重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2008）渝五中民再终字第X号
抗诉机关重庆市人民检察院。
申诉人（一审原告，二审被上诉人）陈某乙，女，X年X月X日出生，汉族，退休教师，住重庆市江津区□□□□□
申诉人（一审原告，二审被上诉人）陈某丙，男，X年X月X日出生，汉族，工人，住重庆市□□□□□
申诉人（一审原告，二审被上诉人）陈某丁，男X年X月X日出生，汉族，天然气公司职工，住重庆市□□□□□
申诉人（一审原告，二审被上诉人）陈某戊，男，X年X月X日出生，汉族，工人，住重庆市□□□□□
申诉人（一审原告，二审被上诉人）陈某己，女，X年X月X日出生，汉族，退休职工，住湖北省□□□□□
申诉人（一审原告，二审被上诉人）陈某庚，男，X年X月X日出生，干部，住重庆市□□□□□
申诉人（一审原告，二审被上诉人）陈某辛，女，X年X月X日出生，汉族，江津市东方红矿区商店退休工人，住□□□□□
申诉人（一审原告，二审被上诉人）陈某壬，男，54岁，汉族，个体医生，住重庆市□□□□□
申诉人（一审原告，二审被上诉人）陈某癸，女，X年X月X日出生，汉族，江津市工艺美术服务公司退休职工，住重庆市□□□□□
以上九申诉人的委托代理人陈某癸，其基本情况同上。
以上九申诉人的委托代理人□□□
被申诉人（一审被告，二审上诉人）重庆市江津三峡工程经济开发公司，住所地江津市X街道办事处。
法定代表人刘某某，经理。
原审被告江津市川发商贸有限责任公司，住所地江津市X街道办事处。
法定代表人夏某某，经理。
原审第三人江津市公房管理所，住所地江津市X街道办事处客运中心五楼。
法定代表人黄某某，该所副所长。
委托代理人□□□
申诉人陈某乙、陈某癸、陈某丁、陈某戊、陈某己、陈某庚、陈某辛、陈某壬、陈某丙与被申诉人重庆市江津三峡工程经济开发公司、江津市川发商贸有限责任公司及原审第三人江津市公房管理所因房屋拆迁安置纠纷一案，被申诉人三峡公司不服重庆市江津市人民法院（2005）津民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年11月8日作出了（2006）渝五中民终字第X号民事判决，已经发生法律效力。陈某乙、陈某癸等九人不服，向重庆市人民检察院提出申诉，重庆市人民检察院以渝检民抗（2007）X号抗诉书，向重庆市高级人民法院提出抗诉，重庆市高级人民法院于2007年6月12日以（2007）渝高法民抗字等X号函，指令本院对本案进行再审。本院于2007年7月31日作出（2007）渝五中民抗字第X号民事裁定，决定对本案进行再审后。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。重庆市人民检察院指派重庆市人民检察院第五分院检察员蒙仁健、刘某跃出庭支持抗诉。陈某癸、陈某戊及九申诉人的委托代理人李千仞，原审第三人江津市公房管理所的委托代理人刁大祥到庭参加诉讼。被申诉人重庆市江津三峡工程经济开发公司（以下简称三峡公司）、原审被告江津市川发商贸有限责任公司（以下简称川发公司）经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原二审法院查明的事实，江津市X街道办事处向阳街原X号房原系李学芬、王惠容私房，解放后出租。李、王二人系妯娌关系，已先后去世。李学芬有四个子女，即陈某庚、陈某辛、陈某壬、陈某癸。王惠容有五个子女，即陈某丙、陈某乙、陈某丁、陈某戊、陈某己。1965年，国家对私房出租进行社会主义改造，对李、王二人的非住宅（生产用房）22平方米及住宅105.55平方米纳入改造，为其留房11间223.7平方米。1984年，国家落实私房改造政策时，政府以X号私房改造复查通知退还李、王二人房屋112.76平方米（其中非住宅16.43平方米，住宅96.33平方米），对其中非住宅16.43平方米注明退还产权，由房管部门折价收购，但李、王二人及子女拒绝办理折价收购手续，继续占有使用该房，并将门面扩大，形成一间30平方米的非住宅。