原告（反诉被告）陈某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人丁要谦，河南盐都律师事务所律师。
被告河南省叶县土产公司，住所地：叶县X路中段。
组织机构代码：x-6。
法定代表人翟某，经理。
委托代理人朱某甲，男，X年X月X日出生，汉族。
被告（反诉原告）朱某乙，男，X年X月X日出生，汉族。
被告（反诉原告）张某丙，女，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人杜帅方，河南盐都律师事务所律师。
被告张某丁，男，X年X月X日出生。
委托代理人王某某，男，X年X月X日出生。
原告陈某某与被告叶县土产公司（以下简称土产公司）、朱某乙、张某丙、张某丁承租人优先购买权纠纷一案，原告陈某某于2007年6月21日向叶县人民法院提起诉讼。叶县人民法院于2007年12月20日作出（2007）叶民二初字第X号民事判决书。原告陈某某不服判决，提起上诉。平顶山市中级人民法院于2008年4月23日裁定发回叶县人民法院重审。2008年8月21日，平顶山市中级人民法院指定由本院审理此案。本院受理后，依法组成合议庭，于2008年10月15日公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人丁要谦，被告土产公司的委托代理人朱某甲，被告朱某乙、张某丙及其共同委托代理人杜帅方和被告张某丁的委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告朱某乙、张某丙在答辩期内对原告陈某某提出反诉请求，请求判令原告陈某某返还两间门面房并支付租金x.38元（计算至2008年9月30日）。
原告陈某某诉称，2001年7月，原告通过公开竞标租赁了被告土产公司日杂市X排东头的两间门面房，与他人合伙经营日杂商品至今。2006年9月28日，原告突然收到被告朱某乙、张某丙的通知，说他们是这两间门面房的产权人，让原告于2007年7月1日前腾出该房。后原告得知，被告土产公司已于2006年将上述两间门面房分别以x元和x元的价格卖给了被告张某丁。张某丁又将该房卖给了朱某乙、张某丙夫妇。被告土产公司在出卖该房时未通知原告。四被告的行为侵犯了原告的优先购买权。故请求确认四被告之间的房屋买卖协议为无效协议；判令被告土产公司以同样的价格将两间门面房卖给原告。
被告土产公司辩称，2004年年底，经上级党委同意，土产公司决定对两条街的房屋出售，该事项由公司副经理张某丁负责。在出售房屋时，张某丁曾通知原告售房事宜。原告表示要买西头一间，不买东头的房子。张某丁就购买了原告租赁的房子。后张某丁又将该房转让他人。土产公司已履行了通知义务。在原告放弃购买的情况下，土产公司将房屋出售给了张某丁。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）朱某乙、张某丙答辩并反诉称，土产公司履行了告知义务，且原告表示放弃购买本案诉争的门面房后，张某丁才购得上述两间门面房。2006年1月，张某丁又以该两间门面房向朱某乙、张某丙抵押借款x元。大间抵押借款x元，小间抵押借款x元。2006年4月，张某丁把这两间门面房估价x元抵偿给了朱某乙、张某丙，并在土产公司办理了相关手续。朱某乙、张某丙是依据抵押物权取得的该门面房所有权，而原告主张的优先购买权是一种债权。依据物权优于债权的法律原则，应驳回原告的诉讼请求。同时，被告朱某乙、张某丙向原告提出反诉，请求判令原告陈某某返还两间门面房，并支付占用期间的租金x.38元（计算至2008年9月30日）。
被告张某丁辩称，2004年12月，土产公司指派张某丁负责出售部分门面房工作，因张某丁和陈某某、宋某某关系较好，张某丁问他们是否购买。陈某某决定购买南排西头第一间门面房，而不买自己租用的门面房。2005年1月，张某丁购买陈某某租用的一大间门面房。2005年6月30日，陈某某租用的房子租金到期，陈某某将2005年7月1日至2006年7月1日的租金直接交给了张某丁。2006年1月，土产公司再次出售门面房，在陈某某表示同意的前提下，张某丁又购买了陈某某租用的一小间门面房。2006年4月，张某丁将上述两间门面房作价x元抵帐抵给了朱某乙、张某丙，并和其二人到土产公司更换了购房收据。2006年6月30日的房屋租金到期后，土产公司代收了原告陈某某的租金并转付给了张某丙。以上事实证实，原告已放弃优先购买权，同意张某丁购房。故应驳回原告的诉讼请求。
