上诉人（原审被告）杨某某,男,X年X月X日出生。
委托代理人刘某某,男,X年X月X日出生。
被上诉人（原审原告）洛阳万厦城业物业管理有限公司。住所地:洛阳市西工区滨江金谷翠庭X号楼地下室。
法定代表人徐某某,该公司总经理。
委托代理人翟某某,该公司员工，特别授权。
上诉人杨某某因与被上诉人洛阳万厦城业物业管理有限公司（以下简称万厦公司）物业服务合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院(2008)西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨某某及其委托代理人刘某某，被上诉人万厦公司的委托代理人翟某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：滨江.金谷翠庭小区是由滨江房地产公司开发的,于2004年5月18日由滨江公司与原告签订《前期物业服务合同》,约定由原告万厦公司提供物业管理服务,并约定了物业管理费的收费内容及标准,履行期限自合同签定之日起至业主委员会与其选聘的物业服务公司签订的合同止。被告杨某某系购买小区商品房的业主(房号为X-X-X室),于2004年11月4日开始入住,与原告签订《滨江.金谷翠庭前期物业管理服务协议》(以下简称服务协议),协议约定:原告对房屋公用部位设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目等进行维护、修缮、服务和管理,依据协议向被告收取物业管理服务费用,有权按政府部门规定或指导性价格或双方约定调整收费标准,被告有权监督原告物业管理服务行为,有权提出意见和建议,有义务向原告交纳管理费用;被告交纳费用的时间为每月X号-X号,交纳物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.7元,如违反协议,不按约定的时间和标准交纳费用,原告有权要求被告按逾期之日起每天千分之五交纳违约金;合同还约定了其他权利和义务。合同签订后,被告支付了2006年11月以前的有关物业费、水电费,自2006年11月至12月，被告拖欠物业费172.14元、公摊电费44.09元、水费23.1元。双方因物业管理质量及收费相关问题产生争议,导致诉讼。
另查:1、被告杨某某在诉讼中提供三张照片,证明原告对小区业主私建草坪围栏,草地被毁、被践踏、停车场不规范、临街营业房消防设施不规范的现象不予管理。但并未提供其他相关证据。2、2007年1月,滨江.金谷翠庭小区物业管理交由其他物业公司接管,原告撤出小区。3、被告提供的2006年11月6日洛阳市西工区物业管理办公室《公示》,拟证明该小区业主委员会成立于2006年11月6日。4、原告提供了2006年11月、12月催交水、电费单据、账薄及催交费通知。
原审认为:原、被告之间订立了《前期物业管理服务协议》,双方应按协议约定正确、全面履行合同义务。本案原告能够提供证据证明被告拖欠有关费用的事实,被告以原告物业管理服务质量不符合合同约定为由进行抗辩,应提供证明原告有过错的证据。诉讼中,被告提供的证据不充分、不明确,不能证实原告违反物业合同的约定,不能证实原告过错,也不能证实自已的损失客观存在,其抗辩理由本院不予采信。关于被告所诉业主委员会成立的时间与物业合同效力问题,因与被告违约的时间不矛盾,不影响违约责任的构成，本院不予采信。原告关于违约金的请求过高,应予调整,违约金的标准以拖欠款项同期人民银行贷款利率为宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,经合议庭评议,判决如下:一、被告杨某某于本判决生效后十日内给付原告洛阳万厦城业物业管理有限公司物业管理服务费172.14元。二、被告杨某某于本判决生效后十日内给付原告洛阳万厦城业物业管理有限公司公摊电费44.09元。三、被告杨某某于本判决生效后十日内给付原告洛阳万厦城业物业管理有限公司水费23.1元。四、被告杨某某分别按上述欠款的同期人民银行利率支付原告洛阳万厦城业物业管理有限公司违约金(从2007年元月1日起算至本判决确定的给付之日止)。五、驳回原告洛阳万厦城业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告杨某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5O元,由被告杨某某承担(先由原告垫付,待执行时由被告向原告一并清结)。
