福建省高级人民法院
民事判决书
(2000)闽民终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)福州金台树林娱乐有限公司，住所地福州市X路X号。
法定代表人钟某某，董事长。
委托代理人石某，该公司经理。
委托代理人王凌，福州闽天律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)福建省工业技术展览交流中心，住所地福州市X路X号。
法定代表人陈某，主任。
委托代理人陈某新，福州万和律师事务所律师。
上诉人福州金台树林娱乐有限公司(以下简称金台公司)、福建省工业技术展览中心(以下简称展览中心)因房屋租赁纠纷一案，不服福州市中级人民法院(1998)榕民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金台公司的委托代理人石某、王凌，上诉人展览中心的法定代表人陈某及其委托代理人陈某新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1997年7月7日，金台公司与展览中心签订《租赁合同书》，约定展览中心将其所有的福州市X路X号地下室B区出租给金台公司作为经营场所，租期五年，即1997年9月10日至2002年9月9日；金台公司支付承租押金（略）元租金第一年度每月（略）元，以后每年以4%递增；展览中心同意金台公司对承租场地进行装修，但金台公司装修需在政府有关部门批准地下室经营娱乐项目后方可进行。同年9月29日，双方又签订一份《补充协议》，约定房租从1997年11月1日起算。合同签订后，金台公司依法办妥了《文化经营许可证》、《特种行业许可证》、《营业执照》，并于1997年12月正式对外营业。1998年9月4日，福州市公安局向展览中心发出《停车场限期整改通知书》，要求其于1998年11月3日前将地下室恢复停车场使用功能，否则将依法予以罚款。同年9月9日，福州市规划局亦通知展览中心恢复停车场使用功能。同年9月10日，福州市公安局收回金台公司的《特种行业许可证》。因此，金台公司被迫停止营业至今。1998年11月20日，金台公司诉至法院，请求展览中心赔偿经济损失（略）.30元(包含装修投资、音响调试费、代购手续费、运费、人员工资、水电费、电话费、房租等)及退还承租押金（略）元。展览中心反诉，要求金台公司赔偿因改变承租场地使用功能而造成其被有关部门罚款（略）元和其他经济损失（略）元。另查明，音响调试费、代购手续费、运费共计（略）元；装修期间金台公司支付公司管理人员工资（略）元；经委托福建省室内装修工程造价咨询有限公司鉴定，金台公司装修投资造价为（略）元(其中装饰工程造价（略）元、水电和空调工程造价（略）元)。
原审法院认为，展览中心违反福建省人大关于《福州城市停车场管理规定》，擅自将地下停车场出租给金台公司作出娱乐场所，致使双方签订的《租赁合同书》、《补充协议》无效，对此，展览中心应负主要过错责任，故金台公司要求展览中心赔偿其经济损失及退还承租押金（略）元，本院予以支持。虽然无直接书证证明金台公司知道承租地为停车场，但鉴于承租场地实际使用情况，可以认定金台公司应当知道承租场地为停车场，因此，造成合同无效，金台公司亦承担相应的过错责任。金台公司提出装修期间支出的音响调试费、代购手续费、运费、人员工资共计（略）元主张，有协议书、收款收据凭证、证人证某并经庭审质证，可予采信。金台公司主张展览中心应退还其房租、水电费、电话费于法无据，本院不予支持。因此，对无效合同造成的经济损失即装修损失（略）元，音响调试费、代购手续费、运费、人员工资（略）元，共计（略）.90元，展览中心负主要责任，金台公司负次要责任，按6：4分担责任，展览中心应赔偿金台公司经济损失（略）.40元并归还承租押金（略）元。展览中心反诉金台公司应赔偿因其改变承租场地使用功能致使展览中心被有关部门罚款（略）元及其他经济损失（略）元，证据不足，故应予驳回。依照《中华人民共和国经济合同法》第七条第(四)项、第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第(四)、(七)项的规定，判决：一、金台公司与展览中心签订的《租赁合同书》、《补充协议》无效；二、展览中心应于本判决生效之日起十日内返还金台公司承租押金（略）元、赔偿金台公司经济损失（略）.40元；三、驳回展览中心反诉请求。
宣判后，金台公司与展览中心均不服，向本院提起上诉。金台公司上诉称，其并不知道承租地是停车场，原审推定其应当知道承租地为停车场，与事实不符，展览中心应承担合同无效的全部过错责任。请求改判展览中心赔偿其全部经济损失（略）.90元。展览中心辩称，1997年7月7日双方签订的租赁合同是续租合同，签订第一份合同时有附平面图，且从场地的现状也可知道涉讼地是停车场，金台公司对承租地为停车场是明知的，合同无效，金台公司也有过错，原审判令金台公司承担部分责任，并无不当。