反诉被告陈某某辩称，朱某乙、张某丙的反诉理由不能成立，其二人通过抵押物折价的方式取得抵押物违反担保法的规定。侵害了反诉被告的优先购买权。本案是发回重审案件，反诉原告在本案发回重审后提出的反诉部分不应审理。故请求驳回反诉原告朱某乙、张某丙对原告的反诉请求。
原告陈某某为证明其诉讼主张，提交的证据有：证据1、土产公司出具的小间门面房租金3000元的收款收据1份；证据2、土产公司于2006年6月30日出具的租金收据1份；证据3、朱某乙、张某丙于2006年9月28日对原告发出的腾房通知；证据4、5、6是收款收据3份，证明以往土产公司有不在收据上加盖公章的行为；证据7、录音资料1份，证明土产公司法定代表人翟某承认在土产公司出售门面房时未通知原告；证据8、张某丁在原一审时提交的答辩状1份，证明这两间门面房出卖时间不一致；证据9、证人霍书献、雷建正的证人证言。
被告土产公司对原告提供的证据1-4无异议，认为证据5-6与本案无关，证据7不真实，对证据8无异议，对证据9不予认可。
被告（反诉原告）朱某乙、张某丙对原告提供的证据1-3真实性无异议，对证据4-6的证明力有异议。认为证据7不真性，对证据8真实性无异议，对证据9不予认可。
被告张某丁对原告提供的证据质证意见与被告（反诉原告）朱某乙、张某丙相一致。
被告土产公司为证明其诉讼主张，提交证人宋某某的证言1份证明土产公司已履行了通知义务。
原告陈某某认为宋某某的证言不真实，是她听说张某丁说通知了原告土产公司要处理门面房。且证人未出庭，故对该份证据不予认可。
其他三被告对宋某某的证人证言没有异议。
被告（反诉原告）朱某乙、张某丙为证明其诉讼主张，提供的证据有：证据1、2006年4月30日，朱某乙、张某丙购得一大间门面房收款收据；证据2、2006年1月20日购得一小间门面房收款收据；证据3、原告陈某某于2004年12月13日购买西头一间门面房的收款收据；证据4、2006年6月30日，陈某某交2006年7月1日至2007年7月1日，房租的收款收据；证据5、土产公司证明1份，证明原告陈某某从2007年7月1日至今未交房租。
原告陈某某对被告（反诉原告）朱某乙、张某丙提交的5份证据的质证意见是：对证据1、3没有异议，证据2的落款时间与转让协议时间相矛盾，证据4也证实陈某某把房租交给了土产公司，土产公司又垫付25元钱转交朱某乙是不客观的，对证据5的质证意见是不知道房子已买了给了个人。
被告土产公司、张某丁对被告（反诉原告）朱某乙、张某丙提交的5份证据无异议。
被告张某丁为反驳原告的诉讼主张，提交了8份证据。证据1、原告于2005年6月28日向张某丁交房租的收款收据1份，证明原告向张某丁个人交房租，原告已放弃优先购买权；证据2、土产公司证明1份，证明收房租的人是张某丁而非土产公司；证据3、土产公司证明1份，证明土产公司把小间门面房卖给了张某丁，土产公司财务未下帐，原告知道这一事实；证据4、土产公司证明1份，证明原告承租的房子已卖给张某丁，张某丁将房租转交给了朱某乙、张某丙；证据5、转让协议1份，证明两间门面房抵偿了朱某乙、张某丙；证据6、叶县法院对张某丁的调查笔录1份，以印证证据1、2、5；证据7、证人铁学、汪国生在原一审时出庭作证的证言，证明张某丁买房时，通知了原告；证据8、证人刘亚丽、芦花荣的证人证言2份，证明从2005年7月1日至2006年7月1日原告未向公司交过房租。
原告陈某某对上述8份证据的质证意见是：证据1的证明对象不予认可，因为张某丁是土产公司副经理，原告才将房租交给了他。他收租金的行为是职务行为，认为证据2-8内容不真实，不认可。
被告土产公司、朱某乙、张某丙对被告张某丁的8份证据无异议。
本院对各方当事人提供的证据作出以下综合评析、认证：
本案是一起房屋承租人优先购买权纠纷。被告土产公司、张某丁是否在出卖房屋前的合理期限内通知了承租人陈某某；陈某某是否放弃了优先购买权是本案的主要争议焦点。原告陈某某提供的证据1-6客观真实，但与争议焦点缺乏关联性，证据7翟某的录音资料与其在叶县法院的当庭陈某相矛盾。证据8是张某丁在原一审时的答辩状，可以作为本案的有效证据。证人霍书献和雷建正与原告陈某某有业务关系，其证言的证明力较低，且两位证人对同一件事的陈某有矛盾之处。证人霍书献证明听到的是3间门面房要出售，而证人雷建正听到是几间门面房要出售。证人雷建正证明陈某某主张要买自己承租用的房屋而不买西头的房屋，这与陈某某实际购买了西头的房屋也有矛盾之处。故对这两位证人的证言不予认定。
