上诉人（原审原告）林某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。
特别授权诉讼代理人欧保华、何盈莉，云南新洋务律师事务所律师。
上诉人（原审被告）阳某某，男，汉族，X年X月X日出生，湖南省邵东县人，住（略）。
特别授权诉讼代理人杨俭，云南华恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告）罗某某，男，汉族，X年X月X日出生，湖南省邵东县人，住（略），身份证号码：x。
特别授权诉讼代理人杨俭，云南华恒律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张某甲，男，汉族，X年X月X日出生，湖南省永州市人，住（略），身份证号码：x。
被上诉人（原审第三人）张某乙，男，汉族，X年X月X日出生，湖南省邵东县人，住（略），身份证号码：x。
被上诉人（原审第三人）孙某某，男，汉族，X年X月X日出生，湖南省邵东县人，住（略），身份证号码：x。
被上诉人（原审第三人）赵某某，男，汉族，X年X月X日出生，湖南省邵东县人，住（略），身份证号码：x。
上诉人林某某、上诉人阳某某、罗某某与被上诉人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某土地租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2008）官民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年12月30日受理后依法组成合议庭，于2009年2月16日对本案公开开庭进行了审理。上诉人林某某的诉讼代理人欧保华，上诉人阳某某的诉讼代理人杨俭，上诉人罗某某及其诉讼代理人杨俭，被上诉人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理确认：林某某因经营生意需要租用土地，经人介绍向阳某某、罗某某租用位于昆明市官渡区X乡普照办事处大麻苴村的15亩土地，阳某某、罗某某带林某某看过了相应土地后，双方谈好了土地租金，总价为x元40年（其中含有5年的土地租金x元）。2008年5月3日，阳某某、罗某某向林某某出具一份收条，载明先付50万元定金，余额x元林某某必须在2008年5月13日下午5点前全部付清，否则50万元定金作废，15亩土地分配合同作废。林某某及阳某某、罗某某均在收条上签了字。后林某某未按时付款。林某某要求阳某某、罗某某退款未果，林某某遂诉至法院，主张诉请。另查明，本案诉争土地系昆明市官渡区X乡普照办事处大麻苴村集体土地，于1997年1月26日转租给昆明市前卫种养殖场创办农场发展养殖业，共计95亩土地，期限为50年，自1997年2月21日起至2047年2月20日止。昆明市前卫种养殖场又于1998年将该合同转让给官渡区X镇双桥办事处执行，并征得了大麻苴村的盖章同意。2004年2月20日，双桥办事处又将该土地承租权资格转让给陈良招，租期租金不变，该合同亦征得了大麻苴村的盖章同意。2007年陈良招认识了阳某某、罗某某及第三人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某，双方商议以土地内部分配的形式将其中17.5亩分配给阳某某、罗某某及第三人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某分开经营，其中阳某某分配到5.5亩，罗某某分配到3亩，张某甲分配到3亩，张某乙分配到2亩，赵某某分配到2亩，孙某某分配到2亩，权利义务以陈良招与大麻苴村签订的《土地有偿使用转让协议》为准。阳某某、罗某某及第三人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某与陈良招分别签订了《土地内部分配协议书》，并将土地分配费及租金、搬迁费和原有建筑物的赔偿款付给了陈良招。后阳某某、罗某某及第三人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某出资对土地进行了平整。2008年4月20日，第三人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某委托阳某某、罗某某对土地全权进行处理。后阳某某、罗某某与林某某商议将15亩土地转租给林某某使用，2008年5月3日，双方在收条上签字后，林某某向阳某某、罗某某支付了50万元定金，阳某某、罗某某及第三人（孙某某当时未在场除外）撕毁了与陈良招分别签订的《土地内部分配协议书》，现50万元定金已被阳某某、罗某某及第三人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某按各自享有的土地份额进行了分配。林某某只在土地上订了界桩，至今一直未对土地进行实际投资使用。
