原告崔某某，女。
被告吴某甲，女。
被告吴某乙，男。
被告吴某丙，男。
原告崔某某与被告吴某甲、吴某乙、吴某丙租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔某某及其委托代理人，被告吴某甲委托代理人，被告吴某乙、吴某丙共同委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年4月26日，原、被告签订租赁合同一份，合同主要约定：被告将位于濮阳市京开道与胜利路交叉口银鹏大厦X楼AX号，约530平方米的房屋租给原告，供原告经营“李宁”服饰品牌所用，年租金63.75万元；被告应于2008年6月30日前将该租赁物交付给原告，逾期不能交付按日向原告支付年租金的万分之五作为赔偿；逾期交付租赁物超过45日后，原告有权解除合同，被告在支付逾期交付租赁物赔偿金的基础上再赔偿违约金15万元。签订协议之日原告交付保证金15万元，原告已按合同约定履行了自己的义务。合同生效后，原告将在此开设新店的情况向上级经销商进行了通报，得到认可后，原告委托设计公司根据该租赁物的结构、面积进行了装修设计，订做了货架、柜台；另根据租赁物面积确定了销售额，并向“李宁”公司订购了2008年秋、冬季及2009年春季的商品，共计x元。由于被告恶意毁约，将租赁物再行租赁给第三人，第三人已进驻并对租赁物进行装修，且被告已明示本合同其将无法继续履行，致使原告的装修设计投入尽损，并因无法履行与上级经销商的合约而遭到处罚、预期收益无法实现。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令解除原、被告双方签订的租赁合同，判令三被告返还原告先期支付的保证金x元及六个月利息4590元，判令三被告赔偿原告逾期交房违约金x元，恶意毁约给原告已实际造成的设计费损失x元，取消期货订单损失x元，不能按期开设店铺的损失x元，违约金x元。
被告吴某甲辩称，原、被告之间签订的合同内容不完善，仅仅是个意向书，正式合同并没有签订。原告首先违反意向书的约定，相关损失应由原告承担。双方约定的交房日被告并未交房，不管原、被告何方违约，原告都不应继续扩大损失。原告的损失计算与实际不符，有些损失与本案纠纷没有直接的因果关系。请求驳回原告的诉讼请求。
被告吴某乙、吴某丙辩称，原、被告之间不存在合同关系,被告不应该承担责任。原告诉讼的基础是租赁合同，但是租赁合同是旭龙服务中心和原告签订的，被告不是当事人，不应该受到合同的约束。旭龙服务中心作为个体户属于个人经营，其债权债务应当由其个人承担不应当由财产共有人承担。原告的诉讼请求没有法律依据。原告存在违约行为，租赁合同明确约定交房使用时间为2008年6月30日，乙方交付租赁保证金15万元整，余款在交房前一次性交付甲方，但是原告仅仅交付15万元保证金，并没有在交房前15日交付余款，存在明显的违约行为；本案中根据租赁合同约定原告负有先履行义务但没有完全履行，吴某甲行使先履行抗辩权，不属于违约行为。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，经协商，2008年4月26日，原告（乙方）与濮阳市X路旭龙房产策划服务中心登记业主即被告吴某甲（甲方）签订租赁合同一份，合同主要约定：甲方将位于濮阳市京开道与胜利路交叉口银鹏大厦X楼AX号，约530平方米的房屋租给乙方，供乙方经营“李宁”服饰品牌所用。租赁期限自2008年6月30日起至2014年1月31日。2010年2月1日至2014年1月31日，年租金63.75万元，根据先付后用原则，乙方按每6个月为一期向甲方交纳租金；甲方应于2008年6月30日前将该租赁物交付给乙方，逾期不能交付按日向原告支付年租金的万分之五作为赔偿；逾期交付租赁物超过45日后，乙方有权解除合同，甲方在支付逾期交付租赁物赔偿金的基础上再赔偿违约金15万元。