上诉人（原审被告、反诉原告）北京搜房房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区X路甲X号京信大厦X房间。
法定代表人李某甲，总经理。
委托代理人杨晓刚，北京市汉卓律师事务所律师。
委托代理人李某巧，北京市汉卓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京京信怡和物业管理有限责任公司，住所北京市朝阳区X路甲X号。
法定代表人李某乙，总经理。
委托代理人王世兵，北京市金诚同达律师事务所律师。
委托代理人李某勇，北京市金诚同达律师事务所律师。
上诉人北京搜房房地产经纪有限公司（以下简称搜房公司）因与被上诉人北京京信怡和物业管理有限责任公司（以下简称京信怡和公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年8月4日受理后，依法组成由法官闫飞担任审判长，法官郭菁、李某雪参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
京信怡和公司在一审中起诉称：京信怡和公司系北京市朝阳区X路甲X号楼京信大厦的物业管理公司，搜房公司系京信大厦1342-X号、1321-X号、1331-X号房屋所有权人。经北京市第二中级人民法院（2008）二中民终字第x号民事判决的认定，京信怡和公司与搜房公司之间虽无物业服务合同，但双方形成事实物业服务关系，而自2007年4月1日起至今，搜房公司一直未向京信怡和公司支付物业管理费及相关费用。现京信怡和公司要求搜房公司支付物业管理费x.8元、维修基金x.44元、共有设备设施更新改造专项基金x.06元、线路维护费x.6元及电费x.09元，要求搜房公司支付自2007年4月1日起至实际给付之日止的迟延履行利息。
搜房公司在一审中答辩称：不同意京信怡和公司的诉讼请求。搜房公司与京信怡和公司没有签订物业服务合同，搜房公司有权就物业问题与京信怡和公司进行商定，双方没有订立物业合同前提下，京信怡和公司收取相应费用是没有依据的。关于共有设备设施更新改造专项基金，按照物业管理条例第十一条、第十二条规定，搜房公司作为大厦的产权人从来没有参加有关讨论筹集共有设备维修基金的业主大会，也没有行使投票权。此大厦建筑面积5万多建筑平方米，按照相关规定，费事筹集须物业公司取得业主同意才能代为收取，所有权属于全体业主，如何使用也应由业主决定，包括谁来管理，也是业主决定。业主没有授权前，京信怡和公司没有权利要求搜房公司交纳，搜房公司不交纳损害的是全体业主权利而不是京信怡和公司的权利，京信怡和公司主体不适格，京信怡和公司在无合法授权前提下不向业主告知使用情况，是违法行为。关于线路维护费，京信怡和公司作为物业服务企业，不具备线路维护的相关资质，其收取费用不合法。另外，京信怡和公司收取的电费，也没有提供具体用电情况。
搜房公司在一审中反诉称：搜房公司为北京市朝阳区X路甲X号京信大厦的业主，京信怡和公司系该大厦物业管理公司，由于搜房公司与京信怡和公司之间没有签订书面的物业服务合同，亦未明确各种费用收费标准，同时，京信怡和公司没有就收取物业管理费、维修基金、共有设备设施更新改造专项基金、线路维护费等费用与搜房公司达成任何协议，在未经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意的情况下，京信怡和公司无权按照上述标准向搜房公司收取费用。根据《北京市高人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第二十二条有关业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用的规定，京信怡和公司在没有取得业主同意的情况下，擅自收取各种费用，应当予以返还。此外，京信怡和公司未经业主同意，擅自在业主共有部位搭建经营设备、建筑物，侵犯了搜房公司的权益，应当予以拆除。因此，搜饭公司为维护自己的合法权益，现提出反诉要求：1.京信怡和公司向搜房公司公开物业管理费、维修基金、共有设备设施更新改造专项基金、线路维护费收支情况；2.要求京信怡和公司返还多收的物业管理费、维修基金、共有设备设施更新改造专项基金、线路维护费等费用；3.要求京信怡和公司拆除侵占共有部位的经营设施、房屋。
