原告（反诉被告）安某某，女，41岁。
委托代理人孙会君、廉某，河南裕达律师事务所律师。
被告（反诉原告）李某某，女，39岁。
委托代理人张成全，河南国银律师事务所律师。
原告安某某诉被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年12月19日受理后，依法组成合议庭，于2009年6月9日、2009年10月16日公开开庭进行了审理。2009年6月9日开庭审理时，原告委托代理人孙会君，被告委托代理人张成全到庭参加诉讼。2009年10月16日开庭审理时，被告委托代理人张成全到庭参加诉讼，被告安某某经本院依法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方与2008年8月25日签订《房屋转让合同》一份，约定原告将位于鑫苑名家一期X号楼X单元X楼东户，建筑面积为92.5平方米的房屋转让给被告，转让价格为60.9万元。原告负责办理银行解押手续，解押手续办完后3个工作日内双方办理过户手续。未经对方允许任何一方擅自终止本合同，应按合同金额的5%承担违约金，并赔偿给对方造成的损失。原告已依约履行自己的义务，贷款将该房屋的按揭一次性付清，为该房屋办理了银行解押手续，同时与该房屋租赁方解除合同，由此给原告造成了很大的经济损失，为维护原告的合法利益，诉至法院，要求判令被告支付x元违约金。
被告辩称，原告未按合同约定期限履行解押义务，原告先期违约导致合同无法在约定的合同履行期限内履行。原、被告于2008年8月25日签订《房屋转让合同》一份，因该房屋的如期交接涉及到被告装修时间安某、冬季取暖时间和费用安某及过年期间用房等一系列问题，所以合同第4条约定：“本合同签订后30天内甲方办理完毕银行解押手续。”按照法律规定，设定抵押的房屋出售时，抵押人有义务提前通知抵押权人并征得抵押权人的同意才能对第三方进行转让，但是原告未能积极、及时的通知抵押权人并办理完毕解押手续，拖期数月，严重影响了被告对该房屋的如期使用，致使被告不得不另行出资安某冬季及过年期间用房。原告违约在先，致使合同无法在约定的期限内履行，所以被告不应承担任何违约责任。至于在原告处留存的一份合同中没有约定解押日期，是因为解押手续的办理是原告的单方义务，解押日期的承诺也是原告对原告的单方承诺，所以只要在原告向被告出具的、由被告留存的合同上显示即可。就如同原告在被告留存的合同上出具的定金收到条一样，只要在被告持有的合同文件上载明即可，无需在原告持有的合同文件上记载。原告提交的那份合同中第4条没有约定解押日期，该条款显失公平，应依法撤销。一份体现公平、平等原则的合同，不可能只对一方当事人进行履约时间上的限制，如果只有单方面对被告在时间上的限制，该合同条款则显失公平，应依法撤销。若按原告提供的合同理解，则表示该合同条款可被原告无限期的拖延下去，如果原告在五年、十年或该房产完全破旧、失去使用价值后才办理完解押手续，那么被告也要等待数十年吗等待数十年后被告也得在三日之内履行付款义务吗显然，原告提交的那份合同的第4条是不符合常理的，是显失公平的，是应被依法撤销的。原告在诉状中称与房屋原租赁方解约不是事实。实际情况是，当时房屋已经空置数月，并拖欠水、电、天然气、物业费及滞纳金数月。至于原告解押款项如何筹措，是否需要贷款与被告无关，当时，为了尽快办理完解押手续，被告曾同意为其提供解压资金，但原告明确表示不需被告出资，其自行筹款办理解押事宜。综上所述，原告违约在先导致合同无法在约定的合同履行期限内履行，请求法院驳回原告的诉请，保护被告的合法权益不受侵害。
反诉原告诉称，反诉原告与反诉被告于2008年8月25日，签订《房屋转让合同》一份，因该房屋的如期交接涉及到反诉原告装修时间安某、冬季取暖和费用安某及过年期间用房等一些列问题，所以合同第4条约定：“本合同签订后30天内甲方办理完毕银行解押手续”，但反诉被告拖期数月，严重影响了反诉原告对该房屋的如期使用，致使反诉原告不得不另行出资安某冬季及过年期间用房。反诉被告留存的那份合同中第4条没有约定解押日期，该合同只体现了反诉被告单方对反诉原告在履约时间上的限制，该合同条款显失公平。若按该合同理解，则表示反诉被告可无限期的拖延下去，如果反诉被告在五年、十年或该房产完全破旧、失去使用价值后才办理完解押手续，那么反诉原告也要等待数十年吗等待数十年后反诉原告也得在三日之内履行付款义务吗显然，反诉被告提交的那份合同的第4条是不符合常理的，是显失公平的。合同签订当日，反诉原告向反诉被告支付定金9000元，现反诉被告违约导致合同无法在约定的期限内履行，根据我国法律规定，请求法院判处解除双方签订的合同，反诉被告双倍返还反诉原告定金x元。
