辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2004]沈中民（2）房初字第X号
原某：原某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：周坤，辽宁长风律师事务所律师。
委托代理人：杜晋安，辽宁长风律师事务所律师。
被告：沈阳万达商业广场开发有限公司，住所地沈阳市和平区X街X号甲。
法定代表人：丁某某，该公司总经理。
委托代理人：朱茂元，北京市中伦金通律师事务所律师。
委托代理人：张炯，北京市中伦金通律师事务所律师。
原某原某诉被告沈阳万达商业广场开发有限公司（以下简称万达开发公司）商铺买卖合同纠纷一案，本院依法由审判员董菁担任审判长并主审，审判员马岩、代理审判员李方晨组成合议庭，于2004年4月21日公开开庭进行了审理，原某原某的委托代理人杜晋安、周坤，被告万达开发公司的委托代理人朱茂元、张炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原某原某诉称，自沈阳太原某万达商业广场项目开工以来，被告先后在报纸、电视台、电台等多种媒体上和由其印制的各种宣传资料中连篇累牍地向社会宣传：沈阳万达商业广场由沃尔玛、大洋百货、欧倍德、超市，四层一部分为莲卡佛国际服饰连锁店、百脑汇电子市场、华纳国际影城、红星美凯龙国际家具广场、3C数码广场、新加坡美食广场等世界500强围合，这是沈阳市乃至东北的钻石广场，在沈阳万达广场经营可以联手打造沈阳商业旗舰—沈阳万达商业广场，宣称，所有商铺已被知名品牌承租，销售的商铺是带租约的商铺，租户是有极强履约能力的品牌经销商，现已签订的租赁合同有法律保障三年。被告宣称，本商铺保守的租金为一层500元/月/平方米，二层200元/月/平方米，三年租金总额258万元/铺；被告向社会明示，用别人的租金买自己的商铺，买了万达的商铺可坐地生金，可一铺养三代；被告还向业主表示，万达商铺是全封闭的，有中央空调，东面是太原某、西面是新型步行街，这种钻石广场，实属旷世绝版。原某在被告的虚假宣传下，轻信了被告的承诺，以显失公平的6万元/平方米的天价购买了万达商铺。直到2003年12月23日，被告商场正式开业之时，原某才发现被告宣传的九大主力店只有沃尔玛一家，八成精品店根本没有开张，两成开张营业的商铺基本没有顾客，履约能力极强的经销商也不见踪影，天价商铺的租金难以收回。被告先期承诺的全封闭、中央空调和西面步行街至今也根本没有兑现，万达广场仅开业八天就停业。至此原某方知受骗，多次找被告要求退房，终无结果，故诉到法院。请求：1、判令撤销原、被告所签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原某购房款、维修基金等购房时交付的相关费用及违约金总额1,953,086.25元,其中购房款等共计1,844,275.00元，滞纳金、违约金108,811.25元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告万达开发公司答辩称：1、《商品房买卖合同》是依法成立生效的合同，其合同形式和内容是合法的，签订过程是谨慎的。该合同体现了双方真实的意思表示，是依法成立的合同，是效力确定的合同，应当受到法律保护。第一，从法律对合同的要求来看，法律法规要求房地产买卖合同应当为书面的要式合同，广告不能成为合同的组成部分，原、被告双方应以书面合同作为确定双方完整权利义务关系的客观依据；第二，从合同签订的文本上看，双方签订的商品房买卖合同是政府主管机关监制的示范文本，政府在该文本中多次提醒原某在合同中进行充分的意思表示，将认为重要的权利义务全部明确到合同中，该合同文本体现了合同自由、意思自治的原某，具备形式上的合法性；第三，从合同的标的物来看，原某购买的是一处位于太原某可作为经营用途的房屋，商品房买卖合同对于合同标的物约定具体、明确，且该标的物符合法律规定，应当受到法律保护；第四，从合同签约目的来看，双方的合同目的单一，就是原某希望获得一处可用于经营的商铺所有权，该合同目的符合合同法和房地产法的规定，应当受到法律保护；第五，从合同签订过程和方式上看，合同签约谨慎，经过反复、平等协商，充分体现了平等自愿的原某，是双方真实意思表示，合同依法成立，合同效力确定；第六，1、从合同履行上看，商品房买卖合同已由原某和被告履行完毕，合同目的已经实现，合同效力应当得到维持。2、《商品房买卖合同》不具备合同法第54条关于可撤销合同应当满足的构成要素，不属于可撤销合同范围。被告没有进行虚假广告宣传，原某也不可能对商品房买卖合同产生重大误解，双方对商铺价格有充分认识，不存在显失公平的情形。3、原某在受领商铺以及其后的积极经营行为、行使商铺所有权的行为，表明原某以实际行为放弃了撤销权，本案所涉的合同撤销权已经消灭，符合合同法第55条第2款的规定。综上，原某的主张没有事实和法律依据，请求驳回原某诉讼请求，并判令原某承担本案的诉讼费用。