原审法院认为：1、林某某与阳某某、罗某某所订立合同是否合法有效2、林某某与阳某某、罗某某及第三人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某之间究竟是哪方违约3、林某某所交纳的50万元定金是否应当退还针对争议焦点1，原审法院认为，根据我国《合同法》的相关规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人名称和住所；标的；数量；质量；价款或报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的办法。法律规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，林某某与阳某某、罗某某及第三人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某之间虽未签订正式书面合同，但通过双方签字的收条及庭审陈述可以证实，双方已经对标的、数量、价款、履行期限、地点和方式、违约责任等合同的主要条款达成协议，可以视为合同的组成部分，并且双方已经开始履行合同约定，故可以认定林某某、阳某某、罗某某间转租合同关系成立并生效。由于林某某、阳某某、罗某某及第三人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某之间是种土地转租法律关系，而我国《合同法》规定租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。故本案中，阳某某、罗某某订立合同超过20年期限的部分无效。针对争议焦点2，原审法院认为，林某某主张阳某某、罗某某违约的理由及原因是，阳某某、罗某某不能提供其具有出租土地的合法使用凭证，更不能满足林某某作为工业用地建设厂房的需要，导致合同不能签订，因此是阳某某、罗某某违约。但通过庭审阳某某、罗某某举证可以证实，阳某某、罗某某及第三人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某对争议土地是有合法的使用权利的，并且在商谈过程中已经给林某某看过了相关凭证；至于林某某主张其需要的是工业用地的观点，因在林某某、阳某某、罗某某所举证据中并不能看出双方约定及阳某某、罗某某承诺的是工业用地，故按照“谁主张、谁举证”的证据分配规则，应由林某某承担举证不能的法律后果，故林某某的主张不能成立。纵观本案林某某、阳某某、罗某某履行合同的过程及情况，本案应认定为林某某违约。针对争议焦点3，原审法院认为，由于林某某，阳某某、罗某某双方已实际开始各自履行租赁合同的权利义务，故所谓“50万元定金”并不是作为保证合同签订而由林某某支付给阳某某、罗某某的“定金”，该50万元款项实际是租赁合同的土地租金及转让费的首付款，双方约定的“50万元定金作废”，从收条内容看实质是对林某某支付剩余尾款x元的付款期限而约定的违约责任，故实质上应属于违约金。根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，由于林某某、阳某某、罗某某在履行合同中产生了争议，双方一直不能协商一致，且林某某一直未实际使用租赁土地，故虽然林某某违约，但现阶段给阳某某、罗某某及第三人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某造成的损失主要是阳某某、罗某某及第三人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某交纳给村上的土地租金和因获得可以租赁使用的平整土地所支出的费用，按双方约定的40年使用期限平均下来计算，违约金约定明显过分高于现给阳某某、罗某某及第三人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某造成的实际经济损失。结合本案，原审法院酌情确认林某某按合同总标的的平均一年费用加上一年土地租金计算给阳某某、罗某某及第三人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某造成的违约损失，即为229.5万元/40年+x元/5年=x元，余款x元应当由阳某某、罗某某及第三人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某共同退还给林某某。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第十条、第十二条、第三十六条、第五十六条、第一百一十四条之规定，判决：“一、由被告阳某某、罗某某及第三人张某甲、张某乙、赵某某、孙某某于本判决生效后10日内共同退还原告林某某人民币x元。二、驳回原告林某某的其它诉讼请求。”案件受理费8800元，由原告承担1800元，二被告及第三人共同承担7000元。
宣判后，林某某和阳某某、罗某某不服一审判决，向本院提起上诉。
林某某上诉称：一、林某某与阳某某、罗某某之间的土地租用合同未签订，更不成立和生效。二、林某某与阳某某、罗某某之间的定金合同作为从合同，依法应当无效，阳某某、罗某某应当将50万元退还林某某。三、林某某没有违约行为，双方之间的土地租用合同都不成立，更不存在违约。综上，请求二审法院：撤销（2008）官民一初字第X号民事判决，依法改判支持林某某的一审诉讼请求。
