原告于XX。
被告郑州XX房地产开发有限公司。
被告郑州XX房地产开发有限公司漯河分公司。
原告于XX与被告郑州XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）及郑州XX房地产开发有限公司漯河分公司（以下简称XX公司漯河分公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2008年4月19日向本院提起诉讼。本院受理后，经审理于2008年6月25日作出（2008）郾民二初字第X号民事判决，被告XX公司不服提出上诉。2008年10月30日，漯河市中级人民法院作出（2008）漯民一终字第X号民事裁定发回重审，本院依法另行组成合议庭，于2009年2月24日公开开庭进行了审理，原告于XX，被告XX公司及XX公司漯河分公司的代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于XX诉称：2006年8月15日原告于XX与被告XX公司签订购房合同一份，原告于XX购买被告开发的位于锦绣淞江小区X幢X单元X号商品房一套，一次性交足购房款x元。合同第八条约定：被告应于2007年5月30日前把验收合格的商品房交付使用，但被告至今未交付。按约定每超期一天支付购房价款万分之五的违约金。据此，请求法院依法判令被告支付违约金x.92元（截止日为2008年4月7日）。
被告XX公司及被告XX公司漯河分公司辩称：本案原告购买的被告开发的房屋已经于2007年6月达到法定及合同约定的交付条件。被告在此后及时按照约定通知原告办理交房手续，但原告故意无故拒绝接受房屋迟延办理接受手续，过错在于原告自身，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年8月15日，XX公司（出卖人）与于XX（买受人）签订了x号商品房买卖合同。合同中约定：原告于XX购买被告郑州XX公司在本市淞江新区X路锦绣淞江X幢X单元X—X层X号商品房一套，房屋总价x元，付款方式为一次性付款。第八条交接期限：出卖人应当在2007年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收，交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，2006年8月25日原告于XX向被告XX公司漯河分公司交购房款x元，2006年11月13日原告于XX向被告XX公司漯河分公司交物业维修基金5354元，2006年12月25日原告于XX又向被告XX公司漯河分公司交天燃气初装费2500元。郑州XX公司未按合同约定的交房时间向于XX交付所购买的房屋。
原告于XX向本院提交如下证据：（一）2006年8月15日，原、被告双方签订的商品房买卖合同一份。（二）原告于XX交购房款、物业维修基金及天燃气初装费的收据三份。以上证据主要证明原告与被告签订合同后，按约定已交足购房款，被告未按约定交付房屋已构成违约的事实。经质证，被告对原告所提交的证据无异议。
被告郑州XX公司与被告XX漯河公司向本院提交如下证据：（一）2006年7月11日，漯河市房产管理局为被告颁发的商品房销售许可证一份。证明被告售房合法有效；（二）2007年6月17日，漯河建设工程有限公司为被告出具的建筑工程合同证，X号楼的使用说明书和质量保修说明书。证明本案所涉及的商品房已于2007年6月检验合格，符合交付条件；（三）2007年7月，漯河市建设工程有限公司出具竣工验收纪要，2007年6月23日漯河市现代工程咨询有限公司出具的工程质量评估报告。证明该建设工程质量竣工初验合格；（四）2007年6月20日，工程质量竣工验收记录，2008年2月1日，工程竣工验收各类证书。证明该工程已经有关单位竣工验收并按规定报主管部门备案；（五）其他业主领取质保书的登记表，证明房屋均已达到交付条件；（六）被告对原告于2007年12月20日通知办理交付手续的电话记录。证明被告一再通知原告办理交付手续。经质证原告于XX对备案书上加盖的勘察、设计、施工、监理、建设五大责任主体的公章不予认可。
另查明：XX公司漯河分公司系XX公司的分支机构，不具有法人资格。
鉴于上述，本院认为：原告于XX与被告郑州XX公司所签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，属有效合同，本院予以确认。合同签订后对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况，向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中原告按合同约定足额交付了购房款，但被告郑州XX公司未按合同约定的时间交付房屋，其行为已构成违约，对此被告郑州XX公司应承担违约责任。关于违约金计算问题，商品房经验收合格唯一有效的法定的证明文件是五大责任主体盖章的建筑工程竣工验收备案证。XX公司所出售房屋验收合格和具备交付工程的时间应以工程竣工验收备案证记载的时间为准，即2008年2月1日。因此被告XX公司发出交房通知的最早日期不能超过建筑工程竣工验收备案证的时间，只有竣工验收备案以后，原告才能办理产权登记手续，工程竣工验收备案后，被告XX公司为了其自身的利益，不可能迟延通知原告于XX办理交房手续；只是通知的方式不符合合同约定。根据公平原则和诚实信用原则，2008年2月1日应认定为实际交房之日，即违约金计算至2008年2月1日为宜。本案中原、被告双方对逾期交房的违约责任已有约定，并且又约定损失赔偿额的计算方法，该约定又不违反法律规定，本院予以确认，因此被告郑州XX公司应从2007年5月30日起至2008年2月1日止，按照双方约定的违约金的计算标准向原告于XX支付违约金x元（x元×241天×5‰0）。因被告XX漯河公司属郑州XX公司的非法人分支机构，所以被告XX漯河公司不承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑州XX房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告于XX违约金x元。
二、驳回原告于XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费850元，原告于XX负担50元，被告郑州XX公司负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。
审判长乔楠
审判员杨建民
审判员朱拴稳
二○○九年十月二十三日
书记员鲍文卉（兼）
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