福建省高级人民法院
民事判决书
(2000)闽民终字第X号
上诉人(原审第三人)福建美美百货有限公司，住所地福州市X路X号福原大厦。
法定代表人陈某，总经理。
委托代理人高玉荣，福州天人律师事务所律师。
委托代理人江某某，女，X年X月X日出生，福建美美百货有限公司职员。
被上诉人(原审原告、反诉被告)福州福原经济技术联合公司，住所地福州市X路X号福原大厦。
法定代表人赵某某，董事长。
委托代理人吴越，福建浩辰律师事务所律师。
委托代理人林某，男，福州福原经济技术联合公司办公室主任。
被上诉人(原审被告、反诉原告)福州联邦商业中心，住所地福州市X路X号。
法定代表人方某某，董事长。
委托代理人沈某某，男，福州联邦商业中心总经理。
上诉人福建美美百货有限公司(下简称美美公司)因与被上诉人福州福原经济技术联合公司(下简称福原公司)、福州联邦商业中心(下简称联邦中心)房屋租赁纠纷一案，不服福州市中级人民法院(1999)榕民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人美美公司的委托代理人高玉荣、江某某，被上诉人福原公司的委托代理人吴越、林某，联邦中心的委托代理人沈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1997年10月10日，福原公司与联邦中心签订《租赁合同》，约定福原公司将福原大厦一至五层出租给联邦中心用于百货等经营活动。1998年1月，联邦中心与美美百货签订福原大厦转租合同。后福原公司以其未能如约收回租金为由，起诉请求解除与联邦中心的租赁关系，并判令联邦中心、美美公司支付拖欠租金（略）元、按合同以月租金5%加收逾期滞纳金、没收40万元保证金并承担相应违约责任。联邦中心返诉请求判令解除《租赁合同》、福原公司返还押金40万元、赔偿其在大厦内装修损失费用190万元、偿还其支付污水、噪声超标费7544元、电费（略）.19元及被供电局罚交的滞纳金（略）.19元。原审认为，福原公司与联邦中心签订的《租赁合同》系双方某实意思表示，且不违反法律规定，应认定为有效合同，联邦中心与美美公司签订的《租赁合同》经福原公司同意，亦应认定为有效合同，联邦中心及美美公司主张因福原公司违约未办理消防验收合格手续，致其承租的讼争屋三至四层长期闲置，并造成其经营损失应由福原公司承担的主张可予支持，其损失根据福原公司、联邦中心签订的《租赁合同》第十六条、联邦中心与美美公司签订的《租赁合同》第十六条的约定，由福原公司承担福原大厦装修部分的损失，并从1999年6月1日起酌情扣减福原大厦三至四层的租金。根据现有租赁市场行情，营业场所各层租金标准不同，故从1999年6月1日起福原大厦三至五层租金可参照福州市房地产价格评估事务所《房地产价格评估报告书》确定的租金标准予以核减，《租赁合同》签订后，双方某未按《租赁合同》约定的租金履行，联邦中心及美美公司应按变更后的福原大厦一至五层每月11万元租金偿付福原公司从1998年7月1日起至搬离期间的房屋租金，具体为：1998年7月1日至1999年3月30日(一至五层)以每月11万元计，共计99万元；1999年4月1日至1999年5月30日(一至四层及501房计二个月)以月租金（略）.9元计，共（略）.8元；1999年6月1日起至腾空收房时(一至二层)以月租（略）.60元计算，以上应扣减美美公司已交52万元租金。鉴于美美公司也有迟延交租的违约情节，故美美公司应于1999年7月起以月租金（略）.6元的5%支付违约金。福原公司收取联邦中心保证金40万元，于法无据，对此福原公司应将该款付还联邦中心。因双方某商场矿棉板吊顶及电照部分没有交接记录，且福州市审计师事务所补充报告认为电照部分与福原公司提供的图纸不符，故福原公司主张该两项非第三人装修没有依据。至于“宝姿”专柜40万元装修损失，因美美公司与现代时装(厦门)有限公司签订的联销合同约定双方某承担50%，故可认定美美公司在“宝姿”专柜装修损失为20万元。综上可认定美美公司装修损失为（略）元。福原公司主张美美公司应赔偿擅自拆除其结构梁、拆毁防火门、地弹门、破坏外墙面砖，因福原公司未能举证证明双方某交时有防火门、地弹门存在，故其该项请求不予支持，但美美公司应赔偿被其损坏的福原公司结构梁及外墙面砖，合计1500元。美美公司偿还其在使用讼争房期间福原公司代其垫付1998年5月至2000年2月的水费（略）.5元，2000年3月以后至搬离时止美美公司应按福原大厦实际用水量三分之二支付福原公司代其垫付的水费。