京信怡和公司针对搜房公司的反诉，答辩称：1.搜房公司作为京信大厦的单个业主无权要求京信怡和公司公开物业管理费的收支情况。维修基金、共有设备设施更新改造专项基金的收支情况京信怡和公司已经公开过。根据《物业服务收费管理办法》第九条的规定，物业服务费分为包干制和酬金制两种方式。在酬金制的方式下，物业管理企业才有义务公开物业服务费中除酬金以外部分即物业服务资金部分（这部分资金属于业主所有）的收支情况，且根据《物业服务收费管理办法》第十二条的规定，物业管理企业也只有向业主委员会或者业主大会公布的义务。而京信怡和公司是以包干制的方式收取的服务费，该服务费的所有权归京信怡和公司所有。所以，业主特别是单个业主是无权要求京信怡和公司公开收支情况的。对于维修基金、共有设备设施更新改造专项基金的收支情况，京信怡和公司在每年的产权单位年会上均向搜房公司公布过，并送达了收支情况的明细表。在本案诉讼过程中，京信怡和公司也已将维修基金、共有设备设施更新改造专项基金的收支明细表作为证据提交了。2.对于线路维护费的收取主要依据是：电话局的布线只负责到大厦外围，而业主要享受到正常的通信服务还需要将电话局提供的线路接通到大厦内部的通信设备系统中、再从通信设备中分出线路通过安装通道接通给业主使用。而这部分工作及日常维护工作均是由京信怡和公司负责完成的。特别是：大厦内部的通信设备用房、安装通道及内部线路等均不是业主共有的，而是单个业主“北京京信大厦”所有并委托京信怡和公司经营，其他业主对此无任何权益。所以，搜房公司在京信怡和公司提供了通信设备用房、安装通道以及大厦内部线路的使用和日常维护服务后，应当交纳相应的费用。而这部分费用自京信怡和公司接管京信大厦之日起至今一直维持16.8元/条/月的标准，且搜房公司之前也是按照该标准交纳的，因此，在京信大厦业主与京信怡和公司未经过合法形式对于该标准进行变更且搜房公司又持续享受京信怡和公司提供的此项服务的情况下，搜房公司就应当按照该标准向京信怡和公司交纳线路维护费。3.搜房公司所称京信怡和公司多收物业费与事实不符。搜房公司于2004年成为京信大厦业主，而自2004年至今京信怡和公司的物业收费项目和标准就没有任何的变动。搜房公司自2006年拖欠共有设备设施更新改造专项基金、自2007年拖欠物业管理费、维修基金、线路维护费，甚至连自己使用的电费都由京信怡和公司垫付至今，搜房公司共拖欠京信怡和公司以上五项费用共计x.59元。因此，京信怡和公司并未多收搜房公司物业费。4.京信怡和公司不存在侵占共有部分的经营设备、房屋的情况。京信怡和公司没有侵占共有部分的经营设备和房屋的情况。搜房公司证据中所指的房屋是大厦单个业主“北京京信大厦”自有的，其建设和经营与京信怡和公司没有任何关系。且该房屋所占土地的使用权并非全体业主共有，而是“北京京信大厦”所独有的，对该房屋也具有合法的所有权。综上，京信怡和公司请求法院依据法律和事实维护京信怡和公司及京信大厦其他业主的合法权益，支持京信怡和公司的诉讼请求，并驳回搜房公司的所有反诉请求。
一审法院审理查明：搜房公司系北京市朝阳区X路甲X号楼（即京信大厦）1342-1349、1321-X号、1311-X号房屋的所有权人，其所有的房屋建筑面积为1485.13平方米。京信怡和公司系该房屋的物业服务企业，双方未签订书面的物业服务合同。该房屋所在小区亦未成立业主委员会。
自2003年开始，京信怡和公司曾多次召开京信大厦产权单位工作会及物业管理年会，并形成会议纪要，京信怡和公司对小区进行管理，收费标准为：物业管理费20元/月/平方米，公共设备设施零维修1元/月/平方米，客户电话线路维护16.8元/月/条，自2004年1月1日起，按照产权单位实际购房面积按照3元/平方米/月的标准，每半年收取一次共有设备设施更新改造专项基金，时间为每年的1月、7月。搜房公司派员参加了2007年、2008年、2009年的产权单位工作会。搜房公司按照上述收费标准已向京信怡和公司支付各项费用，已支付2006年以前的共有设备设施专项改造专项基金，物业管理费、线路维护费交至2007年3月底。
本案审理过程中，经双方当事人于2009年6月5日核查，截止到2009年6月5日，X层表底数为5207，公共区域照明，有19灯组，工作日每天照明16小时，每灯为0.08千瓦。
京信怡和公司在起诉时，要求搜房公司按照建筑面积1485.81平方米支付各项物业管理费，经核，搜房公司所有房屋面积为1485.13平方米，京信怡和公司同意按照1485.13平方米收取各项物业管理费。