李、王二人去世后又由其子女使用至拆迁。1996年7月22日，三峡公司取得了江津市计委（1996）X号拆除麻纱市片区的批文。同年11月4日，三峡公司（为甲方）与江津市川发商贸有限责任公司（以下称川发公司，为乙方）签订了《江津市X镇麻纱市工程项目开放协议》，协议约定甲方委托乙方自行处理麻纱市项目的开发、建设、经营和管理活动中的一切事务。1997年三峡公司相继取得了该工程的拆迁许可证、规划、投资许可证、建设用地许可证、预售商品房许可证等相关手续。同年4月27日，陈某丙、陈某乙、陈某丁、陈某庚以李学芬、王惠容为被拆迁人与三峡公司签订了《私房拆迁安置补偿协议》，江津市X镇建设拆迁工程部加盖了公章，加盖了三峡公司公章、法定代表人私章，夏某清为拆迁人三峡公司的经办人。协议约定：被拆迁人在几江镇X街X号有房屋壹栋，建筑面积374平方米（其中非主张30平方米，住宅317平方米），房屋所有权号码为留房证X号、留房证X号。新房住宅安置在原片区四套，非住宅安置在原片区X街靠阳小学第五间40平方米左右壹间（G-H轴），开间3.3米，非住宅超安面积按1300元/平方米计算，门市长约13米左右。双方还对补差情况、住宅安置、过渡期等条款进行了约定。当天，陈某乙、陈某癸又以李学芬、王惠容为甲方，夏某清为乙方，签订了“售门面协议”，将上述安置协议中的40平方米非住宅一间以19.2万元出售给夏某清。1997年11月5日，三峡公司又将该门面（建成后该非住宅实际建筑面积为40.64平方米）以x.50元另出售给徐晓琪。徐晓琪于1998年5月20日付清全部购房款后占有使用该房至今，但因纠纷未能取得房屋产权证。
另查明，1999年3月18日，陈某乙、陈某癸、陈某己根据江津府发（1999）X号文向江津市房地产管理所申请购回折价收购的非住宅16.43平方米的产权。同日，陈某癸、陈某乙与江津市房地产管理所签订了几江镇X街X号16.43平方米为非住宅房屋买卖合同，成交价为1300元/平方米，共计x元。同月23日，陈某癸等付清房款取得了江津市X镇X街X号住宅16.43平方米的房屋所有权证（房权证203字第x号）。1999年10月27日，三峡公司不服江津市房地产管理所1999年3月23日作出的颁发房地产权证的具体行政行为提起行政诉讼，江津市人民法院以（1999）津行初字第X号行政判决书判决撤销江津市房地产管理所1999年3月23日作出的向陈某癸颁发产权证203字第x号房屋所有权证的具体行政行为，该判决已经发生法律效力。由于夏某清没有及时给付陈某乙等九人购房款，陈某乙等九人于1999年7月30日起诉，要求判令夏某清给付售房款19.2万元及占用资金损失。审理中，陈某乙等九人变更诉讼请求，要求确认“售门面协议”无效，返还门面。2000年6月6日，江津市人民法院以（1999）津民二初字第X号作出如下判决：一、原告陈某癸、陈某乙与被告夏某清1997年4月27日签订的“售门面协议”无效。二、驳回原告的其他诉讼请求。陈某癸、陈某乙不服提起上诉。2000年11月13日，重庆市第一中级人民法院以（2000）渝一中民终字第X号民事判决认定：陈某癸、陈某乙与夏某清签订的“售门面协议”无效，争议门面的安置权回复到协议签订前的状态，陈某癸、陈某乙要求返还门面问题应属与三峡公司之间的拆迁安置这一法律关系解决，一审中陈某癸、陈某乙并未请求三峡公司为其安置，故本案不予处理，当事人可另行就与三峡公司的拆迁安置纠纷起诉。遂驳回上诉，维持原判决。2001年7月31日，陈某乙等九人遂起诉要求三峡公司、川发公司依1997年4月27日签订的私有房屋拆迁安置补偿协议安置其非住宅。
再查明，三峡公司于2000年9月21日被江津市工商局以（2000）企处字第X号处罚决定书吊销营业执照。陈某戊、陈某己、陈某辛、陈某壬、陈某癸对陈某乙、陈某庚、陈某丙、陈某丁与三峡公司签订的协议表示认可。
