辽宁省沈阳市中级人民法院
民事裁定书
[2004]沈民（2）房终字第X号
上诉人(原审被告):高某，男，X年X月X日出生，汉族，个体业户。住址：沈阳市和平区X街X巷X号852。
被上诉人（原审原告）：沈阳房产实业有限公司和平分公司。经营场所：沈阳市和平区X街X号。
负责人：郭某，经理。
委托代理人：董某某，男，X年X月X日出生，汉族，该公司工作人员。住址：沈阳市沈河区X街X段X号。
上诉人高某因与被上诉人沈阳房产实业有限公司和平分公司（以下简称和平房产公司）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2003）和民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员白云良任审判长，与代理审判员曹桂岩、高某丁组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人高某到庭参加诉讼，被上诉人和平房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定：高某系沈阳市和平区X街X巷X号852和平房产公司所有房屋的承租使用人，从1999年1月至2003年8月以来，高某均以其所居住的位于上述地点的房屋漏水为由，拒付和平房产公司租金共计3,112.24元。
原审法院认为：和平房产公司与高某房屋租赁关系合法有效，依法应予以保护，高某应按规定向和平房产公司支付租金。现高某共拖欠和平房产公司租金3,112.24元，和平房产公司要求高某支付租金之诉讼请求成立，应予支持。关于高某所述其现居住使用的房屋存在的漏水问题，高某虽对此问题提供了证人证言，但因证人没有出庭参加质证，且高某并未对此问题提出反诉，故对高某提出的答辩意见不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：一、高某给付和平房产公司房屋租金3,112.24元（1999年1月至2003年8月的租金），于本判决生效后7日内付清；二、若高某逾期支付上述款项，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定执行。案件受理费135元，由高某负担。
本院审理认为：高某所居住房屋系回迁房屋，公房准住通知中载明房屋面积为37.35平方米，高某在二审诉讼期间向本院提交的《沈阳市增加面积款收据》，其交纳增加面积款x.5元，因此，高某所居住的房屋面积中有多少属于承租面积，有多少是属于高某享有所有权的房屋面积应予查明。原审第一次庭审中，审判人员询问和平房产公司，“被告住房面积是多少每月按多少钱交租金”，和平房产公司回答为“被告住房多少面积不知道。租金从99年至2000年是47.77元，从2000年至2002年长价为62.93元”因此，和平房产公司并不清楚高某的承租房屋面积，那么租金数额计算依据是什么原审应予查明。原审第二次庭审中，和平房产公司承认房屋曾经漏水，但主张已修好了。《中华人民共和国合同法》第220条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，因此，和平房产公司应当对房屋负维修义务。和平房产公司承认曾经漏水，但又主张已修复，高某主张仍漏水，根据最高某民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，应由负履行维修义务的和平房产公司就房屋维修且不漏水负举证责任。而且，如果出租人未尽维修义务，根据《中华人民共和国合同法》第221条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，承租人亦无须反诉，人民法院即可酌情适当减少租金。
综上，原判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2003）和民房初字第X号民事判决；
二、发回沈阳市和平区人民法院重审。
审判长白云良
代理审判员曹桂岩
代理审判员高某丁
二00四年五月十四日
书记员韩鹏
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项：原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
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