朱某与侯某财产权属纠纷案

时间：2005-08-19 当事人: 法官: 文号:（2005）珠中法民一终字第196号

广东省珠海市中级人民法院

民事判决书

(2005)珠中法民一终字第X号

上诉人(原审被告):朱某，女，X年X月X日出生，香港居民，住（略）-X号百营商业大厦7字楼，身份证号码:香港（略）(3)。

委托代理人:周炎，广东加通律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):侯某，男，X年X月X日生，汉族，住（略），身份证号码:（略）。

委托代理人:袁某某，男，身份证号码:（略）。

委托代理人:莫某某，男，住（略）。

原审被告:邹某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），身份证号码:（略）。

委托代理人:赵晋彪，广东德赛律师事务所律师。

原审被告:程某，男，X年X月X日出生，香港居民，住（略）-X号百营商业大厦7字楼，身份证号码:香港（略）。

委托代理人:莫某志，广东加通律师事务所律师。

上诉人朱某因与被上诉人侯某、原审被告邹某、原审被告程某财产权属纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2003)香民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人朱某的委托代理人周炎、被上诉人侯某的委托代理人袁某某、莫某某、原审被告邹某及其委托代理人赵晋彪、原审被告程某及其委托代理人莫某志到庭参加诉讼。本院现已审理终结。

原审查明，邹某与朱某、程某为亲戚关系，邹某与程某原同为珠海东鑫制药公司的股东，朱某、程某为夫妻关系。位于珠海市九洲大道的澳洲山庄房产是香港天永投资有限公司与广东信托投资有限公司珠海分公司于1991年合作开发的，由于上述房产原是涉外房，故以广东信托投资有限公司珠海分公司名义登记开发，由香港天永投资有限公司在香港进行销售，购房对象为非中国公民，购买时必须支付港币。

1992年间，澳门居民张某某以珠海宏达公司名义向广东信托投资有限公司珠海分公司及香港天永投资有限公司预购了约X栋的在建别墅楼花在珠海拱北银海海鲜酒家设点对外销售(即炒楼)，其中包括澳洲山庄CX栋、CX栋、AX栋别墅。

1993年初，邹某向张某某受让购买澳洲山庄A102、CX栋别墅，其中AX号别墅，邹某共向张某某及香港区玉麟律师楼支付房款港币（略）元。上述房产交付给邹某后，邹某对房产进行了装修并居住至1999年底，2000年以后搬出用于存放杂物。因上述房产当时为涉外房，大陆中国公民不得以自己名义登记产权证，邹某购买房产后便以香港公民朱某名义进行购房产权登记，1993年9月与登记发展商签订购房合同，2001年9月27日办理了朱某名下的房地产权证。庭审中，程某、朱某对A102别墅的具体位置、内部结构及装修、使用情况等一概不清楚。

1993年间，侯某经朋友姜某介绍认识邹某，经双方商谈，侯某愿以港币26O万元向邹某购买澳洲山庄X栋别墅，邹某当时亦向侯某言明该房产是自己出资购买以其亲戚程某及朱某名义购买，并承诺只要侯某支付港币26O万元房款，其会马上通知程某和朱某将房产过户至侯某名下。于是，侯某将购房款全额汇至邹某指定的账户。由于买卖双方当时正当生意红火，彼此忙于奔波，加之过于相信对方的实力，便无意耽搁了房产过户改名事宜。以后，随着国家经济宏观调控、收缩投资，邹某的生意扩展不如从前。侯某便向邹某提出要求办理转让房产的过户及交付手续。此时，因邹某与程某在合股经营的珠海东鑫制药公司出现经济纠纷，程某认为邹某尚欠其15万元美金，故不予配合邹某将A102房产专名及过户。侯某在催促无果的情况下便以邹某隐瞒事实真相，违反法律、法规为由要求确认双方的房产买卖行为无效，请求邹某返还购房款港币260万元。

另查明:位于珠海市澳洲山庄内的别墅房产在当时开发报建时为外销房，随着国家经济体制的转变和市场经济的日渐成熟，上述开发房地产已放开成国内居民可自由买卖。

原审诉讼过程某，原审法院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，告知当事人可依法变更诉讼请求。侯某2O04年6月30日向原审法院提出变更诉讼请求为:1、请求判决确认位于澳洲山庄X栋房屋归侯某所有；2、判决邹某、朱某、程某于6O日内将房产过户至侯某名下；3、判决邹某、朱某、程某支付房产过户所产生的一切费用；4、判决邹某、朱某、程某支付违约金或利息损失计（略）元；5、判决邹某、朱某、程某承担诉讼费用。

原审法院认为，位于珠海市九州大道龙兴街X号X栋(即澳洲山庄X栋别墅)是邹某于1993年初通过澳门居民张某某(珠海宏达公司)购买。邹某共向张某某及香港区玉麟律师楼支付房款港币（略）元。上述房产交付给邹某后，邹某对房产进行了装修并居住1999年底，2000年以后搬出用于存放杂物。邹某于1993年间口头约定卖给侯某，并收到其付款港币260万元。因上述房产当时为涉外房，邹某购买房产后便以香港公民朱某名义办理购房产权登记……。上述事实，有珠海市公安局经侦支队的询问(调查)笔录为证，侯某及邹某的陈某意见基本一致。原审法院予以认定。

侯某在诉状上陈某:“当时被告邹某向侯某解释说，该房产是由其出资并以其亲戚朱某及朱某丈夫程某的名义购买的，只要侯某向其支付港币260万元，其会马上通知被告朱某和程某将房产过户至侯某名下”。从上述内容显示，侯某是明知购买房产的产权实际情况。据此，并不存在:“原告认为；以上被告隐瞒事实真相，以欺诈的手段，向侯某出售上过房产的行为”。位于珠海市澳洲山庄内的别墅房产原为外销房，随着国家经济体制的转变和市场经济的日渐成熟，上述开发房地产早已放开成国内居民可自由买卖。侯某与邹某买卖上述房产并未违反现行相关法律、法规的规定，应为有效的民事行为。

