上诉人（原审原告）贺某某，女。
委托代理人姚某某，男，系贺某某之丈夫。
被上诉人（原审被告）焦作恒基置业有限公司。
法定代表人王某某，该公司董事长。
委托代理人张保根，该公司法律顾问。
上诉人贺某某与焦作恒基置业有限公司（以下简称恒基公司）租赁合同纠纷一案，贺某某于2009年12月22日向山阳区人民法院提起诉讼，请求：1、责令恒基公司给付贺某某2008年房租6091.75元、延付房租利息1151元。2、恒基公司承担本案诉讼费。山阳区人民法院于2010年9月6日作出（2010）山民初字第X号民事判决。贺某某不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人贺某某及其委托代理人姚某某，被上诉人恒基公司的委托代理人张保根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2003年9月22日，贺某某与恒基公司签订房屋买卖合同一份，合同约定贺某某购买恒基公司开发的百货大楼恒基商厦三层X号、32A共40.11平方米房产一处，房款共计x元。当天贺某某付了x元房款，恒基公司让贺某某按购房款总额30%的比例打了收到三年房租x元的条子顶了卖房款，卖房款全部付清。2004年12月15日，恒基公司通知贺某某办理房产手续，恒基公司提出增加房屋面积，让贺某某再交8871.10元。经协商，新增房款从2007年房租中扣除，贺某某同意后，给恒基公司打了收到房租8871.10元的条子顶房款，恒基公司给贺某某出具了一份结算单，结算单写明2008年恒基公司应付贺某某房租x.71元。2007年11月，贺某某找恒基公司要2008年的房租，经多次交涉，2007年11月底恒基公司给了贺某某一张x.96元的市商行存单，双方就剩余的6091.75元房租发生纠纷。
原审法院认为，贺某某与恒基公司签订的名为商品房补充合同实际内容为租赁合同，该合同是当事人真实意思表示，应为有效合同。贺某某将其房屋交给恒基公司，由恒基公司统一出租给商户使用，按照补充合同约定贺某某需向恒基公司交纳租金9%的管理费。由于恒基公司代征税款是受税务机关依法委托，属税务机关具体行政行为，不属民事法律调整范围。贺某某要求恒基公司支付所扣租金6091.75元及利息1151元的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。
原审法院判决：驳回贺某某要求恒基公司支付所扣租金6091.75元及利息1151元的诉讼请求。
贺某某不服原判，提起上诉，其上诉请求为：恒基公司给付所扣2008年租金6091.75元、延付房租利息1391.6元，本案一、二审诉讼费由恒基公司承担。理由为：1、买房及预付租金情况。2003年9月22日，恒基公司在东方红广场搞房展，称其所卖楼盘为“百货大楼恒基商厦”，由百货大楼经营，买房业主自用做生意，自己不用，恒基公司可以包租十年，每年按房款总额的10%比例向业主返租金，并可先付头三年房租作为买房款，保证业主十年收回成本。贺某某与恒基公司商谈后签订了《房屋买卖合同》（对其中格式补充合同做了修改），购买恒基公司所建的恒基商厦三层X号、32A共40.11平方，房款共计x元。当天下午，贺某某付了x元现款。恒基公司让贺某某按购房款总额的30%比例（三年房租、每年10%）打了收到三年房租x元的条子顶了买房款，买房款全部付清。房款付完后，恒基公司取出准备好的《房屋租赁合同》让贺某某签字，贺某某提出你们要承租十年，就应该把2007年后七年的租约定下来。恒基公司表示同意，经双方协商对租赁合同做了修改，同时增加了第8条，内容是：2007年（包括本年）后七年内甲方如自己不经营，担保方必须负责承租，并按第2条标准付甲方租金，违约条款按第5条办。租赁合同经修改后定了下来。按照房屋租赁合同规定，恒基公司每年应付贺某某租金x元。2004年12月15日，恒基公司通知贺某某办理房产证手续，恒基公司提出增加房屋面积，让贺某某再交8871.10元，经协商新增房款从2007年房租中扣除。贺某某同意后，给恒基公司打了收到房租8871.10元的条子顶房款，恒基公司给贺某某出具了一份结算清单，结算单写明2008年恒基公司应付贺某某房租x.71元。2007年11月贺某某找恒基公司要房租，经多次交涉，恒基公司于2007年11月底只给了贺某某一张x.96元的商行存单，至今尚有6091.75元房租未付。2、一审确认了贺某某全部证据的真实性，但故意歪曲证据内容，作出与证据和客观事实相悖的裁决，使房产商的骗局合法化。原判称：恒基公司对贺某某所提交的证据的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性依法予以确认。贺某某的第一、二组证据即《商品房买卖补充合同》第2条明确约定，只有在买受人（及贺某某）与商厦的商户直接签订合作经营协议，并收取协议中约定的租金后方可向出卖人（恒基公司）交租金9%的管理费（用于商厦电梯、水电费等正常运作）。