原告（反诉被告）北京京铁物业管理中心，住所地北京市丰台区X村X号(西院)。
法定代表人安某某，经理。
委托代理人李某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京京铁物业管理中心工程师，住（略）。
委托代理人唐力，北京市金瀚律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京大XXX商业房屋投资有限公司,住所地北京市朝阳区广渠门外大街X号—1。
法定代表人李XX，总经理。
委托代理人王某，男，X年X月X日出生，北京大XXX商业房屋投资有限公司法务助理，住（略）。
委托代理人李某月，北京市浩东律师事务所律师。
原告北京京铁物业管理中心（以下简称京铁物业中心）与被告北京大XXX商业房屋投资有限公司（以下简称XX投资公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成由法官王某担任审判长，法官于春华、丁晓云参加的合议庭。XX投资公司在审理过程中提出反诉，本院同意受理，并于2008年7月1日、2009年1月15日公开开庭进行了合并审理。2008年7月1日原告（反诉被告）京铁物业中心的委托代理人李某某、唐力，被告（反诉原告）XX投资公司的委托代理人李某月到庭参加诉讼。2009年1月15日原告（反诉被告）京铁物业中心的委托代理人唐力，被告（反诉原告）XX投资公司的委托代理人王某、李某月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告京铁物业中心诉称：2006年2月9日，原、被告签订房屋租赁协议书，由被告租用原告坐落在北京市丰台区X村X号临街独立二层楼(建筑面积1000平方米)，合同约定第一年租金x元（免两个月租金x元），第二年x元；按季支付房租。同时约定XX投资公司不能按时支付租金，逾期一日，每日按应交付租金的0.5%向京铁物业中心支付滞纳金。逾期30天，京铁物业中心有权要求XX投资公司赔偿损失及解除合同。至2007年10月19日已累计拖欠x元。综上，请求法院判令解除租赁合同、腾退租赁房屋；判令被告支付租赁费x元及x元的滞纳金；判令被告按合同约定支付2007年10月20日至被告实际腾退并向原告交付租赁房屋时止的租金及滞纳金；在法庭调查过程中原告将诉讼请求变更为请求法院判令解除租赁合同、腾退租赁房屋；判令被告支付租赁费x元及x元的滞纳金；判令被告按合同约定支付2008年1月10日起至被告实际腾退并向原告交付所租房屋时止的租金及解除合同后的房屋使用费(比照租金计算);判令被告按合同约定支付自2008年1月7日起至被告向原告付清所拖欠租金及房屋使用费时止的滞纳金(每日按租金及房屋使用费的千分之五计算)；承担本案诉讼费用。
被告XX投资公司辩称：2006年2月9日双方签订房屋租赁协议后，被告将租赁房屋分租给六家商户，但原告未按双方合同的约定及时给其中分租的四户提供办理营业执照所需的产权手续，导致分租户无法正常经营，拒付租金，致使被告无法实现合同目的；合同约定XX投资公司有权使用门前场地及东侧停车场，但合同履行期间，原告一直不予交付停车场。经被告多次催要，双方于2007年5月10日协商停车场的交付事宜，并签订补充协议，但数日后原告擅自收回停车场，另作中铁二十四局新余工程施工中转之用；从双方签订合同以来租赁房屋的供水、供暖一直存在问题，致使被告无法收取商户的租金、水电费、暖气费。综上，京铁物业中心违约在先。
因原告再三违约，被告方决定行使后履行抗辩权，中止支付50%的租金，直至原告完全履约。但至今原告方也未完全履约，被告全额支付租金的前提仍然不能成立，故被告支付50%租金的止损行为，不能构成原告行使合同解除权。原告单方提出解约,致使被告投资改造费用及广告费用无法收回,合同利益无法实现，利益受到损失。