在审理过程某，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，原审法院已告知当事人可依法变更诉讼请求。侯某于2004年6月30日向原审法院提出新的诉讼请求。基于上述事实认定，侯某请求确认位于澳洲山庄X栋房屋归侯某所有事实清楚，证据充分，原审法院予以支持。朱某、程某提出的证据不足以证明其付款购房的主张，原审法院不予支持。侯某、邹某提交的证据以及原审法院调取的证据与朱某、程某提交的证据相比，前者有更高的盖然性和真实性。办理房产过户是房产买卖的附随义务，因此，侯某请求邹某、朱某、程某于60日内将房产过户至侯某名下理据充分，原审法院予以支持，但应人判决发生法律效力之日起计。由于侯某与邹某对房产的过户费用未有约定，故应按国家规定各方应承担的费用。侯某请求邹某、朱某、程某支付房产过户所产生的一切费用没有依据，原审法院不全部支持。侯某向邹某支付购房款后，由于双方基于信赖的原因而迟迟未办理房产过户手续，对此双方均有责任。鉴于邹某收款后，买卖的房屋一直由其管理使用，故邹某应向侯某支付该款的银行利息，从付款日(侯某请求本息日为1993年8月)起至交房日止，按中国人民银行规定的同期银行活期存款利率计算。至于侯某请求邹某、朱某、程某支付违约金或利息损失计（略）元缺乏事实依据和计算依据，本院不予全额采信。诉讼费用按诉讼风险分担。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十四条、第八十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第三条的规定，判决如下:一、确认位于珠海市香洲区澳洲山庄X栋房屋(即九洲大道龙兴街X号X栋别墅)归侯某所有，邹某、朱某、程某应于判决发生法律效力之日起15日内将上述房屋交付侯某使用；二、邹某、朱某、程某应于判决发生法律效力之日起60日内协助侯某办理澳洲山庄X栋房产的过户手续，产生的费用按国家有关规定分担；三、邹某应向侯某支付购房款港币260万元的银行利息，从1993年8月1日起至交房日止，按中国人民银行规定的同期银行活期存款利率计算；四、驳回侯某的其它诉讼请求。案件受理费人民币（略）元，由邹某负担（略）元，朱某、程某负担（略）元。

朱某不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决在认定事实方面存在大量错误。1、一审判决认定，1992年间澳门居民张某某以珠海宏达公司名义向广东信托投资管理公司珠海分公司及香港天永投资有限公司预购了约X栋的在建别墅楼花在珠海拱北银海海鲜酒家设点对外销售(即炒搂)，其中包括本案争议房产。然而，一审期间证人张某山没有依法出庭作证，也没有提交购房合同、付款凭证、收据等书面证据。其证言的真实性、合法性依法不能予以确认。2、一审判决认定，1993年间，邹某向张某某受让澳洲山庄A102、CX栋别墅，其中为AX号别墅支付购房款港币（略）元，然而，没有相应购房合同、付款凭证、收款收据等书面证据印证上述所谓的事实，甚至“权利人”邹某本人对此都予以否认。3、一审判决认定，邹某于1993年初购买本案争议房产，借用朱某的名义进行购房产权登记，1993年9月与登记发展商签订购房合同，然而，没有任何证据显示邹某曾借用朱某的名义购房，在朱某提交的经珠海市公证处进行公证的《商品房产买卖合同中》中明确记载，朱某早在1992年12月1日即在该购房合同上签字。试问；假设真如一审判决认定邹某是在1993年借用朱某的名义购买上述争议房产，那么朱某怎么可能在此前的1992年就签署了购房合同可见，一审判决关于案件事实的认定显然是错误的。4、一审判决认定“上述房产交付给邹某后，邹某对房产进行了装修并居住至1999年底”。然而，这一“事实”甚至与侯某、邹某在一审期间的陈某都不一致。5、一审判决认定“被告邹某当时亦向侯某言明该房产是自已出资购买以其亲戚程某及朱某名义购买”。然而；这一“事实”与邹某的陈某不符，也没有任何相关证据印证。6、一审判决认定邹某于20O1年9月27日办理了朱某名下的房地产权证。然而，这一“事实”甚至连邹某自己都不认可。事实上全部房地产权登记手续是朱某和程某办理的，办证和应付契税、交易费等费用也全部是朱某交纳的。7、一审判决关于“原、被告双方的房屋买卖行为是有效法律行为”的认定缺乏充分、确凿的事实依据。侯某没有提交房产买卖合同、付款凭证等书面依据，邹某对转让行为也予以否认。如前所述，邹某也不是该房产的合法权属人，根本无权转让该房产，何来房屋买卖行为，更谈不上买卖行为有效无效了。8、一审判决认定，侯某的陈某与邹某的陈某意见基本一致是不尊重本案事实的。一审期间，侯某的主张是其付款260万元向邹某购买了本案争议房产。而邹某的主张是其收到侯某支付的26O万元款项后，代侯某去购买房产。即使在侯某变更诉讼请求后，本案一审第三次开庭时，邹某仍然坚持自己所主张的事实。这两方所陈某的事实显然是有质的区别的，何来基本一致9、关于本案的客观事实，有一个很重要的情节提请法官注意，邹某称一直催促朱某办理过户手续将A102房产过户给侯某，完全是谎言。事实上，朱某和程某曾于1994年在珠海市公证处办理公证手续，授权委托邹某代为转让包括AX栋在内的澳洲山庄房产(珠海公安机关的调查询问笔录中也提及此事)。该授权书的有效期限为1994年至1997年。试问，如果A102别墅确实是侯某出资向邹某购买(或者如邹某所言是侯某出资请邹某代为购买)，那么邹某完全可以在1994年至1997年长达四年的时间里，利用这份授权书将房屋产权过户给侯某，根本不需要现在来打官司要房子。由此可见，邹某向法庭陈某的情况与其自己的行为是充满矛盾的，其陈某根本就是虚假的。二、一审判决适用法律错误。1、关于证据的采纳最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条规定，人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由。但是，一审判决对朱某提交的购房合同、原始付款凭证、收款收据、发票、房地产权证等书面证据却视而不见，没有作任何阐述和解释即不予采纳这些证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，无正当理由未出庭作证的证人证某不能单独作为认定案件事实的依据。本案中，公安机关向有关证人调某所做的询问笔录，仅是该证人对某关事实的陈某，该证据的性质显然属于证人证某。其证词是否可以采纳，必须经过当庭质证方可认定。但是，一审法院在证人没某出庭，证言没有经过质证的情况下就认可了该证据，并据此作为认定案件事实的依据。2、关于证据的证明力。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定，人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定:(一)国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证，(二)物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证某；(三)原始证据的证明力一般大于传来证据；(四)直接证据的证明力一般大于间接证据。本案中，朱某所提交的房地产权证书是国家机关依职权制作的公文书证，购房合同是经过公证的书证，收款收据、发票、付款凭证是原始证据、直接证据。而侯某提交的证据、邹某提交的证据以及公安机关的询问笔录是都是证人证某。双方证据的证明力孰大孰小显而易见。然而，一审判决却在没有给出任何解释的情况下，径直认定侯某提交的证据及公安机关的询问笔录比朱某提交的证据有更高的盖然性和真实性。一审法院关于证据证明力的认定，显然违背了民事诉讼的基本原则。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定，一方当事人提交的书证原件或者与书证原件核对无误的复印件，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。本案一审期间，朱某提交的证据都是书证原件或经合法公证手续核对无误的复印件。但一审判决却没有给予确认。三、本案客观事实。如上所述，本案争议的澳洲山庄AX栋别墅确实是朱某和程某出资购买的，朱某没有自己使用该房产，因程某是珠海东鑫公司的大股东，该房产一直交由东鑫公司管理使用，由于当时邹某是东鑫公司的总经理，房屋的使用主要由他安排。朱某根本不认识侯某，在2002年底之前，邹某也从未跟朱某、程某谈及侯某，从未谈及收到侯某的款项代其购买房产事宜，更未谈及AX栋房产与侯某有什么关系。直到2O02年底有一位自称侯某的人给程某打电话，朱某、程某才知道这个情况。本案中，邹某自己认可收到侯某的260万元款项，并称已经将款项付给了A102别墅的卖方张某某及区玉麟律师事务所，但是邹某没有提供任何相关证据。朱某和程某也从未收到邹某付出的购房款，购买A102别墅的款项是朱某和程某自己出资的，有收款收据及原始付款凭证为证。如果邹某确实收到了侯某的260万元款项，那么他收到这些钱后用到什么地方去了，恐怕只有邹某自己才知道。朱某可以毫不客气地说，邹某所陈某的所谓事实简直就是无中生有、指鹿对马，是邹某在无法抵赖收到侯某260万元巨额款项的情况下，企图利用其曾经管理本案争议房产的便利，将责任转移给朱某，通过这一手段非法侵吞朱某的合法财产，解脱自己的责任。

