沈阳中城房产开发经营有限公司房屋拆迁合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:沈阳市中级人民法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2004]沈民（2）房终字第X号

上诉人（原审被告）：沈阳中城房产开发经营有限公司。住所地：沈阳市X街路X号。

法定代表人：李某某，系董某长。

委托代理人：孙某，男，X年X月X日出生，汉族，系该公司法律顾问。住址：沈阳市皇姑区X街X号X室。

委托代理人：董某某，男，X年X月X日出生，汉族，系该公司法律事务部部长。住址：沈阳市铁西区X街X号X室。

被上诉人（原审原告）：沈阳市宏亚商贸有限公司。住所地：沈阳市沈河区X路X-X号。

法定代表人：孟某某，系经理。

委托代理人：高明先，系辽宁汇丰律师事务所律师。

上诉人沈阳中城房产开发经营有限公司因房屋拆迁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2003）沈河民一房初字第X号民事判决,向本院提出上诉。沈河区人民法院于2004年2月27日将此案报送本院，本院于同日受理后，由审判员白云良担任审判长，代理审判员高子丁主审，与代理审判员曹桂岩共同组成合议庭，于2004年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人沈阳中城房产开发经营有限公司（以下简称中城公司）委托代理人董某某、孙某，被上诉人沈阳市宏亚商贸有限公司法定代表人孟某某、委托代理人高明先到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，院审判委员会讨论，现已审理终结。

经审理查明：原沈阳市沈河旅社承租沈河区房产局直管非住宅房产用于经营。1993年间，中国农房公司沈阳公司对原沈阳市沈河旅社承租房地区实施旧区改造。同年2月20日，中国农房公司沈阳公司与原沈阳市沈河旅社签订《动迁协议书》，约定，中国农房公司沈阳公司同意原沈阳市沈河旅社正阳街X街建筑面积800平方米回迁安置在新建的商业城较佳位置内，以一楼为主，整体建筑回迁，计划建设周期26个月，如过期按动迁政策规定的予以补偿，统一回迁，统一安置，并享有房屋无偿永久使用权。该协议书经沈阳市沈河区动迁安置管理办公室中证。1995年7月，经沈阳市沈河区人民政府决定，中国农房公司沈阳公司将其所开发的东亚商业广场项目转让给上诉人中城公司。1997年1月7日，原沈阳市沈河旅社与其他单位组建为沈阳市宏亚商场。次日，宏亚商场将《关于组建沈阳市宏亚商场的决定》函告中城公司。同月10日，中城公司为宏亚商场进行了回迁安置。1998年5月25日，中城公司将其拆迁后偿还的直管公有房屋产权移交沈阳市房产局，沈阳市房产产权监理处作出《关于同意接收房屋产权的批复》，沈阳市宏亚商场回迁安置的非住宅面积共计1，142平方米产权被接收，其中包括原沈阳市沈河旅社X平方米的面积，该房产后由沈河区房产局第一房产经理公司接管。2002年5月26日，沈阳市宏亚商场更名为沈阳市宏亚商贸有限公司（即本案被上诉人，以下简称宏亚公司）。2003年5月20日，沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司诉至原审法院，要求宏亚公司给付2002年2月至2003年4月、建筑面积为1，142平方米的房屋租金。2003年6月16日，原审法院作出（2003）沈河民一房初字第X号民事判决书，判决宏亚公司给付该期间的房屋租金430，476.90元。2003年7月1日，宏亚公司以“依据《动迁协议书》的约定，本公司对原沈阳市沈河旅社X平方米的房产应享有永久无偿使用权”为由，诉至原审法院，要求中城公司给付2002年2月至2003年4月、800平方米房屋租金301，560元。

另查，1995年4月20日，即回迁日到时，中国农房公司沈阳公司并未对原沈阳市沈河旅社回迁安置。2000年，原沈河旅社的主管部门--沈阳市宏亚商业中心曾诉至本院，要求中城公司依《动迁协议书》给付超期回迁补偿费及滞纳金。2000年9月5日，本院作出（2000）沈民初字第X号民事判决书，判令中城公司给付超期回迁补偿费2，938，473.2元及滞纳金。

上述事实，有《动迁协议书》、《关于组建沈阳市宏亚商场的决定》、《关于组建宏亚商贸有限公司的决定》、沈河区人民政府1995年第六期会议纪要、沈房监字（1998）第X号《关于同意接收房屋产权的批复》、（2000）沈民初字第X号民事判决书、（2003）沈河民一房初字第X号民事判决书及当事人陈述笔录，经双方当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。

原审认为：宏亚公司、中城公司于1993年2月20日签订的动迁协议书是双方在自愿的基础上签订的，协议书内容并未违反我国相关法律的强制性规定，该协议合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力，中城公司既然承诺宏亚公司对回迁安置房屋享有房屋无偿永久使用权，中城公司就应当恪守承诺，履行其合同义务，中城公司在将回迁安置宏亚公司的房屋产权移交给有关房产部门前，未能将其承诺的宏亚公司“享有房屋无偿永久使用权”问题妥善处理，导致宏亚公司因拖欠有关房产部门租金问题被法院判决给付，中城公司对此应承担违约责任，故对宏亚公司的诉讼请求，应予支持。关于中城公司主张动迁协议内容不合法问题，原审法院认为，该动迁协议是双方自愿签订的，协议内容中关于中城公司承诺宏亚公司对回迁安置房屋“享有房屋无偿永久使用权”，并未违反我国相关法律的强制性、禁止性规定，故对中城公司这部分主张，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（七）项的规定，原审法院判决如下：一、沈阳市中城房产开发经营有限公司于判决发生法律效力之日起15日内，一次性赔偿沈阳市宏亚商贸有限公司2002年2月1日至2003年4月30日期间的房屋租金损失费301，560元；二、驳回沈阳市宏亚商贸有限公司、沈阳市中城房产开发经营有限公司的其他诉讼请求。诉讼费7，030元，由沈阳市中城房产开发经营有限公司负担。

