上诉人（原审被告）高某某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
委托代理人范某某，男，X年X月X日出生，满族，北京市崇文区X街道法律服务所法律工作者，住（略）。
被上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司北京大兴支行，营业地（略）。
负责人郭某，行长。
委托代理人张某某，男，X年X月X日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京大兴支行职员，住（略）。
委托代理人王某，男，X年X月X日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员，住（略）。
上诉人高某某因与被上诉人中国工商银行股份有限公司北京大兴支行（以下简称工行大兴支行）借款合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2009)大民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年7月22日受理后，依法组成由法官李春华担任审判长，法官孙参政、姚明参加的合议庭，于2009年9月29日公开开庭进行了审理。上诉人高某某、被上诉人工行大兴支行的委托代理人张某某、王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
工行大兴支行在一审中起诉称：工行大兴支行原名称某中国工商银行北京市大兴支行，于2006年1月6日变更名称为工行大兴支行。2002年1月25日，工行大兴支行与高某某、保证人北京市大兴房地产交易中心签订个人购房借款合同，约定，高某某因购买北京市大兴区南苑北里三区X号楼X单元X室房屋，向工行大兴支行借款x元；借款期限为20年，即自2002年1月25日起至2022年1月25日止；还款方式为高某某按月归还借款本息共240期，借款月利率为千分之四点六五，还款日期为每月25日；违约责任为如高某某未按约定时间还款，工行大兴支行对逾期借款每日计收万分之二点一的罚息，如高某某未按期偿还借款利息，工行大兴支行对其未支付的利息计收复利，如高某某连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还借款本息，工行大兴支行有权宣布合同提前到期，并要求高某某偿还全部借款本息；抵押条款约定，高某某以其所购买的房屋抵押给工行大兴支行，作为偿还借款的担保，担保范某为借款合同项下的本息、罚息等，房屋抵押权证由工行大兴支行保管；本合同附件有高某某签字的抵押物品清单和财产共有人签字的抵押承诺书。合同签订后，工行大兴支行于2002年1月25日向高某某发放了全部借款，有借款借据为证。高某某自2002年11月25日起累计未能偿还借款本息超过三个月，截止至起诉之日累计未按时偿还借款本息27期。高某某截止至2009年1月21日，尚欠工行大兴支行借款本金x.14元、利息x.17元未付。2006年3月6日，受高某某委托，工行大兴支行以其所购房屋在北京市大兴区建设委员会办理抵押登记手续，现该房屋的他项权证存放在工行大兴支行。2008年3月11日，工行大兴支行向高某某发了催收函，要求高某某偿还借款本息，但高某某并未履行。工行大兴支行认为，高某某的行为已经构成违约，故请求：1、判令工行大兴支行与高某某签订的个人购房借款合同提前到期；2、高某某偿还工行大兴支行截止至2009年1月21日的借款本金x.14元、利息x.17元，并给付工行大兴支行自2009年1月22日起至给付之日止的利息、复利及罚息；3、判令工行大兴支行对高某某抵押的房产北京市大兴区南苑北里三区X号楼X单元X室房屋享有优先受偿权；4、本案受理费2403元，由高某某负担。
高某某在一审中答辩称：对工行大兴支行所述个人购房借款合同签订的时间及内容没有异议，认可未按期还款的事实，认可所欠工行大兴支行的借款本金及利息，同意偿还借款本金，但不同意偿还利息、复利及罚息。高某某所购买的房屋存在质量问题，已经告知了工行大兴支行，高某某与该房屋的卖方正在进行诉讼；高某某没有收到过工行大兴支行的催收函；高某某所购买的房屋没有办理过抵押登记手续，房屋他项权证中记载的地址为北京市大兴区南苑北里，实际应为北京市丰台区南苑北里，该他项权证是无效的；该借款合同是三方合同，担保人也应当作为被告。故高某某同意偿还借款的本金，不同意工行大兴支行的其他诉讼请求。
