原告庄某某。
被告新沂市某有限公司。
被告潘某某。
被告江苏某建工集团有限公司。
原告庄某某与被告新沂市某有限公司、潘某某、江苏省建兴建工集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2010年2月4日受理后，依法由审判员杨玲独任审判，适用简易程序，于2010年4月8日、24日公开开庭进行了审理。原告庄某某及其委托代理人，被告新沂市某有限公司的委托代理人，被告潘某某的委托代理人，被告江苏某建工集团有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄某某诉称：2007年10月30日，原告与第一被告签订《商品房买卖合同》，购买第一被告与第二、第三被告联合开发的商品房，所买房屋位于新沂市X镇某小区X号楼门面房X号，合同签订次日2007年10月日，原告向第一、三被告授权的第二被告潘某某交付房款11万元。但被告至今未向原告交付合同约定的房屋，经原告和被告多次协商，被告至今未履行合同约定的义务。为此，请求依法判决被告履行《商品房买卖合同》交付房屋。三被告承担连带责任。诉讼费由三被告承担。
被告新沂市某有限公司辩称：公司与原告无任何关系，公司没有和原告签订合同而是潘某某与原告签订的合同，且收了原告的购房款。公章也不是我公司盖的，与原告签订的合同及收款均是潘某某个人行为，因此恒大公司不承担任何责任。
被告潘某某辩称：当时是潘某某个人与原告签订的合同，所以原告与潘某订的合同是无效合同，由于该项目工期较长种种原因致使无法上房，由房管局直接进行监管售房，导致与原告签订的合同无法履行，对此表示歉意，现本人也同意偿还原告购房款，望原告能在利息上让步。
被告江苏某建工集团有限公司辩称：1、原告诉称签订的商品房买卖合同与我公司无关，因而我公司不是合同相对人。2、我公司从未授权给潘某某收取购房款，潘某某的行为与我公司无关，我公司不是本案适格主体，请求依法驳回对我公司的诉讼请求。
经审理查明：2002年2月31日，被告新沂市某有限公司为甲方与被告江苏某建工集团有限公司为乙方（原名为X市建筑安装工程总公司，2003年10月23日变更为现名）签订联合开发商品房协议书，双方在协议中约定，甲方所属某小区三期工程作为引进资金项目与乙方合作开发，由乙方承建该工程，工程款支付及商品房由甲方销售、乙方收款等条款。在该协议书的首尾处分别加盖甲方乙方的公章，未有经手人签名。2003年2月10日，被告新沂市某有限公司为甲方与盐城市建筑安装工程总公司为乙方签订建筑工程施工合同，双方在合同中约定由乙方承包建设被告甲方某小区三期工程，即某小区X、X号楼住宅楼。在该合同中亦分别加盖甲方乙方的公章，并有甲方陆某某签名，乙方赵某某印章。2004年12月17日，甲方新沂市某有限公司与乙方江苏某建工集团股份有限公司签订补充协议、协议各一份，在该二份协议中约定甲方将某小区五号楼尚未销售11套折算乙方五号楼工程款，按原协议将六号楼所有房屋抵押给乙方，办理有效抵押手续，及六号楼由乙方投入建筑资金，由甲乙双方负责销售，房屋销售由甲乙双方共同参与、销售结算方式等条款。在该补充协议、协议中，甲方处分别加盖甲方公章，林伟签名，乙方处分别加盖江苏某建工集团有限公司宿迁分公司公章、赵某某印章。2004年10月某小区X号楼封顶后，由于被告新沂市某有限公司未及时支付给被告江苏某建工集团有限公司承建某小区X号楼工程款，致X号楼未开工。甲、乙双方签订的联合开发协议、补充协议、协议约定的具体条款内容亦未实际履行。
2005年元月11日，被告潘某某擅自分别在甲、乙方签订的联合开发商品房协议书、补充协议、协议的复印件乙方处署名。被告新沂市某有限公司未对被告潘某某的身份予以审查，同意被告潘某某承建某小区X号楼，导致被告潘某某冒用被告江苏某建工集团有限公司名义承建某小区X号楼。