原告请求租金的诉讼时效应当为一年，但原告在起诉前从未向被告主张过给付所欠租金，直至收到法院传票。故2006年4月15日至2006年10月15日期间未交的租金已过诉讼时效。违约相对方有止损的义务，在起诉前近两年的时间里，被告方一直减半支付租金，既然原告方认为被告是违约，但又不及时与我方协商，现在请求滞纳金，该种行为与法不符。
反诉原告XX投资公司反诉称：2006年2月9日双方签订房屋租赁协议，承租北京市丰台区X村X号临街独立二层楼及配套停车场作为经营之用，协议签订后，XX投资公司将租赁房屋分租给六家商户。依合同约定京铁物业中心应当及时给分租户提供办理营业执照所需的产权手续，但京铁物业中心不予积极配合，导致分租户无法正常经营，拒付租金，致使XX投资公司无法实现合同目的，京铁物业中心应承担违约责任。京铁物业中心应当将停车场与租赁房屋同期交付，但京铁物业中心一直未交付，经XX投资公司一再催促，双方于2007年5月10日就停车场交付问题签订《补充协议书》。然而几天后，京铁物业中心自行收回停车场，另作中铁二十四局新余工程施工中转之用，导致XX投资公司无法使用停车场，严重影响房屋出租价格，造成损失，京铁物业中心应当承担赔偿责任。依合同京铁物业中心应当提供正常的水、电、暖气供应，但自签约以来，租赁房屋的供水存在严重的问题，自来水温度过高存在烫手现象，有安某隐患。租赁房屋的供暖一直不正常，影响商户经营。我方多次向京铁物业中心反映上述问题，京铁物业中心怠于处理，从而导致分租商户拒付水、电、暖费，给我方造成损失。
京铁物业中心现在单方提出解除合同，根据合同约定，京铁物业中心应双倍返还合同定金；同时，京铁物业中心解约的行为导致我方支出的项目整改费、装修费、广告费无法收回，而且无法实现基于合同转租权所产生的收益及未来合同期内的利益。故请求法院判令京铁物业中心提供办照产权手续，并免除自2007年4月15日至提交产权手续之时的租金；交还停车场，并免除在交还之前租金的50%；恢复出租房屋的正常供暖、供水；双倍返还合同保证金12万元；赔偿装修损失32.5681万元、广告投入8.5376万元；赔偿合同预期收益150万元；并承担本诉、反诉费用。
反诉被告京铁物业中心反诉辩称：我方多次协助XX投资公司为出租户办理营业执照，并取得成功，因此，对方认为我方没有协助办理营业执照没有事实依据。合同约定XX投资公司有权使用停车场，他们没有证据证明我方不让其使用停车场，占用停车场是因为奥运工程的需要，这个合同中有约定，2008年至今XX投资公司一直实际使用停车场，以此理由少交、不交租金不能成立。XX投资公司没有证据证明我方停过电、水、暖，XX投资公司从2006年7月拖欠房租，根据协议我方有权停止供应，因此，要求承担因停水、电、暖损失责任的理由不能成立。合同约定XX投资公司在对承租的房屋装修时应当将装修方案报我方备案，至今我方未收到过装修方案的备案的文件。XX投资公司将房屋分租给各商户，分租合同中明确给予了各分租户装修期。经了解分租商户自行装修。广告费是企业自身宣传，是企业经营成本，要求我方承担广告费用既无合同依据，也无法律依据。根据合同约定，被告逾期支付租金30日的，我方有权解除合同并要求赔偿损失，从合同签订之日至2007年10月20日起诉之日止，被告已累计拖欠我方租金50余万元，其行为已经构成严重违约，我方具备了行使合同约定解除权的条件，行使解除权是因为被告违约。被告主张我方偿付预期收益，不应得到法院的支持。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年2月9日双方签订房屋租赁协议，该协议约定：出租方（甲方）京铁物业中心；承租方（乙方）XX投资公司。甲方同意将坐落在北京市丰台区X路X村X号临街独立二层楼(建筑面积1000平方米)，出租给乙方作为商业经营用房。在租赁期间，乙方有权使用房屋门前的场地和东侧的停车场。合同租赁期限为10年，从2006年2月10日至2016年2月9日止。甲方同意给乙方2个月的免租期，从2006年2月10日至4月9日。合同签订时，乙方支付甲方x元保证金，保证金不能冲抵房租等有关费用。若乙方违反本合同约定，则保证金不予退还。