另二审法院还查明：1、三峡公司于1997年11月17日取得商品房预售许可证明。2、徐晓琪于1999年6月向江津市人民法院提起诉讼，要求确认其购买本案讼争房屋的协议有效，并由三峡公司和川发公司为其办理产权证书。江津市人民法院于2006年6月12日先行作出（1999）津民初字第X号判决，确认徐晓琪与三峡公司所签商品房买卖合同有效，本院以（2006）渝五中民终字第X号判决予以维持，该判决已发生法律效力。3.本案经过重庆市第一中级人民法院两次发回重审，之前江津市人民法院作出了（2001）津民初字第X号和（2004）津民初字第X号民事判决。重庆市第一中级人民法院于2004年12月以漏列徐晓琪为第三人等为由撤销（2004）津民初字第X号，第二次发回重审。江津市人民法院第三次在审理本案[（2005）津民初字第X号]中再次通知第三人徐晓琪退出诉讼。以上事实，有相关法律文书为证。
原一审法院认为，九原告作为李学芬、王惠容的继承人，系向阳街X号房的所有权人或使用人，在向阳街X号房被依法拆迁时，即是合法的被拆迁人；陈某戊、陈某己、陈某辛、陈某壬、陈某癸对陈某乙、陈某庚、陈某丙、陈某丁与三峡公司于1997年4月22日签订的私房拆迁补偿安置协议予以追认，故陈某乙、陈某庚、陈某丙、陈某丁等与三峡公司签订的私房拆迁补偿安置协议即是九原告与三峡公司的真实意思表示，合法有效，依法予以保护。陈某乙、陈某癸以李学芬、王惠容为甲方，夏某清为乙方签订的“售门面协议”，将九原告依拆迁安置协议取得的40平方米非住宅一间以19.2万元出售给夏某清，实为权利的转让，现“售门面协议”被依法宣告无效后，其门面的安置权又回到协议签订前的状态，仍归九原告所有，九原告据此要求三峡公司按约履行拆迁安置房屋，应予支持。关于争议的拆迁安置协议中原非住宅房屋的产权问题，第一、原房屋的产权争议与拆迁安置补偿纠纷系不同的法律关系，若存在产权争议，应由相对人另案处理，不属于本案拆迁安置补偿纠纷审理范围;第二，原、被告拆迁安置房屋中原非住宅16.43平方米虽曾有被折价收购为直管公房的争议，但九原告已于1999年3月18日与第三人江津市房地产管理所签订了几江镇X街X号16.43平方米非住宅房屋买卖合同，这是对争议问题的重新约定，且双方已按约履行了相应的权利义务。虽然（1999）津行初字第X号行政判决撤销了江津市房地产管理所1999年3月23日作出的向陈某癸颁发产权证203字第x号房屋所有权证的具体行政行为，该判决并非否定房屋买卖合同的效力，只是否定行政机关颁发产权证的具体行政行为。综上所述，三峡公司拆迁安置房屋中存在的产权问题和第三人江津市公房管理所陈某称原、被告的拆迁安置协议侵犯了其权益无事实依据和法律根据，不予支持。三峡公司系拆迁人，虽被吊销营业执照，但仍具有民事诉讼主体资格，应按约承担民事责任，川发公司不是拆迁人，也不是合同相对人，在本案中不承担民事责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百一十一条，及1991年3月22日国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三条、第五条之规定，判决如下：一、被告重庆市江津三峡工程经济开发公司在判决生效后三十日内将位于江津市X街道办事处麻纱布市工程G轴-H轴、4/0轴-1/4轴内（原片区X街靠向阳小学第五间）的非住宅40.64平方米安置给原告陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊、陈某己、陈某庚、陈某辛、陈某壬、陈某癸等九人。二、驳回原告陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊、陈某己、陈某庚、陈某辛、陈某壬、陈某癸等对被告江津市川发商贸有限责任公司的诉讼请求。诉讼费用3925元，由被告重庆市经济三峡工程经济开发公司负担。