综上，朱某认为一审判决认定事实错误、适用法律错误，特此提出上诉。请上级法院依法查明案件全部事实真相，作出公正判决:1、撤消广东省珠海市香洲区人民法院(20O3)香民一初字第X号民事判决书第一、二项判决；2、驳回侯某的诉讼请求；3、由侯某承担本案一、二审全部诉讼费用。

被上诉人侯某答辩称，澳洲山庄A102房确为侯某委托邹某所购，该房亦一直由侯某使用，故原审判决将该房产权过户给侯某是正确的。

原审被告邹某答辩称，邹某受侯某之托为侯某买房，借用了朱某、程某夫妇之名，邹某没有过错，不应承担责任。

原审被告程某的意见与朱某的上诉意见一致。

本院经审理查明，邹某与朱某、程某有亲戚关系，朱某、程某系夫妻关系，邹某与程某原同为珠海东鑫制药公司(以下称东鑫公司)的股东。

位于珠海市九洲大道的澳洲山庄房产是香港天永投资有限公司(以下称天永公司)与广东信托投资有限公司珠海分公司(以下称广信公司)于1991年合作开发的，按照当时珠海市政府的有关文件规定，上述房产开发时为涉外房，以广信公司名义登记开发，由天永公司在香港进行销售，购房对象限制为非中国大陆公民，该房产后因政策调整，已与普通商品房产无异，国内居民可自由买卖。

侯某于20O3年10月20日向原审法院起诉，起诉的同时提交了一份邹某出具的“证明”，邹某称其于1992年收取了侯某港币260万元，用该款向张某某购买了澳洲山庄AX栋别墅。因该房当时为外销房，故其是以香港人朱某、程某夫妇名义购买，朱某、程某当时同意无条件帮忙借名买房。侯某据此“证明”起诉认为，邹某收取了其港币260万元购房款，但案涉房产根据当时珠海市的有关规定只能由境外人士购买，该房已登记在朱某、程某名下，且朱某、程某拒绝办理房产过户手续，故邹某是以欺诈手段向其出售房产，属于无效民事行为，遂要求判令邹某、朱某、程某偿还购房款港币26O万元。侯某在原审诉讼过程某变更其在诉状中的陈某，称当初向邹某支付的购房款项应为人民币260万元，而非港币260万元。

邹某辩称其当初只是受姜某、侯某之托为其二人购买澳洲山庄的别墅，因是外销房，就借用了朱某、程某之名购买，对此姜某、侯某应当是非常清楚的，故应驳回侯某对邹某的诉讼请求。朱某、程某辩称案涉房产的合法产权人为朱某，该房为朱某、程某夫妇所购，其二人均不认识侯某，亦从未收到过侯某的购房款，故应驳回侯某对朱某、程某的诉讼请求。