一审法院审理查明：工行大兴支行原名称某中国工商银行北京市大兴支行，于2006年1月6日变更名称为工行大兴支行。2001年12月19日，工行大兴支行与高某某、保证人北京市大兴房地产交易中心签订《个人购房借款合同》，约定，高某某因购买北京市大兴区南苑北里三区X号楼X单元X室房屋，向工行大兴支行借款x元；借款期限为20年，即自2002年1月25日起至2022年1月25日止；还款方式为高某某按月归还借款本息共240期，每期等额归还本息额1661.79元，还款日期为每月25日，借款月利率为千分之四点六五；违约责任为如高某某未按约定时间还款，工行大兴支行对逾期借款每日计收万分之二点一的罚息，如高某某未按期偿还借款利息，工行大兴支行对其未支付的利息计收复利，如高某某连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还借款本息，工行大兴支行有权宣布合同提前到期，并要求高某某偿还全部借款本息；抵押条款约定，高某某以其所购买的房屋的全部权益抵押给工行大兴支行，作为偿还借款的担保，抵押物详细情况见该合同所附“抵押物清单”，抵押担保范某为借款合同项下的本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用，抵押物的他项权利证书由工行大兴支行保管；2002年1月25日，双方签订合同附件“抵押物清单”，明确抵押物地址为南苑北里3区X号楼X单元X室。合同签订后，2002年1月25日，工行大兴支行向高某某发放了借款x元，有借款借据为证。高某某自2002年11月25日起累计未能偿还借款本息超过三个月，截止至工行大兴支行起诉之日累计未按时偿还借款本息27期。高某某截止至2009年1月21日，尚欠工行大兴支行借款本金x.14元、利息x.17元未还。2006年3月6日，工行大兴支行以高某某所购房屋大兴南苑北里3区X号楼X单元X室在北京市大兴区建设委员会办理抵押登记手续，现该房屋的他项权证存放于工行大兴支行。庭审中，高某某对房屋他项权证、个人贷款综合账户还款（催收）通知单、个人贷款期数明细查询表、委托历史明细表真实性均无异议。一审法院认定上述事实的证据有：个人购房借款合同、抵押物清单、财产共有人抵（质）押承诺书、中国工商银行住房信贷借款凭证、借款借据、房屋他项权证、个人贷款综合账户还款（催收）通知单、个人贷款期数明细查询表、委托历史明细表等证据及双方当事人陈述。
一审法院判决认定：2001年12月19日，工行大兴支行与高某某、保证人北京市大兴房地产交易中心签订的个人购房借款合同，系三方真实意思表示，且不违反法律的相关规定，该合同合法有效。工行大兴支行提交的个人贷款综合账户还款（催收）通知单和个人贷款期数明细查询表证实，截止至2009年1月21日高某某尚欠工行大兴支行借款本金x.14元、利息x.17元，对此，该院予以确认；工行大兴支行提交的委托历史明细表证实，高某某截止至2009年1月21日，累计未按期还款已经超过六个付款期，工行大兴支行要求合同提前到期，并要求高某某偿还全部借款本息，符合双方合同约定，故对工行大兴支行要求高某某偿还截止至2009年1月21日的借款本金x.14元、利息x.17元，并给付自2009年1月22日起至给付之日止的利息、复利及罚息的诉讼请求，该院予以支持。2006年3月6日，工行大兴支行以高某某所购房屋北京大兴区南苑北里3区X号楼X单元X室在北京市大兴区建设委员会办理抵押登记，符合借款合同中关于抵押条款的约定，且房屋他项权证所记载的抵押物地址亦与借款合同约定的抵押物地址一致，故对高某某辩称房屋他项权证无效的抗辩意见，该院不予采信，对工行大兴支行请求对北京市大兴区南苑北里三区X号楼X单元X室房屋享有优先受偿权的诉讼请求，该院予以支持。依据担保法的有关规定，工行大兴支行单独起诉高某某符合法律规定，故高某某辩称担保人应为共同被告的抗辩意见，该院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条之规定，判决：一、高某某偿还工行大兴支行截止至二00九年一月二十一日的借款本金二十万三千五百零五元一角四分、利息三万零二百六十二元一角七分，并给付自二00九年一月二十二日起至给付之日止的利息、复利及罚息（于判决书生效后十日内履行）；二、工行大兴支行对高某某所购房屋北京市大兴区南苑北里三区二十一号楼一单元四零一室的房屋享有优先受偿权；该房屋折价、拍卖或变卖的价款超过上述第一项数额的部分归高某某所有，不足部分由高某某继续清偿。