合同约定第一年租金x元；第二年租金x元；第三年租金x元；第四年租金x元;第五年至第十年租金x元;租金按季度分四次结算，每季度第一个月的五日前，乙方向甲方交纳下一季度租金。租赁期限届满或其他原因导致本合同终止,乙方将改造和装修后的房屋无偿交甲方,不得拆除和损坏已有的改造和装修。乙方不能按时支付租金，逾期一日，每日按应交付租金的0.5%向甲方支付滞纳金。逾期30天，甲方有权要求乙方赔偿损失及解除合同。在乙方（包括与乙方有合同关系的第三方）申办营业执照时，甲方应及时出具有关房屋产权手续。如遇国家整体规划或不可抗力致使合同终止,导致该房屋不能正常使用而提前终止合同的,双方互不承担责任。2007年5月10日，双方签订补充协议，内容为鉴于2006年2月9日签订的《房屋租赁协议》中涉及的东侧停车场所处位置的特殊性，双方就停车场使用一事，达成补充协议。甲方京铁物业中心；乙方XX投资有限公司。补充协议中有本协议签订后，甲方即将停车场移交乙方并办理接交手续的约定。
合同签订后，XX投资公司实际取得该房屋，并将该房屋租赁给其他六名商户使用。XX投资公司于2006年2月13日交纳了第一期租金12.5万元及6万元保证金，此后，分别于2006年8月3日、2006年11月2日、2007年1月24日、2007年8月17日向京铁物业中心交纳了6万元、6.25万元、6.25万元、6.375万元四期租金，但每期租金均未按合同约定数额全部给付，依合同约定至2007年10月15日前，XX投资公司应当交纳租金88.25万元，该些租金为房屋租用至2008年1月9日应交纳的全部租金，但XX投资公司实际只交纳了37.375万元，拖欠50.875万元，其中2007年4月、10月两期租金一分未付。此后，未有再交纳过租金。关于装修、改造未见XX投资公司提供通知京铁物业中心的证据，亦未见向京铁物业中心备案的证据。XX投资公司租赁本案所涉房屋后，其并未实际占有使用，而是采取分租商户收取租金的方式进行经营，各商户独立经营。案件审理过程中，XX投资公司提出鉴定申请。但在实际勘验中，XX投资公司分租的六名商户中，有的拒绝鉴定部门进行实际测量，有的已撤离承租房屋并已锁闭，无法实际测量，有的紧闭大门，无法判断是否还在经营，也无法进行实际测量，要求XX投资公司配合鉴定部门测量，其答复无法配合。从现有证据看XX投资公司将该房屋分租给其他商户后，给予了各分租商户一定的装修期，京铁物业中心对XX投资公司提供的对该房屋进行装修、改造的材料不予认可，不承认XX投资公司有过任何装修。但现有房屋确实存在过装修、改造。按照XX投资公司申请鉴定的范围，进行实地造价鉴定，北京泛华国金工程咨询有限公司工程造价鉴定报告鉴定结果：施工方法为干挂时工程总造价为x元；施工方法为挂贴时工程总造价为x元。
审理中未见双方交接东侧停车场的手续，中铁二十四局新余工程有限公司于2007年9月至2008年2月在本案争议的东侧停车场施工。
北京市丰台区X路X村X号产权归北京铁路局所有，在XX投资公司分租的六户中，北京陈青丽食品商店、双合兴体育休闲中心申办营业执照时，京铁物业中心为其出具有关房屋产权的手续。
另查明:北京大XXX物业投资有限公司于2007年10月25日名称变更为北京大XXX商业房屋投资有限公司。
上述事实有房屋租赁协议、补充协议、工商登记材料、中铁二十四局新余工程有限公司证明、北京铁路局土地房产管理处证明、北京铁路局北京供电段证明、（2007）京海民证字第X号公证书、发票、收据、合同、鉴定报告及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为:2006年2月9日双方签订的房屋租赁协议及2007年5月10日签订的补充协议，合法有效，双方当事人应当严格履行。房屋租赁协议约定：在租赁期间，乙方有权使用房屋门前的场地和东侧的停车场。补充协议约定：本协议签订后，甲方即将停车场移交乙方并办理交接手续。在审理中虽然未见双方办理交接手续，但就合同的目的而言是京铁物业中心准许XX投资公司使用房屋门前的场地和东侧的停车场，现有证据并不能证明京铁物业中心不同意XX投资公司使用该停车场；补充协议签订后，在合同履行过程中，中铁二十四局新余工程有限公司于2007年9月至2008年2月在东侧停车场施工，该种情况影响了XX投资公司的使用。对此，应当认为是客观的不能，非主观过错所为，属于次义务的履行不完善，但在停车场问题上京铁物业中心确实存在事实上的违约，然而应当明确，此种违约并非是合同的根本违约。