侯某在原审诉讼过程某变更其诉讼请求为:l、请求判决确认位于澳洲山庄AX栋房屋归侯某所有；2、判令邹某、朱某、程某于6O日内将房产过户至侯某名下；3、由邹某、朱某、程某支付房产过户所产生的一切费用；4、由邹某、朱某、程某支付违约金或利息损失计（略）元；5、由邹某、朱某、程某承担诉讼费用。

20O3年12月3日和同年12月28日，邹某和侯某先后向原审法院提出申请，要求原审法院向珠海市公安局调取有关证据。

因侯某在2003年1月向珠海市公安局报案称邹某涉嫌诈骗其港币260万元，珠海市公安局在2003年1月至6月期间对此案展开调查，先后向侯某、邹某、姜某、吴某某、陈某某、程某、张某某、李某某等人做了询问笔录。原审法院于2004年2月4日向珠海市公安局调取了62页的“询问笔录”。

公安机关对侯某所做的笔录反映，侯某称其于1991年经人介绍认识邹某，邹某时为东鑫公司的老总，约在1993年或1994年，其与朋友姜某托邹某购买澳洲山庄的别墅，侯某买了一套，姜某买了两套，侯某通过姜某将款项付给邹某。后侯某接收了房产进行装修后住进该房，邹某在两年后才告诉侯某该房为外销房，是以别人的名义买的，但邹某称其在买房时告诉过姜某这些情况。公安机关对邹某所做的笔录反映，邹某称约在1993年，侯某与姜某托他购买澳洲山庄的别墅，当时负责销售该山庄的是香港天永公司，所有房子己经全部销售完，后邹某通过老乡吴某某得知澳门人张某某处还有二十多套别墅在炒卖，就向张某某买了三套别墅，分别是X栋、X栋和X栋(案涉房产)，前两套为姜某买，后一套为候柱买，另其自己从另一个人手中买了一套(X栋)用于自己居住。因上述房产当时为外销房，故四套别墅均以香港的亲戚朱某、程某的名义购买。侯某与邹某的别墅后由各自居住，姜某的两套后在朱某、程某的协助下转手卖掉了。邹某称其已将侯某的购房手续交给姜某，但不知姜某为何没有交给侯某。2002年，因广东信托投资公司登报要求原购房者限期前去办理房产确权手续，邹某在去办手续时了解到其本人在澳洲山庄的别墅已被办到朱某、程某夫妇名下，而后又得知朱某、程某同时亦将侯某的房产办到了他们自己的名下。邹某并称其与程某因在东鑫公司的股权纠纷，程某要求其支付美金15万元。邹某称侯某是将购房款给了姜某，由姜某转交给邹某，后邹某以人民币的形式将款汇至张某某的账户，而侯某是在2001年后才催促其办理房产过户手续。

公安机关给姜某所做的笔录反映，姜某称当时其与侯某托邹某购买别墅，共买了四套，均是以朱某、程某夫妇名义购买，其购买的两套实际上由公司的执行经理于志湖办理手续，并且两套房子均未入住，在一年之后就将房子转手卖了，因此对于是否收到购房手续等记得不清楚。对于付款情况，姜某称部分款应当是通过其将侯某的购房款汇给邹某的东鑫公司。姜某并称在其为协调本案所涉争议事项时曾约程某与邹某在深圳见面，程某承认案涉房产不是他自己购买，他也不想要房子，但称如东鑫公司不还他15万美金，他就不肯退回别墅，双方最终无法协商解决。

公安机关给吴某某所做的笔录反映，吴某某认可是其介绍邹某认识张某某，张某某当时在银海新村的银海酒家设了一个售楼部，用于销售澳洲山庄的房子。

原香港天永房地产开发有限公司的总经理陈某某的笔录反映，澳洲山庄由香港天永投资有限公司与广东信托投资有限公司珠海分公司合作开发，为涉外房，当时只对港澳等境外人士销售，购房手续是由客户与天永公司签订一份临时合约，之后由客户到律师楼办理付款、签订合同和律师公证等手续。

程某的询问笔录反映，程某认可其至今未曾去看过案涉房产，房产由东鑫公司的管理人员居住，其共买了四套别墅，两套自己买了用作投资炒楼或公司员工居住，两套帮朋友姜某买。程某认可在办理A102、和C25两套别墅的房产权证时，其中一套的购房发票等购房资料丢失了，是通过登报申明遗失后才办到了产权证书。程某亦认可1994年曾向邹某出具公证委托书，委托邹某处理有关澳洲山庄房产事宜。程某认可于2003年初在深圳应姜某之约与邹某见面，称邹某的意思是让程某协助将澳洲山庄的A102和C25两套别墅卖出去，程某回答为“现在不卖”，双方最终协商不成。

张某某的笔录反映，张某某称其在1992年以珠海宏达公司的名义向广东信托投资有限公司珠海分公司、香港天永公司购买了20多栋澳洲山庄别墅楼花，用于炒楼，在银海新村的银海酒家设点销售，付款方式为与其签订楼宇临时买卖合约时交部分定金，余款则在香港律师楼办完转名手续后以支票方式交付。邹某于1993年2月17日签约向其购买了C96、C98两栋别墅，1993年3月20日签约购买了AX栋别墅(出具有关资料)。此后按照约定的时间张某某与邹某一起到香港区玉麟律师事务所办理别墅转名手续并支付合同余款。因澳洲山庄当时为外销房，邹某讲他在香港有朋友，可以代签合同等手续。邹某购买A102别墅总计支付了港币（略）元，该款包括张某某收取的款项和支付发展商的余款，支付发展商的余款由邹某按照合同的约定向香港区玉麟律师事务所支付，具体情况不太清楚。张某某称其不认识朱某、程某，朱某、程某从未向其支付过购房款。

东鑫公司总经理李某某的笔录反映，1996年程某退出在东鑫公司所占的股份，应程某的要求邹某写了一张15万美金的欠条，为此纠纷程某将当时邹某以程某名义购买的澳洲山庄的两栋别墅转到自己的名下，并办理了房产证。姜某、侯某委托邹某购买澳州山庄的别墅，因是外销房，邹某就借程某、朱某的名义购买。程某并未为东鑫公司的员工买过别墅作员工宿舍使用。

