原告(反诉被告)郭某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人赵韶松，新密市青屏法律服务所法律工作者。
被告(反诉原告)郑某某，女，X年X月X日出生。
委托代理人马世杰，河南开通律师事务所律师。
被告杨某某，男，X年X月X日出生。
原告郭某某诉被告郑某某、杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年1月4日立案受理后，依据原告申请，依法于同年1月12日作出（2009）新密民一初字第X号民事裁定，将二被告的财产予以查封，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭某某的委托代理人赵韶松、被告郑某某及委托代理人马世杰、被告杨某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭某某诉称，二被告系夫妻关系。2006年12月9日原、被告双方签订了一份房屋租赁合同，但在履行过程中被告郑某某违反合同约定拖欠租金，并且在2008年1月16日被告杨某某作出承诺后仍拖延支付租金，严重侵犯了原告的合法权益。请求法院：1、依法判令二被告立即支付租金45万元及违约金；2、依法终止双方签订的房屋租赁合同。
原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、双方于2006年12月9日签订的房屋租赁合同一份，用以证明该合同是双方的真实意思表示、在签订后原告已将房屋交付被告使用的事实；2、被告杨某某于2008年1月16日给原告出具的承诺书一份，用以证明合同在履行过程中被告欠租金承诺归还的事实。
被告郑某某辩称，双方签订房屋租赁合同属实，但该合同具有法律上禁止使用的情形，违反了《中华人民共和国消防法》第十条的强制性规定，依法应为无效合同。被告杨某某系郑某某丈夫，不是合同一方当事人，其向原告作出的承诺对郑某某无约束力。综上，郑某某反诉请求：1、依法确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、依法判令原告退还已收租金25万元；3、依法判令原告返还郑某某投入的资金1万元（具体数额以鉴定后结果确定）。
被告杨某某辩称，杨某某系郑某某丈夫，不是合同当事人，承诺书是在原告的逼迫下所写，原告起诉杨某某没有道理，请依法驳回原告对杨某某的诉讼请求。
二被告未向本院提交证据。
原告郭某某针对被告郑某某的反诉辩称，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不具有法律上禁止使用的情形，更没有违反《中华人民共和国消防法》第十条的强制性规定，加之房屋已经交付被告使用，且被告又将房屋进行转租，故双方签订的房屋租赁合同合法有效，被告郑某某应按照合同约定支付租赁费。
经审理查明，被告郑某某与被告杨某某系夫妻关系。原告郭某某与被告郑某某于2006年12月9日签订了一份房屋租赁合同，合同约定原告将位于新密市X街X街楼房（包括地上六层、地下二层、后院停车场和三层小楼及三间平房）租赁给被告郑某某使用，期限从2007年1月1日起至2021年12月31日共计15年，租金为第一个五年每年25万元，第二个五年每年27.5万元，第三个五年每年30万元，每年的12月31日前以现金形式付清第二年房租。合同签订后，原告即把租赁房屋交付给被告使用，被告也将承租房屋进行了转租。在合同履行过程中，因被告郑某某没有按时支付租金，被告杨某某于2008年1月16日给原告出具承诺书一份“2007年原房租10万元腊月十九日还完，2008年房租25万元分两次付清，2008年5月30日前饭店张泰峰承包款16万元全部交郭某，余下9万元同2009年房租34万元一并交齐。否则放弃一切投资”。后被告郑某某将2007年房租全部付清，2008年房租支付了5万元。因被告欠2008年房租20万元及2009年房租25万元未交，引起诉讼。
本案在审理过程中，原告郭某某于2009年4月7日向本院申请撤回了第二项诉讼请求即“依法终止双方签订的房屋租赁合同”。本院依据二被告的鉴定申请，于2009年4月24日委托本院技术管理科对二被告装修价值进行鉴定，同年4月29日因二被告未交纳鉴定费被退回；在开庭审理时，被告郑某某当庭申请撤回了第三项反诉请求即“请依法判令原告返还郑某某投入的资金1万元（具体数额以鉴定后结果确定）”，并于庭后申请撤回了第二项反诉请求即“请依法判令原告退还已收租金25万元”。
另查明，被告郑某某在本案审理期间已经直接支付给原告租金7.5万元。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告郭某某与被告郑某某签订的房屋租赁合同是在自愿、公平的基础上所签，系双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立，应受法律保护，被告郑某某应当按照合同约定的期限支付租金，故原告要求被告郑某某支付所欠2008年和2009年租金的请求，本院予以支持。被告郑某某以房屋租赁合同违反《中华人民共和国消防法》第十条的强制性规定，请求确认合同无效、返还已交租金的反诉请求，因其在租赁原告房屋后用于开设经营宾馆，依据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》意见“第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”的规定，被告郑某某所租赁的房屋不属于必须要按国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在租赁合同时也未将租赁标的物经消防验收合格约定为生效的条件，被告郑某某在装修过程中应当考虑消防设计而未考虑，在租赁原告房屋经营长达二年以后，以租赁合同违反强制性规定认为合同无效，不利于房屋租赁市场的稳定，且租赁标的物是否经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，故双方签订的房屋租赁合同不具备合同无效的法定情形，对被告郑某某的反诉请求本院不予支持。被告杨某某虽然不是房屋租赁合同的一方当事人，但其作为被告郑某某的丈夫向原告作出支付租金的承诺，原告有理由予以相信；杨某某辩称该承诺系在被原告逼迫的情况下所写，因其没有证据予以证明且未在法定的期限内行使撤销权，故对其辩称意见本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告郑某某、杨某某欠原告郭某某2008年和2009年租金37.5万元，于本判决生效后二十日内付清；
二、驳回被告郑某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8050元、保全费2770元、反诉费2600元，共计x元由被告郑某某负担（原告预交的费用不再退还，待被告付款时一并支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省郑某市中级人民法院。
审判长郭某利
审判员李勇
审判员张留来
二ΟΟ九年九月二十一日
书记员韩晓丽
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