高某某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审法院违反诉讼程序，未将保证人北京市大兴房地产交易中心追加为被告。在一审期间高某某曾向一审法院申请要求追加保证人为本案被告，因为本案是三方当事人，而且保证人保证期限未过，故一审法院遗漏了当事人。二、一审法院判决认定事实不清。1、高某某贷款购房的地址应为北京市丰台区南苑北里三区X号楼X单元X号，该房坐落在丰台区而不是大兴区。2、高某某未委托任何人在大兴区建委为高某某办理抵押登记手续，该房房产证还没有办下来，他项权证怎么办下来的。而且他项权证记载的地址在北京市大兴区南苑北里，而不是丰台区南苑北里，南苑在丰台区这是大家都知道的。所以，高某某认为，在房产证未办下来的情况下，他项权证是无效的，且地址记载不对。上诉请求：1、请求撤销北京市大兴区人民法院(2009)大民初字第X号民事判决，发回重审或者直接改判；2、本案诉讼费用由工行大兴支行负担。
工行大兴支行服从一审法院判决。其针对高某某的上诉理由答辩称：同意一审判决，不同意高某某的上诉请求。借款合同项下的抵押登记已经办理完毕，按照合同约定，大兴房地产交易中心不再承担担保责任；抵押登记已经生效；房屋的地址以当地有关部门的登记为准。
本院二审期间补充查明以下事实：
借款人高某某、贷款人工行大兴支行及保证人北京市大兴房地产交易中心签订的《个人购房借款合同》第三条约定贷款利率，执行中国人民银行规定的利率，确定为月利率4.65‰，利息从放款之日起计算并按月结息。如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知。第六条约定贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息（一次性还本付息除外）共240期。借款人自愿按第三种方式归还贷款本息。（三）等额本息还款法。
工行大兴支行在二审庭审中还明确，尽管主张《个人购房借款合同》提前到期，但对于其诉讼请求中要求高某某给付的自2009年1月21日起至实际给付之日止的利息、复利和罚息，并不主张按照借款全部到期应产生的法律后果计算，而仍按合同期内各期应还款的数额并按《个人购房借款合同》中约定的利息、复利及罚息的计收标准进行计算。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：工行大兴支行与高某某、保证人北京市大兴房地产交易中心签订《个人购房借款合同》，系当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。工行大兴支行依约履行了放款义务，高某某未按合同约定还本付息，构成违约，应承担相应的违约责任。自2002年11月25日起，高某某累计未按时偿还借款本息已超过六个付款期，现工行大兴支行请求判令上述《个人购房借款合同》提前到期，由高某某偿还截止至2009年1月21日的借款本金x.14元、利息x.17元，并给付自2009年1月22日起至给付之日止的利息、复利及罚息的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。对于工行大兴支行要求高某某支付的自2009年1月22日起至实际给付之日止的利息、复利及罚息，工行大兴支行主张仍依据《个人购房借款合同》合同履行期内高某某各期应还款的数额按合同中约定的利息、复利及罚息的计收标准进行计收，本院认为，工行大兴支行的如此主张不违反法律规定且未加重上诉人高某某负担，属于自愿处分其民事权利，故本院予以准许。此外，工行大兴支行请求对高某某抵押的房产北京市大兴区南苑北里三区X号楼X单元X室房屋享有优先受偿权，符合合同中关于抵押条款的约定，理由正当，本院亦予以支持。
高某某上诉提出应追加保证人为本案被告，对此，本院认为，工行大兴支行仅将借款人高某某作为被告提起诉讼符合法律规定，一审法院不追加保证人为本案被告并无不妥，高某某的此项上诉理由不能成立；对于高某某提出的房屋他项权证无效及所涉房产不是在大兴区而是在丰台区的上诉理由，本院认为，《个人购房借款合同》及房屋他项权证中均记载房屋坐落于大兴区南苑北里三区X号楼X单元X，高某某认可《个人购房借款合同》及房屋他项权证的真实性，故高某某的此项上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予采信。综上，高某某的上诉请求与上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果上诉人高某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费两千四百零三元，由高某某负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千八百零六元，由高某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长李春华
代理审判员孙参政
代理审判员姚明
二○○九年十月十九日
书记员郑颖
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