除程某的笔录之外，朱某、程某对上述询问笔录的真实性、合法性和关联性均提出了异议，认为上述证据属于证人证某，但证人并某到庭接受质询。朱某、程某称不认识侯某，没有与侯某发生过房产买卖关系；邹某的陈某与客观事实存在矛盾，其对购房资料去向、如何办理购房手续及如何付款等情况均没有合理的说明，且没有提供任何证据加以证明。邹某与程某因东鑫公司的股权转让有利益冲突，故其证言极可能不利于朱某、程某。朱某、程某对姜某关于借用朱某、程某之名购买澳洲山庄两套别墅之事实未提出异议，但对姜某的其他陈某不予认可。对吴某某、陈某某、张某某、李某某的陈某，朱某、程某认为没有相应证据佐证，上述证言不应予以采纳。

朱某、程某提交了以下证据:1、《商品房产买卖合同》及公证书。该证据显示，朱某与广信公司签订《商品房产买卖合同》公证书，合同约定朱某购买澳洲山庄AX栋别墅，售价为港币169万元，付款方式为合同签订之日付（略）元，1992年7月1日支付（略）元，1992年11月1日支付（略）元，余款（略）元在收到入伙通知书后十日内付清，所有楼款，一律付给区玉麟律师事务所。在“购买方:朱某”的下方有“中国司法部委托公证人’区玉麟的签名，签署时间为1992年12月1日，广信公司签署合同的时间为1993年9月10日。该合同末页左下角盖有司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书转递专用章，时间为1993年6月11日。珠海市公证处出具的(93)珠证经字第X号公证书载明，广信公司的代表于1993年9月IO日签署上述合同，香港律师区玉麟于1992年12月1日在香港见证朱某在上述合同上签字。2、办理房产证支出的购房契税等相应款项证明。2001年9月27日，朱某交纳购房契税（略）元、房屋交易费等其他费用1950元。3、大兴洋行支票两张。朱某、程某据此主张以程某为持牌人的香港“大兴洋行”签发了编号为（略）、（略）的两张支票，证明大兴洋行于1993年6月9日向香港区玉麟律师事务所支付澳洲山庄A102别墅的购房款港币（略）.20元，同日还向天永投资有限公司支付上述房产的购房款港币（略）元。经审查，上述支票票面未反映款项用途。4、香港区玉麟律师事务所出具的三份收据。朱某、程某提交了由香港区玉麟律师事务所1993年6月9日出具的三份收据，编号分别为（略）、（略）、（略），其中（略）号收据载明为“珠海市澳洲山庄A102座”款项，金额为（略）元，支票编号为（略）；（略）号收据载明“珠海市澳洲山庄A102座”款项，金额为9650元，支票编号为（略）；该款被区玉麟律师事务所出具的另一份收费清单证实为合同的签署、公证等杂费。（略）号收据亦载明“珠海市澳洲山庄A102座”款项，金额为8215.40元，支票编号为（略）。5、1993年6月9日国华商业银行的月结对账单。朱某、程某据此证明大兴洋行在该日支出了港币（略）.20元和港币（略）元。6、1993年12月20日广信公司出具的金额为10O万元的房产业销售专用发票及天永投资有限公司出具的金额为69万元的收据，用以证明其在支付A102房款后取得了卖方的收款凭证。上述证据中的证据3、4已办理相关的证据公证手续。

对于未能提供完整的为AX栋房产支付港币169万元的付款依据，朱某、程某称因时间长，不能收集完整付款资料。侯某、邹某对证据1、2、6的真实性无异议，对证据3、4、5的真实性有异议，并称上述证据如属实，则不排除因当时借用朱某、程某夫妇之名买房，委托朱某、程某夫妇向香港区玉麟律师事务所支付购房余款。邹某并称关于付款的细节，其确已记不清楚。

诉讼中侯某确认其在接收AX栋房产后花费巨资进行了装修，于1994年入住，直到1999年以后才搬出，该房现用于存放物品。邹某亦认可侯某的上述主张。朱某、程某认可未曾入住AX栋别墅，也不清楚该房屋的内部结构及装修情况，但称该房一直由东鑫公司管理使用。原审诉讼过程某邹某还提交了其在2003年7月与程某协商的谈话录音，主张录音资料可证明程某并不否认AX栋别墅是借用其名为侯某购买，但要求邹某还其15万美元的欠款后才能归还房产。程某本人未听过上述录音资料，但称对该录音资料的合法性、真实性不予认可，其在2004年4月12日给原审法院的“案件事实情况反映”中称，与邹某在2003年7月见过面，谈到涉案房产之事，当时考虑到邹某与其系远房亲戚，同时希望邹某尽快偿还15万美元的欠款，曾同意若邹某将程某为AX栋别墅支付的款项支付给程某，可以配合邹某将该房过户给邹某，再由邹某去处理其与侯某之间的事情。