原二审判决认为，一、上诉人三峡公司关于其已经将陈某乙等人诉请安置的房屋合法出售给案外人徐晓琪，徐晓琪于1998年对该房占有使用至今，其合法权利不应受到侵害的上诉理由成立，陈某乙等人要求安置该房的诉讼请求应当予以驳回。(一)已经支付对价并且实际占有标的物的善意第三人应当依法优先保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不能执行该财产。对于法律上无法执行的诉讼请求，人民法院不应当支持。因此，本案中陈某乙等九人的诉讼请求应当予以驳回。本案涉及陈某乙等九人与徐晓琪的权利冲突，徐晓琪符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的第三人的情形，应当享有优先权利。具体如下：1、徐晓琪与三峡公司签订的商品房买卖协议已经为生效判决确认是有效合同。2、徐晓琪已经支付全部价款并实际占有房屋。3、徐晓琪没有任何过错。（二）应当尽量维护现实的占有，促进稳定。徐晓琪于1998年对该房占有使用至今，其占有是有权占有，合法占有，从尽量维护现实的合法占有状态，稳定社会关系的角度出发，也不应让徐晓琪搬出该房。（三）对于被拆迁人有过错，可能给他人合法权益带来损害的，拆迁安置优先权应限制适用。按照有关司法解释的规定，被拆迁认享有拆迁安置优先权，但本案被拆迁人有重大过错。1、1997年4月27日签订拆迁合同的当天，陈某乙、陈某癸将拆迁还房出售给夏某清。夏某清作为三峡公司的经办人，其后该房由三峡公司出售给徐晓琪，在交易过程中，买受人本身没有过错，也不可能审查该房可能有其他人主张权利，该交易安全应当受到保护。2、陈某乙等九人于1997年7月30日起诉要求判令夏某清给付售房款19.2万元及占用资金损失，该行为证明陈某丙等九人知晓陈某乙、陈某癸将拆迁还房出售他人的事实，但是在两年多的时间都没有提出反对，甚至还起诉要求履行该买卖合同。陈某丙等九人的这些行为足以证明其存有过错，在交易中的风险应当由有过错者承担。而不应将该风险转由交易行为中的善意第三人承担。二、上诉人三峡公司关于其与原告的拆迁安置协议中的16.43平方米的产权归属应另行解决的上诉理由不成立。该16.43平方米房屋属于落实私房政策的问题。《最高人民法院、城乡建设环境保护部关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》，即法（研）发[1987]X号通知第二条规定：“人民法院在审理房屋案件中遇到有关落实私房政策的案件，如：私房因社会主义改造遗留问题……应当移送落实私房政策部门办理…….”《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知（法发[1922]X号）第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷…….均不属于人民法院主管的工作范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”1999年九原审有关与江津市房地产管理所签订合同，由原告方回购产权。后来生效判决撤销了基于回购合同而办理的产权证，该判决没有对买卖合同的效力作出判决或评判。江津市房地产管理所是主管部门，有权对该16.43平方米范围的问题进行解决。该回购协议买卖的标的物已经不存在，作为房屋买卖合同无效。但是可将该协议视为对该房屋的权益争议的解决协议，该解决协议并不违反法律，应为有效。无效的民事行为符合其他性质的民事行为的有效要件的，可以按照其他民事行为的性质确定为有效。因此，陈某乙等九人依据双方协议已经支付了代价，该16.43平方米房屋的权益归九原审原告。该问题已经解决。原审第三人江津市公房管理所主张该16.43平方米房屋仍归国有是对回购协议的反悔，其主张不应当得到支持。三、三峡公司关于撤除的非住宅只有16.43平方米的上诉理由不成立。双方合同约定了原撤除的面积为30平方米应当予以采信，理由是：1、双方签订合同时最清楚房屋的面积，其可信度高于多年后发生上诉时的相反主张。2、当事人在签订合同时可以处分自己的民事权利。3、对民事合同有重大误解的，可以在一年之内行使撤销权或变更权，但上诉人已经过了该除斥期间，其撤销权或变更权已经消灭。四、本案应当对徐晓琪的情况一并进行审理。
