东营市东营区人民法院
民事判决书
(2003)东民初字第X号
原告东营君度餐饮有限责任公司。住所：（略）。
法定代表人项某某，董事长。
委托代理人齐志英，山东天地恒律师事务所律师。
被告吴某某，男，X年X月X日出生，汉族，东营正大泰和商贸有限责任公司董事长，住（略）。
委托代理人吴某峰，山东鲁北律师事务所律师。
委托代理人孙某，男，X年X月X日出生，汉族，山东鲁北律师事务所实习律师，住（略）。
第三人东营市东营区X街道办事处辛店居民委员会。住所：东营市东营区X街道办事处辛店村。
代表人丁某某，书记。
委托代理人蒋泽军，山东城合律师事务所律师。
原告东营君度餐饮有限责任公司(以某简称君度公司)与被告吴某某、第三人东营市东营区X街道办事处辛店居民委员会(以某简称辛店居委会)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告君度公司委托代理人齐志英、被告吴某某委托代理人吴某峰、孙某、第三人辛店居委会委托代理人蒋泽军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告君度公司诉称，2000年3月16日，原告与被告吴某某签订了房屋租赁合同，合同约定原告租赁被告位于东营区X路西首的商业用房一套，租赁期限5年。合同签订后，原告按约交纳了租金，但被告违反合同约定，于2001年8月将原告租赁的房屋转让给了辛店居委会，侵犯了原告的合法权益。原告多次与被告协商，未能达成一致意见，故诉请法院判令：一、被告返还租金（略）元，支付利息（略）元、违约金（略）元，并赔偿其他损失（略）元；二、依法确认被告吴某某与第三人辛店居委会关于涉及本案房屋部分的转让协议无效，由原告以某等价格优先购买。
被告吴某某辩称，一、原告主体不适格。君度公司已被东营市工商行政管理局东营分局(以某简称市工商局东营分局)吊销了营业执照，应当更换合法主体；与东营泰和建材有限公司(以某简称泰和公司)签订租赁合同的是君度大酒店，该租赁合同与君度公司无关。二、被告主体不适格。与君度大酒店签订房屋租赁合同的是泰和公司，吴某某是该公司的法定代表人，其签订租赁合同的行为是职务行为，法律后果应由泰和公司承担。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。
第三人辛店居委会述称，一、2000年3月16日的房屋租赁合同出租方是泰和公司，承租方是君度大酒店，均不是本案的原、被告，从房屋租赁关系来看，本案原、被告的主体皆不适格。二、君度公司已于2001年12月30日被吊销营业执照，不再具有民事行为能力，君度公司不具备原告主体资格。三、辛店居委会与君度公司未发生任何法律行为。第三人与被告于2001年9月达成房屋转让协议，同年10月5日双方办理房产过户手续。第三人与被告的房屋转让协议合法有效，若确认该转让行为无效，应首先确认房管局的行政行为无效，该诉讼行为系行政诉讼行为，不属于民事法律规范调整。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求，判令第三人不承担责任。
原告为证明自己的主张提供以某证据：
证据1，君度公司的工商登记材料二份，证明原告的主体适格，本案涉及的房屋是原告公司经营场所。被告质证认为，对二份证据的真实性无异议，该证据显示房屋租赁合同的出租方是泰和公司，承租方是君度大酒店，与原告无关，该证据证明原告主体不适格。第三人质证认为，该证据材料记录不完整，只能反映当时的注册情况，没有反映原告的经营及经营资格情况，更不能反映君度公司现在的状况，工商注册材料摘录，明确载明了出租方与承租方分别为泰和公司及君度大酒店，诉状中原告主张系原告与吴某某签订房屋租赁合同，该摘录材料与诉状及原告的陈某存在矛盾，不能证明原告的主张成立。