乙方需在房屋交付后60日内完成开业筹备工作，否则赔偿甲方违约金15万元。签订协议之日乙方交付保证金15万元，余款x元乙方需在交房15日前一次性支付给甲方。若因不可抗力或政府政策原因，如自然灾害、政府动迁等，导致本合同不能继续履行的，则甲、乙双方互不承担违约责任；若乙方提前中止合同，则乙方应向甲方赔偿违约金15万元；若甲方违约，提前结束合同，则甲方应赔偿乙方违约金及相关损失15万元，并退还该房屋未使用月份的已付租金，此赔偿金额须在一周内支付。该合同甲方落款处加盖有濮阳市X路旭龙房产策划服务中心印章。合同签订当天原告交付濮阳市X路旭龙房产策划服务中心15万元，该中心为原告出具了收具。
另查明，银鹏大厦X楼AX号房产系三被告吴某甲、吴某乙、吴某丙共有，涉案房产位于大厦一楼，该大厦系三被告于2007年11月经拍卖程序共同购买。对外三被告以濮阳市X路旭龙房产策划服务中心名义办理大厦房产租售事宜，该中心成立于2007年12月7日，工商登记为个体工商户，经营场所为旭龙银鹏大厦，经营者为吴某甲。该大厦位于濮阳市X路与京开大道交叉环岛东北角，与濮阳市联华名品百货商业楼南北一路相隔，中间有一天桥相通。
被告购买银鹏大厦后，其对大厦门口进行了扩建，包括涉案房屋门口。2008年4月25日，濮阳市城建监察支队发出《责令停止违法行为通知书》，认定被告扩建为违法建设。2008年6月30日，被告未能将租赁房屋交付原告，原告亦未在交房日前将余款支付被告。2008年8月6日，濮阳市建委作出《行政处罚决定书》，责令被告立即拆除扩建的违法建筑。
又查明，合同签订后，原告即以濮阳银鹏旗舰店的项目名称通过北京李宁公司委托北京迈意行装饰设计有限公司进行了装修设计。原告还向河南东之杰运动产业发展有限公司订购了08年秋、冬季及09年春季的期货商品，总价款x元。
合同履行过程中，2008年9月，被告拟提前终止合同，原告随即找被告工作人员进行协商，并说明了原告已经进行装修设计并订购了上述商品。被告工作人员杨某表示：回去沟通这件事情，看是否有回旋的余地，可以通过法律或其他方式继续要房子。被告工作人员郑某表示：该房子被一个领导看中，卖服装，我们董事会研究几次了，还是决定我们违约，这个房子不能交给你们了，具体赔偿事宜你们跟杨经理谈。双方协商未果。
2008年10月13日，濮阳市X路旭龙房产策划服务中心向原告下发书面通知：我中心抱歉地通知，你承租的商铺，现房主因故不能继续履行协议，特请你于即日来我中心办理退房手续。原告随即于2008年10月14日提起诉讼，要求被告继续履行合同，并承担违约责任。诉讼过程中，第三方开始对诉争房屋进行了装修，原告随即变更了诉讼请求。现涉案房屋门口扩建部分并未拆除，第三方已投入使用。
还查明，原告系河南东之杰运动产业发展有限公司李宁品牌濮阳市加盟经销商，在濮阳经营多家李宁专卖店。2008年1月1日原告（乙方）与河南东之杰运动产业发展有限公司（甲方）签订加盟商经销合同一份，合同主要内容为：合同期限自2008年1月1日始，至2008年12月31日止。期货订单一经确认，乙方不得取消。如乙方擅自取消期货，则按取消期货订单吊牌价金额的百分之十支付违约金给甲方，所支付的违约金从期货保证金当中扣除，如期货保证金少于违约金额，乙方必须在7日内交齐余下的违约金，并且在此期间补足期货保证金。乙方当季取消期货量达到期货订单吊牌x%时，甲方有权取消其代理权。乙方应在2008年1月1日至2008年9月30日期间，在濮阳市联华名品百货商圈区域开出一家新店，如不能按上述条件开店，甲方有权取消其代理权。08年度乙方达成约定销售任务及新开渠道，公司将给予四款价（不含税）的1％的返利，反之将取消08年度返利。如乙方未能在规定时间内开出新店铺（李宁），甲方将给予乙方10万元的罚款作为处罚。原告交付该公司期货保证金50万元。