为进一步查明案情，本院依法传唤了证人张某山、证人姜某到庭作证，接受各方质询。张某某在庭审中强调其向珠海市公安局所作的陈某属实，并提交了如下证据资料:1、1992年1月8日珠海市引进外资办公室珠特引外资字[1992]OX号“关于合资经营珠海市银海海鲜酒家合同书及章程某批复”，证实珠海宏达贸易有限公司与澳门港澳加利国际贸易公司以合资经营方式设立“珠海市银海海鲜酒家”(以下称银海酒家)。张某某称澳门港澳加利国际贸易公司为其开办，1993年其以银海酒家的名义炒卖澳洲山庄二十多套别墅。2、1993年3月20日邹某与银海酒家签订的《楼宇临时买卖合约》，约定邹某预购澳洲山庄A102座别墅，售价为港币（略）元，签约时预付定金人民币10万元，付款方法为1993年3月30日前付清全部楼款，同时退回人民币10万元，并注明去香港律师楼办理手续的费用按规定双方承担。该合约的部分手写内容用圆珠笔书写，落款时间可辨别有改动印迹。张某某以此合约证明其于1993年3月20日与邹某签订购房合同，并约定了价款及付款方式。3、付款凭证四份，分别为:①1992年4月9日向天永公司支付A102座别墅订金港币2万元的“预订房产临时证明单”，该份单据上订购人为胡命堂，总价款为港币169万元；②1992年4月29日香港区玉麟律师事务所出具的收据，载明收取A102座别墅购房款港币（略）元；③1992年7月11日香港区玉麟律师事务所出具的收据，载明收取A102座别墅购房款港币（略）元；④1992年11月16日香港区玉麟律师事务所出具的收据，载明收取A102座别墅购房款港币（略）元。张某某以上述四份付款凭证说明在其以“胡命堂”名义向天永公司订购了澳洲山庄A102座别墅之后，在1992年11月16日以前，已向天永公司及开发商指定的香港区玉麟律师事务所支付了该房一半的购房款，即港币（略）元。开发商出售该房的总价款为港币169万元，因此余款（略）元则应由邹某在与开发商签订正式购房合同后直接按照开发商的要求支付，其炒卖楼房的差价及已经支付给开发商的房款则由邹某支付给银海酒家。4、1993年3月26日邹某手写付款情况一份，内容为:澳洲山庄AX号总金额港币（略）元，现律师楼已办理好转名手续，余额港币（略）元由邹某生负责付给区玉麟律师楼。其它楼款（略）元由邹某生负责按合同在珠海支付给张某某先生，并退回订金10万元(人民币)。张某某据此说明其与邹某在1993年3月26日到香港区玉麟律师事务所办理合同转名手续，并由邹某写下该付款情况交由张某某保管。

张某某在庭审中陈某此后邹某是以人民币结算方式将购房款付到银海酒家的账户上。对于为何其与邹某签订临时合约的时间是1993年3月20日，而区玉麟律师事务所见证朱某签订正式购房合同的时间却是1992年12月1日，张某某认为A102房的正式购房合同的签订时间只能是在1993年3月20日之后，区玉麟律师事务所出具的见证可能是签署了统一的时间，而非真实的时间。

朱某、程某方面对于张某某的陈某及提交的书面材料的质证意见是:1、对《楼宇临时买卖合约》的真实性有异议，该协议的字迹有改动，应当不是原件；2、银海酒家是合资企业，不具备境外法人身份，是不能购买澳洲山庄的楼房的。3、区玉麟律师事务所出具的票据及天永公司出具的预订房产临时证明单的真实性无法判断，且均在朱某签订合同之前，与朱某、程某没有关系；4、朱某签订购房合同的时间为1992年12月1日，没有证据证明区玉麟律师事务所见证签署的时间是虚假的。

邹某对张某某的陈某及出具的材料均予以认可，并说明张某某出具的付款凭证正好印证了朱某签署的正式购房合同上约定的付款条款，即港币169万元的房款中的一半即（略）元应在1992年11月之前支付，而朱某、程某自始无法说明A102座别墅前期一半的房款如何支付，更不能提供该款项的支付凭证及其1992年11月之前与房产销售商天永公司之间的任何书面资料。为证明区玉麟律师事务所在购房合同上签署的见证时间不真实，邹某提交了从珠海市房地产交易档案中复印的十份购房合同及公证书，区玉麟律师事务所见证落款时间均签署为1992年12月1日，而合同显示的“转递专用单”的转递时间均在1993年的各个月份，邹某据此主张合同上区玉麟律师事务所的见证时间为统一填写，不是实际签订合同的时间。此外，邹某还提交了1993年7月29日珠海市税务局给珠海市房产局的一份函件，该文件载明澳洲山庄别墅由广信公司开发建设，共X幢别墅全部委托天永公司包销，购房的总价由广信公司开具的发票和天永公司开具的收据组成。邹某持上述证据主张澳洲山庄当时所有别墅均由天永公司销售，因此要购买案涉房产只能先通过天永公司，程某所称其直接在区玉麟律师事务所签订合同购得房产的陈某是不可信的。朱某、程某对于邹某提交的上述购房合同、公证书及税务局的函件的真实性未持异议，但认为不能证明邹某的主张，不能证明合同上区玉麟律师的见证时间不真实。

朱某、程某在二审庭审过程某补充提交了以下证据:l、（略）月9日天永公司出具的“收据”一份，载明收到程某支付的澳洲山庄三个单位(A1O2、C96、C98)的逾期付款利息港币（略）元；2、1993年6月4日交通银行香港分行票据，证明其在该日收到姜某转付用以支付C96、C98两套别墅的购房余款港币130万元；3、1993年5月27日、同年6月3日、同年7月15日、同年12月10日天永公司出具给程某的四份函件，用以证明程某一直与天永公司保持联系。邹某对上述证据的真实性未提出异议，但认为不能证明程某、朱某的主张，朱某、程某没有举证证明其在1993年3月20日以前与天永公司有过买卖房产方面的联系；而姜某转付给大兴洋行的购房款正好说明当时因借朱某、程某之名买房，购房尾款要通过程某支付给律师楼，本案所涉的A102房的尾款（略）元也是邹某委托程某支付的。

证人姜某在庭审中对其在公安机关反映的情况予以认可，并陈某其当初购买澳洲山庄的两套别墅就是委托邹某买的，A102房是侯某通过姜某委托邹某购买的，均与程某没有关系，仅是借用程某夫妇的名义买房。姜某称2003年在其约邹某与程某见面时，程某承认A102房并非其夫妇购买，但程某要求邹某先偿还其美元l5万元，方同意将A102房过户给侯某。