展览中心上诉称，原审委托福建省室内装修工程造价咨询有限公司所作的评估结论，程序不合法，内容有出入，应重新鉴定；音响调试费、代购手续费、运费及管理人员工资共计（略）元不应认定为损失，因为音响调试费、代购手续费、运费已含在音响设备价款内，管理人员工资已包括在装修造价中；所有的损失都是金台公司自己造成的，因合同无效造成的损失，应由金台公司自己承担。请求撤销原判，驳回金台公司的诉讼请求。金台公司辩称，原审法院对无效合同所造成的损失认定正确，对该项事实认定，应予维持。
经审理查明，双方当事人除了对原审认定的金台公司的经济损失数额及金台公司知道租用地是停车场的事实有争议外，对其余事实无异议，本院予以认定。
展览中心主张福建省室内装修工程造价咨询有限公司所作的评估结论不能作为定案依据的理由：一是审核书鉴定人未签名，程序不合法；二是送审资料除了装饰部分的工程量有经双方确认外，水电部分和空调部分的工程量未经双方确认，因是续租，有些装修是原来遗下来的，评估结论对新旧装修未予以区别；三是某些项目评估单价偏高。经查明，鉴定人陈某红在作该项评估时尚未获得资格证书；水电部分的工程造价是根据金台公司提供的图纸进行评估的，但该图纸未经展览中心确认；空调部分的工程造价，金台公司未提交送审资料，而是由金台公司与鉴定人员到现场勘查后作出评估的，展览中心没有代表在现场；以上事实有鉴定人的资格证书及鉴定人、双方当事人的陈某为证。本院要求金台公司提供双方有争议的水电工程和空调工程的施工设计图、隐蔽签证、购材发票等送审资料，但金台公司未能提供。庭审后，展览中心致函本院，表示在法院不确认原审对水电、空调安装部分评估结果情况下，为了尽快解决纠纷，愿对原审评估结论中装饰部分的工程造价予以确认，不要求重新评估。本院认为，福建省室内装修工程造价咨询有限公司的评估结论因鉴定人员作该项评估时不具备资格、送审资料未经双方质证、有些项目评估未提供送审资料，不能作为定案的依据；二审中，本院要求金台公司提供水电和空调部分的工程造价送审资料，但金台公司未能提供，应承担举证不能的责任；展览中心同意在不确认原审水电和空调部分评估结果的条件下，愿就原审评估结论中装饰部分的工程造价予以确认，且金台公司对该项造价评估结论也未提异议，展览中心该项请求应予准许；由上，金台公司的装修损失应认定为（略）元。
展览中心主张音响调试费、代购手续费、运费（略）元已含在音响设备价款内，管理人员工资（略）元已包括在装修造价中，不应认定为损失。经查明，原审中金台公司并未要求对音响设备进行评估；管理人员的工资是金台公司在装修期间支付给自己公司员工的工资；金台公司未提供公司营业期间的财务状况。本院认为，音响设备属可移动财产，原审中金台公司并未将音响设备作为一项损失要求评估，为购买音响设备而支出的音响调试费、代购手续费、运费（略）元以及金台公司支付给员工的（略）元工资，是金台公司营业中的成本支出，因其未提供营业期间的财务状况，无法确定公司的盈亏情况，不能认定为损失。
另查明，展览中心主张在签订租赁合同时有附图纸，注明承租场地是停车场，未能提供相关证据。其主张金台公司明知承租地是停车场，证据不足，不予认定。但金台公司在签订租赁合同时也未审查承租场地是否可作为经营场所使用。金台公司将停车场改建为经营场所未经规划部门批准。
综上，本院认为，金台公司与展览中心签订的《租赁合同书》约定将停车场改作为经营场所使用，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条有关在城区内扩建、改建建筑物需经主管部门审批的规定，原审认定《租赁合同书》、《补充协议》无效，是正确的。展览中心作为出租物的产权所有人，对无效合同应承担主要过错责任；金台公司在签订合同时未尽审查义务，亦有一定过错，应承担次要责任；原审按6：4确定双方的过错责任，并无不当，金台公司要求展览中心承担无效合同全部责任的上诉请求，不予支持。因履行无效合同而造成的装修损失（略）元，展览中心应承担（略）元，原审对无效合同所造成的损失认定有误，应予纠正，展览中心上诉请求部分有理，应予部分支持。原审判令展览中心归还金台公司承租押金（略）元及驳回展览中心的反诉请求，双方均未上诉，该二项判决可予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项的规定，判决如下：
一、维持福州市中级人民法院(1998)榕民初字第X号民事判决第一、三项，即：金台公司与展览中心签订的《租赁合同书》、《补充协议》无效；驳回展览中心的反诉请求；
二、变更福州市中级人民法院(1998)榕民初字第X号民事判决第二项为：展览中心应于本判决生效之日起十日内返还金台公司承租押金（略）元，并一次性赔偿金台公司经济损失（略）元。
一审本诉案件受理费（略）元，金台公司负担（略）元，展览中心负担（略）元；反诉受理费（略）元由展览中心负担；评估费（略）元金台公司与展览中心各负担（略）元。二审案件受理费（略）元，金台公司负担（略）元，展览中心负担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长张乃慰
代理审判员李剑清
代理审判员谢守庸
二○○○年九月十九日
书记员黄卉靓
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