但贺某某并没有与商户直接签订合作经营协议，更未收到商户所付的房租，实际上《商品房买卖补充合同》第2条并未成就，因此贺某某无需按此条款向恒基公司交管理费。但一审却毫无根据的认定《商品房买卖补充合同》实际内容为租赁房屋，贺某某将房屋交给（应是委托代理关系）恒基公司，由恒基公司统一出租给商户使用，按照补充合同约定，贺某某需向恒基公司交纳租金9%的管理费。一审故意歪曲《商品房买卖补充合同》内容实际上是租赁房屋，恒基公司无任何证据证明贺某某将房屋交给恒基公司，由其统一出租给商户使用。贺某某与恒基公司从未签订过任何委托代管协议，相反双方却签订了房屋租赁合同，房屋租赁合同第8条规定：07年包括本年后七年内贺某某如自己不经营，恒基公司必须负责承租，并按第2条的规定付贺某某租金，违约条款按第5条办，这些内容清楚地证明贺某某与恒基公司是房屋租赁关系，一审怎能认定贺某某是把房屋交给恒基公司，由其统一出租给商户使用，实际情况是恒基公司承租贺某某的房屋后转租他人盈利。显然一审否认自己确认的贺某某的证据。补充合同第2条并未成就，贺某某既没有按该约定和商户签订合作经营协议，更没有直接收取商户的房租，只是与恒基公司签了房屋租赁合同，一审怎么能让贺某某按照补充合同约定向恒基公司交纳租金9%的管理费。贺某某买房时，恒基公司预付三年房租（房款的30%）顶了房款，如果扣除租金9%的管理费，为什么卖房款预付租金时不扣。贺某某与恒基公司签订房屋协议，恒基公司承租贺某某的房屋后又转租他人收取租赁差价盈利，不符合补充合同第2项交纳管理费的规定，一审认定贺某某应向恒基公司交纳管理费是错误的。3、一审认定的恒基公司受税务机关委托，属于税务机关具体行政行为，不属于民事法律调整范围，是认定事实错误，混淆了行政法律关系和民事法律关系。一审认为的恒基公司以扣税名义克扣贺某某的租金是受税务机关的委托，是税务机关的具体行政行为，不属于民事法律调整范围，是十分荒唐的。恒基公司直到庭审结束都未向法庭提供任何合理合法的扣税凭证来证明自己的扣税主张，一审违背谁主张谁举证的规定，在恒基公司无任何证据支持自己主张的情况下认定恒基公司依法扣了税，显得枉法裁判。贺某某曾向法庭明确提出，每年应得房款10%的租金是税后租金，就是应由恒基公司向税务机关申报税款后所给我的租金，也就是购房收到的预付租金不含任何税费，实际双方争议的是应付租金数额的问题，是个民事纠纷，属于民事法律调整的范围，一审在恒基公司无任何证据证明其扣税及扣税合理性的情况下把该民事纠纷推给了税务机关并称不属于民事法律调整范围是荒谬的，混淆了行政和民事两个不同的法律关系。贺某某所购房产不是普通独立的门面房，而是连体商厦，按照购房补充合同规定，恒基商厦由出卖人统一管理，既然是统一管理，税费的收取、交纳当然也应由恒基公司负责，河南省地方税务局豫地税发（1999）X号文件第4条规定：“个人出租房屋，承租人应在支付房屋租金时依法代扣代缴税款。”恒基公司既是承租人，又是商厦的管理者，如果其所付贺某某的租金中含管理费和税金，恒基公司在贺某某买房预付贺某某租金时并未从中扣税，又未留下税金款项让贺某某向税务机关交纳，而是把预付的房租全部顶了购房款，因此说恒基公司按房款额10%所付贺某某的租金中不含任何税费。4、恒基公司卖房时按购房款30%预付贺某某三年房租并未从租金中扣取“管理费、税”，卖房后三年后以扣所谓“管理费、税”为名克扣贺某某的租金是违反合同法规定的，按照上述理由和合同法规定，一审法院认定事实是错误的，是违法的。按照《合同法》第61、125条规定，合同生效后当事人对价款理解不同，发生争议，应按照有关合同条款和交易习惯确定。当事人双方在进行房产交易时恒基公司每年按购房款10%预付贺某某房租，作为商厦的管理人和房产的承租人并未扣除任何税费，因此按交易习惯，恒基公司仍应继续按购房款10%付贺某某房租。从贺某某提交的证据可知，房屋租赁合同是由恒基公司提供的格式合同，按照《合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。贺某某购房时恒基公司预付三年房租全部顶了购房款，恒基公司如认为应由贺某某承担税费就应提请贺某某注意承担税费问题，但恒基公司并未提请贺某某注意。《合同法》第41条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。因此贺某某所签房屋租赁合同约定的租金应认定为税后租金，税费应由恒基公司承担。
恒基公司辩称，原判正确，应驳回上诉，维持原判。，
根据上诉人贺某某与被上诉人恒基公司的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：恒基公司是否应向贺某某支付租金6091.75元及延付利息1391.6元。
