申请再审人（二审上诉人、原审原告）李某甲，女，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人李某乙，李某甲之父。
被申请人（二审被上诉人、原审被告）洛阳铜加工集团有限责任公司。住所地：洛阳市涧西区X路X号。
法定代表人赵某某，董事长。
委托代理人赵某，该公司法律顾问。特别授权。
委托代理人吴某某。该公司职工。特别授权。
原审被告洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司。住所地：洛阳市西工区中泰新城祥苑五楼西座。
法定代表人孔某某，总经理。
委托代理人阚世宏，河南法铎律师事务所律师。特别授权。
李某甲与洛阳铜加工集团有限责任公司（以下简称洛铜集团公司）房地产买卖合同纠纷一案，洛阳市涧西区人民法院于2006年8月3日作出（2006）涧民一初字第X号民事判决，李某甲向本院提出上诉。本院于2007年3月26日作出（2007）洛民终字第X号民事判决，李某甲向河南省高级人民法院提出再审申请，河南省高级人民法院于2009年3月14日作出（2008）豫法民申字第x号民事裁定，裁定本院另行组成合议庭审理本案，本院于2009年6月10日依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人李某甲及其委托代理人李某乙、被申请人洛铜集团公司委托代理人赵某、吴某某，原审被告洛阳爱舍尔公司委托代理人阚世宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2005年5月21日，原告李某甲欲购买被告洛铜集团公司建设的“长春苑商业区”01-X号铺位，交纳定金x元后，双方签订了《房地产买卖契约》一份，约定该房地产成交价x元，合同乙方（原告李某甲）在2005年6月11日前一次付清给甲方（被告洛铜集团公司），购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意于2005年10月1日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金；乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之0.5的滞纳金。合同成立后，原告按约定于同年6月10日将剩余全部房款x元交付给被告。2005年10月1日，被告洛铜集团公司未能按照约定要求向原告李某甲交付房屋。后因案外单位洛铜物业管理公司不许“长春苑商业部分”西侧01-0026和X号商铺临街开门，01-X号商铺房屋结构（临街墙面是开门还是开窗）更替不定，原告李某甲即要求退房，虽经双方多次协商，仍达不成一致协议。原告李某甲于2006年2月16日诉至本院，要求退房和追究被告的违约责任。
在被告洛阳爱舍尔公司2006年3月2日给被告洛阳铜集团公司的《洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司、河南绿鲜农贸发展有限公司致铜加工集团有限责任公司函》中有这样的陈述：“长春苑商业部分”西侧26#、27#房，按照售房合同约定，应于2005年10月1日将房产交付业主使用，现因洛铜物业管理公司不让开门，业主已起诉贵公司。为避免产生过多的法律纠纷，建议贵公司马上开门并交付业主使用，我公司愿协助贵公司与业主协商解决起诉问题。
另查，2005年3月27日被告洛铜集团公司授权洛阳爱舍尔公司以其公司全权策划、销售其公司开发建设的，位于洛阳市涧西区X路X街坊长春苑房地项目商业部分，有关该项策划、销售过程的广告事宜及费用，由洛阳爱舍尔地产咨询有限公司负责，并出具了书面《授权书》。
原审法院认为，原、被告于2005年签约的《房地产买卖契约》，明确约定了关于原告购买被告“长春苑01-X号商铺”的价款、付款时间、房屋、违约责任等内容，是当事人真实意思表示，不违反现行国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，对当事人具有法律的约束力。原告李某甲按照约定已经履行了交付房款的义务，在签订的合同中，双方虽对01-X号商铺的临街一面是开门还是开窗没有文字约定，但在庭审中双方当事人认可该商铺应当为门面房，且有在被告售房处宣传栏中01-X号商铺为门面房应当视为合同的内容。原审认为，所谓“门面房”应当理解为在临街道一侧开门并适合用于经营使用的一楼房屋。被告洛铜集团公司认为临街开窗用于经营也是门面房的理解不当，原审法院不予采纳。被告未能按照合同的约定在2005年10月1日完成门面房的交付条件，已构成违约。原告以被告交付的门面房商铺不符合交房条件为由拒绝接收房屋的行为，应视为履行合法解除权的催告行为，被告洛铜集团在接到原告李某甲的催告后，虽在原告诉讼之前具备了交房的条件（临街开门和安装卷帘门），但已经超过法定三个月的合理期限且被告不能按时交房的主要原因是案外人（洛铜物业管理公司）不许01-X号商铺临街开门，故原告请求解除商品房买卖合同的请求，理由正当，本院应予支持。