另查明，北京迈意行装饰设计有限公司对涉案房屋进行了装修设计，2008年10月22日，该公司出具证明，濮阳银鹏旗舰店实付设计费x元。2008年10月28日，河南东之杰运动产业发展有限公司向原告发出通知：贵方由于未能按约定在濮阳联华名品百货商圈开出李宁店铺，并且取消了该店铺08年秋、冬季和09年春季期货采购总价款x元，应扣除违约金x.7元，并全额扣除期货保证金50万元。按照约定，公司还将给予10万元的罚款作为处罚。请于08年分销合同结束日内缴清剩余罚款，逾期取消代理权。2009年1月5日，河南东之杰运动产业发展有限公司再次通知原告：贵方未能按照08年分销合同的约定，在濮阳联华名品百货商圈新开一家李宁品牌新店铺，依据约定应向我公司承担10万元的违约责任。而且你取消了该店铺的所有期货订单，期货订单吊牌价总金额x元，依据08年分销合同的约定，应承担期货吊牌价金额10%的违约金，即x.7元。我公司已向你发出通知，并扣除所交期货保证金50万元，剩余违约金x.7元必须在2009年1月15日前交纳，否则取消经销权。2009年3月2日原告向该公司交纳下余违约金和罚款共计x.7元。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。双方争议的焦点主要有：1、本案合同是否成立并有效；2、原告是否违约；3、被告是否违约，是否应当承担违约责任；4、原告损失如何确定。
关于焦点1：本案合同是否成立并有效。原告与濮阳市X路旭龙房产策划服务中心及被告吴某甲在协商一致的基础上所签订的租赁合同，合同主体、内容及双方权利义务关系明确，内容合法，该合同成立并有效，双方均应全面履行约定的义务。被告主张合同内容不完善，仅仅是个意向书，理由不当，本院不予采纳；
关于焦点2：原告是否违约。被告对涉案房屋门口进行了扩建，该扩建行为在合同订立前已被有关部门认定为违法，有关部门在合同约定的最终交房日逾期月余后还要求拆除，可见被告房屋在合同约定的最终交付日前明显不具备交付条件。这事关原告对房屋的装修设计等问题，原告在交房15日前未一次性支付给被告余款x元，原告主张其中止付款系依法行使不安抗辩权，理由正当，本院予以采纳。原告未对被告构成违约。被告辩称其不履行合同交付义务系原告违约并依法行使先履行抗辩权，证据不足，理由不当，本院不予采纳；
关于焦点3：被告是否违约，是否应当承担违约责任。原告即时交付租赁保证金15万元，而被告未能按照合同约定的时间将房屋交付原告使用，后又明确表明终止履行该租赁合同，将涉案房屋交付他人使用，违反了合同约定，系明显的根本违约行为，故被告依法应当承担违约责任。故原告要求解除合同、退还保证金并要求承担赔偿责任，理由正当，本院予以支持。虽然濮阳市X路旭龙房产策划服务中心登记为个人经营，但实际上被告对外办理房屋租、售事宜和收款均是以该中心名义进行，且银鹏大厦X楼AX号房产系被告吴某甲、吴某乙、吴某丙共有，故本案被告吴某甲以该中心名义与原告订立合同的行为应系三被告的共同意思表示，其行为后果依法应由三被告共担；而且，被告吴某乙、吴某丙主张银鹏大厦X楼AX号房产三被告已按份共有而不同意承担民事责任，但至今未提交按份共有的证据，也未证明原告知道共有人不具有连带债权债务关系，依据《物权法》第一百零二条规定，因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。故原告追加吴某乙、吴某丙为被告并要求三被告承担民事责任，理由正当，本院予以支持。被告吴某乙、吴某丙不同意承担民事责任，并对本院依原告申请查封银鹏大厦X楼AX号房产中一处房屋提出异议，还要求原告赔偿因申请采取保全措施给其造成的损失，理由不当，本院均不予采纳。