福原公司应偿还美美公司为其垫付的从1998年5月至2000年2月间的电费（略）元，2000年3月以后至搬离时止，福原公司应按其实际用电量加上1%线耗支付美美公司为其垫付的电费。污水、噪音超标费7544元，系美美公司使用设备造成，该费用应由美美公司承担。福原公司向美美公司借款6万元，福原公司主张该债权债务属另一法律关系，应另案处理，可予支持。依照《中华人民共和国经济合同法》第六条、第九条、第二十九第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条之规定，判决：1.解除福原公司与联邦中心签订的《租赁合同》、解除联邦中心与美美公司签订的《租赁合同》，美美公司应于判决生效之日起十日内腾空搬离讼争屋；2.美美公司应于判决生效之日起十日内偿付福原公司租金1998年7月1日至1999年3月30日福原大厦一至五层为99万元；1999年4月1日至1999年5月30日福原大厦一至四层及501房为（略）.8元；1999年6月1日起福原大厦一至二层以每月（略）.6元计算租金至腾空收房时止，以上应扣除第三人美美公司已支付的52万元，联邦中心负连带偿还责任；3.美美公司于判决生效之日起十日内，支付福原公司迟延交租的违约金，违约金从1999年7月起，以月租金（略）.6元的5%支付，至还清租金止，联邦中心负连带偿还责任；4.福原公司应于判决生效之日起十日内将40万元保证金付还联邦中心；5.福原公司应于判决生效之日起十日内将装修折价款（略）元付还美美公司，所有不动产装修物归福原公司所有；6.美美公司应于判决生效之日起十日内赔偿福原公司外墙面砖及结构梁合计1500元；7.福原公司应于判决生效之日起十日内偿付美美公司代垫电费（略）元，2000年3月起至双方某接时止，福原公司应按实际用电量加上1%的线耗支付美美公司垫付的电费；8.美美公司应于判决生效之日起十日内偿付福原公司代垫水费（略）.5元，2000年3月起至双方某接止，美美公司应按福原公司实际用水量的三分之二支付福原公司代垫的水费；9.驳回福原公司其他诉讼请求；10.驳回联邦中心其他反诉请求。
审判后，美美公司不服，上诉称：1.原审参照福州市房地产价格评估事务所《房地产价格评估报告书》确定的租金标准对福原大厦三至五层租金予以核减，既然认定双方某该评估书所评定的租金标准没有异议，那么其他层次也应按该标准计算租金；2.其与联邦中心签订的《租赁合同》不包括福原大厦一层场地，该场地的租金不应由其承担；3.其在履行《租赁合同》中，未有迟延交租的违约情节，且其与福原公司无直接交租义务，原审判令支付迟延交租的违约金是错误的；4.其对承租的福原大厦一至二层280平方某场地进行投资改造扩建，按约定该场地产权属福原公司，但其有免费使用20年的权利；5.福原公司向其借款6万元应一并审理；6.其作为善意第三人，租赁合同解除后，联邦中心应双倍返还其履约保证金80万元；7.福原公司应赔偿其因封锁大厦造成的损失14万元。
福原公司辩称：其与联邦中心签订的租赁合同为有效合同，租金理应按约执行，美美公司上诉请求租金标准按《房地产价格评估报告书》的标准执行，违反事实和法律；美美公司与联邦中心签订转租合同后，实际使用全部租赁房产，原审判令美美公司支付所欠房租，联邦中心承担连带偿还责任并无不当；美美公司对扩建部分享有使用权是基于《租赁合同》有效期内而言，现福原公司、联邦中心均要求解除《租赁合同》，且原审法院也判决解除《租赁合同》，美美公司再请求享有扩建改建场所的20年使用权没有法律依据；6万元借款与本案无关，是另一法律关系。
联邦中心辩称：其没有违约，不应承担责任；有关扩改建280平方某场地问题与本案无关，是另一法律关系。
经审理查明，座落福州市X路X号福原大厦房产属福原公司所有，1997年10月10日，福原公司(甲方)与联邦中心(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方某福原大厦一至五层出租给乙方某于百货、娱乐等经营活动；租期为20年；交房时间为1998年3月1日，计租日期为1998年5月1日起，2001年4月30日前年租金为200万元；乙方某证在收到甲方某金发票后，在每月5日前交清租金，逾期缴纳，按月租金5%加收滞纳金，不足一个月的按一个月加收，超过二个月不交，甲方某权单方某止合同；甲方某房后当日内，乙方某汇入甲方某户80万元作履约保证金，保证金不计利息，该保证金在合同终止前3至4月可予抵扣租金；若甲方某约，除全额退还保证金80万元外，尚需赔偿乙方某约金80万元，同时还得全额赔偿乙方某装修等经济损失，若乙方某约，则全额扣罚保证金80万元，已装修等设备归甲方某有等。