重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中法民终字第X号
上诉人(原审被告)李某甲，男，X年X月X日生，汉族，个体从业人员。
委托代理人汤兵，重庆市江北区华新法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)，男，X年X月X日生，汉族，职员。
委托代理人李某泽，重庆中力律师事务所律师。
原审被告李某乙，女，X年X月X日生，汉族，个体从业人员。
上诉人李某甲因与刘道平、李某乙房屋搬迁纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2009）南法民初字第X号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认为，所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案所涉的位于南岸区X路X号第X层66.61平方米营业用房，自1999年7月14日即办理了房屋所有权登记，后所有权转移给原告刘道平。被告李某甲虽向杨光友购买了涂山路X号第二层，但因本院2001年1月15日的执行裁定已被撤销，且经查证该裁定将他人所有的房屋裁定给重庆市城北建筑工程公司和杨光友不当，故现李某甲抗辩称其应享有刘道平所有的房屋物权的理由不成立。被告李某甲与被告李某乙所签租赁协议中，虽然约定出租的房屋面积为72.96平方米，但双方能够形成合议的因素之一是被告李某乙实地了解了能够使用的房屋区域；而该区域包括了原告刘道平所有的房屋部分。李某甲将不属自己所有的房屋占有、出租、收益，侵害了所有权人原告刘道平的权利，李某甲应承担相应的民事责任。现原告刘道平要求归还南岸区X路X号平街第二层面积66.61平方米房屋的请求合法，本院予以支持；被告李某甲并应将租赁收益按比例支付给原告刘道平。原告刘道平主张租金损失至2008年11月24日，系其对权利的处分，本院予以支持，但对损失额，本院酌情予以支持。由于被告李某甲对原告刘道平所有的房屋并无处分权，其与被告李某乙签订的租赁合同对原告刘道平并无约束力，被告李某乙现实际使用该房屋，被告李某乙应当承担移交刘道平所有的房屋的义务。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零七条第一款之规定，判决如下：一、被告李某乙于本判决生效后十日内将南岸区X路X号第X层66.61平方米商业用房移交给原告刘道平；二、被告李某甲于本判决生效之日起三日内支付给原告刘道平租金损失798.02元（x÷366天÷139.57平方米×66.61平方米×51天）；三、驳回原告刘道平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1042元，由被告李某甲负担（现暂由原告刘道平垫付。被告李某甲于本判决生效之日起三日内支付给原告刘道平）。
一审宣判后，被告李某甲不服，上诉称：对于争议房屋被上诉人没有所有权。在1999年6月19日，争议房屋的所有权人重庆江南商贸公司将该房屋中第三层中的66.61平方米转让给杨秀全（转移登记错误的申请为第二层，实际提交的测绘图为第三层），由于杨秀全没有交纳转移登记费、契税，杨秀全当时没有取得该房的产权证，直至2003年8月13日，完善了相关的税费后，才正式取得三层中66.61平方米的权属证。但由于江南商贸公司拖欠中国建设银行重庆南坪支行的借款，江南商贸公司的用于南岸区X路X号负一层402.07平方米和二、三层共计211.53平方米（三层中的66.61平方米未抵押）作为银行的借款抵押，并办理抵押登记手续。由于江南公司未还款，经南岸区人民法院判决其还款，同时银行对以上抵押房产享有优先受让权，后经南岸区人民法院（2001）南执字第X号民事裁定书裁定，将以上房产以40万元抵押该银行。2001年1月16日，银行取得了X号字第x号权属证，测绘图显示负一层402.07平方米，第二层139.57平方米，第三层72.96平方米。2003年2月10日，上诉人与杨光友签订了房屋买卖协议，约定将以上房产第二层面积为139.57平方米作价10万元出卖给上诉人，此后，上诉人实际占有使用第二层。2004年3月建行南坪支行起诉上诉人，认为该房第二层归其所有，要求上诉人搬迁，同年双方协商，由上诉人补偿建行3万元，实际继续占有该房第二层，建行撤诉。2005年5月13日，上诉人取得了第二层中72.96平方米房产证。而在2004年5月8日杨秀全与刘道平签订房屋买卖协议书，约定将以上房屋的二层中的70平方米卖给刘道平，由于房管部门审查有误，导致刘道平取得了x号房屋权属证。综上，位于涂山路X号房屋中的第二层在2002年即为建行南坪支行所有，杨秀全对第二层没有所有权，因房管部门错误登记，导致杨秀全取得了第二层66.61平方米的产权，也借此错误的将证办到了被上诉人刘道平的名下。刘道平根本对争议房屋不具有所有权，上诉人才享有该房屋的所有权，一审认定事实错误，上诉请求予以撤销，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘道平辩称，争议房屋的楼层已经由南岸区人民法院裁定书进行了确认，是平街第二层，该层的66.61平方米已由房管部门于1999年6月登记给杨秀全，被上诉人从他处购买后也取得了相应的权属证书，是合法的所有者。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
经审理查明，南岸区X路X号房屋系重庆市江南商贸公司于1996年投资修建，1997年3月28日竣工。1999年7月14日，杨秀全受让南岸区X路X号平街第二层66.61平方米营业用房并办理了房屋所有权证。
