上诉人（原审被告）任某某，女，34岁。
被上诉人（原审原告）徐某某，男，61岁。
上诉人任某某与被上诉人徐某某房屋买卖合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2010年9月26日作出(2010)开民初字第X号民事判决。任某某不服，向本院提起上诉。本院于2011年1月11日受理此案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人任某某的委托代理人王效，被上诉人徐某某的委托代理人商海娟、刘启东参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告徐某某是商海娟的姨夫，而刘启东与商海娟系夫妻关系。商海娟、刘启东住在开发区X路X号荣鑫园X号楼X门-X室，对门X室是被告的房屋，而被告的二姐任某芝、二姐夫马文瑞住在X室。被告任某某长期居住在俄罗斯，故将X室房屋钥匙及房产证等交任某芝、马文瑞保管。2008年3月商海娟从任某芝处得知被告已授权任某芝、马文瑞将X室房屋出卖，即告知徐某某，原告于同年3月25日出具授权委托书，委托商海娟、刘启东作为其代理人，授权与被告签署（开发区X路X号荣鑫园X号楼X门-X室）房屋买卖协议，并办理房款支付、产权过户等一切事宜。于是，商海娟、刘启东找到任某芝、马文瑞协商买卖房屋事宜，并起草了《房屋买卖协议》一式两份，由刘启东在其中一份合同的买方落款处签上原告徐某某姓名后，将两份协议书交给任某芝让其转交被告签字。之后，任某芝将在卖方落款处签有“任某某”姓名及日期为2008年4月1日的一份《房屋买卖协议》退给原告，由原告在买方落款处签属本人姓名和日期（2008年4月28日）。双方协议约定：该房屋坐落于天津开发区X路X号荣鑫园X-X-X，建筑面积为102.93平方米，房屋内设施为精装，室内设施见附表。经甲（被告）乙（原告）双方商定，该房屋成交价总房款为83万元。在房屋过户中所产生的一切费用由乙方全部承担。付款方式：乙方于2008年3月22日付甲方定金2万元，作为乙方购买此房屋的定金。甲方合同签订后，以快递的方式邮递给乙方，双方合同签订后，乙方应在2日内通过银行转账支付甲方首付款30万元（冲减定金为28万元）。如果甲方没有按时收到乙方应支付款项，甲方将视为乙方拒买此房，定金将不予退还，此协议失效。如果甲方在规定期限内如数收到乙方首付款，应在3日内将房产证给乙方作为抵押。如果在规定期限内乙方未能收到此证，甲方应退还乙方全部已支付款项，并支付定金的2倍作为赔偿。乙方应在2008年5月30日之前以银行转账形式支付甲方剩余房款中的50万元。如果甲方没有在规定期限内收到此款项，甲乙双方可以根据情况选择任某一种处理方式：一种是如果乙方确定不予购买此房，甲方将不予退还定金和首付款的50%，即15万元。甲方在收到乙方归还甲方房产证2日内退还乙方15万元；另一种是如果乙方在超出规定期限1-7日内，即截止日期为2008年6月6日支付甲方金额50万元，应另支付甲方2万元违约金。如果逾期10日以上，甲方将认为乙方拒买此房，根据第一种方式进行处理。甲方应在剩余款到账后30日内转交乙方房屋。逾期每月以2万元给予赔偿。因国家政策原因，本协议所指房屋购买未过5年，会产生一些过户费用，考虑到甲乙双方利益，双方协商一致，此房屋到5年时再行过户，如中途乙方有提前过户的要求，应提前通知甲方，甲方应予以配合。在乙方提出过户要求，甲乙双方约定时间准备过户时，甲方在收到乙方支付剩余房款3万元后，给予配合过户程序。过户时的资金监管问题，全部由乙方自行处理，甲方只给予配合相应的签字。本合同的总金额为83万元。不管房价以后是涨是落，双方都不得任某提高或降低总金额，否则视为违约。如因此原因产生的纠纷，违约方应支付对方20万元作为违约金。乙方没有交清全部房款（83万元），房屋归甲方所有，乙方没有任某使用权，乙方拿到房产证后，在没有交清全部房款时，仍没有房屋使用权。