1998年2月16日，福原公司与联邦中心就双方某作扩建福原大厦一、二、三楼营业面积及加层事宜签订一份《合作协议书》，约定双方某意在规划范围内向有关部门申报审批福原大厦一、二、三楼扩建及加层，扩建、加层、改造、装修费用由联邦中心承担，扩建改造后的一、二、三楼及屋顶加层部分同时无偿提供联邦中心作为经营场所使用，并允许对外发租、联营，使用期限自签约之日起二十年，到期产权归福原公司所有。同年3月9日，联邦中心致函福原公司称因扩改建投资额度较大，要求今后租金评估时，不应将改建面积列入计租，以经福建建筑设计研究所1989年设计的建筑平面图中商场实际营业面积为准。福原公司在该报告上签复称同意上述方某以后按建筑图面积评估，但改造后发生的消防、供电等问题均由贵公司负责解决。1998年3月24日福原公司与联邦中心对租赁场所福原大厦进行交接，双方某签署一份《备忘录》，主要内容：场地移交后，为节省时间，在福原公司未办好消防审批手续前，联邦中心可先进场装修，但所有消防审批手续还应由福原公司负责审批合格；交房当日联邦中心可先付履约保证金40万元，取得消防验收合格证及设备全部验收合格移交后，再付40万元。1998年3月27日，联邦中心向福原公司交押金40万元。随后，福原大厦经装修投入使用。1999年4月6日，联邦公司与福原公司经协商签署“福原大厦五楼场地移交记录”，内容为联邦中心于1999年4月6日将塬租赁场地中的五楼退还福原公司。暂保留501房一间待调整后再行退不等。1999年5月底前，福原公司收回福原大厦501房。福原公司自1998年7月至1999年5月累计仅收到租金52万元，后因联邦中心未再向福原公司交租，福原公司遂起诉请求解除与联邦中心的租赁关系，联邦中心应诉后同意解除租赁合同。上述事实，各方某无争议，本院予以确认。
还查明，原审法院委托福州市审计师事务所对承租期间大厦装修价值和被损坏价值进行评估，结论为：装修资产重置完全价值为（略）元，资产评估值为（略）元；大厦外墙面砖、结构梁被损价值1500元。还委托福州市房地产价格评估事务所对福原大厦一至五层的实际营业部分进行租金评估，结论为：1998年7月1日至1999年12月31日租金价格为（略）元，其中一层租金为（略）元；二层租金为（略）元；三层租金为（略）元；四层租金为（略）元；五层租金为（略）元。原审判决据上述评估结论认定福原公司被拖欠租金计算标准、大厦商场装修折价及大厦外墙面砖、结构梁被损价值，福原公司、联邦中心均没有提起上诉。
一审判决后，福原公司、联邦中心于2000年6月5日，办理交接登记，福原公司收回了福原大厦。
又查明：1998年1月30日，联邦中心与美美公司就福原大厦转租事宜签订《租赁合同》，约定联邦中心将福原大厦中的二至四层租赁给美美公司用于百货、娱乐经营，租期自1998年5月1日至2001年4月30日，年租金200万元，联邦中心交房后美美公司保证在每月5日前向联邦中心交清租金，逾期交纳，按月租金的5%加收滞纳金等。福原公司在该合同上签署“同意转租”意见。1998年4月28日，美美公司与联邦中心签订一份《场地确认书》，主要内容：美美公司已对承租和合作的福原大楼大门东侧及一、二楼西侧进行扩建、改造；其费用由美美公司自行承担；扩建改造场地自扩建改造之日起，已经福原公司同意无偿使用20年等。同年6月20日，美美公司与联邦中心签订《补充协议》，约定美美公司每月应交给联邦中心的租金11万元，经福原公司同意，由美美公司直接交给福原公司；如联邦中心违约，除赔偿美美公司由此产生的一切损失外，应双倍返还80万元保证金等。美美公司在承租福原大厦商场期间，共交租金52万元(即上述福原公司收到的52万租金)。上述事实各方某争议。二审诉讼中，美美公司主张：依1998年4月28日《场地确认书》和1998年6月20日《补充协议》的约定，福原大厦扩改建是经福原公司的审核同意，其投资扩建的280平方某场所应由其免费使用20年，评估报告未包括扩建改建场地部分，现联邦中心违约，应向其双倍返还80万元违约金。福原公司认为《场地扩改建确认书》是美美公司与联邦中心之间的约定，与其无关，评估报告已包括了扩建改建部分，现联邦中心已要求解除租赁合同，其也与联邦中心于2000年6月5日就福原大厦办理了退还交接，并且扩改的场所未经规划部门批准，属违章建筑，因此，美美公司再要求继续使用该场所没有事实和法律依据。联邦中心认为1998年2月16日协议书和有关280平方某扩建改造场地的争议与本案无关，评估报告只包括扩建改建的装修，不包括扩、改建工程部分；其没有违约，因此不应承担责任。美美公司还提供2000年6月6日至8月16日美美百货门口扩建改建场地被福原公司封锁造成损失清单，要求福原公司赔偿其经营损失14万元。福原公司认为清单所列损失与本案无关。
