新郑市水利局杨庄水库管理所诉刘某某租赁合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:河南省新郑市人民法院

原告（反诉被告）新郑市水利局杨庄水库管理所，住所地（略）。

法定代表人万某某，所长。

委托代理人高建华，河南见地律师事务所律师。

被告（反诉原告）刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人邵建民，河南明天律师事务所律师。

委托代理人赵红举，河南明天律师事务所律师。

原告新郑市水利局杨庄水库管理所(以下简称杨庄管理所)诉被告刘某某租赁合同纠纷一案，原告杨庄管理所于2009年8月19日诉于本院。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杨庄管理所法定代表人万某某及委托代理人高建华，被告刘某某及委托代理人邵建民、赵红举均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2005年3月18日,原、被告双方在平等自愿的基础上经协商一致，订立了水库水面、坝下鱼塘及院内酒店和相关设施租赁合同。合同约定：租赁期限为十年。租金缴纳方式为前五年人民币x元整。从第六年起，每年租金在上年的基础上递增5%。被告应于每年三月一日前以现金形式一次缴清。否则，原告有权解除合同。租赁合同还规定：未经原告同意，被告不得将水面、鱼塘、酒店出租、转让或以其他方式交付他人使用。合同签订后，原告认真履行了合同规定的义务，及时将租赁物交付给被告使用。然而，被告没有按合同规定履行义务。具体违约事项：一是2009年租金至今未缴纳；二是未经原告同意，擅自将租赁物交付他人使用。由于被告违约，使原告不能实现合同的目的。为此，原告将此纠纷起诉到人民法院，请求判决解除原、被告双方签订的租赁合同。并责令被告在规定的时间里清理完毕承租范围的财产。请求判决被告向原告支付租金6000元。本案的诉讼费应由被告承担。为此原告向法庭举证如下：1、中华人民共和国事业法人代码证书。证明原告是独立法人，诉讼主体资格合法。2、原新郑县编制委员会新编(1988)X号文件。证明内容同证据一。3、2005年3月18日原、被告双方签订的租赁合同一份。证明（1）、原告与被告租赁关系成立；（2）、被告未缴2009年度租金，造成根本违约；（3）、原告诉请解除合同条件成立。4、杨三秦证明。证明小土坝的建设时间、作用和归属权问题。小土坝建设时间为1971年，小土坝作用是王行庄村提灌站配套工程，小土坝归属权为王行庄村。

被告刘某某辩称：因原告至今也没有履行其出租给被告的杨庄水库被冲毁部分的维修义务，致使被告遭受重大损失，在多次与原告协商未果的情况下，被告刘某某拒付租金的行为是依据我国《合同法》相关规定在行使先履行抗辩权，故原告以被告拖欠租金为由要求解除合同等诉讼请求不符合我国法律法规之规定，人民法院依法应驳回原告的诉讼请求。2005年3月18日，原、被告双方就被告承租原告管理的杨庄水库事宜签订了一份《租赁合同》。在合同履行过程中，被告承租的杨庄水库北土坝于2007年7月被冲毁，冲毁的缺口长达12.6米，这使被告饲养的鱼类大量跑走，被告发现后多次向原告要求其将被冲毁的土坝予以修复，但原告以种种理由推托，在要求原告修复未果的情况下，为防止鱼类继续流失，被告自己在被冲毁段加装尼龙网、钢丝网，即便如此也不能完全防止鱼类再次跑走，这给被告造成了巨大损失。被告认为，作为出租人的原告应对其出租给被告的水库履行维修义务，保证被告能够正常使用该水库。结合租赁合同的特点，出租人应先保证租赁物时刻处于适用状态，承租人才有可能通过使用租赁物产生收益来支付租金，然而在本案中上述水库被冲毁影响被告正常使用时，虽经多次要求，原告至今也没有履行修复义务，给被告造成巨大损失；根据合同法第六十七条规定，在原告未对出租的水库履行维修义务时，被告有权拒绝向原告支付租金。原告现以被告拖欠其租金为由要求被告给付租金及违约金，并要求解除原租赁合同的诉讼请求违背了上述法律的规定，被告恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