根据搜房公司拥有房屋的建筑面积1485.13平方米计算，搜房公司拖欠2007年4月1日至2009年3月31日期间的物业管理费x.4元、维修基金x.12元、线路维护费x.6元、2006年至2009年6月30日期间的共有设备设施更新改造专项基金x.38元，截止到2008年12月20日（按查表数显示2763），分表显示使用x度，另自2007年1月1日至2008年12月20日，公共区域用电x.44度。本案审理过程中，京信怡和公司表示电费索要至2008年12月20日。
2007年，因停电损失问题，双方产生纠纷，搜房公司诉至一审法院，要求京信怡和公司赔偿经济损失x元，一审法院作出（2008）朝民初字第x号判决书，判决：一、京信怡和公司赔偿搜房公司经济损失2万元。二、驳回搜房公司的其他诉讼请求。京信怡和公司不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院作出(2008)二中民终字第x号民事判决书，判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第x号民事判决；二、京信怡和公司赔偿搜房公司经济损失1000元；三、驳回搜房公司的其他诉讼请求。
本案审理过程中，搜房公司曾称没有参加过京信怡和公司组织的产权单位会议，后又承认参加了上述会议。
一审法院判决认定：当事人进行民事活动应当遵循等价有偿的原则，京信怡和公司与搜房公司虽未签订书面的物业服务合同，但京信怡和公司长期在此进行管理，为搜房公司提供了物业管理服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。物业管理费用系物业管理单位赖以维持生存和持续提供物业管理服务的资金来源，搜房公司应向京信怡和公司支付相应的费用。京信怡和公司在经营期间多次召开产权单位会议并形成会议纪要，搜房公司亦多次派工作人员参加，会议上讨论了物业管理及收费等问题，根据本案现有证据，可以认定搜房公司对小区内的各项物业收费标准并非完全不知情。小区的业主单位也是按照上述标准交纳物业管理的各项费用。现搜房公司认为上述标准过高，于法无据，且其单方要求降低收费标准对足额交纳物业管理费用的其他业主单位也有失公平，搜房公司虽因停电遭受损失，但其损失已经诉讼得到相应的赔偿，故该院对搜房公司要求返还多收的物业管理费、维修基金、共有设备设施更新改造专项基金、线路维护费的请求不予支持。
因搜房公司欠费，现京信怡和公司有权要求搜房公司支付2007年4月1日至2009年3月31日期间的物业管理费x.4元、维修基金x.12元、线路维护费x.6元、2006年至2009年6月30日期间的共有设备设施更新改造专项基金x.38元；京信怡和公司索要2008年12月20日前的电费x.09元，不高于实际应收数额，该院不持异议。因对各项数额存在争议，且京信怡和公司最初索要的数额有误，故该院对京信怡和公司有关迟延履行利息的诉讼请求不予支持。
搜房公司要求京信怡和公司拆除侵占共有部位的经营设施、房屋，此项请求与本案非同一法律关系，本案不予处理。
物业管理公司在提供物业服务时，向业主公开各项收费的收支情况系附随义务，现搜房公司有权要求京信怡和公司公开各项物业收费的收支情况。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条之规定，判决：一、搜房公司于判决生效后10日内支付京信怡和公司2007年4月1日至2009年3月31日期间的管理费x.4元；二、搜房公司于判决生效后10日内支付京信怡和公司2007年4月1日至2009年3月31日期间的维修基金x.12元；三、搜房公司于判决生效后10日内支付京信怡和公司2007年4月1日至2009年3月31日期间线路维护费x.6元；四、搜房公司于判决生效后10日内支付京信怡和公司2006年至2009年6月30日期间的共有设备设施更新改造专项基金x.38元；五、搜房公司于判决生效后10日内支付京信怡和公司2008年12月20日前的电费x.09元；六、京信怡和公司于判决生效后10日内向搜房公司公开物业管理费、维修基金、共有设备设施更新改造专项基金、线路维护费收支情况；七、驳回京信怡和公司的其他诉讼请求；八、驳回搜房公司的其他反诉请求。