证据2，东营泰发建材有限责任公司(以某简称泰发公司)的企业登记档案一份，证明工商机关批准吴某某等人成立的营业执照号为（略）的公司名称是泰发公司，公司经营期限为1996年9月3日至1998年8月18日；公司的股东是吴某某、黄树樟，公司的股东没有实际向公司投资、没有生产经营场所，其验资报告中的财产权转移证明只能说明股东同意投资，不能证明实际投入的资金；金穗卡收款凭条，证明户名是吴某某而不是泰发公司，仅能证明吴某某有一笔三十万元的储蓄，不能证明其将资金投入了公司；两份购车证明没有办理过户为泰发公司的材料，没有证据证明股东向泰发公司实际投入资金。按照最高人民法院的司法解释，该公司没有实际成立，不具备公司资格，应由其股东作为当事人。被告质证认为，原告提交的泰发公司企业登记材料不全，结合我方下面提交的工商登记材料能够证实公司的预约名称为泰发公司，而备用名称为泰和公司，我方提供的股东会决议，股东登记表及开业申请报告都能证明该公司名称为泰和公司，公司股东为吴某某、翟向堂、孟庆奎、黄树樟四人；该材料中还有验资报告一份，证明股东已向该公司注入资金。第三人质证认为，公司注册是工商局的行政行为，被注册的公司是否有法人资格可以某过公司注册材料体现，原告提供的该证据与本案无关。
证据3，东营区审计师事务所文件一份，该文件内容、形式及副件均与工商机关的登记不同，证明吴某某、黄树樟成立的公司是泰发公司。被告与第三人均认为，该证据与本案无关，应以某商登记材料为准。
证据4，市工商局东营分局证明一份，证明泰发公司自1998年没有参加年验，工商部门微机材料中没有泰发公司的登记材料，结合原告提交的该公司工商登记档案，证明泰发公司从1998年后已丧失经营资格。被告与第三人均认为，该证据证明的是泰发公司的情况，与本案无关。
证据5，东营市车辆管理所出具的证明一份，证明泰发公司与泰和公司均没有车辆登记记录，吴某某、黄树樟未将其所购车辆落户到公司。被告质证认为，车管所的证明应当加盖行政章，该证据不能证明原告的主张成立。第三人认为，该证据与本案无关。
证据6，证人陈某甲证言，证明陈某与吴某某签订房屋租赁合同的目的是为了成立君度公司，君度公司作为原告起诉主体适格。证人陈某乙证言的主要内容：签订租赁合同的出租方及房主均是吴某某，盖章时陈某才发现是泰和公司，因为有吴某某的签字，也就没有提出异议；签订房屋租赁合同的目的是为了成立公司，股东原意欲注册君度大酒店，后因未获工商部门批准，遂注册成立了君度公司；陈某系君度公司的股东之一。被告质证认为，证人是某度公司的股东，也是该公司的实际经营者，与本案有直接利害关系，其证言不能作为有效证据使用。第三人质证认为，房屋租赁合同签订时原告并没有成立，原告成立的时间是2000年11月，进一步证明了原告的主体不适格；租赁合同的第一页涉及泰和公司，且该合同出租方处的签名和盖章亦是泰和公司，证人陈某乙盖章时才发现是泰和公司是错误的；证人陈某甲证言证明了2000年3月16日的房屋租赁合同与原告没有直接关系。
证据7，吴某某与陈某签订的房屋租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁关系存在，该合同对双方的权利、义务及违约责任等事项某行了明确的约定。被告质证认为，对证据的真实性无异议，该合同出租方为泰和公司，承租方为陈某，证明本案的原、被告主体均不适格。第三人无异议。
证据8，原告委托代理人齐志英与吴某某的谈话录音材料一份，证明吴某某承认出租房屋并收取租金的是被告本人，被告逾期交付房屋的行为构成违约。被告质证认为，该证据的取得不合法，且吴某某的谈话内容有多处错误：辛店居委会收回该房屋是2001年8月1日，吴某某说是6月份，吴某某讲泰和公司与东营正大泰和商贸有限责任公司(以某简称正大泰和公司)是他本人开办的均不正确。因此，原告提供的该录音资料不能作为有效证据使用。第三人对该证据不发表质证意见。
证据9，消费凭证五份，证明原告将租金足额交给被告吴某某，由吴某某为原告出具了收据，收取原告租金的不是泰和公司。被告与第三人均认为，对证据的真实性无异议，但不能证明是原告交的租金，交款人是君度大酒店，收取租金的是东营泰和科技印刷厂和正大泰和公司。