宣判后，杨某某不服，向本院提起上诉称：一、一审称该案依法组成合议庭，公开进行了审理，并不属实。实际上，开庭是在审判员陆红雨办公室,并未见到判决书上的审判长马少先和审判员张罗炜,案件也审理一年多,程序不合法，判决怎么可能公正公平。二、上诉人提供的《前期物业管理服务协议》第三条明确约定服务质量,提供的照片足以证明小区脏、乱、差。一年四季三季有花被上诉人做到了吗,一审判决认定“被告所诉业主委员会成立的时间与物业合同效力问题,因与被告违约的时间不矛盾，不影响违约责任的构成，本院不予采信。”显失公平。2006年11月6日业主委员会已成立,多次让被上诉人退出小区管理和新的物业管理进行交接，被上诉人却不予交接,也不服务,所以小区业主委员会带领业主把被上诉人撵出小区，上诉人也不知2006年11月、12月的费用怎么会产生,被上诉人并没有证据证明上诉人欠其费用。故请求二审法院查明事实,依法撤销原判决，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
万厦公司答辩称：一、上诉人一再提及没有表明日期照片为自己辩护，2006年12月底，答辩人撤离金谷翠庭小区。2007年12月底，答辩人对上诉人提起民事诉讼，而上诉人在历时一年多后的2008年提供指正万厦公司不作为照片,真伪可想而知。二、前业主委员会与洛阳市极美物业管理有限公司2006年12月23日签订了服务委托合同，万厦公司和原首届业主委员会及极美物业公司于2006年12月26日进行交接，充分证明了答辩人服务期限，上诉人2006年11月及12月在答辩人服务期间拒缴物业费及其它费用是违背合同约定的行为。三、上诉人为了逃避交费，编造答辩人在服务期间脏、乱、差的虚假事实，事实上，答辩人在对该小区服务期间，曾被评为“物业管理优秀住宅小区”、“洛阳市物业管理先进单位”等多项荣誉。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持一审判决。
经审理查明，二审查证与一审认定事实一致。
本院认为：关于杨某某所称一审程序违法问题，并无提供相应证据予以证明，本院不予支持。杨某某所称万厦公司服务质量不符合双方协议约定的内容主张，在一审中提供了照片为证，但照片不显示拍摄日期，不能证明照片内容系万厦公司服务期间的小区状况，同时其也未能提供其他证据与照片相印证，来证明万厦公司服务不符合约定，故对此该主张，本院亦不予支持。杨某某上诉称小区成立业主委员会后，多次让万厦公司退出小区而其拒不退出，也不提供服务，故不应该交纳2006年11月、12月物业费。为证明该主张成立，杨某某二审中提交了证明一份。万厦公司为了证明其在2006年12月底才撤出该小区，二审中也提交了一组X年12月26日至31日间由开发商、前期物业、业主委员会及接管物业四方代表共同签字的设备交接清单，原业主委员与接管的洛阳市极美物业管理有限公司2006年12月23日签订的物业服务合同一份，以及洛阳滨江房地产开发有限公司证明和小区的电费票据。本院认为，杨某某提供的证明上仅有原业主委员会成员共同签名，并未显示书写日期，也不能反映证明内容系谁所写，而且该证据作为证人证言，证人须出庭予以证明，故该证据本院不予采信。同时，杨某某与万厦公司签订的前期物业服务协议中约定了服务期间至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理委托合同》生效时止，杨某某也未能提供业主委员会与新的物业管理企业签定的《物业管理委托合同》来证明万厦公司当时拒不退出致使新合同无法履行。因上诉人的该主张缺乏有效的证据来予以证明，故本院不予支持。综上，杨某某的上诉主张，本院不予支持。原判认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由杨某某负担。
本判决为终审判决。
审判长孙志勇
审判员邢玉玲
代审判员赵国欣
二〇〇九年十一月十日
书记员梁俊
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