搜房公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.一审法院判决搜房公司支付管理费没有依据。京信怡和公司收取物业管理费应由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，而本案双方未签订物业服务合同的情况下，京信怡和公司不能单方对物业服务费用的标准进行确定，故其收取管理费的金额没有依据。另外，因京信怡和公司提供的物业服务存在瑕疵，物业费用应当减收或退还已多交部分。由于京信怡和公司物业管理不当，致搜房公司所有、使用的房屋发生跑水、断电事故，给搜房公司造成了极大的经济损失。2.一审法院判决搜房公司支付维修基金没有依据。京信怡和公司提供的证据不能证明该大厦建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主对其收取维修基金的数额表决同意。京信怡和公司也未提供2/3以上的业主已经或正在缴纳该项维修基金的缴费凭证。因此，京信怡和公司不具有筹集该项费用的合法性。3.一审法院判决搜房公司支付线路维护费没有依据。首先，京信怡和公司不具备线路维护资质，所谓的线路维护即日常维护工作，此项费用应当包含在物业管理费中。即使搜房公司应当交付费用，京信怡和公司在2007年和2008年未提供上述物业服务。4.一审法院判决搜房公司支付共有设备设施更新改造专项基金没有依据。京信怡和公司提供的证据不能证明该大厦建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主对其收取共有设备设施更新改造专项基金的数额表决同意。京信怡和公司也未提供2/3以上的业主已经或正在缴纳该项基金的缴费凭证。5.一审法院判决搜房公司支付电费没有依据。京信怡和公司没有提供搜房公司具体应交电费的表数及上述电费每度单价不同时期的计算依据，请二审法院重新予以核实。6.一审法院驳回搜房公司反诉要求京信怡和公司返还多收的费用是错误的。综上，上诉请求依法撤销原审判决第一、二、三、四、五、八项，改判驳回京信怡和公司的诉讼请求。
京信怡和公司服从一审法院判决，其针对搜房公司的上诉理由答辩称：京信怡和公司收取费用有合法依据。综上，请求驳回搜房公司的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有会议纪要、收费票据、北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第x号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2008）二中民终字第x号民事判决书和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：搜房公司作为京信大厦的业主自入住以来，虽未与京信怡和公司签订物业服务合同，但已接受了京信怡和公司提供的服务，理应按时交纳物业服务费用。京信怡和公司作为物业管理企业，有权对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理产生的费用向业主收取。现搜房公司未提交证据证明京信怡和公司收取的物业服务费用不符合《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》的相关规定，且京信怡和公司主张的物业服务费用及收费标准与向京信大厦其他业主收取的费用一致，搜房公司亦按此标准交纳过各项物业服务费用。因此，搜房公司主张京信怡和公司收取物业服务费用没有依据不能成立。另外，搜房公司主张京信怡和公司提供的物业服务存在瑕疵故应减免相应物业费用。从北京市第二中级人民法院（2008）二中民终字第x号民事判决中认定的事实及赔偿的数额来看，京信怡和公司已对其存在的服务瑕疵承担了相应的责任。现搜房公司再次要求减免相应物业费用不予支持。综上所述，搜房公司提出的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费七千七百二十三元，由北京京信怡和物业管理有限责任公司负担二百二十七元（已交纳），由北京搜房房地产经纪有限公司负担七千四百九十六元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费七十元由北京京信怡和物业管理有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万五千五百八十六元，由北京搜房房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长闫飞
代理审判员郭菁
代理审判员李某雪
二ＯＯ九年十一月二日
书记员梁艺爽
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