房屋租赁协议约定：在乙方（包括与乙方有合同关系的第三方）申办营业执照时，甲方应及时出具有关房屋产权手续。在合同履行期间，XX投资公司的租户中有两户已办理了营业执照，证明在办理营业执照时，京铁物业中心提供过有关办理营业执照所需的产权手续,对此XX投资公司也予以承认。XX投资公司认为其分租的其他四户，在办理营业执照时，京铁物业中心未及时提供相关产权手续，但现有证据不能说明在申办营业执照时，京铁物业中心没有及时出具有关房屋产权手续。故不能认定京铁物业中心在此方面存在违约。
XX投资公司认为租赁房屋的供水、供暖存在严重的问题，自来水温度过高存在烫手现象等意见，没有足够的证据支持，本院不予采信。
XX投资公司认为2006年4月15日至2006年10月15日期间未交的租金已过诉讼时效，不应得到法律的保护。本院对XX投资公司的该辩解意见不予支持，因为租赁合同是连续性合同，且双方约定租金分期给付，拖欠的租金是在合同履行过程中逐步累计形成，故不存在已过诉讼时效的问题。
房屋租赁协议签订后，京铁物业中心已经将合同约定的房屋交付XX投资公司，现有证据不能证明京铁物业中心拒绝XX投资公司使用停车场。2007年5月10日，双方签订补充协议，补充协议约定京铁物业中心将停车场移交XX投资公司并办理交接手续，但并未见双方办理过交接手续，且在此后的履行过程中停车场确实被第三人因施工占用，因此，京铁物业中心在合同履行过程中存在违约，该种违约是合同次义务履行不完善，不是合同履行的核心问题。XX投资公司可以因京铁物业中心次义务履行不完善提起诉讼请求赔偿或退租，而不能以次义务履行不完善而拒交一半租金。XX投资公司从2006年7月第二期起交纳一半租金的时间亦未按合同约定的时间严格履行，且2007年4月、10月两期租金一分未付，此后，未再交纳过租金。依合同约定XX投资公司不能按时支付租金，逾期一日，每日按应交付租金的0.5%向京铁物业中心支付滞纳金。逾期30天，京铁物业中心有权要求XX投资公司赔偿损失及解除合同。XX投资公司在合同履行过程中的行为，已经构成合同约定解除的条件，京铁物业中心有权解除合同。且从XX投资公司在履行合同的过程中不全部交付租金的行为而言，也已构成了根本违约，故双方签订的房屋租赁协议及补充协议亦应当解除。还因合同签订后，双方在合同履行过程中就租金给付不能形成一致和解意见，且XX投资公司在诉讼中亦提出反诉请求赔偿，诉讼中双方多次协商亦未能形成一致意见，合同目的已无法实现。综上，京铁物业中心请求解除双方签订的房屋租赁协议及补充协议的诉讼请求，本院应当予以支持。又因XX投资公司采取分租商户收取租金的经营方式，各商户独立经营，并实际使用房屋，XX投资公司未直接占用；在案件审理过程中，京铁物业中心明确表示不同意追加XX投资公司分租的六商户为本案第三人；且双方当事人在合同履行过程中均有违约，造成纠纷均有责任，故本案所涉的房屋租赁协议及补充协议应于本判决生效之日解除。因2007年9月至2008年2月东侧停车场被第三人占用，故京铁物业中心有次义务履行不完善的违约行为，京铁物业中心请求XX投资公司给付x元租金的诉讼请求，本院不能完全支持，酌情支持x元。因上述租金数额是计算到2008年1月9日的，但从2008年1月10日至判决生效之日还在持续产生租金，该部分租金应当由XX投资公司交纳。基于上文所述理由，京铁物业中心请求按合同约定支付2008年1月10日至被告实际腾退并向原告交付所租房屋时止的租金及解除合同后的房屋使用费(比照租金计算)的诉讼请求，本院不能全部支持，只支持2008年1月10日至本判决生效之日，并按2006年2月9日双方签订的房屋租赁协议所约定租金的70%予以支持；关于京铁物业中心滞纳金的诉讼请求，因京铁物业中心有次义务履行不完善的违约行为，故本院关于京铁物业中心滞纳金的诉讼请求，不予支持。本案所涉的房屋租赁协议及补充协议解除的同时XX投资公司应当退出。