反诉原告刘某某诉称：2005年3月18日，原、被告双方签订了一份《租赁合同》，依据该合同，反诉被告将其管理的杨庄水库出租给反诉原告，期限10年。该水库北侧原有一土坝将杨庄水库一分为二。2007年7月，该土坝被冲毁，缺口长达12.6米，致使反诉原告饲养的鱼类大量跑走，反诉原告即向反诉被告要求将冲毁的土坝予以修复，但反诉被告以种种理由推托，至今未修复。后反诉原告为防止饲养的鱼类逆水跑走，自行购买了钢丝网和尼龙网将该缺口堵上，由于水流原因及他人毁损，该栏网多次被破坏，致使反诉原告饲养的鱼类，仍不断向上游水库跑走。给反诉原告造成了重大经济损失，三年来仅跑走的鱼类达x余斤，价值x元，反诉原告购买的栏网等折合5248元，以上损失共计x元。反诉原告认为，反诉被告有义务对出租的水库堤坝予以维护，因反诉被告过错，给反诉原告造成的经济损失依法应有反诉被告承担。特提起反诉，请依法判令反诉被告对出租的杨庄水库北土坝被冲毁部分予以修复。判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失x元。反诉费用由反诉被告承担。为此被告向法庭举证如下：1.照片一张。证明乔庄土坝在2009年9月19日中间仍然被冲毁，缺口长度12.6米。2.证人王根岭、高万某均证明，2007年乔庄土坝被冲个缺口刘某某怕跑鱼用网拦住缺口。

反诉被告杨庄管理所辩称，反诉原告请求判令反诉被告赔偿经济损失x元的理由不成立，且有悖于事实。反诉被告不应承担赔偿责任。理由一：土坝不是租赁物。土坝的所有权归当地的村民集体所有。1972年，当地的村民为了灌溉需要，将河道拦土筑坝，蓄水灌溉浇地。故该土地并非反诉被告所有。反诉被告出租的标的物是水库水面，该土坝只是反诉原告与上游承租人之间的水面的分界线，但它不是租赁物。租赁合同第一条约定“租赁范围。水库水面：东起杨庄水库大坝，西至乔庄小土坝水位线以下水面均归乙方养殖水产品所用”。很显然，租赁标的物为水库水面，小土坝不属租赁物。反诉原告以土坝被冲为由要求反诉被告承担赔偿经济损失的理由不成立。二：如何隔离与上游承租者的承租水面，是反诉原告自行选择的事项。也是反诉原告保护其自身利益应当采取的防护措施。否则，反诉原告应当自行承担所造成的后果。河道中存在土坝是当地村民遗留的问题。土坝被冲决口之后，上级主管部门批示：此坝属于库中建坝，已影响到行洪安全。反诉原告应当采取不影响防洪安全的拦鱼措施。上述情况，双方在签订的合同的同时反诉被告已告知了反诉原告。正因为如此，租赁合同才有告知条款。即：合同第五条第3款中写明：“汛期行洪期间乙方应提前做好拦鱼准备。”土坝被冲，正是汛期行洪季节，反诉原告应当预见并提前采取加固拦鱼措施。然而，反诉原告未预见汛期险情，同时又没有采取预防措施，其过错责任应当由反诉原告自行承担。三：本案的事实是：土坝被冲决口后，反诉原告采取了网护措施。因水流原因和他人破坏，才是导致反诉原告所谓的饲养鱼类逆水跑走的直接原因。所述事实，反诉原告在反诉状中也予以认可。反诉被告认为：水流原因是自然现象，他人毁坏或多次破坏，已属刑事法律调整的范畴。反诉被告对反诉原告拦鱼行为无义务进行管护。反诉原告因水流原因和他人破坏所造成的经济损失，反诉被告同样不承担责任。四：反诉原告诉称：“三年来仅跑走的鱼类达x余斤，价值x元。”针对反诉原告提出的这一理由，反诉被告认为：反诉被告不但不应当承担赔偿责任，而且反诉原告所述的理由即不真实，又不客观，缺乏相应的证据。综上所述。反诉被告认为：本案的反诉原告无论是否造成损失，反诉被告均不存在过错和过失，反诉被告不应承担赔偿责任。故请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。

