福建省高级人民法院
民事判决书
(1999)闽民终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)林某某，男，X年X月X日出生，台湾人，厦门天乐星娱乐有限公司总经理，住（略）、X室。
上诉人(原审被告、反诉原告)喻某某，女，X年X月X日出生，汉族，厦门天乐星娱乐有限公司董事长，住（略）、X室。
上述两上诉人的委托代理人刘剑飙，厦门信实律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)孙某，女，X年X月X日出生，汉族，厦门高煦有限公司经理，住（略）。
委托代理人姬瑞林，福州共和律师事务所律师。
委托代理人肖炳祥，福州共和律师事务所律师。
上诉人林某某、喻某某为与被上诉人孙某预售商品房转让合同还款纠纷一案，不服厦门市中级人民法院(1999)厦民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人喻某某及其与林某某的委托代理人刘剑飙、被上诉人孙某及其委托代理人姬瑞林某庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告林某某向厦门市银聚企业贸易有限公司(以下简称银聚公司)预购银宝劳动大厦第十八层整层(另赠送一地下车位)后，于1997年12月9日与孙某达成转让协议，将上述房产全部转让给孙某，价款为人民币300万元。同日，孙某向林某某出具一张借款凭证，内容为向林某某借款人民币35万元。之后，孙某陆续支付了300万元款项。1998年12月28日孙某、林某某与银聚公司三方签订了《预售商品房转让协议书》，主要内容为银聚公司同意林某某把银宝劳动大厦第十八层商品房转让给孙某。同月24日，银聚公司与孙某签订了《商品房购销合同》，将林某某预购的银宝劳动大厦第十八层重新预售给孙某。在办理该合同的公证明孙某得知所购房产已被银聚公司贷款抵押给工商银行，并对此提出异议。1999年1月8日，林某某向孙某出具一张借条，内容是林某某向孙某借款人民币420万元，约定于1999年3月31日前全部归还，被告喻某某作为担保人。1999年1月18日，孙某与银聚公司签订了关于撤销《商品房购销合同》的协议。同日，孙某致函林某某，提出因该房产已被抵押，三方协议已不可能履行，协议书无效，声明解除该协议书。1999年1月22日，林某某向厦门中院起诉，要求解除与银聚公司于1995年1月15日签订的预售合同，并要求银聚公司退还购房款及支付违约金。另查明，林某某于1998年6月16日至1999年2月8日共支付给孙某人民币20万元，并于1999年4月2日还给孙某人民币20万元。1998年6月25日，银聚公司将银宝劳动大厦18至X层抵押给工商银行厦门鹭江支行。孙某于1999年4月6日向厦门中院起诉称，因被告林某某无法履行1997年12月9日的房产转让协议，双方于1999年元月8日就解约退款事宜立下借条，请求判令林某某立即清偿其尚欠款项400万元及延期还款罚息，喻某某承担连带清偿责任。林某某、喻某某反诉要求孙某返还其欠款20万元。
原审认为，由于林某某与厦门银聚公司签订的《银宝大厦预售合同》已被确认为无效合同，因此，原、被告与银聚公司三方签订的房产转让协议同样无效。林某某于1999年1月8日向孙某出具的借据可确认为双方由原来的房产转让关系转化为债权债务关系的凭据，被告关于该借据系因孙某多次纠缠而被迫所写、非其真实意思表示的主张缺乏事实依据。借据上420万元款额中的120万元为双方所确认的利息，折算月利率为2.67%，符合有关法律规定，应予以保护。林某某1998年6月16日至1999年2月8日支付给孙某的20万元及1999年4月2日还款20万元应从420万元债务中扣除。逾期还款违约金应以380万元为本金，从还款期满次日即1999年4月1日起按日万分之四计算。据此判决：1.林某某、喻某某应于本判决生效之日起15日内向孙某支付欠款人民币400万元；2.孙某应于本判决生效之日起15日内向林某某支付欠款20万元；以上两项相抵，林某某、喻某某应向孙某支付欠款人民币380万元；3.林某某、喻某某应于本判决生效之日起15日内支付逾期还款违约金(自1999年4月1日至返还全部款项之日止，按本金380万元，日万分之四计息)。
