原告邹某某，男，31岁。
委托代理人刘任文，资兴市宇剑（略）事务所（略）。
被告陈某某，男，36岁。
被告黄某乙，男，48岁。
原告邹某某与被告陈某某、黄某乙房屋买卖合同纠纷一案，于2010年6月23日向本院提起诉讼。本院受理后依法由审判员姚永飞担任审判长、审判员罗琛和人民陪审员杨根生组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘任文、被告陈某某、黄某乙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告陈某某于2009年5月9日签订了一份房屋买卖协议，协议约定被告将自己所建房屋第二层及西面第一间车库卖给原告，房款为x元；约定交房时间为2009年7月30日，如推迟交房则由被告赔偿原告每月1000元。协议签定后，原告按约定履行了义务，已付款8万元。2010年4月23日原告问被告余下的房款怎么支付，什么时候可以交房时，被告说房子卖给了别人，不愿继续履行合同。
被告陈某某建国辩称，房子被告并未卖给其他人，但因陈某某与原告的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四、六项两项强制性规定，属无效合同。且原告违约在先，未按合同完全履行付款义务。
被告黄某乙辩称，房屋是两被告共同出资兴建的，原告与被告陈某某签协议时被告不知道，被告是在陈某某要求被告确认协议时才知道的，但因为原告未按合同约定付款恶意违约，被告不同意将房子卖给他。
经审理查明：2007年10月22日被告陈某某和黄某乙在资兴市罗围安置区购得面积为129.6来方米的建设用地用于建设私房，该土地性质为国有出让土地，使用年限为50年。2009年5月9日，原告根据陈某某在外张贴的卖房广告上的联系人电话找到被告陈某某，表明了想购房的意思并在陈某某家中签订了房屋认购协议。协议内容为：一、土地使用证登记为黄某乙、陈某某，出售由陈某某全权办理；二、购买人购买的预售房住房建筑面积约为x左右，底层车库约为20m2；三、乙方（原告）认购的房屋为第二层，房价为1030元/m2，底层车库为西面第一间约20m2、1550元/m2，总价款约为x元。交房时间为2009年7月30日。并约定如推迟交房，则甲方（被告）按每月壹千元补偿乙方；四、付款方式及期限：预售采取分期付款的方式，在签订本协议时，乙方向甲方交纳定金叁万元，主体工程竣工后交8万元，房屋验收合格后交房时交4万元，剩余款项待《房产证》、《土地使用证》、《契证》交给乙方后交清所欠款。
合同签订后原告依约支付给被告陈某某三万元定金，被告在主体工程完工后多次通知原告交付工程进度款x元，并在2009年7月24日将自己的工商帐号通过手机短信的形式发给了原告邹某某。原告于7月24日通过银行转帐的方式汇了x元到被告陈某国的户头上。余下的x元邹某某于2009年11月和2010年4月两次找陈某某交款，陈某某认为邹某某迟延交款，违反了合同约定不愿收款。2010年6月21日,被告陈某某将解除协议通知书通过邮政快递寄给原告邹某某，以原告违反合同未按时交房款为由要求解除协议。原告邹某某遂于2010年6月23日诉讼至法院，要求继续履行合同。
另查明该诉争房屋主体工程完工后到目前为止一直未进行竣工验收和办理有关房屋产权权属证书。该房屋是被告陈某某和黄某乙合伙在资兴市罗围安置区兴建的，房屋共有四层即四套住房。被告黄某乙于2009年8月知道被告陈某某将二楼的房屋卖给原告邹某某的事，黄某乙认为原告邹某某未按合同约定交齐房款没有买房的诚意，告知陈某某不愿意履行该房屋买卖合同，但黄某乙从未直接明确的向原告表示过不同意卖房的意思。
以上所述事实，已在本案庭审过程中，经各方当事人当庭确认。
本院认为，本案争执的焦点有二点：一是该房屋买卖是否违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的强制规定而合同无效；二是对于被告陈某某房屋买卖行为的代理是否构成家事表见代理。对此，本院根据本案事实及原、被告的意见进行分析、认定。
一、该房屋买卖是否违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的强制规定而导致合同无效
《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6项“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”那么本案中房屋正在兴建中，没有房屋产权证书，是否可以转让呢法律之所以规定未依法登记权属证书的房地产不得转让，是因为房地产未依法登记领证说明该房地产来源不明，归属不明，如下市场流通则不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，不利于国家对房地产的管理和监督。但如果产权清晰，则不能适用该款规定。
