原告（反诉被告）磨xx，女，X年X月X日出生。
委托代理人王xx，男，X年X月X日出生。代理权限：特别授权。
被告洛阳精诚房地产营销策划有限公司。住所地：洛阳市西工区X路二手房交易市场二楼。
法定代表人王某某，该公司董事长。
被告（反诉原告）胡xx，女，X年X月X日出生。
委托代理人魏海涛，河南经源律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告（反诉被告）磨xx诉被告洛阳精诚房地产营销策划有限公司（以下简称精诚公司）、被告（反诉原告）胡xx为房屋买卖合同纠纷一案，原告（反诉被告）磨xx于2009年6月18日向本院提起诉讼，本院于次日作出受理决定，并依法组成由审判员郭军智担任审判长、人民陪审员郭卉、朱珊参加的合议庭。审理过程中，被告（反诉原告）胡xx于2009年7月7日提出反诉，本院依法予以准许。于2009年8月24日对本案公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）磨xx及委托代理人王xx，被告精诚公司法定代表人王某某及被告（反诉原告）胡xx的委托代理人魏海涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）磨xx诉称：2009年6月7日，我与二被告签订《一次性购房合同》，准备购房。按约定我向第一被告精诚公司交了定金5300元，中介服务费4400元，代办过户费300元，后第一被告口头通知交款时间延后至2009年6月18日。经了解，胡xx所售房屋权属有争议，系共有房地产（子、女、父母），未经其他共有人书面同意，且未办《国有土地使用权证》，根据《城市房地产管理法》第38条，属不得转让的房产。我向第一被告发特快专递两次要求解决问题，第一被告拒签特快专递，经查，第一被告注册地无此公司。因第一被告精诚公司违法经营，且拒绝履行合同义务，不得已请求人民法院：1、解除一次性购房合同；2、判令二被告返还定金5300元，中介服务费4400元，代办过户费300元；3、判令被告承担全部诉讼费用。
被告精诚公司辩称：一、关于胡鲜芳所售房屋权属情况的说明。胡鲜芳所持的房屋所有权证【洛市房权证（2005）字第x号）系洛阳市房地产产权产籍监理处于2005年颁发的，证载内容无共有人记载，后经洛阳市房地产交易管理处档案查询，该房产无查封、抵押，可以自由上市转让、交易。二、关于原告所说的该房产未办理《国有土地使用证》的情况。胡xx所持有的房产证系市房管局经过审核后颁发的，该房产所占用的土地性质属国有，且原始办证档案内有国有土地使用证（大证），故原告所称未办《国有土地使用证》的说法不属实，且该房产所占用的土地如无合法用地手续，那么胡鲜芳怎么会办来房产证。三、根据《洛阳市城市房屋权属登记管理办法》（洛阳市人民政府令第97令）第三十条规定：“权利人申请房屋权属转移登记，应当提交下列材料：(一)买卖、交换、分割、合并、作价出资入股等以合同方式转移房屋所有权的，提交房屋所有权证、合同”。故xx芳持本人房产证、合同可同买售人直接到市交易管理处办理交易过户手续。四、关于原告所称我公司违法经营的情况说明。我公司是经洛阳市工商行政管理局批准注册的房地产经纪机构（营业执照x），并持有洛阳市房管局颁发的《房地产经纪机构备案证明》（证明编号x），营业执照中原注册地址为西工区唐宫大厦，后为响应市房管局关于规范房地产市场经纪秩序，方便群众一站式办理房产证的精神，同多家知名房地产经纪机构一起进驻洛阳市二手房交易大厅，进行现场办公。五、因我公司提供的居间服务，原告磨xx同意购买胡xx房产，并对该房屋已作了充分了解并现场看房，三方签定了一次性购房合同，该合同为三方真实意思表示，合法且有效，磨xx按合同约定支付了房屋定金、中介服务费用及代办过户费用，后因磨xx拒绝履行合同中约定缴纳剩余房款的义务，造成该合同无法履行，故原告磨xx应承担合同违约责任。我公司为买卖双方提供了经纪服务，并签定了一次性购房合同，促成买卖双方买卖行为达成，中介服务工作已经完成，因原告磨xx的违约，造成房屋过户登记无法办理，故我公司收取磨xx的中介服务费用4400元不予退还，代办过户费用可以酌情退还。六、三方签订的一次性购房合同违约责任中明确约定：“如乙方（原告磨xx）在约定期限内无法交付房款，则应各向甲丙双方赔付违约金计总款的20%，甲丙双方各10%”，鉴于磨xx违反合同约定，将我公司诉至法院，使我公司正常的工作遭受影响，故我公司保留对磨xx追诉合同约定违约金的权利。综上，请求人民法院依法判决驳回原告诉讼请求，维护答辩人合法权益。