同上所述理由，XX投资公司反诉请求京铁物业中心提供办照产权手续并免除2007年4月15日至提交产权手续之时的租金、京铁物业中心交还停车场，同时免除在交付之前租金的50%的诉讼请求，本院不予支持。XX投资公司反诉请求恢复出租房屋的正常供暖、供水、赔偿合同预期收益150万元的诉讼请求，本院不予支持。XX投资公司反诉请求广告投入8.5376万元的诉讼请求，本院不予支持。XX投资公司反诉请求双倍返还合同保证金12万元的诉讼请求不能支持，因为合同中约定的是6万元保证金并非定金，不存在双倍返还的法律根据，京铁物业中心实际收取6万元保证金，根据本案的具体情况，可以返还。在案件审理过程中，XX投资公司向本院提出鉴定申请，京铁物业中心否认XX投资公司对该房屋进行过改造和装修，理由是依合同约定XX投资公司在对承租的房屋进行改造和装修，应当及时将装修方案报京铁物业中心备案，现有证据也不能证明XX投资公司按合同约定，通知过京铁物业中心或向其申报过备案，现无备案。本案所涉标的房屋确实有过改造和装修，但XX投资公司提供的证据尚不能证明该些改造和装修确为其所为。XX投资公司在合同履行过程中不按期全部给付租金是根本违约的行为，依约京铁物业中心可以不予以补偿，而且关于改造和装修双方意见不同，XX投资公司提出鉴定申请，但不能够配合鉴定机关按其申请进行全面鉴定，故鉴定结果并不完全，应属XX投资公司举证不能。综上，XX投资公司反诉请求赔偿装修损失32.5681万元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除本案所涉房屋租赁协议及补充协议，北京大XXX商业房屋投资有限公司于本判决生效之日起三日内办理完毕退出事宜。
二、北京大XXX商业房屋投资有限公司给付北京京铁物业管理中心拖欠至2008年1月9日的四十五万元租金；北京京铁物业管理中心返还北京大XXX商业房屋投资有限公司保证金六万元。因双方互有给付义务，予以合并，北京大XXX商业房屋投资有限公司给付北京京铁物业管理中心三十九万元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、北京大XXX商业房屋投资有限公司给付北京京铁物业管理中心从2008年1月10日起至本判决生效之日止的租金（按2006年2月9日双方签订的房屋租赁协议约定的租金的百分之七十计算），于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回原告北京京铁物业管理中心的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告北京大XXX商业房屋投资有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万五千九百三十三元，由原告（反诉被告）北京京铁物业管理中心负担一万○一百三十八元（已交纳），被告（反诉原告）北京大XXX商业房屋投资有限公司负担五千七百九十五元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳；反诉诉讼费一万七千五百二十四元（案件受理费一万一千五百二十四元，鉴定费六千元）由被告（反诉原告）北京大XXX商业房屋投资有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京铁路运输中级法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长王某
审判员于春华
审判员丁晓云
二○○九年一月二十三日
书记员张博
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