朱某认为姜某陈某的事项与朱某无关，朱某不予认可。程某则称部分认可姜某的陈某，对于姜某所称程某与邹某在深圳见面时认可A102房不是程某购买一事，程某不予认可。

二审庭审中，各方认可在与开发商签订正式购房合同之后，应以合同载明的买受人的名义向开发商指定的单位支付购房款。

侯某对于案件事实的主张与邹某一致，其在二审诉讼过程某提交了一份广信物业管理有限公司2005年3月22日出具的“澳洲山庄X栋(原X栋)交费情况证明”，内容为:澳洲山庄X栋(原X栋)别墅从1993年至2002年1O月由孙爱秋小姐负责交费，后由于该栋别墅无人居住，从2002年11月开始欠费至今。

侯某称孙爱秋为侯某的妻子，邹某对此予以认可。朱某、程某则称不清楚上述情况。

1994年7月20日，程某、朱某作为委托人给邹某出具了一份“委托书”，委托事项为:l、办理四套房屋房产权证及其它有关证件事宜；2、办理房屋的转让、买卖具体事宜；3、转让、买卖的价格完全由邹某先生自行决定；4、有关四套房屋的一切有关事项。委托期限为1994年7月20日至1997年7月20日。此委托书经珠海市公证处办理了公证手续。诉讼过程某各方认可姜某即是依据该公证委托书在邹某的协助下转让了C96、C98两套房屋。对于邹某为何未在委托书指定的有效期限内为侯某办理产权变更的相关手续，邹某的解释是2001年以前侯某一直未提出该要求，大家都没有重视办理产权确认的有关手续。

本院认为，本案案由应为财产权属纠纷，而非原审认定的房屋买卖纠纷。侯某对其委托邹某购买案涉房产之事实没有异议，邹某亦认可收取了侯某的购房款人民币260万元，故邹某与侯某之间建立了委托购房的法律关系，本院对此事实予以认定。本案争议的焦点是邹某是否借用了朱某、程某之名为侯某买房，对于认定是否存在借名买房之事实，则应以购买案涉房产时各方的真实意思表示及购房款的支付情况为主要判断依据。

一、关于案涉房产的订购过程某购买房产时各方的真实意思表示。张某某向本院提交的文件、购房临时合约、付款凭证及邹某书写的付款说明均为书证原件，形成完整证据链条，朱某、程某没有相反的证据推翻上述证据的真实性、合法性和关联性，故本院认为对张某某提供的上述证据应当予以采纳。综合分析珠海市公安局经侦支队所作的询问笔录、张某某的证言、姜某的证言及本院向张某某调取的书面证据，可以证明以下事实:(一)、案外人姜某出资于1993年购买了澳洲山庄C96、C98两套别墅，系借用朱某、程某之名购房，上述两套房产后在朱某、程某的协助之下由姜某转手卖出。此事实朱某、程某没有异议，应予以认定，可见受当时政策条件所限及在各方关系良好的情况下确有借名购房的事实存在。(二)、关于案涉澳洲山庄三套别墅最初的订购过程，张某某在接受珠海市公安局的调查询问时，询问笔录反映其出示了1993年2月17日及同年3月2O日其与邹某签订买卖C96、C98、A102三套别墅的临时购房合约。张某某在出庭作证时，亦提交了设立银海酒家的文件、与邹某签订的楼宇临时买卖合约、邹某书写的付款说明及A102房前期付款凭证，张某某关于邹某向其购买三套别墅所陈某的基本情况与姜某、吴某某等人的陈某相吻合，且有书证加以佐证。朱某、程某陈某在1992、1993年左右在香港区玉麟律师事务所办理了购房手续，对邹某所称由邹某通过张某某购得三套别墅的事实不予认可，但其对于合同约定的付款条款又不能作出合理的说明或举证证明在签订正式购房合同前已与开发商或销售商有过磋商。程某主张由其代姜某购买了两套别墅，但在庭审质证中对姜某关于委托邹某购买房产的证人证某又未提出异议。依据以上查明的事实，本院认为张某某、姜某、邹某、侯某的陈某是可信的，C96、C98两套房产应是姜某委托邹某所购，而非委托程某购买，案涉A102房是由张某某以胡命堂的名义从天永公司购得，价款为港币169万元，1993年3月张某某以银海酒家的名义转卖给邹某，价款为港币（略）元。(三)、关于案涉A102座别墅的管理使用情况。邹某、侯某、姜某等人的陈某一致，即1993年购得该房后侯某对房屋进行了装修并入住多年，朱某、程某认可从未到过该房，程某在笔录中称“只是有路过”，但称该套别墅是其交给东鑫公司的员工在管理使用。本院认为，案涉房产价值巨大，若为朱某、程某夫妇购买，在此后至今十余年的时间里从未去看过房产，确与常理相悖，故程某关于此事实的陈某难以令人采信。(四)、1994年7月20日程某、朱某出具给邹某的委托书所列明的委托事项包括办理产权证及其它有关证件、房屋的转让和买卖，且载明转让、买卖价格完全由邹某决定，为了尽可能扩大委托权限，第四项权限甚至以“有关四套房屋的一切有关事项”来表述，该委托书的授权范围显然不同于通常的委托书，也在一定程某上佐证了邹某的主张。朱某、程某仅以其工作繁忙为由来解释其给邹某的授权，与生活常理不符。

依据上述分析，本院认为应当采信邹某关于购房经过的陈某，即A102房是邹某受侯某之托后，从张某某手中购得，因朱某、程某未主张其夫妇曾委托邹某购买该房产，亦不认可邹某与张某某等人所主张的购房过程，故可以认定最初作出购买A102房意思表示的人并非朱某或程某。