证据10，正大泰和公司工商登记材料一份，证明吴某某是该公司的法定代表人，结合原告提供的消费凭证五张及录音资料，证明吴某某将个人行为冠以某司名义的事实。被告与第三人均认为，该证据与本案无关，不能证明原告主张成立。
证据11，转让协议及附件复印件一份，证明被告于2001年8月1日将本案所涉及的房屋转让给第三人，房屋总面积是2701.2平方米，每平方米500元，房屋的总价值为（略）.80元，其中君度公司的门头折价4180元；该协议第四条的内容侵犯了原告继续使用房屋的权利；转让协议与附件有房屋的使用年度，本案的房屋为1999年开始使用，同时证明被告提供的其与泰和公司1998年1月签订的协议是伪造的。被告质证认为，对证据的真实性有异议，原告应提交原件，原件在第三人处；该协议是被告与第三人签订的，与原告无关，不能证明被告侵犯了原告继续使用房屋的权利；该协议没有约定使用年限，1999年开始使用不影响1998年签订出租协议，原告的主张不能成立。第三人质证认为，我方没有该协议的原件，协议原件在被告处；君度大酒店在2001年8月1日还占有租赁物，并没有侵犯其权利。
证据12，陈某与曹建华签订的装修合同一份、收条三份，证明原告为经营需要支出（略）元；转卖酒店内设备合同及物品清单一份，证明原告为经营需要购进价值（略）元的设备；结算书及发票四张，证明原告为安装变压器支出（略）元。吴某某的录音及发票能够证明被告对变压器的投资是与原告第一年的租金折抵的。被告质证认为，曹建华我不清楚，对其签名有异议；在履行房屋租赁协议过程中，我方没有违约行为，原告的损失与我方无关。第三人质证认为，曹建华的身份不明，其收据的真实性无法确认；转卖酒店内设备合同是2000年2月11日签订的，从收条载明的时间上看，当时君度大酒店与被告的合同还没签订；原告没有证据证明发票与本案的关系，且发票的户名都是君度大酒店，发票与本案无关；转让设备合同的签约人是陈某，与本案没有关系；酒店卖出物品清单上没有签名或盖章，不能证明与本案的关系；工程结算书中的建设单位并非原告，与本案无关。总之，原告的证据不能证明其损失及损失的承担主体。
被告为证明自己的主张提供以某证据：
证据1，市工商局东营分局关于原告于2001年12月30日被吊销营业执照的工商证明复印件一份，证明原告已经被吊销，其主体资格不存在。原告质证认为，对证据的真实性无异议，被吊销营业执照并不丧失民事诉讼主体资格。第三人无异议。
证据2，泰和公司工商登记材料一份，证明泰和公司主体存在，原告起诉的被告主体不适格。原告质证认为，被告提交的材料不全面，该资料显示的公司登记名称是泰发公司，该工商登记材料没有载明经营期限，且股东不明确，不能证明被告的主张成立。第三人无异议。
证据3，泰和公司与君度大酒店签订的房屋租赁合同一份，证明房屋租赁合同的出租方是泰和公司，承租方是君度大酒店，合同双方当事人不是君度公司与吴某某，本案的原、被告均不适格。原告质证认为，对合同的真实性无异议，“泰和公司”没有进行工商登记，该公司不存在；合同载明的承租方虽然是君度大酒店，但没有加盖君度大酒店单位公章，若被告执意认为君度大酒店存在，应当提供君度大酒店工商登记材料予以某明。第三人无异议。
证据4，吴某某与泰和公司签订的租赁合同，证明本案涉及的房屋在1998年时被告已经出租给泰和公司。原告质证认为，对证据的真实性有异议，从被告提交的证据3可以某出，被告是泰和公司的法定代表人，若泰和公司存在，被告完全能够提供该公司的工商登记资料。第三人无异议。