被告洛铜集团公司辩解在2005年10月1日已经具备交房条件而是原告李某甲悔约不愿收房的意见，与事实不符，本院不予采纳。双方在买卖合同中对悔约和延迟履行合同如何承担违约责任进行了约定，但对解除合同的违约责任未进行约定，故原告李某甲诉请在解除买卖合同后按照合同中悔约和延迟交房的违约责任约定由被告承担违约金和滞纳金，理由不足，本院不予支持，但可由被告承担中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准计算。被告洛阳爱舍尔公司是经洛铜集团公司授权以洛铜集团公司名义经销“长春苑商业部分”房产的代理销售商，与原告李某甲之间没有直接的法律关系，故被告洛阳爱舍尔公司在洛铜集团公司与李某甲的买卖合同法律关系中不承担民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，作出如下判决：一、原告李某甲与被告洛阳铜加工集团有限责任公司签订的《房地产契约》为有效协议；二、解除原告李某甲与被告洛阳铜加工集团有限责任公司签订的《房地产契约》；三、被告洛阳铜加工集团有限责任公司退还原告李某甲交纳的01-X号商铺房款x元，于判决生效后十日付清。四、被告洛阳铜加工集团有限责任公司退还原告李某甲交纳的01-X号商铺的房款x元利息（2005年10月1日起按照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准计算）。五、驳回原告李某甲的其他诉讼请求。本案诉讼费5420元，由被告洛阳铜加工集团有限责任公司承担（原告已经预交，本院不再退还，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。
二审查明的事实与一审相同。二审认为，上诉人李某甲与被上诉人洛铜集团公司干2005年5月21日签订了《房地产买卖契约》，购买由洛铜集团公司建设的“长春苑商业区”01-X号铺位，由于洛铜集团公司未能按合同的约定在2005年10月1日完成门面商铺的交付条件，上诉人李某甲要求解除商品房买卖合同的请求应予支持。双方签订的买卖契约中，明确约定了价款、付款时间、房屋交付时间、违约责任等内容，是当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的禁止性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。虽然双方在买卖合同中对悔约和延迟履行合同如何承担违约责任进行了约定，但对解除合同的违约责任未进行约定，故上诉人李某甲请求被上诉人洛铜集团公司支付违约金1万元和支付滞纳金以及支付购房款利息从2005年6月11日起按同期银行贷款利率计付至付清房款之日止的请求。理由不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉：维持原判。一审诉讼费维持。二审案件受理费3693元，其他诉讼费1477元，共计5170元，由上诉人李某甲承担。
李某甲申诉称：一、原一、二审认定事实错误。原审法院认为双方在买卖合同中对悔约和延迟履行合同如何承担违约责任进行了约定，但对解除合同的违约责任未进行约定，原告李某甲诉请解除买卖合同后按照合同中悔约和延迟交房的违约责任约定由被告承担违约金和滞纳金，理由不足，本院不予支持。此认为错误，本案的实质是被申诉人违约在先，因其违约，致使申诉人的购房目的无法实现，才导致双方合同解除，双方在《购房合同》对违约责任，做了明确约定。被申诉人未按合同约定向申诉人提供可供使用的房屋，其应按合同约定承担违约责任，双倍返还定金。根据《合同法》第97第“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《合同法》第98条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”被申诉人应依法承担违约责任。原审法院既认定被申诉人违约，又免除其违约责任，这样的认定是相互矛盾的，既无事实依据也无法律依据，原审的认定是对《购房合同》的断章取义，明显偏袒被申诉人，此错误认定，应予以纠正。二、原审法院对审诉人利息的起算时间计算错误申诉人交房款的时间是在2005年6月11日，被申诉人于此时已实际占有了购房款，因此，利息应从2005年6月11日起计算，原审法院按2005年10月1日计算利息无事实根据。请求1、撤销一审判决第四项、第五项，及二审判决，改判被申诉人支付违约金x元，支付滞纳金按日万分之五自2005年10月1日起计至2006年8月9日止，支付利息从2005年6月11日起按同期银行贷款利率，计至付清房款之日止。2、本案一、二审及再审诉讼费由被申诉人承担。