被告（反诉原告）胡xx辩称：一、答辩人签订卖房合同前经过共有人同意，有公证书证实。本案涉诉房产的房屋所有权证是在答辩人与丈夫刘xx婚姻关系存续期间取得。刘xx为房屋产权的事实上的共有权人。答辩人夫妻因调往外地工作，该房屋闲置，协商一致决定将该房屋卖掉。为此，刘xx在辽宁省葫芦岛市辽西公证处办理了委托书公证。因此原告诉称卖房未经共有人同意没有事实依据。二、答辩人所售房屋经过依法登记领取了房屋所有权证书，产权无争议，可以依法转让。按照：1、《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第X号）第五条：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”；第十七条：“因房屋买卖、交换等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”；第三十一条：“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》”；2、《洛阳市城市房屋权属登记管理办法》（洛阳市人民政府第X号令；自2008年3月1日起施行）第三条第四款：“本办法所称的房屋权属证书，包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证”。第二十九条：“依法取得房屋所有权证、房屋共有权证的房屋，因下列事实发生的，应当办理房屋权属转移登记：(一)买卖、交换、赠与、继承、分割、作价出资入股”；第三十条：“权利人申请房屋权属转移登记，应当提交下列材料：(一)买卖、交换、分割、合并、作价出资入股等以合同方式转移房屋所有权的，提交房屋所有权证、合同”；按照以上规定，答辩人依法办理了房屋所有权登记并领取了《房屋所有权证》，依法可以转让。综上，答辩人认为：三方签订的《一次性购房合同》符合我国《合同法》、《城市房地产管理法》有关规定，为有效合同，各方均应依约履行。原告所诉无法律事实及依据，依法应予驳回其诉讼请求。
被告（反诉原告）胡xx反诉称：2009年6月7日，双方及中介方精诚公司签订《一次性购房合同》一份，约定：由中介方精诚公司提供中介服务代办过户手续，反诉原告胡xx自愿将坐落于涧西区X路X#X-X-X号房屋出售给反诉被告磨xx；成交价格x元；违约条款约定为：反诉被告磨xx承诺于2009年6月7日至2009年6月8日将剩余房款x元缴齐，如在约定期限内无法交付房款，则应向反诉原告及中介方精诚公司赔付总计房款20%的违约金（双方各10%）。合同签订后，反诉被告磨xx如约支付了中介服务费和定金，但后来毁约，未在承诺期限内缴付剩余房款，经合理催告仍不履行。反诉原告认为：三方签订的《一次性购房合同》符合我国《合同法》、《城市房地产管理法》有关规定，为有效合同，各方均应依约履行。反诉被告单方毁约，应承担违约责任。特依法提起反诉，请求：1、判令反诉被告磨xx赔付反诉原告胡xx违约金计x元；2、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告磨xx庭审中口头辩称：本合同属于有效合同，但同时又属条款严重缺失的合同。我国《城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让抵押时房屋的所有权和该房屋占用的土地使用权同时转让抵押。这必须是要有房屋所有权证和土地使用权证两证才能进行抵押。第四十一条规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权的取得方式。我们认为对方始终没有取得土地使用权证，这是合同中严重缺失的部分。没有取得土地使用权的房产应属权属不清有争议，属于不得交易之列。建设部第X号令《城市房屋权属管理办法》第六条规定，房屋权属登记应当遵循房屋所有权和该房屋占用土地使用权权利主体一致原则。第六十一条规定，房地产转让或变更时应当向县级以上人民政府房管部门申请房产变更登记。并且持变更后的房屋所有权证书，向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。《一次性购房合同》违反《城市房地产管理法》及建设部第X号令的规定。综上所述，该房的所有权，包括房屋所有权和土地使用权，不能变更房屋所有权登记的，可以认为合同目的不能实现。买主有权解除合同。
经审理查明，2009年6月7日，被告（反诉原告）胡xx（甲方）与原告（反诉被告）磨xx（乙方）、被告精诚公司（丙方）三方签订《一次性购房合同》，合同主要条款：第一条：房屋基本情况。1、甲方自愿将坐落于涧西区X路X#X-X-X的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋性质为私有房产，所有权人胡xx，共有权人：无。房屋所有权证号：洛市房权证（2005）字第x号。建筑面积95.44平方米。第二条：成交价格。甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币贰拾贰万元整（x元），该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。第三条：中介服务费支付及房款交接。1、买卖双方成交，甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方应向丙方交纳中介服务费肆仟肆佰元（4400元），代办过户费叁佰元（300元），丙方依法向甲乙双方提供中介服务。2、本合同签订后，乙方于2009年6月7日向丙方交付定金伍仟叁佰元（5300元）。3、乙方并承诺于2009年6月7日至2009年6月8日将剩余房款贰拾壹万肆仟七佰元整（x元）缴齐。因可归责于各方当事人的原因，依定金法则履行。第四条：相关事宜。