证据5，证人王某丙、岳某戊的证言，证明吴某某在出卖房屋前将辛店居委会欲收回房屋的事实告知了陈某，陈某没有行使优先购买权，其享有的权利已经丧失。证人岳某丁某言的主要内容，涉案房屋是陈某承租的，2001年6月、7月份，陈某到被告吴某某办公室要求退还租金，被告告诉陈某辛店居委会要将房屋收回；转卖酒店内设备合同上岳某戊的签名是证人代某吴某某签订的，陈某购买设备是为了开办酒店用。证人王某丙证言主要内容，2001年6月、7月份，陈某到被告吴某某办公室要求退还租金，被告告诉陈某辛店居委会要将房屋收回。原告质证认为，证人岳某丁某证言证明了原告为经营酒店购买设备的事实；证人岳某丁、王某己的证言证实，由于吴某某要转让房屋侵犯了原告的使用权，陈某才向被告提出退还租金的要求；证人证某与原告提交的转让协议内容基本相符，该协议第四条明确终止原告对该房屋的使用权，而原告已交纳了一年的租金，因此要求被告退还多支付的房屋租金。被告及第三人对两证人的某言均无异议。
庭审中，被告主张第一年的租金为（略）元。
原告、被告及第三人对以某事实均无异议：
房屋租赁合同履行期间，即2001年夏天，辛店居委会的居民上访，为了缓解居民的情绪，被告将房屋转让给第三人。
2001年10月30日，被告与第三人签订房屋买卖合同，约定被告将座落于东营区X路以某油田气管队以某X号楼的房地产1532.54平方米，以（略）.32元的价格(其中楼房作价（略）元，君度门头作价4180元)出售给第三人。房地产的交付时间为：2001年8月1日。
经过原、被告及第三人的举证、质证，本院对以某事实予以某定：
2000年3月16日，吴某某以某和公司的名义与陈某签订了房屋租赁合同，合同主要约定：出租方泰和公司，承租方君度大酒店；房屋座落于东营市X路西首油田五区对面，房间数30间，使用面积720平方米；租赁期5年，出租方从2000年3月16日起将出租房屋交付承租方使用，至2005年3月16日收回；承租人有下列情形之一的，出租人可以某止合同，收回房屋：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的；3、承租人拖欠租金的；如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿；合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，在同等条件下，承租方享有优先权;租金10万元，交纳期限为每年到出租之日起一次付清；修缮房屋是出租人的义务，出租人维修房屋时，承租人应当积极协助，不得阻挠施工；租赁期间的水、电、暖、通讯等费用，由承租方承担；出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有权继续有效；承租人需要与第三人交换住房时，应事先征得出租人同意，出租人应当支持承租人的合理要求；出租方未按照前述合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，赔偿承租人（略）元；出租方未按时交付出租房屋供房屋承租人使用的，支付违约金（略）元；承租方擅自将承租房屋转租给他人使用的，应当支付违约金（略）元。合同签订后，陈某支付吴某某第一年租金（略）元、第二年租金（略）元。原告对陈某承租的房屋进行了装修后使用。
房屋租赁合同履行期间，即2001年夏天，辛店居委会的居民上访，为了缓解居民的情绪，被告将房屋转让给第三人。
2001年10月30日，被告与第三人签订房屋买卖合同，约定被告将座落于东营区X路以某油田气管队以某X号楼的房地产1532.54平方米，以（略）.32元的价格(其中楼房作价（略）元，君度门头作价4180元)出售给第三人。房地产的交付时间为：2001年8月1日。
2001年8月1日，被告吴某某与第三人辛店居委会就房屋买卖事宜签订了协议书，约定协议从2001年8月1日起生效，该房屋租赁户与吴某某签订的租赁合同到本年7月31日终止，吴某某将8月1日后的房租退还承租户。2001年8月，辛店居委会支付吴某某房屋价款（略）元。
2003年1月10日，原告委托代理人在向被告调查案件情况时未征得被告的同意，既进行了录音。
被告提供的吴某某与陈某签订的租赁合同载明，第一年租金为（略）元。
君度公司于2001年12月30日被工商行政管理部门吊销营业执照。