阳某某、罗某某及被上诉人张某甲、张某乙、赵某某、孙某某答辩称：一、林某某认为与阳某某、罗某某之间的土地租赁合同未签订，不能成立和生效的观点不成立，收条上已经就合同价款、租赁物、违约责任等都达成了一致意见，应认定合同已经成立并履行；二、林某某既然认为定金合同属于从合同，从合同与主合同之间的关系是主合同必须存在才有从合同，林某某认为50万元属于定金，就必须是在租赁合同已经存在的情况下，故林某某已经认可双方之间的租赁合同是存在的；三、一审中林某某并未提交我方违约的证据，林某某在支付了50万元的定金后没有按照合同的约定支付租赁价款，已构成违约。综上，林某某的上诉理由不能成立。
阳某某、罗某某上诉称：一、原审法院违法擅自改变合同双方当事人约定的“定金”条款，认定事实错误。双方从未就违约金事项作过约定，本案在一审庭审过程中双方均确定50万元是“定金”，林某某的一审诉讼请求也是要求判决我方退还“定金50万元”，一审法院无权改变合同双方当事人的约定，故本案只能适用定金条款。二、原审法院违法认定合同双方约定的“定金50万元”是土地租金及转让费的首付款，属于违约金，违反了我国《合同法》第四条、第一百一十四条的规定，本案应适用定金条款，而不能强行认定50万定金为违约金，适用违约金条款。综上，请求二审法院：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2008）官民一初字第X号民事判决书；二、驳回林某某的诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由林某某负担。
林某某答辩称：双方的土地租赁合同没有签订，不成立不生效，也不存在返还定金的问题，定金合同是从合同，主合同不成立不生效，从合同也就不成立不生效，故阳某某、罗某某的上诉请求不能成立，50万元是定金而不是违约金。
被上诉人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某的答辩意见同阳某某、罗某某的上诉意见。
经审查，二审确认的事实与一审确认事实一致，本院予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人阳某某、罗某某及被上诉人张某甲、张某乙、孙某某、赵某某是否应当向上诉人林某某返还定金50万元
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，本案中，林某某与阳某某、罗某某及张某甲、张某乙、孙某某、赵某某虽未签订正式的书面合同，但从2008年5月3日的收条内容以及各方当事人在庭审中的陈述可表明，各方已对标的物、数量、价款、履行期限、地点和方式、违约责任等合同的主要条款达成协议，且已按约定开始履行各自的主要义务，故双方合同已实际成立。但因双方所租赁的标的物系昆明市官渡区X乡普照办事处大麻苴村集体土地，该土地性质为集体所有，故林某某与阳某某、罗某某及张某甲、张某乙、孙某某、赵某某所签订合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，林某某与阳某某、罗某某及张某甲、张某乙、孙某某、赵某某所签合同无效后，林某某应将所租用的土地返还阳某某、罗某某及张某甲、张某乙、孙某某、赵某某，而阳某某、罗某某及张某甲、张某乙、孙某某、赵某某应将林某某所交纳的50万元定金返还林某某，但因双方在签订合同时，均存在过错，各方应按自己的过错承担相应的责任，阳某某、罗某某、张某甲、张某乙、孙某某、赵某某也因合同无效造成了实际损失，故一审法院酌情由林某某支付x元给阳某某、罗某某及张某甲、张某乙、孙某某、赵某某并无不当，本院予以确认，两相抵扣后，阳某某、罗某某、张某甲、张某乙、孙某某、赵某某还应退还林某某x元。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理恰当，但适用法律错误，本院予以更正。上诉人林某某、上诉人阳某某、罗某某的上诉请求均不成立，本院予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条第一款、第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持云南省官渡区人民法院（2008）官民一初字第X号民事判决书第一、二项，即“一、由被告阳某某、罗某某及第三人张某甲、张某乙、赵某某、孙某某于本判决生效后10日内共同退还原告林某某人民币x元。二、驳回原告林某某的其它诉讼请求。”
二、确认上诉人林某某与上诉人阳某某、罗某某及被上诉人张某甲、张某乙、赵某某、孙某某所签土地租赁合同无效。
三、由上诉人林某某于本判决生效后三十日内将所租土地返还上诉人阳某某、罗某某及被上诉人张某甲、张某乙、赵某某、孙某某。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决承担，二审案件受理费合计x元，由上诉人林某某承担8800元，由上诉人阳某某、罗某某共同承担8800元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期间届满后法律规定的期限内向云南省昆明市官渡区人民法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长蔺以丹
审判员黄某
代理审判员杨茜
二○○九年三月九日
书记员申开勇
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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