原告肖×。
原告徐××。
被告那××。
原告肖×、徐××诉被告那××房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖×及原告肖×、徐××的共同委托代理人郑××，被告那××及其委托代理人武××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖×、徐××诉称，两原告与被告就本市××路××弄×号××室房屋签订买卖合同。双方约定，房屋总价为人民币125万元；在2009年8月31日前办理过户手续；在2009年9月3日前交接房屋；在房屋交接当日支付尾款12万元；任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务，且逾期达5日，应当按总房x%支付违约金。从合同的履行顺序来看，是先办理过户手续，后交接房屋，再支付尾款。办理过户手续及交接房屋是支付尾款的前提条件。如果只交接房屋，不办理过户手续，则无法实现合同目的。在没有办理过户手续的情况下支付尾款，不符合房地产交易的习惯。合同签订后，双方又口头明确约定尾款在办完过户手续的当日支付。两原告按约向被告支付了首付款，并将获得的贷款85万元交上海市××担保有限公司用于转按揭。虽然被告提前在2009年8月8日将该房屋交给两原告使用，但两原告支付尾款的时间并未变更。被告以两原告未支付尾款为由，拒绝办理过户手续，构成违约。两原告的贷款由被告使用至今，两原告支付的利息应由被告承担。故起诉，请求判令：一、被告办理该房屋的注销抵押登记手续，协助两原告办理该房屋的产权转移登记手续；二、被告支付两原告违约金25万元；三、被告赔偿两原告贷款利息9,057.93元。两原告愿在办完过户手续后的当日付清尾款。
被告那××辩称，本市××路××弄×号××室房屋为被告所有。2009年7月4日，被告与两原告签订房地产买卖合同，将该房屋出售给两原告。双方约定，房屋总价为人民币125万元；合同签订当日，两原告支付首付款28万元；两原告向银行贷款支付85万元；房屋交接当日，两原告支付尾款12万元；双方于2009年8月31日前申请办理过户手续；被告于2009年9月3日前腾出该房屋并通知两原告进行验收交接；任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务，且逾期达5日，应当按总房xz8%支付违约金。2009年7月31日，被告与两原告及上海市××担保有限公司签订个人住房转按揭业务委托协议。2009年8月8日，被告将该房屋交付给两原告。2009年8月25日，被告还清本人的银行贷款。其中，两原告将银行发放的贷款85万元中的84.5万元用于转按揭，无故扣留5,000元。2009年8月31日，被告向两原告发出通知，要求两原告支付尾款。但两原告却要求办完过户手续后再支付尾款。因两原告违约，故被告依法行使抗辩权，暂停办理过户手续。故不同意两原告的诉讼请求。
经审理查明，本市长宁区××路××弄×号××室房屋（以下简称涉讼房屋）的产权登记在被告名下。2009年7月4日，被告（甲方）与两原告（乙方）签订房地产买卖合同。合同记载：乙方受让甲方所有的涉讼房屋；转让价款为125万元；乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起5日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的5日内乙方未提出异议，合同即行解除；甲方可以从总房价x%作为违约金，余款返还给乙方（合同第九条第三款）；在2009年8月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方于2009年9月3日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲方未按约定期限交接房地产的，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起5日内，甲方仍未能履行合同，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的5日内甲方未提出异议，合同即行解除；甲方应按总房x球赔偿乙方违约金（合同第十条第三款）。合同补充条款记载：甲方应于乙方办妥贷款手续并由乙方贷款银行指定担保公司还清甲方原有贷款后二日内至房地产交易中心办理抵押注销手续，抵押注销完毕后三个工作日内双方至房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方于2009年9月3日前将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视等费用进行结算；双方若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达5日，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第三款之约定比例承担违约责任。合同附件三付款协议记载：双方签订房地产买卖合同当日内，乙方支付甲方首期房价款28万元（含定金3万元）；乙方向银行申请贷款85万元，该贷款于银行指定的担保公司出具担保函后由银行放款至担保公司，待担保公司还清甲方原有贷款，若有多余部分则乙方办妥以乙方为权利人的房地产权证后5个工作日内，直接由担保公司支付给甲方，若有不足，则由甲方补足；房屋交接当日，乙方支付甲方购房尾款12万元。
2009年7月4日，两原告向被告支付首期购房款28万元。因被告以涉讼房屋抵押，向银行贷款，尚未还清。故被告与两原告及上海市××担保有限公司于2009年7月31日达成个人住房转按揭业务委托协议。被告及两原告委托上海市××担保有限公司为双方提供转按揭及担保服务。2009年8月8日，双方对涉讼房屋进行了交接。被告将涉讼房屋钥匙交付给两原告。2009年8月，两原告获得银行贷款85万元，交由上海市××担保有限公司办理转按揭手续。2009年8月25日，上海市××担保有限公司将其中的84.5万元交被告用于归还贷款。同日，被告结清本人的银行贷款。
2009年8月31日，被告向两原告发出电子邮件，要求两原告付清余款。2009年9月2日，两原告向被告发出电子邮件，提出在2009年9月5日办理过户手续及支付尾款。同日，被告向两原告发出电子邮件，称两原告未按合同支付尾款，逾期超过5日以上，已违约，后面手续请与被告的律师商谈。2009年9月5日，两原告向被告发函，要求被告在2009年9月10日前配合两原告办理过户手续，如怠于履行，两原告有权要求被告按总房x%赔偿违约金。
本案在审理过程中,双方确认涉讼房屋原有抵押登记尚未注销。经两原告同意，上海市××担保有限公司于2010年2月25日将5,000元支付给被告。
上述事实，有房地产买卖合同、收据、个人住房转按揭业务委托协议、个人贷款结清证明、函件以及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方对涉讼房屋交接及产权过户分别约定了履行期限。在产权过户前交接房屋，并不违反合同约定。由于被告及两原告委托上海市××担保有限公司为双方提供转按揭及担保服务，故在涉讼房屋的产权过户至两原告名下前，两原告应将银行贷款作为第二期购房款支付给被告。而被告交付房屋的义务与两原告支付尾款的义务相对应。双方并未约定产权过户是支付尾款的前提。两原告称合同签订后，双方又口头明确约定尾款在办完过户手续的当日支付，但未提供充分的证据予以证明。从合同的履行情况来看，双方于2009年8月8日对涉讼房屋进行了交接。因两原告未按约支付尾款，并坚持要求先办产权过户，再支付尾款，故被告作为后履行一方有权拒绝两原告的履行要求。故对两原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条之规定，判决如下：
驳回原告肖×、徐××的诉讼请求。
案件受理费人民币5,265.80元，由原告肖×、徐××负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长王惠林
审判员胡桂霞
代理审判员马浩波
书记员陈莺
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
