湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
（2010）永中法民一终字第X号
上诉人（原审被告）孙某某
委托代理人阳俊杰，湖南瑞盈（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）黄某乙
原审被告李某
上诉人孙某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服冷水滩区人民法院作出的（2009）永冷民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙某某及其委托代理人到庭参加了诉讼。被上诉人黄某乙、原审被告李某经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，2006年8月31日，原告黄某乙与被告李某签订租赁合同，该租赁合同内容为：“1、甲方（即原告黄某乙）将位于金水湾购物中心临街X、X号门面，建筑面积共99.4平方米租赁给乙方（即被告李某）经营。2、租赁期限为3年，即2006年9月20日至2009年9月20日，每年租金为贰拾捌万元整（x元），并一次性付清，租赁时间内该门面经营使用权归乙方所有，乙方承诺每年8月10日之前付该年租金x元。3、2006年9月20日，乙方应交给甲方伍万元整（x元）租赁押金，在乙方退房后甲方将押金退还给乙方。4、乙方保证该门面合法经营，租赁期限内之经营债权债务与甲方无关，乙方应注意防火防盗，如因乙方经营不当而造成的一切后果，由乙方自己承担。如果乙方要转让该门面，必须提前通知甲方，双方协商方可转让。5、在同等条件下，租赁协议到期，乙方有优先续签协议的权力，否则视为自动放弃，甲方有权自营或另行招商，租赁期满，乙方不得拆除门面内墙面、地板、吊顶等固定装修。6、租赁期间，该门面经营税费由乙方承担，租赁税由甲方承担。7、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签章确认后生效，同具法律效力”。协议签订后，被告李某付给原告押金5万元及2006年9月20日至2007年9月20日门面租金x元。2007年3月25日，被告李某将该门面转租给被告孙某某，被告李某与孙某某签订了转让协议：“1、甲方（即被告李某）自愿将此门面转让给乙方（即被告孙某某），所有与房东签订合同权利事项、装修部分、房屋押金、房租费都移交给乙方，归乙方使用和所有（备注：原始合同、房屋押金收条、已交租费收条）。2、移交门面时，乙方应付清甲方空调款，部分装修折旧费，房屋押金和所剩房租费。3、甲方在此前所发生的水、电费、经营相关费用及债权债务由甲方自行处理，与乙方无关”。协议签订后，被告孙某某付给被告李某门面转让费x元、押金x元及2007年4月1日至2007年9月20日门面租金x元，共计x元。2008年8月，原告黄某乙收取被告孙某某2008年9月20日至2009年9月20日门面租金x元。2009年9月20日，原告黄某乙与被告孙某某为该门面的租赁问题发生争执，并去永州市冷水滩公安分局菱角山派出所协商处理，因协商未果，2009年9月22日下午三时，原告黄某乙的哥哥黄某旺将该门面上锁锁住，被告孙某某关门停业一个月。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告黄某乙与被告李某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告李某在租赁期间，将该门面转租给被告孙某某，原告黄某乙没有表示反对，且收取了被告孙某某的门面租金，视为原告黄某乙对该门面转租的认可。租赁期间届满，原告不愿将该门面续租给被告，因此，原、被告双方应终止该租赁合同。被告占用原告门面，应按原合同付租金，原告锁住该门面一个月的租金应由原告承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、终止原告黄某乙与被告李某、孙某某签订的租赁合同；二、被告孙某某应按原租赁合同支付原告黄某乙租金，时间自2009年9月20曰至被告孙某某搬迁出该门面止（原告黄某乙锁住该门面一个月的租金由原告承担）。三、原告黄某乙应退还被告孙某某租赁押金x元。以上款项应在判决生效后十日内一次付清。
宣判后，原审被告孙某某不服，其上诉主要提出：原审基本事实没有查清，请求二审依法改判被上诉人将讼争商铺租赁给他人的行为无效，并由上诉人在同等条件下优先承租。
本院认为，上诉人孙某某作为房屋租赁合同关系的第三人，在取得转租房屋的使用权时对原房屋租赁合同内容，如合同期限、合同终止日期等是知悉、清楚的，虽然原租赁合同约定租赁到期，在同等条件下，承租人有优先承租权，但这种优先承租权仅由原房屋承租人即原审被告李某享有，租赁合同中的第三人孙某某并不必然取得优先承租权。本案中，原房屋承租人李某与出租人黄某乙之间虽然因基于房屋租赁关系而形成房屋转租关系，但承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，而黄某乙并未在转让协议上签字认可，承租人李某并非将房屋租赁合同的权利与义务一并转让给第三人孙某某，孙某某也因此未取得原房屋租赁合同关系中承租人的全部合同权利，如优先承租权，房屋出租人黄某乙有权在租赁合同到期后终止原合同。因此，上诉人孙某某提出被上诉人黄某乙违约不与其续签租赁合同的上诉理由，本院不予支持。而对于上诉人孙某某提出原审判决超出诉请范围的理由，因本案为租赁合同纠纷，在合同解除后应根据双方当事人的违约程度依法确定各方的赔偿责任，故原审判决并无不当。综上，原审认定事实清楚，证据确定充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费元，由上诉人孙某某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘明跃
审判员张益民
审判员魏蓉
二○一○年月日
代理书记员李某
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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