二、关于A102房的付款情况。朱某、程某提交的大兴洋行

的支票及香港区玉麟律师事务所出具的三份收据可证明1993年6月9日大兴洋行向区玉麟律师事务所支付了合计（略）.2元，按照程某的解释，该款包括姜某委托转付的C96、C98两套别墅的购房余款港币130万元，区玉麟律师事务所出具的收据显示大兴洋行支付的上述款项中的（略）元、9650元和8215.4元三笔款系针对A102座别墅支付。广信公司与朱某签订的《商品房产买卖合同》约定A102座别墅的价格为港币169万元，买方应在1992年11月1日之前分三次支付港币（略）元，余款（略）元在收到入伙通知书后1O日内一次性付清，从合同字面反映，朱某签署该合同的时间是1992年12月1日，也就是说，在朱某签订上述合同之前，出卖人已经收取了房款的一半对价，即（略）元。对于如何支付前期一半的楼款（略）元，诉讼中朱某、程某方面未能提交相应的付款凭证，亦不能对合同内容和付款情况作出合理的解释。相反，张某某提交的四份付款依据充分印证了其陈某的事实，亦对于朱某与广信公司签订的购房合同约定的付款方式作出了合理的解释，即张某某以胡命堂的名义于1992年4月从天永公司订购了A102房，支付订金港币2万元，在1992年4月、同年7月、同年11月分三次向区玉麟律师楼支付了房款港币（略）元，加上订金2万元，共计支付其与开发商协议楼价的一半即港币（略）元，另一半的房款（略）元则在张某某将该房炒卖后，由新的购房人依照正式购房合同的约定直接支付给开发商指定的单位，已由张某某向开发商支付的前期房款及炒楼的差价则由新的购房人向张某某支付。张某某认可邹某在与其办理了合同转名手续后，已经以人民币方式向其支付了A102房的款项，因此关于A102房的前期付款情况，张某某提交的证据资料及其证人证某印证了邹某的主张，据此可以认定A102房的价款由以下三部分组成:l、张某某以胡命堂的名义在1992年11月以前支付了港币（略）元；2、1993年3月26日以后邹某按人民币结算方式除向张某某支付了上述港币（略）的对价外，另向张某某支付了炒楼差价港币（略）元的对价，合计港币（略）元；3、程某名下的大兴洋行于1993年6月9日向区玉麟律师事务所支付了购房余款港币（略）元。

对于如何认定程某名下的大兴洋行支付了案涉房产房款港币（略）元的问题，本院认为，本案双方争执的是房产的权属问题，而如前所述，判断房屋权属必须结合购房人的真实意思表示、购房过程某付款情况等多项因素。本案中，朱某、程某提交的证据仅能证明其曾向区玉麟律师事务所支付了案涉房产的部分款项，故其二人主张案涉房产的款项全部由其夫妇支付及案涉房产权属归其夫妇所有，证据不足，本院不予采信。

三、对于朱某与广信公司签订的正式购房合同上区玉麟律师见证的签署时间是否真实的问题。本院认为，邹某提交的其从珠海市房地产交易档案中取得的十份澳洲山庄购房合同反映，上述合同中中国法律服务(香港)有限公司转递时间为1993年的各月份，但见证时间均签署为1992年12月1日，结合本案的其他证据，尤其是张某某出具的前述书面证据材料，在朱某、程某方面没有提供反证的情况下，可以推定正式购房合同上香港区玉麟律师签署的见证时间应为统一填写，而非实际签订合同的时间。本院认为朱某以其签订合同的时间(1992年12月1日)早于邹某与银海酒家签订合约为由，主张邹某陈某虚假的理由并不成立。

因本案争议的焦点在于是否存在借名买房的事实，故无论是否借朱某之名买房，案涉房产的正式购房合同、购房发票均无疑是以朱某名义出具，故上述证据不足以对抗邹某与侯某的主张。

综上所述，本院认为，不动产的权属通常情况下应以产权登记为依据，此为不动产公示权属的重要方式，但产权登记并非权利确定的唯一依据。本案中，朱某是案涉房产的权属登记人，该权利公示方式对外具有排他性，但根据本案查明的事实，侯某通过邹某与朱某设立了借名买房的法律关系，且该房一直由侯某占有使用，因此侯某是真正的房产权属人。朱某已经取得产权登记的事实不能对抗侯某的主张，在侯某要求完成产权登记时，朱某、程某应当依照约定协助办理产权变更登记手续。因此侯某请求确认其为案涉房产事实上的产权人并判令朱某、程某协助变更案涉房产的权属登记，具有事实依据和法律依据，应当予以支持。因案涉房产为侯某借朱某之名所购，故由此产生的因变更产权登记而发生的费用应由侯某自行承担，侯某请求由邹某、朱某、程某承担房产过户的一切费用，没有事实依据和法律依据，应予驳回，原审判决判令过户费用按国家有关规定由双方分担不当，本院予以纠正。至于侯某提出要求邹某、朱某、程某支付利息损失的问题，本院认为，案涉房产一直由侯某使用，故侯某要求支付利息损失没有依据，对其该请求应予驳回。因原审法院错误认定案涉房产一直由邹某管理使用，故原审判决邹某应向侯某支付从1993年8月1日起至交房日止以港币26O万元为基数按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息明显错误，应予纠正。原审判决对案件部分事实认定有误，导致实体判决部分失当，本院予以纠正。上诉人朱某提出的上诉主张与本院查明的事实不符，应予驳回。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第180条之规定，判决如下:

维持珠海市香洲区人民法院(2003)香民一初字第X号民事判决第四项。

撤销珠海市香洲区人民法院(2003)香民一初字第X号民事判决第三项。

变更珠海市香洲区人民法院(2003)香民一初字第X号民事判决第一项为:确认位于珠海市九洲大道龙兴街X号X栋别墅(澳洲山庄原X栋)为侯某所有。

四、变更珠海市香洲区人民法院(2003)香民一初字第X号民事判决第二项为:朱某、程某应于本判决送达之日起60日内协助侯某办理珠海市九洲大道龙兴街X号X栋别墅(澳洲山庄原X栋)的产权过户手续，产生的费用由侯某承担。

五、驳回上诉人朱某的上诉请求。

一审案件受理费（略）元，二审案件受理费（略）元，合计（略）元，均由朱某、程某负担。一审案件受理费已由侯某预交，原审法院不予退回，由朱某、程某在履行本判决时一并支付给侯某。

本判决为终审判决。

审判长徐素平

审判员周萍

代理审判员吴某科

二OO五年八月十九日

书记员何敏