本院经审理查明，2003年7月9日，原某原某与被告万达开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原某购买被告开发的位于和平区X街X甲1-X层X门，建筑面积共为68.74平方米的商铺，计价面积为该商铺首层套内建筑面积29.60平方米，产权面积为首层套内建筑面积29.60平方米，二层套内建筑面积29.60平方米+公摊面积（赠送）9.54平方米=产权登记建筑面积68.74平方米。前述面积交付时按政府测绘部门实测面积多退少补；价款计算方式为按首层套内建筑面积计算该商品房，单价为每平方米59,451元，总计价款为1,759,750元，于2003年7月28日之前支付总房款的40%，计709,750元，签订本合同付总房款60%，计1,050,000元；被告万达开发公司于2003年12月31日交付商铺。原某原某与万达开发公司又签订《合同补充协议》，约定买受人购买并取得商品房后，必须严格执行出卖人对于整体商场经营管理的使用要求，即无论是买受人自营还是出租他人进行经营，均应保证所购商品房的用途限于经营服装、鞋帽、化妆品、黄某珠宝、钟表饰品、眼镜、餐饮、小五金以及中药材等九大类商品，若买受人违返本条的约定，则出卖人发出通知之日起10日内，买受人必须停止超范围经营活动，否则出卖人有权自该期届满之日起单方解除合同。
另查明，原某于2003年7月9日向万达开发公司交付购房款30万元、8月8日交付17万元、8月15日交付12万元、8月22日交付119,750元。2003年10月30日，原某与中国银行沈阳市和平区支行签订购房（抵押）借款合同，贷款105万元。2003年10月30日，原某向中国平安保险股份有限公司沈阳分公司交纳保险费5,460元，向沈阳市第二公证处交纳《购房抵押借款合同》公证费500元，支付律师费用600元，向被告支付抵押办证费2,575元、契税70,390元。原某原某与沈阳万达商业广场管理有限公司（以下简称万达管理公司）于2003年7月17日又签订《沈阳万达商业广场委托招商协议书》并交纳了招商保证金5,000元。2003年7月6日，万达管理公司与杨静签订委托租赁意向书，将原某购买的商铺出租给杨静，租期为三年。同日，原某原某、杨静就物业管理事宜共同向万达管理公司出具保证函。2003年12月23日，沈阳万达商业广场开业。
再查明，被告沈阳万达商业广场建设伊始，便发布各种广告，宣称沈阳万达商业广场总建筑面积11万平方米，沃尔玛购物广场3万平方米（四层），欧倍德建材连锁超市2万平方米（四层），太平洋百货公司5万平方米（八层），其他配套精品专卖店、休闲店约1万平方米。后又以广告方式宣传携手世界500强企业，联手打造沈阳商业旗舰—沈阳万达商业广场，三层一部分为沃尔玛超市，四层一部分为莲卡佛国际服饰连锁店、百脑汇电子市场、电影城，另一部分为欧倍德建材超市，八层为大洋百货。还宣称，“投资万达商业广场，一次投入，你就有了世代只取不存的银行，每天吸引40万人光顾，创造近2亿元的消费潜力，这样的人气宝地，让各类品牌均能强势销售”。被告多次在宣传资料以及媒体上以列表的形式进行广告宣传，一张为《投资回报率计算表》，载明单价为每平方米5.5万元的27.2平方米的铺位面积若用来出租经营年度总租金为228,480元，若用来自行经营，正常年商业纯利润为648,000元；另一张为《10年后铺位升值测算表》，内容为2006年地铁通车保守升值30%，为44.9万元，10年经济增长保守升值20%为29.9万元，10年经营升值为153%，为228.9万元，合计升值金额为303.7万元。表格下方有“以上数据仅供参考”字样。被告宣称，投资万达产权商铺，与全球500强企业为伍，你的商铺租金会升，商铺本身的价值会升，你的经营才能也会升，被九大国际名店围合其中的万达产权商铺，现在购买60平方米，可能只需60万元，余款可由每月稳定的租金回报来承担，万达“带租约”产权商铺，以铺养铺，坐地生金。被告宣称，砸了铁饭碗，端起金饭碗，购买万达产权商铺，与全球500强企业同吃一碗饭。被告宣称，万达商业广场为国际化商圈，你将与美国沃尔玛、大洋百货、德国欧倍德、红星美凯龙国际家具广场、3C数码广场、新加坡美食广场等众多世界500强主力店同场经营，15万种商品，日客流量约30万人次，谁不心动。