另查明，原审诉讼中，福原公司、美美公司均认可美美公司在使用福原大厦期间，福原公司为美美公司代付水费计（略）.5元，美美公司为福原公司代付电费计（略）元，也同意2000年3月以后，尚未查抄水费按福原大厦实际用水量的三分之二、电费以其实际用电量加上1%的线耗向对方某付。原审据双方某致的意思表示作了判决。现美美公司、福原公司也未提起上诉。
本院认为，福原公司与联邦中心签订的《租赁合同》是双方某实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原审认定联邦中心在承租期间不能依约按时足额交租，已构成严重违约，判决解除福原公司与联邦中心签订的《租赁合同》是正确的，应予维持。福原公司在联邦中心与美美公司签订的《租赁合同》上签署“同意转租”意见，仅能证明其同意联邦中心的转租行为，且在同意转租后，仍与联邦中心就合作扩改建大厦等事宜继续达成《合作协议书》，继续履行双方某间的《租赁合同》；美美公司虽然实际使用福原大厦，并向福原公司交纳了部分租金，还主张由其对福原大厦房屋进行了装修，但均是履行其与联邦中心签订的《租赁合同》，且其并未与福原公司设立直接的租赁合同关系；因此。福原公司与联邦中心的《租赁合同》解除后，其除应承担交付所使用的房屋外，有关其与联邦中心之间的权利义务应另行处理，原审判决解除其与联邦中心签订的《租赁合同》、判决其取得福原大厦装修折价款和支付尚欠福原公司的租金及违约金、赔偿福原大厦外墙等损失等，应予撤销。福原公司与联邦中心对原审判决认定福原公司被拖欠租金数额、承租人逾期交租违约金计算标准、福原大厦装修损失金额等没有提出上诉，故在租赁合同解除后，联邦中心应依原审判决认定支付给福原公司所欠租金及逾期违约金以及损坏福原大厦外墙等的赔偿金，原审判决第二、三、六项应予变更。美美公司上诉请求其对扩改建280平方某场地有20年免费使用权、双倍返还80万元保证金、赔偿14万元损失的上诉请求，均属于与联邦中心的争议，不在本案审理范围；美美公司要求福原公司返还6万元借款，原审认定属另一法律关系，应另案处理，并无不当。福原公司代美美公司垫付水费、美美公司代福原公司垫付电费虽不属本案审理范围，但鉴于原审系依双方某致的意思表示作出，宣判后，双方某服判，原审判决第七项可予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项、《中华人民共和国经济合同法》第六条、第二十六条第一款第(三)项、第二十九条第一款和最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第86条的规定，判决如下：
一、变更(1999)榕民初字第X号民事判决第一项为：解除福原公司与联邦中心签订的《租赁合同》，美美公司应于本判决生效之日起十内腾空搬离福原大厦；
二、变更(1999)榕民初字第X号民事判决第二项为：联邦中心应予本判决生效之日起十日内偿付福原公司租金，1998年7月1日至1999年3月30日福原大厦一至五层为99万元；1999年4月1日至1999年5月30日福原大厦一至四层及501房为（略）.8元；1999年6月1日起福原大厦一至二层以每月（略）.6元计算租金至腾空收房时止，以上应扣除福原公司已收到的52万元；
三、变更(1999)榕民初字第X号民事判决第三项为：联邦中心应于本判决生效之日起十日内向福原公司支付迟延交租违约金，自1999年7月起，以月租金（略）.6的5%支付，至还清租金时止；
四、变更(1999)榕民初字第X号民事判决第五项为：福原公司应予本判决生效之日起十日内将装修折价款（略）元付还联邦中心，所有福原大厦不动产装修物归福原公司所有；
五、变更(1999)榕民初字第X号民事判决第六项为：邦关中心应予本判决生效之日起十日内赔偿福原公司福原大厦外墙面砖、结构梁损失1500元；
六、维持(1999)榕民初字第X号民事判决第四、七、八、九、十项。
本案一审案件受理费，本诉费（略）元、反诉费（略）元，由福原公司、联邦中心各负担（略）.5元；评估费9887元由福原公司、联邦公司各负担4943.5元。二审案件受理费（略）元，由美美公司负担577元，福原公司负担8000元、联邦中心负担8000元。
本判决为终审判决。
审判长张乃慰
代理审判员李剑清
代理审判员谢守庸
二○○○年十月十日
书记员黄卉靓
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