洛铜集团公司答辩：一、洛铜集团公司卖给李某甲商铺的合同中没有约定是门面房或外开门，洛铜集团公司全面履行了合同约定。二、洛铜集团公司没有毁约，李某甲无合理要求退房、解除合同，是明显的毁约行为，洛铜集团公司不应支付李某甲一万元违约金，应支付一万元违约金的是李某甲。四、合同约定交房时间是2005年10月1日，交款时间是2005年6月11日，所以期间不应计算利息。五、假如洛铜集团公司违约，违约金和利息不应同时计算。六、洛铜集团公司在2005年10月1日前完成交房前的一切工作，并通知李某甲，已做到按时交房。
洛阳爱舍尔公司答辩：一、我公司与李某甲没有法律关系，不应成为本案被告，不应承担任何责任。二、李某甲没有让我公司承担民事赔偿责任。
再审查明的事实与原审一致。
关于李某甲购买的是商铺和门面房的证据有双方签订的《房地产契约》、售房处售房宣传分布图和价格表、洛铜集团公司与洛阳爱舍尔公司签订的《长春苑项目合作发展合同书》及附件、授权书。关于洛铜集团公司未按合同约定向申诉人提供可供使用的房屋的证据有现场照片、证人席某某、许某某的证言、洛阳爱舍尔公司2006年3月2日给洛铜集团公司的《洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司、河南绿鲜农贸发展有限公司致铜加工集团有限责任公司函》。上述事实经当庭质证，证据确凿，足以认定。
本院认为：李某甲与洛铜集团公司于2005年签约的《房地产买卖契约》，明确约定了关于原告购买被告“长春苑01-X号商铺”的价款、付款时间、房屋、违约责任等内容，是当事人真实意思表示，不违反现行国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，对当事人具有法律的约束力。原告李某甲按照约定已经履行了交付房款的义务，在签订的合同中，双方虽对01-X号商铺的临街一面是开门还是开窗没有文字约定，但在庭审中双方当事人认可是商铺，且有在被告售房处宣传栏中01-X号商铺为门面房，应当视为合同的内容。所谓“门面房”应当理解为在临街道一侧开门并适合用于经营使用的一楼房屋。被告洛铜集团公司认为临街开窗用于经营也是门面房的理解不当，不予采纳。李某甲以洛铜集团公司交付的门面房商铺不符合交房条件为由拒绝接收房屋的行为，应视为履行合法解除权的催告行为，洛铜集团公司在接到原告李某甲的催告后，虽在原告诉讼之前具备了交房的条件（临街开门和安装卷帘门），但已经超过法定三个月的合理期限且被告不能按时交房的主要原因是案外人（洛铜物业管理公司）不许01-X号商铺临街开门，故原告请求解除商品房买卖合同的请求，理由正当，本院应予支持。洛铜集团公司未能按照合同的约定在2005年10月1日完成门面房的交付条件，已构成违约。洛铜集团公司辩解在2005年10月1日已经具备交房条件而是原告李某甲悔约不愿收房的意见，与事实不符，本院不予采纳。双方在买卖合同中对悔约和延迟履行合同如何承担违约责任进行了约定，洛铜集团公司应承担违约责任。洛阳爱舍尔公司是经洛铜集团公司授权以洛铜集团公司名义经销“长春苑商业部分”房产的代理销售商，与原告李某甲之间没有直接的法律关系，故被告洛阳爱舍尔公司在洛铜集团公司与李某甲的买卖合同法律关系中不承担民事责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条（三）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条和《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，经本院审判委员会决定，判决如下：
一、撤销本院（2007）洛民终字第X号民事判决和涧西区人民法院（2006）涧民一初字第X号民事判决第四、五项；
二、维持涧西区人民法院（2006）涧民一初字第X号民事判决第一、二、三项；
三、被申请人洛阳铜加工集团有限责任公司在本判决生效十日内支付李某甲违约金x元；
四、被申请人洛阳铜加工集团有限责任公司在本判决生效十日内退还申请再审人李某甲交纳的01-X号商铺的房款x元的利息（2005年6月11日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算至判决执行之日）。
五、驳回申请再审人李某甲的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应按人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费5420元，二审诉讼费5170元，由被申请人洛阳铜加工集团有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长：冀新强
审判员：刘来修
审判员：裴文娟
二○○九年十月十四日
书记员：张蕾
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