被告土产公司提供的宋某某的证言具有证明力，但证明力较低。
被告朱某乙、张某丙提供的证据1-4均为收款收据，真实合法，但与本案争议焦点的关联性不强。证据5证明未取到租金的事实，原告陈某某予以认可。
被告张某丁提供的证据1为有效证据，能够证明其个人收取了陈某某的房租。证据2-5真实、合法，但缺乏关联性。证据6、证据8、证据9系叶县法院依法调取证据材料。符合证据的三个特性，应予以认证。证据7、证人铁学中、汪国生的证人证言证明的时间与事实不符，不予认定。
依据有效证据和当事人陈某，确认以下本案事实：
2007年7月，原告陈某某租赁了被告土产公司日杂市X排东头两间门面房（面积不等）与他人合伙经营日杂商品。双方未订立书面租赁合同，房租每年结算一次，租金由被告土产公司统一收取，具有浮动性。小间门面房在2007年1月1日至2007年12月31日期间的租金为3300元；在2008年1月1日至2008年12月31日期间的租金为3630元；大间门面房在2007年7月1日至2008年6月30日期间的租金为8167元；在2008年7月1日至2009年6月30日期间的租金为9392元。2004年年底，被告土产公司决定由公司副经理张某丁负责出售一批门面房。原告陈某某租用的一大间门面房在此次出售范围之中。后被告张某丁将此事通知原告陈某某。陈某某表示购买南排西头的门面房而不购买自己承租的门面房。同年元月20日，张某丁以x元的价格购买了陈某某租用的一大间门面房，并收取了陈某某2005年7月1日至2006年7月1日的租金。2004年12月13日，陈某某以x元的价格购买了南排西头的一间门面房。2006年元月，张某丁又以x元的价格购买了陈某某租用的一小间门面房。2006年4月，张某丁将所购两间门面房抵偿给了朱某乙和张某丙。双方到土产公司办理了相关手续。本案诉争的两间门面房2006年7月1日至2007年7月1日的房租由土产公司代收后转交给了朱某乙和张某丙。陈某某未支付2007年7月1日以后的租金。2006年9月28日，朱某乙和张某丙向陈某某提出终止租赁合同时，陈某某提出优先购买权主张，双方协商未果，引起诉争。
本院认为，土产公司在出售陈某某租用的门面房时，已履行了告知义务。陈某某表示放弃优先购买权，其向张某丁支付房租的行为也印证了这一事实。后陈某某购买了南排西头的门面房。故张某丁与土产公司之间的门面房买卖行为未侵害陈某某的优先购买权，该买卖合同有效。张某丁与朱某乙、张某丙订立的抵押借款协议未办理抵押登记，抵押行为的效力待定。后双方又订立的门面房转让协议是双方真实意思表示，属有效买卖合同。陈某某因已放弃优先购买权，且陈某某与土产公司之间的租赁合同属不固定期限租赁合同，故陈某某不能就同一标的物再次主张优先购买权。综上，对陈某某的诉讼请求不予支持。朱某乙、张某丙依法取得本案诉争的门面房的产权后，其要求陈某某支付租金的反诉主张应予以支持。因陈某某与土产公司之间的房屋租赁合同系不固定期限的房屋租赁合同，故房屋产权人朱某乙、张某丙有权随时通知陈某某终止房屋租赁合同，收回房屋使用权。但应给陈某某一定的准备时间。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百二十七条、第二百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）陈某某的诉讼请求。
二、原告（反诉被告）陈某某于判决生效后六十日内将两间门面房交付给被告（反诉原告）朱某乙、张某丙。
三、原告（反诉被告）陈某某于判决生效后十日内向被告（反诉原告）朱某乙、张某丙支付租金x.38元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元、反诉费187元，共计2887元，由原告（反诉被告）陈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判长程昆松
审判员王某青
审判员岳华锋
二○○九年十一月十一日
书记员苗贝贝
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