针对本案的争议焦点，贺某某认为恒基公司应当支付贺某某租金6091.75元及利息1391.6元，理由为：1、恒基公司在买房时，贺某某用2004年、2005年、2006年的租金支付了房款，恒基公司未从该款中扣税及管理费，贺某某到2007年、2008年领租金时，恒基公司却以种种借口从租金中扣管理费和税款。2、租赁合同中未约定管理费，恒基公司是承租方，但原判以补充合同就是租赁合同为由，让贺某某承担9%的管理费不对。3、贺某某与恒基公司不是委托代理关系，而是合同租赁关系，恒基公司应当按合同的约定支付购房款的10%的租金。4、税款应由恒基公司支付，因为恒基公司有三种身份，一是开发商，二是承租人，三是恒基是商厦的管理人，根据河南省地税局的有关规定，恒基公司对外的事务应由其办理，恒基公司支付贺某某的10%的租金是不含任何税的。恒基公司针对本案的争议焦点，认为其不应向贺某某支付租金6091.75元及利息1391.6元，理由为：双方于2003年9月22日签订了合同及补充合同，对双方的权利、义务有了明确约定。双方在补充合同中约定有9%的管理费，也是这样执行的，税也是由产权人支付的，恒基公司按照合同约定扣管理费及代扣税费，扣完之后，将剩余的款一分不少交给贺某某。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明事实相同外，另查明：2003年9月22日，贺某某作为买受人与出卖人恒基公司签订了商品房买卖补充合同，该补充合同第二条约定，07年以后买受人如愿意将该房出租时，必须出租给本商厦的商户使用。租金的收取按买受人与合作经营商家签订的合作经营协议的有关规定计算，但买受人需向出卖人交纳租金9%的管理费（用于商厦电梯、水、电费等正常运作）。同日，贺某某作为甲方，刘军作为乙方，恒基公司作为担保方签订了一份房屋租赁合同，合同载明：贺某某、刘军经友好协商，就贺某某拥有的百货大楼恒基商厦X层X号、X号A铺位按以下条款达成租赁合同：1、甲方将上述铺位租给刘军使用，使用权三年。2、该铺位的04年—06年租金为x元"3年。3、乙方在本合同生效后应立即向甲方支付该铺位自开业后一年的租金，以后的租金应在前一年租赁年度的第11个月向甲方支付。4、本合同生效后，乙方代表甲方进入恒基商厦收取投资回报，甲方不得再向乙方追索其他费用。5、甲、乙双方不得无故提前解除本合同，确需解除的，提出解除方应向对方支付年租金的50%作为违约金。6、乙方在合同到期后，在同等条件下具有优先续约权。7、本合同一式三份，甲乙双方及担保方各执一份，签字后生效。8、07年（包括本年）后七年内甲方如自己不经营，担保方必须负责承租，并按第2条标准付甲方租金，违约条款按第5条办。
本院认为，贺某某与恒基公司签订的房屋买卖合同以及商品房买卖补充合同是双方真实意识表示，为有效合同，贺某某与刘军、恒基公司签订的房屋租赁合同也为有效合同。根据房屋租赁合同的约定以及恒基公司在2007年给付贺某某租金的行为，可以认定2007年后（包括本年）贺某某与恒基公司仍为租赁关系。
根据相关规定，出租人是出租房屋时应交纳的相关税金的纳税人。贺某某将房屋出租给恒基公司，其就是纳税人。由于贺某某与恒基公司签订的有关房屋出租、租金的合同中，没有约定恒基公司所支付的租金为税后租金，因此贺某某认为的每年应得购买款10%的租金是税后租金的理由不能成立。恒基公司作为承租方，按照税务机关的要求从支付的租金中代扣代缴税款并无不当。
贺某某与恒基公司在商品房买卖补充合同中约定，贺某某如果愿意出租该房，必须出租给本商厦的商户使用，租金的收取按照与合作经营商家签订的协议的有关规定计算，但贺某某需向恒基公司交纳租金9%的管理费，用于商厦的电梯、电费、水正常运作。贺某某向恒基公司交纳租金9%的管理费，是用于商厦的电梯、电费、水正常运作，而非其他用途。虽然现贺某某将房屋出租给恒基公司，出租对象不是商品房买卖合同补充合同中所指的商厦的商户，但商厦的正常运作需要一定的水电及其他正常费用的，不能因为贺某某出租房屋的对象不是商品房买卖补充合同所指的商厦的商户，贺某某就可以不按该合同的约定不向恒基公司交纳房租9%的管理费。恒基公司从其向贺某某支付的租金中扣除9%的管理费也是恰当的。
虽然贺某某用了三年的租金作为房款，在买房时交齐了购房款，恒基公司也未扣除这三年租金的管理费和税金，但恒基公司未扣管理费和税金的行为，不能理解为贺某某就不应当向恒基公司交纳管理费和交纳相关的税金，贺某某要求恒基公司支付2008年房租6091.75元及延付房租利息1151元的理由不能成立。
综上所述，原审判决驳回贺某某的诉讼请求并无不当，贺某某的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由贺某某负担。
本判决为终审判决。
审判长毛富中
审判员胡永平
审判员薛秀兰
二0一一年一月二十日
书记员靳燕
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