本案在审理过程中，被告未提供泰和公司的营业执照。
本案原、被告及第三人争议的焦点问题：一、原、被告的主体是否适格；二、被告是否应当退还原告租金，并赔偿经济损失；三、被告与第三人的房屋转让协议是否有效。
针对争议焦点，本院认为：
一、2000年3月16日，陈某与吴某某签订的房屋租赁合同，是陈某为了注册君度公司而签订的，陈某是君度公司的股东，陈某的行为所产生的法律后果，应当由君度公司承受。君度公司被吊销营业执照，是工商行政管理部门对该公司的行政处罚，君度公司不能从事经营活动，但公司尚未注销，可以某行清算活动，其仍然可以某为民事主体参加诉讼。吴某某与陈某签订合同时使用了泰和公司的公章，吴某某主张该公司存在，其本人是泰和公司的法定代表人，应当提供泰和公司的营业执照，吴某某未能提供泰和公司的营业执照，对吴某某的上述主张，本院不予采信。本院对吴某某以某和公司名义签订合同的行为，认定为吴某某的个人行为，法律后果由吴某某个人承担。综上所述，君度公司、吴某某与本案均有直接的利害关系，为本案适格诉讼主体。
二、原告对被告提供的证人王某丙、岳某戊陈某的陈某于2001年6月、7月到被告处要求返还租金的事实无异议，对两证人的某述证言，本院认定为有效证据。依据王某己、岳某戊的证言，结合被告与第三人签订的房屋转让协议，能够证实2001年8月1日前，原、被告双方解除了房屋租赁合同。原、被告既已解除租赁合同，被告应将原告多付的租金返还，被告拒不返还租金，依法应当承担相应的民事责任。依据被告与第三人签订的转让协议与附件、房屋买卖合同及被告与第三人的陈某，足以某实被告与第三人协商君度酒店门头作价4180元的事实。被告收取第三人支付的君度门头价款系不当得利，依法应返还原告。原告要求被告赔偿其他经济损失提供的证据，被告不予认可，原告未提供证据证明其对承租房屋进行的装修工程尚存在，法院无法对装修工程的残值进行价值鉴定，对原告主张的装修工程损失部分，本院不予支持；原告要求被告赔偿购买酒店经营所需物品损失，于法无据，本院不予支持。原告主张被告逾期交付房屋提供的证据系原告委托代理人对被告作的录音资料，原告委托代理人是律师，其向被告吴某某了解情况应当讲明身份，征得被告的同意，原告律师未征得被告同意，私自对被告进行录音违反了《中华人民共和国律师法》的有关规定，该录音资料的形成不具有合法性，不能作为有效证据使用，对原告依据吴某某的录音资料要求被告支付逾期交付房屋违约金（略）元的诉讼请求，本院不予支持。
三、被告吴某某原来拥有的三层楼房是一个整体，该幢房屋是一个独立的物，由于原告租赁的房屋是整幢房屋的一部分，被告出卖的是整幢房屋，租赁物的一部分由此而产生的对该物一部分的优先购买权不能及于物的全部，故原告不具有对整幢房屋的优先购买权，原告不能要求被告部分出卖，影响出租人对房屋整体出卖的处分权。即使原告享有优先购买权，依据证人王某丙、岳某戊的证言，被告出卖房屋前已经履行了在合理期限内的告知义务，原告在被告出卖出租房屋后无权以某有优先购买权为由请求购买承租的房屋。被告与第三人签订的房屋转让协议，双方当事人意思表示真实，且内容不违背有关法律规定，合法有效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告吴某某于本判决生效之日起十日内返还原告君度公司租金（略）元、君度门头款4180元，赔偿利息（略）元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费5595元，由原告负担3173元，被告负担2422元。因原告已向本院预交，对原告预交部分不予退还，限被告于本判决生效之日起十日内径付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判长李秀芹
审判员张俊峰
代理审判员韩国东
二00四年一月二十日
书记员胡星红
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