辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2004]沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：沈阳同新房产开发有限公司，住所地沈阳市X街X号新峰商业广场。
法定代表人：张某，系该公司董事长。
委托代理人：刘玉梅，系辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人：徐志国，系辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朴某某（曾用名朴某花），女，X年X月X日出生，朝鲜族，无职业，住（略）。
委托代理人：李某某，男，X年X月X日出生，朝鲜族，系沈阳市苏家屯区物价局处级调研员，住（略）。
原审第三人：沈阳春天百货有限公司，住所地沈阳市X街路X号。
法定代表人：姚某，系该公司总经理。
上诉人沈阳同新房产开发有限公司与被上诉人朴某某、原审第三人沈阳春天百货有限公司商用铺位买卖合同纠纷一案，前由沈阳市沈河区人民法院于2000年12月15日作出（2000）沈河民初字第X号民事判决。宣判后，朴某某不服，向本院提起上诉。本院于2001年8月31日作出（2001）沈民终字第X号民事裁定，以原审判决认定事实错误为由将此案发回沈阳市沈河区人民法院重审。沈阳市沈河区人民法院重审此案后，于2003年11月11日作出（2001）沈河民初字第X号民事判决。宣判后，沈阳同新房产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2004年3月9日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员董菁担任审判长，代理审判员李某晨主审，审判员马岩参加评议，于2004年5月17日公开开庭审理了本案。上诉人沈阳同新房产开发有限公司的委托代理人刘玉梅、徐志国，被上诉人朴某某及其委托代理人李某某到庭参加了诉讼。原审第三人沈阳春天百货有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原审法院认定，1996年11月26日，朴某某与沈阳同新房产开发有限公司（以下简称同新公司）签订《商品房产买卖合同书》一份，朴某某以485,300元的价格购买同新公司开发的、坐落于沈阳市X街路X号（新峰商业广场楼宇内）第X层楼第X号铺位。建筑面积为30.24平方米，使用面积为10.08平方米。双方约定，同新公司于1997年2月将该铺位交付朴某某使用，同新公司代为朴某某经营的，按15%年投资回报率保证，因同新公司原因未能如期交楼，付朴某某预付款的同期（一年定期）银行利息。同日，双方又就房屋买卖付款问题，签订了《房产分期付款合同》。双方约定，朴某某分期付给楼款，首期付款194,120元，余款291,180元自开业之日起分三十六期支付给同新公司，每月一期，每月本金为8,088元，利息收欠款总额为本金，暂定月利率为9.15厘，月利息为1,441元。合同签订后，朴某某按约定交付同新公司购房款194,120元（包括合同签订前交付的定金1万元），但同新公司至今未将铺位交付朴某某使用。1998年10月1日，同新公司与第三人沈阳春天百货有限公司（以下简称沈阳春天公司）签订联办市场合同，将包括朴某某所购铺位在内的新峰商业广场一楼交由第三人沈阳春天公司经营管理，第三人沈阳春天公司给付同新公司补偿金1999年为200万元，次年为220万元。第三人沈阳春天公司于1999年1月开业经营。朴某某要求同新公司交付铺位未果，于2000年7月诉至法院。
原审另查明，现新峰商业广场一楼二楼均由沈阳春天公司使用，但同新公司及第三人沈阳春天公司均称2001年后没有签订联营合同，不提供收费的依据。
原审法院认为，同新公司与朴某某签订的商用铺位买卖合同及房产付款合同是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应遵照履行，朴某某按约定履行了缴款义务，同新公司未能如约交付朴某某所购铺位，系违约行为，应按合同约定承担违约责任。现朴某某要求同新公司交付铺位理由正当，应予支持。对朴某某要求同新公司给付延期交付铺位的违约金的主张，应按约定的违约金支付。同新公司于1998年10月与第三人沈阳春天公司签订联办合同，1999年1月第三人沈阳春天公司在此开业，说明已具备交付铺位的条件，而同新公司为自己的利益不积极办理该广场一层的竣工验收手续，以没有竣工验收手续为理由不向朴某某交付铺位，阻止交付条件的成就，应视为同新公司当时已具备交付条件，其行为使朴某某的合法使用权受到损失，应赔偿朴某某合同履行后可以获得的利益，因同新公司属实获得了利益，双方在合同中约定，同新公司代为朴某某经营的，按15%年投资回报率保证，故应按朴某某总投资额的年15%标准计算给付朴某某。关于同新公司提出新峰商业广场未完工，未进行工程质量验收，无法交付使用的辩解，因同新公司于1999年1月将该建筑一楼交付第三人沈阳春天公司，第三人沈阳春天公司在此开办商场引起大批业户进场经营，将其装修为公众均可到此购物的场所，一直正常经营长达近5年，说明该商场一楼完全具有实际使用的功能，在其他大批业户都能在此正常经营使用的情况，声称对朴某某不能交付使用，显然有违事实，故同新公司的抗辩理由不能成立，不予采信。至于同新公司及第三人沈阳春天公司将朴某某所购铺位交付朴某某使用后，同新公司与沈阳春天公司及他人之间因此产生的纠纷，相关权利人可另行起诉。