宣判后，中城公司不服，上诉至本院称，原审判决上诉人赔偿被上诉人租金缺乏事实及法律依据，要求二审依法改判。其理由：1、回迁房屋的产权人系沈河区房产局第一经理公司，宏亚公司系使用人，依据1993年的动迁政策，开发商农房公司与房产使用人沈河旅社签订《动迁协议书》，但因农房公司非产权人，不能处分回迁房产的使用权，故该协议中关于“无偿使用权”的约定系效力待定的条款，因产权单位至今未确认该条款的效力，故该条款不生效；2、沈河区动迁安置管理办公室虽隶属于沈河区房产局，并对《动迁协议书》进行中证，但动迁办系行使行政监管职能，且非动迁合同相对人，不能证明回迁房产权单位认可宏亚公司“永久无偿使用权”；3、上诉人承担租金缺乏事实依据。“永久无偿使用权”的约定，不能推理出上诉人代替被上诉人支付房屋租金的结论，产权单位也未与上诉人约定，被上诉人的债务由上诉人代为履行；4、产权单位向原审法院起诉，要求被上诉人支付租金，证明产权单位未认可“无偿使用权”的约定，也不认为租金应由上诉人向其支付。

宏亚公司辩称：农房公司在动迁协议中关于“无偿使用权”的约定，不是对权利的处分，而是对义务的承诺。动迁协议书系有效合同，沈河动迁办对合同进行中证，证明房屋产权人同意农房公司对义务的承诺。同意原审判决。

本院认为：原沈阳市沈河旅社承租使用沈河区房产局直管非住宅房屋用于经营，沈河旅社系房屋使用人。中国农房公司沈阳公司对该地区实施旧区改造时，对原沈河旅社采用产权调换的方式予以安置。上诉人中城公司接收农房公司的改造项目后，履行了回迁安置义务，并将回迁安置的直管房屋产权移交房产管理机关，后由沈河区房产局第一房产经理公司接管。原沈阳市沈河旅社经营用房及拆迁后的回迁安置房屋，系国有直管房屋，依法由产权管理机关行使占有、使用、收益、处分的权利。农房公司作为拆迁人，仅负有对其拆除的直管非住宅房屋予以回迁安置的义务，未经产权管理机关同意，农房公司没有对回迁安置房屋的使用权予以处分的权利。被上诉人宏亚公司现系回迁房屋使用人，沈河区房产局第一房产经理公司于2003年5月间诉至原审法院，要求宏亚公司给付2002年2月1日起至2003年4月30日止的租金。原审法院于同年6月16日判决宏亚公司给付第一经理公司租金430，476.9元，现判决书已发生法律效力。第一经理公司向宏亚公司主张租金债权的诉讼行为，表明回迁房的产权管理机关对农房公司在《动迁协议书》中向原沈河旅社承诺其“享有永久无偿使用权”的处分行为未予认可。《城市房屋拆迁管理条例》第六条二款规定“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部门（简称房屋拆迁主管部门），主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作”。沈河区动迁安置管理办公室系房屋拆迁主管部门，其对农房公司与原沈河旅社签订的《动迁协议书》予以中证，系行使行政管理职能，动迁办非动迁协议的相对人，不负回迁安置义务，其中证行为亦不能表明房屋产权人同意拆迁人农房公司对回迁房使用权予以处分。故农房公司与原沈河旅社在《动迁协议书》中关于沈河旅社“享有房屋无偿永久使用权”的约定系无效约定，对农房公司不具约束力，对承接该“协议书”权利、义务的中城公司即不具约束力。

上诉人中城公司承接农房公司改造项目后，向被上诉人履行了回迁安置义务，中城公司非回迁房屋的使用受益人，其无义务向回迁房屋的产权管理机关交付租金。被上诉人宏亚公司现系回迁房屋的承租使用受益人，依据权利与义务相一致的原则，宏亚公司负有向回迁房屋的产权管理机关支付租金的义务。农房公司与原沈河旅社在《动迁协议书》中并未约定由“农房公司”代“沈河旅社”向产权管理机关支付回迁房的使用租金，承接农房公司改造项目的上诉人中城公司没有代“现回迁房使用受益人”宏亚公司交付租金的法定或约定义务。故宏亚公司要求中城公司赔偿租金301，560元，本院无法支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2003）沈河民一房初字第X号民事判决；

二、驳回被上诉人沈阳市宏亚商贸有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费7，030元，二审案件受理费7，030元，计14，060元，由沈阳市宏亚商贸有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长白云良

代理审判员高子丁

代理审判员曹桂岩

二00四年五月十日

书记员韩鹏

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决适用法律错误的，依法改判。