辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2005]沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：吴某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：王长东，辽宁仲达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳卷烟厂工人，住（略）-X号X室。
原审被告：孟某某，男，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人：王长东，辽宁仲达律师事务所律师。
上诉人吴某因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2004）沈河民一房初字第X号民事判决，于2004年11月23日向本院提出上诉，本院于2004年12月20日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员董菁担任审判长并主审，审判员马岩、代理审判员李方晨参加评议，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2003年8月18日胡某与吴某、孟某某的委托代理人杜洋签订《房地产买卖合同》，合同约定，吴某、孟某某将座落于沈阳市沈河区X街X-X号182间号房屋（建筑面积92.03平方米）以19万元出售给胡某，卖方负责结清房屋交接前的采暖费、煤气费、电费、水费等费用，若发生与卖方有关的产权纠纷或债务，由卖方负责清理，并承担相应的民事责任。因此给买方造成的经济损失，由卖方负责赔偿等。合同签订后，双方如约履行，胡某进住房屋后，于2004年9月29日收到陈欠采暖费缴款通知单，写明：从1996年至2000年共拖欠采暖费8,264.29元，限其10月3日前结清，否则一切后果自负。胡某向吴某、孟某某索要未果于2004年10月起诉至法院。
另查，该房产系吴某、孟某某于2001年2月从崔启峰手中购买，2003年7月24日吴某、孟某某出具委托书委托杜洋办理此房屋的买卖更名手续，并经沈阳恒信公证处公证。胡某于2004年11月2日向供暖单位沈阳市第二热力供暖公司交纳陈欠采暖费8,000元。
原审法院认为，原告胡某与被告吴某、孟某某的委托代理人签订的房地产买卖合同，意思表示真实，合法有效，双方应遵照履行。被告未能按约定结清双方交接前的采暖费系违约行为，现原告要求其给付已交纳的采暖费理由正当，应予支持。关于原告要求赔偿500元的主张，因未提供证据，故不予支持。被告提出其与原告没有买卖关系问题，因被告出具经公证证明的委托书，委托杜洋办理买卖更名，对代理人的行为，委托人应承担法律责任，因此杜洋与原告签订的买卖合同应由被告承担权利义务，被告的这一主张，没有法律依据，故不予支持。关于被告提出原告无权收取采暖费，及陈欠采暖费系前一房主崔启峰陈欠，应由崔启峰承担，应将其追加为第三人的主张，因原告已垫付了采暖费，故其有权向被告追偿，所欠采暖费虽然是崔启峰所欠，但被告在买房合同中承诺交接前采暖费由被告结清，因此被告有向原告结清采暖费的义务，崔启峰与原告并无直接的法律关系，故本案对被告的主张，不予支持，被告可另行向崔启峰起诉，索要欠款。原审判决如下：一、吴某、孟某某于本判决生效后十日内给付胡某人民币8,000元整；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费360元，由吴某、孟某某负担。
宣判后，吴某不服，向本院提起上诉称：一审法院遗漏诉讼主体，要求将原房主崔启峰列为当事人，由崔启峰负责偿还陈欠的采暖费用；要求撤销原审判决，发回原审法院重审。被上诉人胡某辩称服从原审判决，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，并无差异。
上述事实，有双方当事人陈述、房地产买卖合同、公证书、房产证、陈欠采暖费缴费通知单、交纳采暖费发票等，经原审法院开庭质证、认证，本院予以确认，在卷证明。
本院认为，杜洋依据吴某、孟某某于2003年7月24日出具的委托书，与被上诉人胡某签订了房地产买卖合同，将坐落于沈阳市沈河区X街X-X号X号房屋卖给胡某，其合同为合法有效。该合同的当事人为胡某与吴某、孟某某，在合同中明确规定了双方的权利与义务，因此，根据合同的相对性原则，将原房主崔启峰列为当事人无法律依据；因胡某所交纳的采暖费为崔启峰居住时而欠缴，吴某、孟某某可向崔启峰追索。上诉人的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费360元，由上诉人吴某负担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员李方晨
二○○五年二月十六日
书记员韩鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
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