原审法院判决：一、朴某某与沈阳同新房产开发有限公司签订的《商品房产买卖合同书》及《房产分期付款合同》合法有效，双方应按此继续履行；二、沈阳同新房产开发有限公司及沈阳春天百货有限公司于本判决生效后十日内将朴某某所购的座落于沈阳市X街路X号新峰商业广场楼宇内的第一层第X号铺位（具体位置见原、被告及第三人共同确定的X号铺位位置图）交付给朴某某使用并保证朴某某所购的X号铺位净使用面积为10.08平方米；三、沈阳同新房产开发有限公司于本判决生效后十日内给付朴某某延期交付铺位的违约金（按原告预付款194,120元的一年期银行贷款利率计算）从1997年3月1日起至1998年12月31日止；四、沈阳同新房产开发有限公司于本判决生效后十日内给付朴某某延期交付铺位的损失款（每年按原告总投资额485,300元的15%计算）从1999年1月1日起至沈阳同新房产开发有限公司交付铺位时止；五、朴某某于本判决生效后十日内给付沈阳同新房产开发有限公司购房款，从1999年1月1日起（按原、被告签订的房产分期付款的约定，每月交给沈阳同新房产开发有限公司购房款8,088元，利息1,441元）至付清铺位款为止；六、驳回原、被告其他诉讼请求。一、二审诉讼费19,960元，由被告沈阳同新房产开发有限公司负担。
宣判后，同新公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原审法院判决，驳回被上诉人朴某某的诉讼请求，并解除其与朴某某签订的《商品房买卖合同》及《房产分期付款合同》。其上诉理由是：1、原审认定事实错误，依法应予撤销。被上诉人所购铺位不具备交付条件，该房产尚未经沈阳市建筑质量检验部门验收合格。上诉人并未主观怠于办理诉争房产的竣工验收手续，而是基于客观原因无法办理。上诉人是因为严重缺乏资金、无力继续建设该工程而无法达到竣工验收合格标准，不能视为交付条件成就。2、原审判决适用法律错误，依法应予以撤销。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《房产分期付款合同》应予解除，不应判决继续履行。上诉人因严重缺乏资金无力继续建设达到验收合格标准，无力为被上诉人所购铺位办理房屋所有权证，且广场已由第三人沈阳春天公司经营，故不能实现商品房买卖合同的目的，无法继续履行，应当予以解除。原判决适用违约责任错误，导致判决错误。在双方合同中15%年投资回报率是在上诉人将铺位交付被上诉人后，如果被上诉人委托上诉人代为经营的，上诉人保证被上诉人15%年投资回报率。现上诉人未能将铺位交付给被上诉人，而原审却依据此条款判决上诉人承担违约责任，显然判决错误。而且双方在合同中已经对于逾期交付铺位所承担的违约责任进行了约定，故应适用该违约条款确定上诉人所应承担的责任。3、原审判决违反法定程序。在原起诉书增加请求事项的前提下，没有依法向上诉人及第三人送达起诉状，没有给予法定的举证期限。而且原审本案于2002年1月23日开庭审理，一年之后，即2003年10月8日被上诉人向原审法院提交了对原诉状的补充，对违约责任及赔偿责任提出了具体数额，而原审法院没有依法向上诉人送达，也未重新开庭审理，属程序违法。
被上诉人朴某某答辩称，请求二审法院维持原判。其理由是：1、原审判决认定事实清楚、准确。答辩人所购铺位完全具备交付条件，并且事实上已经交付使用长达五年之久。现工程只有地上四层、五层的内部装修未完，答辩人所购的铺位在一层，根据《建筑工程施工质量验收统一标准》的规定，一个工程可以分步验收，验收完毕的可以投入使用，因此是否办理了竣工验收手续与具有独立使用功能的子单位工程预先交付使用并不矛盾。而且2003年3月，沈建发[X号]文件已要求上诉人于2003年4月20日前组织完成竣工验收，上诉人怠于验收，不能因为上诉人的违法行为免除其的法律责任。2、不能解除合同，适用违约责任正确。解除合同必须具备一定条件。上诉人要求解除合同是出于只考虑自身的经济利益所提出的请求。上诉人认为合同约定“经营食品”是合同无法继续履行的理由是错误的。对于违约金，双方约定不同的情形，从1999年1月1日起应适用合同附录项目第二条，这是公平原则的体现。3、本案纠纷是由于上诉人恶意违约引起的，答辩人并无过错，故一切诉讼费用均应由上诉人负担。
原审第三人沈阳春天公司未提出答辩意见。
经本院开庭审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
