辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2004]沈民（2）房终字第X号
上诉人(原审被告):陈某某，女，X年X月X日出生，汉族，沈阳邮政大厦营业员。住址：沈阳市铁西区X路X-X号X室。
委托代理人：史某甲，女，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市和平区X街X-X号。
被上诉人（原审原告）：郑某乙，女，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市铁西区艳粉艳阳小区X号楼X室。
委托代理人：郑某丙，女，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市铁西区艳粉艳阳小区X号楼X室。
原审被告：史某丁，女，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市铁西区X路X-X号X门。
委托代理人：史某甲，女，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市和平区X街X-X号。
上诉人陈某某因与被上诉人郑某乙、原审被告史某丁租赁
合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2004）沈铁西民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2004年9月23日立案，依法由审判员白云良任审判长，与代理审判员曹桂岩、高子丁组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人陈某某委托代理人史某甲，被上诉人郑某乙委托代理人郑某丙，原审被告史某丁委托代理人史某甲到庭参加诉讼，现已审理终结。
本院经审理查明：2001年9月2日，郑某乙与陈某某签订《租房协议书》，约定郑某乙将其坐落在沈阳市铁西区X路X-X号X门房屋租于陈某某使用，租期10年，月租金700元，租期从2001年10月1日始，付租方法为季度，以后租金需在所交租到期前一个月续交，到期不交郑某乙有权终止协议。2004年3月，陈某某应交2004年第二季度租金而未交，郑某乙于2004年5月10日起诉至一审法院。
上述事实，有当事人陈某，租房协议书、房屋所有权证等佐证，本院予以确认。
原审法院认为：公民的合法权益受法律保护。郑某乙与陈某某签订的租房协议是在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。陈某某没在指定期限内交纳租金，系违约行为，应承担违约责任。郑某乙提出终止租房协议补交租金的主张予以支持。陈某某以经郑某乙同意才未交租金的抗辩理由，因没有证据证明，对其主张不予支持。陈某某应自行负举证不能的责任。陈某某主张如若终止协议要求郑某乙赔偿损失的请求不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条、第二百二十六条之规定，判决：一、终止郑某乙与陈某某2001年9月2日签订的租房协议书；二、陈某某于本判决发生法律效力后10日内给付郑某乙2004年4月至5月的房租金1400元；三、驳回双方其它诉讼请求。案件受理费1000元，由陈某某负担。
上诉人陈某某不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实与实际不符。2001年9月2日上诉人与被上诉人郑某乙签订租房协议书，约定租期为10年，如单方违约须向对方赔偿一个月房租损失费。2004年4月初，上诉人按约定通知被上诉人郑某乙取第二季度房租，被上诉人口头答应却迟迟不来，直到4月中旬，被上诉人郑某乙提出终止2001年9月2日的租房协议，要求上诉人立即腾房，并拒收上诉人给付的房租。上诉人与被上诉人郑某乙租房协议签订的是10年，上诉人用此房经营啤酒、白酒批发，上诉人在已经营的三年多的时间里，累积投资60万元，无形资产更无法计算，由于被上诉人郑某乙单方违约，提前7年终止租房协议，给上诉人造成巨大的经济损失，应由被上诉人郑某乙承担。
被上诉人郑某乙答辩称：上诉人陈某某于2001年9月2日与被上诉人签订租房协议，约定被上诉人将门市房一处租给陈某某使用，租期10年，月租金700元。还约定不准转租，不得拖欠租金。如拖欠租金被上诉人有权终止协议。协议签订后，陈某某未经被上诉人允许，将此房转租他人，并拖欠被上诉人租金，被上诉人多次索要未果，才起诉至法院。上诉人没有证据证明被上诉人拒收租金。上诉人不按约交租金，已属违约，应承担违约责任，原审法院判令终止双方租房协议，并判令上诉人给付拖欠的租金正确。请求维持原判。
本院审理认为：上诉人与被上诉人签订的《租房协议书》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家和社会公共利益，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，全面履行自己的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人与被上诉人签订的《租房协议书》明确约定付租为季度，以后租金需在所交租到期前一个月续交，到期不交郑某乙有权终止协议。上诉人作为租赁合同的承租人，负有依约交付租金的义务，上诉人应当于2004年3月向被上诉人履行交付2004年第二季度租金的义务。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，上诉人陈某某对履行租赁合同中的付租金义务负举证责任，但上诉人并未能举出被上诉人拒收租金的证据，且上诉人在上诉状称“2004年4月初，按约定上诉人通知被上诉人郑某乙取第二季度租金”，因此，上诉人未于2004年3月交付被上诉人2004年第二季度租金已属于违约，符合双方《租房协议书》约定的终止条件，故原审判令上诉人支付被上诉人拖欠的房屋租金并终止双方《租房协议书》并无不当。又由于引起本案租赁合同关系终止的责任在上诉人，故上诉人应对自己的违约行为承担不利后果，上诉人要求被上诉人赔偿损失没有事实和法律依据。综上，原判决认定事实清楚，适用法律并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，原判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。
审判长白云良
代理审判员曹桂岩
代理审判员高子丁
二00四年十一月一日
书记员刘振华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
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