关于焦点4：原告损失如何确定。因被告违约，原告依法有权选择要求被告支付违约金，也可以要求赔偿直接损失和期待利益损失。根据实际损失实际赔偿的原则，原告要求被告赔偿实际发生的直接损失后，不应当再要求被告支付违约金。故原告要求被告赔偿逾期交房违约金x元及其他违约金15万元，本院不予支持。被告辩称原告不能既请求赔偿损失又要求支付违约金，理由正当，本院予以采纳。被告不履行租赁合同而给原告造成的实际损失，包括应当返还租赁保证金的利息损失、设计费损失、因取消订单而支付的违约金损失等。原告要求被告承担不能按期开设店铺而向上级经销商承担的10万元违约金（罚款），而经查，被告对原告租房开设“李宁”专卖店是明知的，被告毁约让原告向上级经销商承担违约责任已经成为不可逆转的事实，但原告与上级经销商约定开店的行为发生在原、被告订立合同之前，原告是否能够开设店铺具有诸多风险因素，该风险责任原告亦应承担，故根据案情，本院酌定由被告负担该损失的一半即5万元。被告辩称原、被告双方未按合同约定交接房屋后，原告损失系未采取措施而扩大的损失，不应由被告赔偿，而经查，被告房屋未能及时交付原告系未达到交付条件，如果被告按原告要求继续履行房屋交付义务而不是终止合同，即使被告扩建部分被拆除，原告亦能使用房屋进行经营，且现今第三方使用的涉案房屋并未拆除门口扩建部分；原告为履行己方按期完成开业的合同义务（权利）而委托设计和订购期货，既属与被告正常履行合同，也是正常经营之需，尽到了善良义务人的注意义务，是积极的作为，如果将其理解为恶意扩大损失，有违诚实信用原则确立的精神，故被告该辩称意见不当，本院不予采纳。被告还辩称原告支付取消订单违约金损失x.7元系其订立合同时无法预见的损失而不应当赔偿，而经查，原告请求的该损失为直接损失，订立合同时双方明确约定房屋租给原告系经营“李宁”服饰品牌所用，原告为履行合同根据经营需要向上级经销商订购期货并无不当，因被告毁约造成原告向上级经销商支付违约金是常人能够预见到的，被告更应当预见到；虽然原告与上级经销商的违约标准订立于原、被告租赁合同之前，但原告订购期货商品的行为发生在双方租赁合同之后，原告取消订单与被告违约具有直接因果关系，原告与上级经销商的违约标准订立于原、被告租赁合同之前使原告该项损失更具有客观真实性，故被告该辩称意见不当，本院亦不予采纳。
综上所述，原告诉讼请求理由正当部分，本院予以支持。被告辩称意见正当部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：
解除原、被告之间的租赁合同；
被告吴某甲、吴某乙、吴某丙于判决生效后10日内返还原告保证金x元，并赔偿利息损失（按原告请求自2008年4月26日起至2008年10月25日止，按同期银行贷款利率计算）；
被告吴某甲、吴某乙、吴某丙于判决生效后10日内赔偿原告不能开店而支付的违约金损失x元，赔偿设计费损失x元，赔偿因取消订单而支付的违约金损失x.7元；
被告吴某甲、吴某乙、吴某丙互负连带责任；
驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费x元，保全费5000元，由原告负担2530元，被告吴某甲、吴某乙、吴某丙负担x元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状正本1份，副本7份，并按规定交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。在递交上诉状的7日内逾期未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长袁春喜
审判员侯玉霞
审判员李志捷
二OO九年五月六日
书记员王爽
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