案件审理过程中，反诉原告以反诉被告将涉诉房屋出卖，违反合同约定，构成根本性违约为由，另增加反诉请求，要求反诉被告赔偿违约金x元。
反诉被告辩称，反诉被告不存在任何违约之处，而反诉原告违约又想逃避违约责任，私自更改合同，擅自添加“30天”，妄图制造反诉被告违约的事实。反诉原告称合同第4条约定“本合同签订后30日内办理完银行解押手续”不属实。“30”为反诉原告在反诉被告起诉后私自添加的。双方签定合同时之所以没有明确的约定办理完毕解押手续是因为办理解押手续是由银行办理，银行办理需要程序，双方都不能确定具体日期，故口头约定反诉被告尽快办理解押手续，办理完毕就为反诉原告办理房屋过户手续。反诉被告依照约定于合同签订当日（2008年8月25日）即积极履行合同义务，到银行申请办理房屋解押手续，并于2008年8月31日已全部凑足房屋按揭款，按照银行要求2008年10月29日向银行全部支付按揭款，并于2008年11月10日取得解押手续，并于当日即刻到房屋交易大厅为房屋办理解押手续。并于当日下午6点左右通知反诉原告办理房屋过户手续，反诉原告夫妇均表示于2008年11月17日去办理，但到2008年11月17日时反诉原告以种种理由推托，后不再接反诉被告的电话。反诉被告对反诉原告的出尔反尔又故意伪造证据的行为非常愤怒，坚决要求法院查明事实，驳回反诉原告的反诉请求。反诉原告称“反诉被告提交的合同中第4条不符合常理，是不公平的”是狡辩行为。合同签订当日反诉被告即开始办理房屋解押手续，而银行办理解押手续需要履行相应的审批手续，从反诉被告提供的证据显示，反诉被告从申请办理房屋解押手续至办理完毕房屋解押手续共用两个半月，完全符合正常办理房屋解押手续的期限，反诉被告一直在积极履行合同义务，不存在任何拖延行为。并不存在反诉原告所称的反诉被告无期限拖延的可能，且反诉被告已经积极的在最短的时间内申请银行办理完毕了解押手续。11月10日办理完手续后，反诉原告也承诺11月17日共同去办理房屋过户手续。后又以种种理由推托，反诉被告无奈诉至法院，反诉原告又是改合同，又是编造事实，认为合同显失公平的说法明显不能成立。双方持有的合同应当一致，如有更改应经对方同意。依据证据规则及法院为反诉被告出具的举证通知书第三条之规定，反诉原告应当举证证明其持有的合同添加“30”天经反诉被告的同意。综上，反诉被告积极履行了合同义务，不存在任何违约行为，而未按约定前去办理房屋过户手续，未支付购房款的行为严重违约，依法应当承担违约责任。故请驳回反诉原告的反诉请求，支持反诉被告的本诉请求。
反诉被告就反诉原告增加反诉请求部分，未答辩。
原告为支持其诉讼请求向本院提交的证据有：
证据一、房屋产权证书一份，证明原告享有涉案房屋的处分权，该房屋2008年11月10月已在房屋交易大厅完全办理了解押手续；
证据二、《房屋转让合同》一份，证明原、被告所签合同的权利义务，对办理完毕房屋解押手续无明确约定期限；
证据三、1、2008年8月25日原告在中国工商银行的开户申请书及收费凭证（回单联）各一份，证明原告在合同签订当日即开始向银行申请办理房屋解押手续；2、中国工商银行账户单两份，证明原告截止2008年8月31日已准备齐向银行交纳的房屋按揭款，等待银行审批办理解押手续；3、2008年10月29日中国工商银行出具的还款凭证五份及利息传票两份，证明原告按银行的要求于2009年10月29日全部支付了银行按揭款。证据三综合证明了办理房屋解押手续并不是当天申请当天办理完毕，而是需要经过当事人申请、银行审批、预约时间、银行结算、支付按揭款等多项复杂程序，是需要一定时间的，原告积极配合银行尽快办理完毕房屋解押手续，无任何违约行为。
被告对原告提交的证据发表质证意见如下：
对证据一真实性无异议；
对证据二有异议，双方在合同中约定30天办理解押手续，但该合同第四条不清楚为何没有填写；
对证据三的1、有异议，不能证明是为了办理解押开办的账号；2、是复印件，不予质证；3、利息传票不能证明本案的真实情况，与本案无关。还款凭证5张，有4张逾期还款凭证，不能证明原告所主张的事实，与本案无关。另外1张无异议。