《中华人民共和国合同法》关于合同效力方面确立了依照法律、行政法规确定合同效力的法律制度，除法律、行政法规规定批准、登记生效的合同外，其他依法成立的合同均为成立即生效的合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、行政法规确立了我国的房地产交易的登记发证制度，除土地使用权出让合同审批、房地产抵押合同登记生效外，其他房地产交易合同均为成立即生效的合同。这种制度鼓励的是诚实信用，阻止的是违约行为，有利于促进房地产交易秩序的健康稳定发展。《城市房地产管理法》第三十八条第六项是关于未确权发证的房地产禁止转让的规定，而第四十四条、第四十五条是关于房地产预售的规定。综合关于房地产转让方面的所有规定可以看出，无论是已经建成的有证房地产还是未建成的无证的房地产，只要来源明确、权属清晰，均可以进行转让。关于个人在建房地产的预售问题法律没有明确规定，可以参照《城市房地产管理法》中关于商品房预售方面的有关规定。
被告陈某某转让给原告邹某某的正在建设中的房地产，地产来源清晰，权属确定；正在建设的房地产因办证条件未完成成熟而没有办理房屋产权证，但并无在建房地产不得转让的法律规定，因此陈某某可以转让该房地产；陈某某与邹某某签订的房屋买卖协议，意思表示真实，约定的房地产价款和交付办证手续具体，权利义务明确，因此该合同为有效合同。
二、对于被告陈某某房屋买卖行为的代理是否构成家事表见代理
首先在此案中，由于该房是在建房屋还未竣工，没有取得产权证书，所以说即使是两被告对建房用地的使用权是共同共有也不能认定两被告对该诉争的房屋的产权共同共有。
其次假如此房建成后属于两被告共同共有，那么被告陈某某未经另一被告黄某乙书面同意将房屋转让给他人，这个转让行为是否有效呢这个问题就牵涉到家事表见代理权，家事表见代理是表见代理的一种，指的是发生在家庭成员间的以处置家庭共有财产为内容的代理活动中，行为人本无代理权，但基于其家庭成员间的特殊身份关系而在表面上足以令人相信其拥有代理权，其法律后果按有权代理由被代理人承担的制度。它是发生在家庭成员间的一种特殊无权代理行为，不包括家庭成员间的委托代理和基于监护义务而产生的法定代理、指定代理。家事表见代理具有以下法律特征：（一）主体身份特殊，无权代理人与被代理人因特定的家庭身份关系而发生表见代理。无权代理人与被代理人之间存在特定的身份关系。（二）代理内容特殊，应该限定在处置家庭共有财产或一般个人财产范围之内。对涉及个人人身权益的代理和明显专属于个人财产的处分不属表见代理。（三）相对人分辨代理人的逾权代理行为难度较大。其一是因为家事代理是因家庭成员间的相互扶助义务而发生，为其后的表见代理带来使人误信的具体情由。其二是因为代理与被代理双方基于人身关系而发生家事表见代理，要求每一个代理行为都具有完善的书面委托手续是不现实的，这些都易使相对人相信无权代理人拥有代理权。
本案中，由于要买卖的房屋还未建成，没有房产证，原告虽知道建房的土地是两被告共同共有的，但无从知道该房屋是否是两被告共同共有，因为房屋是可以分割各自行使独立产权的；而且在签订协议时，原告也提出了土地使用权登记是两被告的问题，被告陈某某告知出售房屋一事由陈某某全权代理并写入了双方房屋认购协议的第一条；其次原告邹某某支付了相应的对价，并无与陈某某恶意串通、欺诈、胁迫等损害黄某乙利益的行为；第三被告黄某乙知道该房屋买卖协议后，一直未对原告提出过原告和被告陈某某签订房屋买卖合同损害了自己的利益不愿追认的意思表示。黄某乙以原告未按时履行交款义务为由拒绝追认更是说明了被告黄某乙对原告邹某某与被告陈某某签订的房屋买卖合同本身是没有异议的，之所以不愿追认是因为在合同履行过程中原告有违约的行为。因此两被告以侵犯了共有人的权益为由辩称协议无效的理由是不能成立的。
综上所述本院认为，原告与被告陈某某双方签订的购房协议是在平等、自愿、协商的基础上订立的，属双方真实意思表示。该合同为有效合同，双方均应依约履行。原告主张双方签订的合同合法有效，事实理由成立，本院予以支持。被告黄某乙辩称转让房屋未经其他共有人同意，协议无效的辩解意见，本院不予采信。被告陈某某辩称其所转让的房产未依法登记领取权属证书依据相关法律规定，本案房屋购买合同应属无效，本院不予采纳。原告主张被告应按每月1000元赔偿迟延交房的违约金，因原告在合同履行过程中也有违约的行为，本院对此主张不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十三条之规定，判决如下：
一、被告陈某某、黄某乙应继续履行房屋买卖合同，将位于资兴市X村X村安置区房屋的X楼的住房一套及西面第一间底层车库交付给原告邹某某。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费3598元，由两被告承担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判长姚永飞
审判员罗琛
人民陪审员杨根生
二O一O年十二月十四日
书记员李珍
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