2007年10月30日，原告庄某某与被告新沂市某有限公司签订商品房买卖合同，被告潘某某作为被告新沂市某有限公司的委托代理人在该合同上签名。合同中双方约定，原告购买被告开发建设的某小区X号楼门面房X号，付款方式为订立合同时一次性付清，出卖人应当在2008年6月310前将该商品房经综合验收合格交付给原告等条款。2007年10月31日，原告付给被告潘某某购房款11万元，被告潘某某给原告出具收据一张。在合同约定交付房屋到期后，被告新沂市某有限公司未交付房屋给原告，为此，原告起诉要求被告履行合同，交付房屋。
被告新沂市某有限公司于2009年6月4日取得某小区X号楼商品房预售许可证，原告与被告签订商品房买卖合同并未办理登记备案手续。由于被告新沂市某有限公司未能够按规定销售所开发某小区商品房等遗留问题，导致对某小区的销售由政府协调新沂市房屋管理局予以监管销售，销售资金专户管理。
以上事实，有原、被告在庭审中陈述，商品房买卖合同、收据、联合开发协议书、补充协议、协议、声明、建筑施工合同、情况说明、工商企业登记资料查询表等证据予以证实，本院综合分析予以认定。
庭审中，经本院主持调解，原告与被告潘某某达成协议，被告新沂市某有限公司不同意承担责任，致调解无效。
本院认为，依照法律规定依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中，被告新沂市某有限公司与原告签订商品房买卖合同时并未取得商品房预售许可证，亦未办理登记备案手续，故原、被告双方所签订的商品房买卖合同系无效合同。由于在签订该合同时被告新沂市某有限公司并未取得商品房预售许可证，因而导致该合同无效，故被告新沂市某有限公司存在过错，被告新沂市某有限公司应赔偿因此给原告所造成的损失。因原告已于2007年10月31日将购房款11万元交付给被告新沂市某有限公司，且至今房屋价格有所上浮，故对于给原告所造成的损失应以银行同期贷款利率的四倍计算为宜。对被告新沂市某有限公司辩称没有和原告签订合同，不应承担责任的意见，本院认为，由于商品房买卖合同载明出卖人是被告新沂市某有限公司，该合同中出卖人处加盖的亦是被告新沂市某有限公司公章，据此能够认定该商品房买卖合同的出卖人为被告新沂市某有限公司。被告新沂市某有限公司对其辩称系潘某某个人行为，并未提交证据证实，故对被告新沂市某有限公司的辩称意见，本院不予支持。由于被告新沂市某有限公司委托被告潘某某与原告签订商品房买卖合同，被告潘某某收取原告购房款11万元的行为，应视为委托代理人履行代理行为，即便被告潘某某未将该款交付给委托人被告新沂市某有限公司，应由被告新沂市某有限公司在承担责任后向潘某某追偿。故，被告潘某某在本案中不承担责任。被告江苏某建工集团有限公司并未参与原告与被告新沂市某有限公司签订的商品房买卖合同，亦非合同的当事人，且原告购房款并未交付被告江苏某建工集团有限公司，故被告江苏某建工集团有限公司在本案中不应承担责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、被告新沂市某有限公司于判决生效之日十日内返还给原告购房款11万元，并按中国人民银行同期基准贷款利率四倍，支付自2007年11月1日起至判决确定给付之日期间的利息。
二、被告潘某某、江苏某建工集团有限公司在本案中不承担责任。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2500元，减半收取1250由被告新沂市某有限公司负担，原告预交案件受理费的剩余部分1250元由本院退回。被告应负担的案件受理费在本判决生效之日起十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员杨玲
二0一0年五月八日
书记员邵永梅
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