该协议签订后，原告于2008年3月23日交付定金2万元，由被告二姐夫马文瑞收取，又于同年4月3日由商海娟汇款至被告指定的王强个人银行账户购房款28万元，共计交纳首付款30万元。后被告方任某芝将房产证原件交给原告作为“抵押”。之后，原告又于同年5月27日存入被告大姐夫张能栋个人银行账户40万元，存入被告父亲任某个人银行账户10万元，共计交纳剩余款项50万元。之后，于同年5月29日，由马文瑞作为被告代理人出面与原告办理了荣鑫园X-X-X号房屋的交接手续，双方在交接单上签字，商海娟作为担保人在交接单上签字。
原告代理人商海娟于2009年9月通过QQ聊天及电子邮件方式与被告任某某磋商办理房屋产权的过户手续一事，被告向其提供了经过我国驻圣彼得堡总领馆公证的委托书，委托其父任某办理此房产权转移、过户的一切相关事宜。原告依约由商海娟于同年1月30日交给被告父亲任某购房尾款现金3万元。之后，被告及任某因故没有办妥相关授权之手续。为此，商海娟于同年12月开始，一直通过QQ聊天方式催促被告办理相关手续，无果。
原告诉至原审法院，请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖协议》中的义务，配合原告办理位于开发区X路X号荣鑫园X-X-X号房屋的产权过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，关于《房屋买卖协议》订立主体问题，被告认为原告徐某某并非买方，实际购房者是刘启东，被告任某某也非卖方，签订合同的卖方为任某芝，其行为并未经过被告授权，被告不予认可。从该《房屋买卖协议》缔约过程看，尽管被告所持有的那份协议上买方签字者并非原告本人，而是刘启东在买方一栏签上原告姓名，但是，原告徐某某已经明确授权商海娟、刘启东作为其代理人，与卖方任某某签署开发区X路X号荣鑫园X-X-X号房屋买卖协议，并办理房款支付、产权过户等一切事宜。即使原告尚无证据证实在缔约之前已经向被告方披露了授权委托的情况，但是，原告徐某某本人出庭对商海娟、刘启东的上述签订协议、支付购房款、办理房屋产权过户手续等行为予以追认，认可全部系接受原告授权委托的行为。依照合同法相关规定，原告予以追认后，其行为后果由原告承担。因此，可以认定刘启东在协议书上签字行为得到了原告的授权，系原告的真实意思表示。另外，尽管被告认为协议书上卖方签字系任某芝所为，而任某芝的行为并未得到被告之授权，然而，结合本案现有证据进行分析，任某芝将两份合同拿走后提交给原告的是卖方已经签字的合同，即便该签字不是被告本人所为，原告也有理由相信任某芝将协议书内容与被告确认之后、才代表被告签的字。而且，原告依照协议约定分笔交付给被告方购房款共计80万元之后，被告方马文瑞也依约与原告办理了房屋交接手续，将房屋交给原告使用，而被告任某某本人对此并未向原告提出过任某异议，而且还通过QQ聊天方式继续与原告沟通办理房屋产权过户事宜，并提交了授权其父任某办理过户手续的委托书及公证书，致使原告方更有理由相信任某芝、马文瑞的行为系代表被告任某某所为，加之任某在电话录音中也认可被告方已收到原告交付的83万元购房款，且未对合同签订问题提出任某异议，由此佐证该协议签订系被告的真实意思表示。被告辩称未予原告签订书面协议，而是在与刘启东（商海娟）口头协商基础上，委托其父办理房屋过户手续，显然缺乏客观性及合理性。
综上所述，可以认定原、被告签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，该合同自成立时起对双方均具有法律约束力。按照双方协议约定：在乙方提出过户要求，甲乙双方约定时间准备过户时，甲方在收到乙方支付剩余房款3万元后，给予配合过户程序。过户时的资金监管问题，全部由乙方自行处理，甲方只给予配合相应的签字。现原告已交付了全部购房款（包括剩余部分3万元），被告即应配合原告办理产权过户手续。现其拒绝配合办理过户手续，已经构成违约，依法应该承担继续履行之违约责任。原告所提相关诉讼请求，予以支持。而被告所提相关抗辩意见，因缺乏事实根据及法律依据，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、第四十九条、第五十一条、第一百零七条的规定，判决：被告任某某于本判决生效之日起十日内配合原告徐某某办理位于开发区X路X号荣鑫园X-X-X号房屋产权的过户手续，有关过户时资金监管问题及其相关费用由原告徐某某自行负责处理。案件受理费为80元，由被告负担。