根据原、被告诉辩及双方提交的证据对本案的事实确认如下：

2005年3月18日，原告杨庄管理所与被告刘某某签订租赁合同一份，合同的主要内容为；原告杨庄管理所（甲方）.被告刘某某（乙方），一、租赁范围，1.水库水面：东起杨庄水库大坝，西至乔庄小土坝水位线以下水面（不含溢洪道）均归被告养殖水产品所用。2.坝下鱼塘三个（9亩）。3.酒店一座（两层）及酒店西平房六间和其它配套附属设施（详见清单）。南至溢洪道北墙。西至厕所为界。东大门至迎宾墙区属、原、被告双方共用通道。二、租赁期限：租赁期为10年，自2005年3月18日起至2015年2月25日止。三、租金缴纳方式：租金前五年每年人民币x元整（每月约合1667元）。从第六年起，每年租金在上一年的基础上递增5%。被告应于每年三月一日前以现金形式一次缴清。否则，原告有权解除合同。四、双方的权利和义务：原告的权利和义务，1.应于合同生效之日起十日内将水面、鱼塘、酒店及附属设施交付被告使用。2.按时收取租金。被告的权利和义务，1.合法经营，自负盈亏。2.按时足额缴纳租金。3.负责酒店租赁期间房屋及其他设施的维修保养。五、其他约定：（3）.在汛期行洪期间被告应提前做好拦鱼准备，拦鱼设施应设在放水渠道跌水以下。合同另约定了其他款项。双方依约履行至2009年3月，被告没有支付2009年的租金，后原告以被告未按约定交纳2009年的租金，诉于本院，请求判决解除原、被告双方签订的租赁合同；请求判令被告在规定的时间里清理完毕承租范围的财产；请求判令被告向原告支付2009年3月1日至8月18日的租金6000元。被告则提起反诉，以原告未能修复冲毁的乔庄土坝，缺口长达12.6米，致使被告饲养的鱼类大量跑走，给被告造成了重大经济损失，三年来仅跑走的鱼类达x余斤，价值x元，被告购买的栏网等合计5248元，损失共计x元应有原告承担。双方形成纠纷。

本院认为,原、被告双方于2005年3月18日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律法规的规定，属有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告不能按照合同约定交纳2009年的租金，己违反了租赁合同的约定，依据双方签订的租赁合同原告有权解除合同。为此，原告请求解除双方的租赁合同，并支付租金6000元，本院予以支持。关于被告辩称和反诉称的因乔庄土坝被冲毁，致使被告饲养的鱼类大量跑走，原告至今未修复，而以行使先履行抗辩权拒绝支付租金的观点，因合同约定被告负责酒店租赁期间房屋及其他设施的维修保养；在汛期行洪期间被告应提前做好拦鱼准备；被告反诉请求因土坝被冲毁，跑走鱼类达x余斤，价值x元，栏网等折合5248元，共计x元的经济损失，反诉原告未向法庭提交相关的证据。因此，对被告的辩称和反诉请求的损失，因责任不在于原告，且没有证据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、对原告（反诉被告）新郑市水利局杨庄水库管理所与被告（反诉原告）刘某某双方于2005年3月18日签订的租赁合同，予以解除。

二、被告（反诉原告）刘某某应于本判决生效后十日支付原告（反诉被告）新郑市水利局杨庄水库管理所租金6000元。

三、被告（反诉原告）刘某某应于本判决生效后90日清理完毕承租范围内自己所有的财产，并向原告（反诉被告）新郑市水利局杨庄水库管理所返还承租租赁原告的财产。

四、驳回反诉原告（被告）刘某某的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费300元，反诉费1163元，共计1463元，由被告承担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长李跃勇

审判员李慧凤

人民陪审员尚长年

二ΟΟ九年十一月十一日

书记员邵曼丽