重庆市第五中级人民法院
民事判决书
(2009)渝五中法民终字第X号
上诉人（原审原告）沈某某，男，lX年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人曾波，重庆巨力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄某乙，女，lX年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人杨莉，重庆百君律师事务所律师。
原审第三人谭某，男，lX年X月X日出生，汉族，住（略）。
原审第三人唐某某，女，汉族，l972年8月l5日出生，汉族，住（略）。
上诉人沈某某因财产所有权纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2008）渡法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告沈某某与被告黄某乙，第三人谭某与唐某某均系夫妻关系。原、被告在婚姻关系存续期间，双方拥有重庆市大渡口区X路X号附lX号房屋一套，该房屋权利人于2005年5月20日经重庆市大渡口区房屋产权产籍登记所登记在被告黄某乙名下。2007年9月18日，被告黄某英未经原告沈某某的同意，将该房屋以总价21万元(不包括第三人谭某、唐某某所承担的所有税费x.25元)出卖给了第三人谭某、唐某某夫妇，并采取找人模仿原告沈某某笔迹的方式，在重庆市土地房屋权属登记申请书的申请人栏上签字。同样在办理产籍过户时，被告仍采取以他人替代原告沈某某本人的方式办理了房屋过户手续。现该房屋的权利人为第三人谭某、唐某某共有，按份共有的份额各自为50﹪。现原告沈某某以被告黄某乙无权处分夫妻共同财产为由起诉来院，要求判令确认被告黄某乙与第三人谭某、黄某英的房屋买卖协议无效。审理中，原告沈某某申请对被告黄某乙举示的证据重庆市土地房屋权属登记申请书中沈某某字迹进行鉴定，并申请对重庆市大渡口区X路X号附X号房屋在2007年的市场价值进行评估，本院依法委托重庆法正司法鉴定所、重庆华信会计事务所有限公司对上述内容进行了鉴定，鉴定结果为：申请书上沈某某签字与沈某某样本字迹不是同一人书写，前述房屋在2007年的市场评估价值为28.14万元，经庭审质证，被告黄某乙对笔迹鉴定的真实性及证明力予以认可，承认的确不是沈某某本人所写，是他人代写的。对房价评估的鉴定结果认为28.14万元过高，但未提出进行重新评估鉴定的申请，第三人谭某、唐某某对上述评估结果均未提出异议。经主持调解，原告沈某某坚持诉请，被告黄某乙及第三人谭某、唐某某不同意原告的诉讼请求，双方各持己见，不能达成协议。
原审法院认为，公民的合法财产应受法律保护。产权归属，应以房屋实际产权登记人确定。我国实行房屋产权依法转让的管理制度。本案中，双方争执焦点是被告黄某乙与第三人谭某、唐某某于2007年9月18日签订的重庆市大渡口区X路X号X号房屋买卖协议是否有效。物权法实施前，应适用当时的法律。由于大渡口区X路X号附lX号房屋系被告黄某乙在2004年购买的，其产权证上登记的所有权人、贷款人和物管登记人均是被告黄某乙个人名字，并且被告与第三人在中介公司及办理房屋过户手续时，被告均向第三人谭某、唐某某出示了原告的身份证件及找他人冒充原告沈某某到场，房屋管理部门也对假冒人员和原告的身份证核实后办理了过户登记，这些都足以让第三人有理由相信被告是该房的原所有权人且经过配偶同意，作为受让人的第三人谭某、唐某某夫妇因不具有审查判断原告沈某某身份证件及本人真伪的能力，而对房屋所有权出让人黄某乙、沈某某的身份等情况，在房屋管理部门尚不能判断真伪的情况下，已尽到了购房一般常识要求的注意义务，主观上是善意的。因此，被告黄某乙作为房屋所有权人，在与原告沈某某夫妻关系不睦时，未经原告沈某某同意，擅自处分夫妻共有财产，其行为有欠妥当，原告沈某某只能向擅自处分的共有人黄某乙主张损失赔偿，而不能主张善意第三人买卖合同无效。至于被告黄某乙以总价21万元的价格卖出该房，其价格不属明显低于市场价及显属不合理，且第三人谭某、唐某某依照法律规定已办理了产权过户登记手续，取得了大渡口区房管局颁发的(2007)字第x号房地产权证，该房已登记在第三人谭某、唐某某的名下。综上，本案第三人谭某、唐某某是以主观善意和以合理价格有偿并依法取得的该房屋所有权，被告黄某乙将房屋出卖给第三人谭某、唐某某的行为，当属有效。故双方签订的房屋买卖协议应受法律保护。原告沈某某要求判令确认被告黄某乙与第三人谭某、唐某某签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，因缺乏依据，本院不予支持。被告黄某乙及第三人谭某、唐某某提出房屋买卖协议有效的辩解理由成立，应予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条、第一百二十八条和《最高人民法院关于适用
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