被告为支持其辩称和反诉向本院提交了如下证据：
房屋转让合同，证明双方约定30日内办理解押手续，及办理完解押手续后3日内办理过户手续。原告安某某收到了9000元的定金。
原告对被告提交的证据发表质证意见如下：
有异议，双方签订时并没有约定30天的期限，30是被告私自添加没有经过原告的认可，被告还应当证明两合同不一致是否经过原告认可，两合同包括收取定金的全部内容都是一致的。
反诉原告就增加反诉请求部分向本院提交了如下证据：
房屋所有权证（存根），证明涉诉房屋已经买卖过户，在案件诉讼过程中原告将房屋卖出，但原被告双方签订的合同并没有解除，也没有撤销，是依法有效的合同，在诉讼过程中原告将房卖出，已构成根本性违约。应依法承担违约责任。
反诉被告未对反诉原告就增加反诉请求部分向本院提交的证据发表质证意见。
本院根据当事人的陈述、举证和诉辩意见，对本案事实确认如下：
原、被告双方于2008年8月25日签订房屋转让合同一份，约定原告将位于鑫苑名家一期X号楼X单元X楼东户，建筑面积为92.5平方米的房屋转让给被告，转让价格为60.9万元。该合同第6条约定：“违约金，未经对方允许任何一方擅自终止本合同，应按合同金额的5%承担违约金，并赔偿给对方造成的损失。”合同就双方的其他权利义务也做了约定。合同签订后，被告向原告支付定金9000元。在合同履行过程中，双方发生矛盾。原告于2008年12月19日向本院起诉，要求被告支付违约金，被告提起反诉，要求原告双倍返还定金。2009年8月8日，原告与案外人签订了新的房屋买卖合同，将房屋出售给案外人，2009年8月10日与案外人办理了过户手续。现涉案房屋所有人为王艳华。
本院认为，原告对其主张有责任提供证据予以证明。原告诉称被告不积极履行合同义务，造成原告损失，证据不力，本院不予采信。原、被告签订的房屋转让合同第6条违约条款，从内容上看，是对一方擅自终止合同的重大违约行为而约定的违约金条款，原告未提供证据证明被告有擅自终止合同或其他重大违约行为，被告始终也没有终止合同的意思表示，故原告依据此条款，以被告不积极履行合同其他义务为由，要求被告赔偿合同金额5%的违约金x元，没有事实和法律依据，对其诉讼请求不予支持。反诉原告出示的房屋转让合同第4条有“30”天的字样，但未提供证据证明该“30”天的字样是何人何时添加书写，是否是在征得反诉被告同意的情况下书写。反诉被告出示的房屋转让合同第4条没有“30”天的字样，能够证明反诉被告未同意约定30天解押期的主张。故反诉原告以单方持有的合同为证，认为反诉被告应当在30天内办理解押手续，证据不力，说理不充分，以反诉被告超过30天办理解押手续为由，要求双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。原告与被告称对方存在的其他违约行为，没有证据证明，不予采信。在案件审理过程中，反诉被告将涉诉房屋出售给案外人，造成双方签订的合同已无法继续履行，合同目的无法实现，该行为系反诉被告单方终止合同的重大违约行为，反诉被告应当按照双方约定向反诉原告支付合同金额5%的违约金，即x元。故对反诉原告增加反诉请求的部分予以支持。鉴于反诉被告已将涉诉房屋出售给案外人，过户手续已办理完毕，双方签订的合同予以解除，反诉被告收取的定金9000元应当返还反诉原告。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十四条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告安某某的诉讼请求；
二、反诉被告安某某于本判决书生效之日起十日内支付反诉原告李某某违约金x元；
三、反诉被告安某某于本判决书生效之日起十日内返还反诉原告李某某定金9000元；
四、驳回反诉原告李某某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费561元，由原告安某某负担。反诉费686元，由反诉原告李某某负担125元，由反诉被告安某某负担561元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长韩海燕
审判员白刘英
代理审判员陈昌
二○○九年十一月九日
书记员王家印
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