2003年6月，被告在辽沈晚报发布广告，宣称万达商业广场推出20套“带租约”产权商铺，现在购买万达产权商铺，不仅让你旺铺在手，富养三代，更可以马上拥有一份可靠的租约，坐地生金，购买万达产权商铺，鱼与熊掌可以兼得。购买万达“带租约”产权商铺，超值回报，好事成双，金瓜银瓜一起抱回家。2003年9月，被告在沈阳日报上发布广告，宣称：沃尔玛购物广场已于9月10日进场装修，大洋百货将于9月15日进场装修，沃尔玛购物广场和大洋百货将于12月25日开始试营业。被告多次在媒体上宣称，购买万达带租约产权商铺，三年租金总额高达每铺258万元。
以上事实，有双方签订的商品房买卖合同及补充合同、商品房专用票据、收款收据、公证书、委托招商协议书、99份万达开发公司作出的宣传广告、业主登记表、保证函、《购房抵押借款合同》及当事人陈述等证据并经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被告的广告宣传是否构成欺诈；2、原、被告签订的商品房买卖合同是否显失公平；3、原、被告签订的商品房买卖合同应否撤销。
1、关于被告发布的广告是否构成欺诈的问题。欺诈行为，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的民事行为。被告发布的广告虽过分夸大万达广场的状况，在广场开业时没有其广告中宣传的500强企业与原某同场经营，但并不是被告对原某故意隐瞒真实情况，因为被告当时有与500强中的一些企业合作的意向，广告中所宣传的只是对将来要发生情况的渲染，是被告在当时的一种合作意向未得到实现，且被告所作出的广告没有明确具体的成就标准，应属于商业吹嘘，虽有失实之处，但不能构成欺诈。广告中宣传的所谓升值和投资回报，蕴含着商业风险，应为行为人所充分注意，因此，也不能构成欺诈。原某系完全民事行为能力人，应按正常的判断标准，全面分析预测市场风险及商业广告的内容，不能仅以广告宣传就确定自己的大额资金的投向。且双方当事人在签订《商品房买卖合同》之前，原某对万达商业广场曾进行认真考察，并有客户资料表在卷佐证，因此，原某提出的被告所做的广告宣传构成欺诈的主张不能成立。
2、关于原某与被告签订的合同是否显失公平的问题。显失公平的合同，是一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。标的物的价值和价款过于悬殊、承担责任、风险的承担显然不合理的合同为显失公平的合同。本案中，原某与被告签订的《商品房买卖合同》约定的商铺价格为每平方米59,451元，但由于被告出售的是商铺，且处于沈阳繁华商业区X街，原某购买的商铺产权登记建筑面积68.74平方米，计价面积为29.60平方米，原某在签订合同时进行了认真分析研究和考察，对被告出售商铺时的定价是明知的，双方不存在权利义务严重不对等、经济利益不平衡、违反公平合理的原某，因此，不应当认定为显失公平。至于合同履行后，原某通过自己的经营是营利还是亏损，均属于经营风险，与出卖人无关，买受人不能因为购买商铺后无法达到自己预期的经营效益而主张显失公平。因此，双方当事人签订的《商品房买卖合同》不具备显失公平的法定事由。
综上，原某与被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，亦不损害国家利益和社会公共利益，故合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。《中华人民共和国合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
基于以上规定，原某主张被告欺诈和显失公平，要求撤销合同的理由因不符合法律规定，不能成立，对原某的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条之规定，判决如下：
驳回原某原某的诉讼请求。
本案案件受理费22,917元，由原某原某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员李方晨
二00四年十二月十日
书记员韩鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的：
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
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