一审判决后任某某不服，上诉至我院。上诉请求：1、撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：1、原审法院认定不清，证据不足。上诉人未授权任某芝出售诉争房，任某芝属于无权代理，上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖协议》应确认无效。被上诉人根据任某芝的指示将购房款汇至案外人账户，上诉人未取得任某款项。上诉人对上诉人之父任某出具经公证的委托书，并非上诉人对诉争房屋买卖行为的确认，该委托书才系上诉人对房屋出售事宜的真实意思表示，授权上诉人之父办理房屋买卖事宜及过户手续等，而非对任某芝的授权。原审法院对被上诉人提交的电话录音、QQ聊天记录等证据的认可违反相关法律规定，导致未能准确查明案件事实，产生错判；2、原审法院适用法律不全面。任某芝出售该房屋不具有代理权，属于无权代理，原审法院在证据并不充分的情况下适用表见代理制度，认定《房屋买卖协议》具有法律效力是错误的。
被上诉人徐某某不认可上诉人的主张，被上诉人认为，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。被上诉人代理人多次打跨国电话与上诉人联系房屋买卖事宜，被上诉人将房款交齐后对方才交付房屋，而且上诉人中途回来过两次，均未提出任某异议。到现在房价涨了，上诉人又要求被上诉人多付20万，否则就不配合办理过户手续。所以要求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，诚实信用原则是一切民事活动都应当遵守的基本原则。本案双方当事人之间是房屋买卖合同法律关系，双方提供的证据能够形成证据锁链，证实商海娟、刘启东代理被上诉人徐某某，任某芝、马文瑞代理上诉人任某某，双方签订《房屋买卖协议》，买方陆续交付房款83万元，卖方任某某未按约定配合买方办理房屋产权过户手续的事实。现上诉人主张并未授权任某芝出卖诉争房屋，任某芝的行为属于无权代理。综合本案证据可以看出，上诉人将诉争房和房屋产权证均交给其姐姐任某芝保管，在任某芝与被上诉人的代理人签订房屋买卖协议后，被上诉人按照上诉人的指令，向上诉人亲属们的账户汇入房款。任某芝、马文瑞于2008年3月向被上诉人交付了房屋产权证、于2008年5月向被上诉人交付了房屋。而直至本案被上诉人起诉为止，上诉人从未向被上诉人提出任某异议，并且通过QQ与被上诉人的代理人沟通办理房屋过户事宜，并授权其父任某办理房屋过户手续。这一系列的事实，均能够体现上诉人授权姐姐任某芝与被上诉人签订房屋买卖协议的真实意思表示。被上诉人按照合同约定支付了价款，上诉人理应按照合同约定配合被上诉人办理产权过户手续。关于上诉人提出电话录音、QQ聊天记录的认定问题，原审法院对本案中视听资料证据是结合本案其他证据，综合分析作出的认定，本院认为是符合客观实际的，并无不妥。综上，上诉人上诉请求依据不足，不予支持，原审判决正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人任某某负担。
本判决为终审判决。
审判长丁津翠
代理审判员刘刚
代理审判员李玲
二零一一年二月二十一日
书记员李冬梅
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