一审判决直接涉及案外人徐晓琪的利益，出现判决约束案外人的不当局面。审理中追加徐晓琪为第三人正确，审理中通知其退出诉讼不当。由于本案已经发回重审两次，本院不宜再发回重审，本院依据已有的证据和查清的事实直接作出终审判决。
综上所述，原审原告要求被告按照协议安置房屋的诉讼请求不成立，原审原告可以另行解决，实现其权利。原判决适用法律错误，应当依法予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、
撤销重庆市江津市人民法院（2005）津民初字第X号民事判决。二、驳回原告的诉讼请求。一审诉讼费用3925元，二审案件受理费3925元，其他诉讼费1000元，由原告负担。
检察机关的抗诉理由是：一、原二审驳回陈某乙、陈某癸等九人的诉讼请求错误。陈某乙、陈某癸等九人的诉讼请求是判令三峡公司履行1997年4月27日签订的《私有房屋拆迁安置补偿协议》。陈某乙、陈某癸曾将上述安置协议中的40平方米非住宅一间以19.2万元出售给夏某清，但在本案诉讼之前，该买卖行为因违反国家的禁止性规定已被重庆市第一中级人民法院确认无效，争议的非住宅安置权已恢复原状，仍由陈某乙、陈某癸等九人享有。三峡公司将争议的非住宅出售给徐晓琪属违约行为。因此，原二审判决驳回陈某乙、陈某癸等九人的诉讼请求显然错误。二、原二审认为徐晓琪已经支付对价并且实际占有标的物应当优先保护，属适用法律错误。
本院再审查明的事实与二审查明的事实相同。本院予以确认。
本院认为，申诉人陈某乙、陈某癸以李学芬、王惠容的名义与夏某清签订了“售门面协议”，将安置协议中的40平方米非住宅一间以19.2万元出售给夏某清。陈某丙等九人明知陈某乙、陈某癸将拆迁还房出售给他人，未提出反对，还起诉要求履行该合同，由此可见九申诉人对该买卖协议是认可的。后该买卖协议因违反国家的禁止性规定被重庆市第一中级人民法院确认为无效协议。通常情况下，买卖协议被确认为无效后，其争议的非住宅安置权又恢复到协议签订前的状态，仍归九申诉人所有。但本案中，在陈某乙、陈某癸与夏某清签订的“售门面协议”被确认无效之前，夏某清作为三峡公司的经办人已将此争议房以三峡公司的名义卖与徐晓琪。徐晓琪在交易过程中不能也不可能审查到该房屋可能有其他人主张权利，且该房屋的买卖合同已经法院的生效判决确认为有效合同，故徐晓琪在交易中是没有过错的，其作为善意第三人在房屋买卖中的交易安全应受法律保护。陈某乙等九人在争议房的买卖活动中有过错，其在交易中的风险责任应由其自行承担。介于徐晓琪在1998年付清房款后即对该房屋占有、使用至今，原二审判决从维护现实的合法占有状态，保护善意第三人的合法权利出发，驳回陈某乙等九人要求三峡公司履行1997年4月27日签订的《私有房屋拆迁安置补偿协议》的诉讼请求是正确的。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确。抗诉机关的抗诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2006）渝五中民终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长蒲宏斌
审判员赵祥伙
代理审判员潘小美
二00八年十一月十四日
书记员袁娜
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