上诉人（一审被告）卜某某，男，47岁。
委托代理人李某某，女，46岁。代理权限为特别授权。
委托代理人彭博，河南子建（略）事务所（略）。代理权限为一般代理。
被上诉人（一审原告）于某某，女，57岁。
委托代理人潘自豪，河南子建（略）事务所（略）。代理权限为一般代理。
上诉人卜某某因与被上诉人于某某房屋租赁合同纠纷一案，不服通许县人民法院（2010）通民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明，于某某、卜某某分别为合同甲、乙双方于2008年5月1日签订了一份《房屋租赁协议》。协议约定“……三、租赁期限为5年，自2008年5月1日至2013年4月30日，租赁期满后，在同等租赁费用的情况下，乙方优先租用。四、租赁费第一年x元，如遇大的市场价格变动，经甲、乙双方协商一致，可适当调低或调高房租费，如双方协商不成，仍按原定第一年房租于5月1日前提前一个月全额缴纳下一年的房租费。否则，甲方有权解除协议。五、租赁期间，乙方对所租房屋内外部进行装修，必须征得甲方同意，不得破坏房屋的主体结构，装修费自理。六、甲、乙双方无论任何原因提前终止租赁协议，需提前一个月通知对方，并承担对方因此造成的经济损失。……”。协议签订后双方已按约定履行两年。随着市场价格变化，于某某于2010年3月份提出提高房租费，经双方多次协商未能达成一致意见。卜某某于2010年4月1日后按原约定年租x元向于某某交纳下年房租。于某某认为卜某某已超过了4月1日前交纳的约定，并根据协议第四条约定，于2010年4月7日书面通知卜某某提出解除合同，卜某某不同意解除，并于2010年4月8日将房租费交通许县公证处提存。通许县公证处于2010年4月29日向于某某发出通知，要求其前往领取，于某某拒绝接受通知。于某某曾于2010年4月7日和5月1日两次书面通知卜某某，要求其于2010年5月10日前搬出房子。卜某某因不同意解除协议至今未搬，于某某起诉至法院。
一审认为，于某某、卜某某于2008年5月1日签订的《房屋租赁协议》为有效合同，双方已如约履行了两年之久，本应继续履行。但是，由于某场价格上涨的客观原因，于某某要求适当提高租赁费，后双方经多次协商未能达成一致意见。卜某某本应按照双方所签《房屋租赁协议》第四条“如双方协商不成，仍按原定第一年房租于5月1日前提前一个月全额缴纳下一年的房租费”的约定，提前一个月即3月31日24时之前按原定x元将下年房租交给于某某。但是按照卜某某自己的陈述，其是4月1日晚上向于某某交纳下年的x元房租费时遭到于某某拒绝。可见其行为已经构成违约。况且于某某已于4月7日通知卜某某解除合同，依照《合同法》第九十六条规定已视为合同解除。故对于某某要求解除合同的诉讼请求应当得到支持，予以支持。卜某某辩称，于某某应当按照《合同法》第九十四条和第二百二十七条的规定，向卜某某催告，卜某某在合理期限内仍未履行的，于某某才能要求解除合同。该规定是双方没有约定解除合同条件的情况下才适用，本案中双方所签协议约定了解除合同的条件，因此对卜某某的辩解理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：一、解除于某某、卜某某于2008年5月1日签订的《房屋租赁协议》。二、卜某某于某决生效后五日内将租赁于某某的房屋交还给于某某。三、卜某某自2010年5月1日起至房屋交还之日止的房租费按每年x元计算。于某屋交还之日给付。案件受理费450元，由卜某某承担。
卜某某上诉称：其与于某某所签订的房屋租赁合同系双方平等自愿、协商一致签订的，依法成立，应受法律保护。一审认定其违约错误，于某某不符合单方解除合同条件。引起本案纠纷的根源是于某某想擅自提高房租，拒收其房租，是于某某违约在先。一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求依法改判驳回于某某的诉讼请求。
于某某答辩称：卜某某未按照协议约定的时间交纳房租，已构成违约，其依约解除合同完全符合《合同法》和《房屋租赁协议》的规定。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实除与一审查明的事实相同外，另查明，卜某某于2010年4月2日到通许县公证处申请提存房租费，2010年4月8日将房租费x元提存到通许县公证处。2009年5月1日至2010年4月30日的房租费卜某某于2009年4月1日向于某某交纳。
本院认为，根据卜某某所提供存折显示的2010年4月1日存取款记录情况、其妻子李某某于4月1日晚上向于某某交纳x元房租于某某拒收的陈述及其提交的书面证人证言、4月2日其到通许县公证处申请提存房租费的申请表，可以形成完整的证据链。一审法院认定卜某某违约不当，卜某某的该项上诉理由成立，本院予以支持。按照双方所签《房屋租赁协议》第四条“租赁费第一年x元，如遇大的市场价格变动，经甲乙双方协商一致，可适当调低或调高房租费，如双方协商不成，仍按原定第一年房租于5月1日前提前一个月全额缴纳下一年的房租费”的约定，因2010年市场价格比2008年签订协议时的价格变化较大，于某某以此提出适当提高房租费，由于某方对提高房租费未能协商一致，依协议第四条约定，卜某某可以按原房租价使用下一年时间，即卜某某可以按照年租金x元使用至2011年4月30日。2011年5月1日以后的房租费双方再行协商。经本院调解及征询双方当事人的意见，双方对2011年5月1日后的房租费仍无法达成一致意见，根据《房屋租赁协议》第四条的约定，于某某要求解除合同的请求，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，本院予以支持，卜某某不同意解除合同的上诉理由本院不予支持。一审认定事实及判决结果部分不当，依法予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第一款第（一）项、第一百零三条、第一百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销通许县人民法院（2010）通民初字第X号民事判决。
二、2008年5月1日于某某和卜某某签订的《房屋租赁协议》于2011年4月30日解除。
三、卜某某于某同解除后五日内，即2011年5月5日前将租赁于某某的房屋交还给于某某。
四、本判决生效后五日内卜某某向于某某交纳2009年5月1日至2010年4月30日的房租费x元。
一审案件受理费450元，由于某某承担225元，卜某某承担225元。二审案件受理费450元，由于某某承担225元，卜某某承担225元。
本判决为终审判决。
审判长郭宝霞
审判员薛国胜
代理审判员李某莲
二○一一年三月三日
书记员葛瑞萍（兼）
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