本院另查明，被上诉人朴某某购买的铺位所在新峰商业广场至今未经过消防、工程竣工等验收。对于该商业广场的消防问题，沈阳市消防局、沈河区公安分局已多次要求限期整改并要求在验收合格前不得施工，但至今仍未经消防机构验收合格。关于工程竣工验收问题，沈阳市X乡建设委员会沈建发[2003]X号文件对新峰商业广场进行经济处罚并要求在2003年4月20日前组织工程竣工验收，但该广场至今未竣工验收。
本院还查明，上诉人同新公司与第三人沈阳春天公司于2000年12月30日签订《沈阳新峰商业广场一楼租赁合同》，双方约定，租赁期限为二年，自2001年1月1日起至2002年12月31日止。2003年12月23日，双方又签订一份租赁合同，租赁期限为一年，自2004年1月1日起至2004年12月31日止。现第三人沈阳春天公司仍在该商场经营。
上述事实，有双方当事人的陈述及《商品房产买卖合同书》、《房产分期付款合同》、收款收据、《沈阳新峰商业广场一楼租赁合同》、联办市场合同、责令限期改正通知书、复查意见书、建筑工程消防设计审核意见书、沈建发[2003]X号文件、商品房销售许可证及建设工程规划许可证等证据，并经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，1、上诉人同新公司与被上诉人朴某某签订的《商品房产买卖合同书》和《房产分期付款合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。被上诉人朴某某已经按照合同的约定向上诉人同新公司支付了购买商用铺位款194,120元，上诉人同新公司应当按照合同约定按期向被上诉人朴某某交付其所购买的商用铺位。现上诉人并未如期向被上诉人朴某某交付商用铺位，属于违约行为，应承担相应的违约责任。
2、关于上诉人同新公司提出被上诉人朴某某所购铺位未经竣工验收不具备交付条件的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款“房地产开发项目竣工，经验后合格后，方可交付使用”的规定，被上诉人朴某某所购商用铺位未经验收合格，不符合双方合同约定以及法律规定的交付条件，故上诉人同新公司提出的该项主张，应予采纳，但上诉人同新公司应本着诚实信用原则积极履行验收及交付义务。被上诉人朴某某提出所购铺位已经交付使用五年，完全符合交付条件的答辩理由，因上诉人同新公司将该商用铺位交于第三人沈阳春天公司经营使用并不能证明该商用铺位已经符合法律规定的交付条件，故对于被上诉人朴某某的此项答辩理由，不予采纳。上诉人同新公司应将经验收合格的商用铺位交于被上诉人朴某某。原审判决未考虑法律规定的强制性条件，判决上诉人同新公司向被上诉人朴某某交付商用铺位不妥，应予纠正。
3、关于上诉人同新公司提出并非其主观怠于办理诉争房产的竣工验收手续，而是由于严重缺乏资金无法办理的主张，因上诉人同新公司作为新峰商业广场的开发单位对于该商业广场负有验收的义务，其资金紧张不能作为上诉人同新公司不履行合同及不承担违约责任的理由，因此上诉人同新公司的该项主张，不予采纳。被上诉人朴某某提出要求上诉人继续履行合同并承担违约责任的主张，理由正当，应予支持。对于被上诉人朴某某已付的购房款194,120元，应由上诉人同新公司按合同约定从1997年3月1日起至实际交付铺位时止，按一年期银行贷款利率计算利息。并且由于上诉人同新公司未能按合同约定的期限交付被上诉人朴某某商用铺位，却将新峰商业广场一楼出租给第三人沈阳春天公司从事商业经营并获取相应的利益，故应参照其与被上诉人朴某某约定的附加条款，按被上诉人朴某某总投资额485,300元的15%计算，赔偿被上诉人从1999年1月1日起至实际交付铺位时止的损失。
4、关于上诉人同新公司提出的上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《房产分期付款合同》应予解除，不应判决继续履行的问题。因上诉人不能与被上诉人就合同解除协商达成一致，上诉人又属违约方，其要求解除合同不符合《中华人民共和国经济合同法》第二十六条规定的解除条件。上诉人提出的新峰商业广场已经由第三人经营服装、服饰，被上诉人已无法利用其铺位经营食品，合同目的已不能实现的主张，因上诉人与第三人之间的约定并不能约束被上诉人，被上诉人对诉争商用铺位的期待权一旦实现，其作为物权人行使权利也不受第三人的限制，故上诉人的此项主张不予支持。
5、关于上诉人同新公司提出的原审判决违反法定程序，在原起诉书增加请求事项的前提下，没有依法向上诉人及第三人送达起诉状，没有给予法定的举证期限的问题，因该补充材料中对于要求上诉人继续履行合同和承担违约部分并未增加诉讼请求，只是将两项请求具体化，且原审法院对于该补充材料中其他增加的诉讼请求并未审理，原审判决亦未超出被上诉人起诉状中的请求范围，故不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（四）项规定的“原判决违反法定程序，可能影响案件的公正审理”的情形，上诉人的此项上诉理由，不予采纳。