重庆市江南商贸公司因差欠重庆市城北建筑工程公司工程款涉讼，南岸区人民法院在执行该院（1998）南民初字第X号民事判决书过程中，于2001年1月15日作出裁定，将坐落于重庆市南岸区X路X号属重庆市江南商贸公司所有的第三层房屋（以每平方米1578元，具体面积以实际测量为准），过户给重庆市城北建筑工程公司杨光友所有，以冲抵重庆市江南商贸公司所欠重庆市城北建筑工程公司的相应债务。过户手续由重庆市城北建筑工程公司杨光友自行办理，其后杨光友未办理房屋所有权登记。
2003年2月10日，杨光友与李某甲签订房屋买卖协议，约定杨光友以10万元的价格将位于南岸区X路X号第三层房屋约165平方米出售给李某甲，具体面积以该层房屋实际面积为准；付款方式为李某甲先付x元，待该层房屋属于李某甲的土地使用证、房屋产权证之后的三天之内，李某甲再付x元给杨光友。其后，李某甲占有该部分房屋，该部分房屋面积包括杨秀全取得房屋所有权的66.61平方米。
2004年6月10日，刘道平从杨秀全处受让南岸区X路X号平街第二层66.61平方米营业用房并办理了房屋所有权证。2005年5月13日，李某甲之妻马玉兰取得南岸区X路X号第X层72.96平方米非住宅房屋所有权登记，从两房屋权属证书的平面图反映，两房屋紧邻。
2008年8月25日，南岸区人民法院作出（2000）南执字第1033-X号民事裁定书。该裁定书记载：“经到南岸区房地产权登记中心查证，南岸区X路X号房屋共九层，其中底层（即负一层）和一、二、三层为商业用房，四层、五层、六层、七层、八层为住宅，底层（负一层）所有权人为胡仁客、刘国清、彭钰等，1998年4月办理产权过户，房屋用途为营业用房；一层的所有权人为涂山信用社，蒋德胜，张乾等，1998年4月至1999年3月办理产权过户，房屋用途为营业用房；二层的房屋所有权为杨秀全66.61平方米，1999年7月办理产权过户，房屋用途为营业用房，二层的剩余面积所有权人为重庆市江南商贸公司（以下简称商贸公司），商贸公司于1997年7月将该房剩余的面积用于向建设银行南坪支行抵押贷款；三层的所有权人为商贸公司，1998年10月办理产权过户，1997年7月商贸公司将三层房屋用于向建设银行南坪支行抵押贷款，房屋用途为营业用房。第四层至第八层均为住宅用房，该五层房屋于1999年出售给他人，并办理了产权过户，由购房人居住使用。另查明，本院2000年8月委托评估的三、四层房屋用途营业用房。经到涂山路X号房现场查看，本院2001年1月15日（2000）南执字第X号民事裁定书裁定的第三、四层房屋实际是第二、三层房屋。本院经审查后认为南岸区X路X号二层的66.61㎡房屋系杨秀全所有，二层的剩余面积和三层房屋属商贸公司用于抵押贷款的抵押物。本院将属于他人的财产和抵押物裁定过户给城北建司和杨光友不当，而且将同一标的物重复裁定给两个不同的主体，且裁定标的物的座落楼层位置也是错误的，因此，本院（2000）南执字第X号民事裁定书将南岸区X路X号第三、四层房屋过户给城北建司和杨光友的裁定应当予以纠正。”据此，南岸区人民法院作出裁定，撤销该院2001年1月15日作出的（2000）南执字第X号民事裁定书中关于将座落于重庆市南岸区X路X号第三、四层房屋过户给重庆市城北建筑工程公司和杨光友所有的裁定。
2008年10月1日，李某甲将包括刘道平所有的涂山路X号第X层66.61平方米在内的两间房屋一并出租给李某乙作经营用房，租期自2008年10月5日至2009年10月5日，年租金x元。但在租房协议中，将房屋座落表述为涂山路X号，面积为72.96平方米。刘道平在接收该房屋时发现被李某甲出租给他人经营，要求其搬迁未果的情况下，刘道平向重庆市南岸区人民法院起诉要求被告李某甲、李某乙立即归还占用的位于南岸区X路X号平街第二层面积66.61平方米的房屋，并支付租金损失3000元，诉讼费用由两人承担。
在一审审理中，李某甲称，刘道平取得所有权登记的房屋并无独立的出入通道，必须通过李某甲与妻马玉兰共有的房屋部分才能出入，因此刘道平与李某甲的房屋本就是一个不可分割的整体。李某乙称，其承租房屋时并不清楚房屋存在纠纷，且两间房屋之间有一户内门相通；当时觉得房屋面积较为合适，但并不清楚房屋面积不止72.96平方米；其按约支付了租金，并无过错。
在二审审理中另查明，杨秀全在出具的重庆市私有房屋所有权登记申请书中载明房屋座落于南岸区X路X号第二层，面积为66.61平方米，在重庆市房地产管理局房屋所有权附图中表明的是第三层。
以上事实，有双方当事人的陈述、房权证106字第x号和x号房屋所有权证、房屋买卖协议、重庆市南岸区人民法院（2000）南执字第X号民事裁定书、（2000）南执字第1033-X号民事裁定书、租房协议等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，对于争议的位于重庆市南岸区X路X号第二层面积为66.61平方米的商业用房，原所有权人杨秀全的产权证上载明的位置是第二层，与现有所有权人刘道平权属证书上登记的位置是一致的，上诉人李某甲以房屋登记机关制作的附图为第三层而称杨秀全出卖给刘道平的房屋实际是南岸区X路X号第三层中的66.61平方米的理由不能成立。同时，李某甲也没有证据证明其对南岸区X路X号第二层中的66.61平方米商业用房享有所有权，故李某甲将争议房屋出租收益是没有依据的，同时也侵犯了所有权人刘道平的合法权益。一审认定刘道平要求归还南岸区X路X号第二层面积66.61平方米房屋的请求合法，并主张其租金损失和由实际占有人李某乙承担移交刘道平所有房屋的义务是正确的，李某甲的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费2048元，由李某甲承担。
本判决为终审判决。
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审判长王险峰
代理审判员罗德梅
代理审判员申威
二00九年七月七日
书记员汪茜
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