1、丙方为甲、乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方提供的信息，就有关政策法规提供咨询，并在甲乙双方提出请求时协助甲乙双方办理产权过户及贷款手续，甲乙双方则需提供相应的合法证件。2、甲方应于本合同签订之日将房屋所有权证书交由丙方代为办理过户手续，并承诺于乙方领取新证并向甲方付清全部房款后腾空该房屋，同时将该房屋的钥匙交于乙方，并结清物业管理等相关费用。第五条：违约责任。1、2、略。3、本合同签订后，如甲乙双方任何一方无故拒绝履行合同或违法解除合同，或承诺失实，或发生本条款1、2条违约责任，均由违约方向另外两方各支付本合同第二条确定的房屋实际成交价格的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。4、甲乙双方应在丙方办理过户过程中积极协助并及时提供相应的合法证件，乙方按照本协议第三条第三项约定之期限及时交付先期房款于丙方处代管及剩余房款给甲方，如乙方在约定期限无法交付房款，则应各向甲丙方赔付违约金计总房款的20%（甲丙方各10%），实际损失超过违约金总额的，乙方应据实赔偿。第六条、第七条、第八条、第九条：略。在签订本协议前的2009年5月30日，被告（反诉原告）胡xx的丈夫刘xx在辽宁省葫芦岛市辽西公证处办理了经过公证的委托书，书面同意胡xx出售上述房屋。协议签订后，磨xx于当日向被告精诚公司支付定金5300元和中介服务费及过户费4700元。后磨xx以胡xx未取得该房屋土地使用权证为由，拒绝履行三方签订《一次性购房合同》并要求退还相关费用。后被告精诚公司将所收取的定金5300元转交给胡xx。
另查明：该房屋原系中国人民解放军济南军区房地产管理局洛阳房地产管理处自筹资金所建。2004年9月，经济南军区房地产管理局批复，同意洛阳房地产管理处将该房屋转让出售。2005年12月27日，济南军区房地产管理局洛阳房地产管理处与胡xx签订房屋买卖契约，将该房屋出售给胡xx，房屋买卖契约中不涉及土地使用权的转移。2005年12月28日，胡xx缴纳契税1409元。2005年12月30日，洛阳市房产管理局为胡xx核发了洛市房权证（2005）字第x号房屋所有权证。
上述事实，有三方当事人陈述、三方签订的《一次性购房合同》、被告精诚公司收款收据、录音证据、被告精诚公司营业执照、胡xx《房屋所有权证》及房屋登记档案资料等证据在卷证实。
本院认为：被告（反诉原告）胡xx所售房屋原所有权人为济南军区房地产管理局洛阳房地产管理处，经济南军区房地产管理局批准，由济南军区房地产管理局洛阳房地产管理处出售给胡xx，胡xx缴纳了房款及契税，经洛阳市房产管理局登记，为胡xx核发了洛市房权证（2005）字第x号房屋所有权证。该房产为胡xx所有的合法私有房产。参照中华人民共和国建设部令第X号《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”、第十七条“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”的规定，胡xx所持有的《房屋所有权证》是法定的房屋权属证书，胡xx有权对房屋行使占有、使用、收益和处分，可以进行房屋买卖处分所有权。三方签订《一次性购房合同》中，并未涉及土地使用权的转移，现行法律也并不禁止有《房屋所有权证》而无《土地使用证》的房产转让交易，故三方签订《一次性购房合同》并不违反法律禁止性规定，为有效合同，各方均应依约履行。合同履行过程中，磨玉红以该房屋权属有争议且无土地使用权证为由，拒绝继续履行合同义务，属于违约行为，应依照法律规定及合同约定承担违约责任。该《一次性购房合同》中既约定了定金，又约定了按比例承担违约金，按照我国《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，说明守约方可以选择适用违约金或者定金条款，但二者不能并用。反诉原告胡xx反诉请求反诉被告磨xx赔付违约金x元，依法选择适用违约金条款，于法有据，应予支持，但所收原告磨xx定金5300元应予返还。被告精诚公司依约为双方提供了中介服务，故所收取的中介服务费不应退还；但因其实际未代办过户手续，故收取的代办过户费300元应退还给原告磨xx。因磨xx违约行为并起诉引起本案发生，故磨xx应承担全部诉讼费用。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告磨xx与被告胡xx、被告洛阳精诚房地产营销策划有限公司签订的《一次性购房合同》。
二、被告胡xx返还原告磨xx购房定金5300元。
三、被告洛阳精诚房地产营销策划有限公司向原告磨xx返还代办过户费300元。
四、反诉被告磨xx向反诉原告胡xx支付违约金x元。
五、驳回原告磨xx的其他诉讼请求。
以上各方应付款项，于本判决生效后10日内履行完毕；逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元、反诉费350元，合计400元，由原告（反诉被告）磨xx承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长郭军智
人民陪审员郭卉
人民陪审员朱珊
二00九年十月十日
书记员罗梦蛟
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