6、关于本案应否同时判令朴某某支付同新公司所购商铺欠款的问题。上诉人同新公司与被上诉人朴某某签订的《商品房产买卖合同书》第六条约定，“甲方（同新公司）于一九九七年二月交付乙方使用，如遇下列特殊原因甲方可延期交付使用，但不能超过三个月：一、人力不可抗拒的灾害；二、其他非甲方所能控制的事件”，上诉人与被上诉人签订的《房产分期付款合同》约定，“乙方（朴某某）所欠楼款（指首付194,120后，欠291,180元）分36期支付甲方，每月一期，每月本金为8,088元人民币”及“乙方分期付款自开业之日起”。根据双方前述约定，同新公司应当在收到朴某某首付款194,120元后，于1997年3月履行交付商铺义务。朴某某在收到商铺后，才有义务向同新公司分期支付剩余价款。而同新公司至今仍未履行向朴某某交付商铺义务，故朴某某依法享有后履行抗辩权，同新公司只有在履行交付商铺义务后，朴某某分期付款义务的履行期间尚开始，但对未到履行期间的分期付款义务，除双方协商一致外，同新公司仍不得要求履行，法院亦不得强制履行。本院虽认为同新公司在没有向朴某某履行交付商铺义务，却将包含朴某某所购商铺在内的铺位出租于沈阳春天公司用于谋利，同新公司应自1999年1月1日向朴某某每年赔偿总投资额485,300元的15%的损失，系对同新公司违背诚实信用原则，恶意违约的惩罚，同时亦是对守约方即朴某某合法权益的保护，但并不意味着同新公司履行了交付商铺义务，原审法院在同新公司未履行交付商铺义务的情况下，即判令朴某某从1999年1月1日起分期支付价款，剥夺了朴某某依法享有的抗辩权，系以司法判决之形式强制改变了当事人约定的履行期间。而且，同新公司在原审并没有提出反诉，请求朴某某履行支付价款义务，即没有当事人就支付价款提出诉讼请求，原审即判令朴某某给付同新公司购商铺价款，亦违反了不告不理的民事诉讼原则。故应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第二款、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国经济合同法》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款（二）项、第一百五十七条之规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈河区人民法院（2001）沈河民初字第X号民事判决主文第一项及诉讼费承担部分；
二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2001）沈河民初字第X号民事判决主文第五项、第六项；
三、变更沈阳市沈河区人民法院（2001）沈河民初字第X号民事判决主文第二项为：沈阳同新房产开发有限公司于本判决生效后十日内将经有关部门验收合格、具备法定交付使用条件的坐落于沈阳市X街路X号商业广场楼宇内的第一层第X号铺位（具体位置见原、被告及第三人共同确定的X号铺位位置图）交付给朴某某，并保证铺位净使用面积为10.08平方米；逾期交付，由同新公司每年按朴某某总投资额485,300元的15%计算，赔偿朴某某损失至同新公司交付铺位时止，从本判决生效后第十一日起，每六个月支付一次；
四、变更沈阳市沈河区人民法院（2001）沈河民初字第X号民事判决主文第三项为：沈阳同新房产开发有限公司于本判决生效后给付朴某某已付款194,120元的利息，按同期银行一年定期贷款利率计算，从1997年3月1日起至实际交付铺位时止。其中从1997年3月1日起至本判决生效止的利息，由同新公司在本判决生效后十日内一次性给付；从本判决生效后第十一日起至实际交付铺位之日止的利息，由同新公司每六个月支付一次；
五、变更沈阳市沈河区人民法院（2001）沈河民初字第X号民事判决主文第四项为：沈阳同新房产开发有限公司赔偿朴某某延期交付商铺损失，自1999年1月1日起至本判决生效之日止，每年按朴某某总投资额485,300元的15%计算，于本判决生效后十日内付清；
六、驳回沈阳同新房产开发有限公司、朴某某其他请求。
本案二审案件受理费9,980元，由上诉人沈阳同新房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员李某晨
二○○四年五月二十七日
书记员韩鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国民法通则》第八十五条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国经济合同法》第六条：经济合同依法成立，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款：房地产开发项目竣工，经验后合格后，方可交付使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项：原判决适用法律错误的，依法改判。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
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