宣判后，被告林某某、喻某某上诉称：1.原审认定事实不清，不存在林某某向孙某借款420万元的事实，双方更未对300万元的购房款作出任何利息上的约定。2.原判适用法律错误，既已认定林某某欠款300万元，却以380万元为本金并按日万分之四计付违约金，违反了最高院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》中不得将利息计入本金的规定以及有关公民间定期无息借贷的利率计算的规定。请求撤销原判，改判上诉人向被上诉人支付欠款人民币300万元。
被上诉人孙某答辩称：420万元借据系由原来的房产转让关系转化而成的债权债务关系的凭据，是双方的真实意思表示。420万元中包含了孙某已支付的房款335万元及因无法履约林某某应支付孙某的损失赔偿及利息等。原判以380万元作为逾期还款违约金的计算依据完全正确，请求维持原判。
经审理查明，上诉人对原审认定的事实提出二点异议：1.原审认定孙某与银聚公司于1999年1月18日签订了关于撤销《商品房购销合同》的协议不符合事实，该协议是事后补签的；2.其收到孙某1999年1月18日关于解除预售商品房转让协议书的通知后，于次日回函，对孙某单方声明解除协议表示异议，原审对此未予认定是错误的。但上诉人对以上异议均未能提供相应证据，而被上诉人孙某对此予以否认，故上诉人的异议不能成立。双方当事人对一审认定的其余事实无异议。原审除认定孙某、林某某与银聚公司三方签订《预售商品房转让协议书》的时间为1998年12月28日有误，应为1998年12月18日外，其余事实基本正确。
另查明，双方当事人均认为只有与房地产公司签订的格式合同才是正式的购房合同，故双方在达成房产转让协议后又与银聚公司签订了三方的《预售商品房转让协议书》并由孙某与银聚公司签订了《商品房购销合同》。《商品房购销合同》中约定该合同“经厦门市公证机关公证始得成立”，“并由甲方向厦门市房地产市场管理处登记备案后生效”，因孙某在办理公证明发现所购房屋已被银聚公司抵押，致未办成公证，孙某亦从未向银聚公司支付购房款。对该事实双方当事人无异议。被上诉人孙某于1997年12月9日出具给林某某35万元的借款凭证后，林某某于1998年3月27日声明收到该款。审理中，被上诉人孙某主张该笔35万元款项亦为购房款，但未能提供相应证据，该主张不能成立。对于420万元借条，上诉人林某某称其出具借条给孙某是因为他认为至少可以向银聚公司讨回420万元，故出具借条作为向银聚公司要款的依据；被上诉人孙某称林某某出具借条是因为欠其购房款，并非借款，双方在立借条时未商量过利息，420万元的数额是林某某自己开出的，因林某某认为银聚公司只能赔偿他420万元。
又查，林某某与厦门银聚公司于1995年1月15日签订的《厦门银宝劳动大厦预售合同书》已被本院(1999)闽民终字第X号民事判决认定为无效合同。
本院认为，上诉人林某某向银聚公司预购银宝劳动大厦第十八层房屋及车位后，将房产转售给被上诉人孙某，并收取了孙某的购房款，之后双方当事人虽又与银聚公司签订了三方的预售商品房转让协议书，但该协议是银聚公司对林某某与孙某间房产转让行为的确认，且孙某与银聚公司签订的《商品房购销合同》未依约成立，孙某亦未将购房款交付银聚公司，而此后林某某又就房屋转让事宜出具借条给孙某，并依其与银聚公司签订的预售合同起诉银聚公司，因此，双方当事人间实际履行的仍是1997年12月9日的《商品房产权转让协议书》。由于林某某与银聚公司间签订的《厦门银宝劳动大厦预售合同书》，已被确认为无效合同，林某某未依法取得银宝劳动大厦第十八层房屋及车位的产权，故其与孙某间签订的《商品房产权转让协议书》亦无效。林某某于1999年1月8日出具给孙某的借条，系双方当事人就《商品房产权转让协议书》无效的处理所达成的协议，借条出据后，林某某于1999年4月2日偿还孙某20万元，故原审认定该借条为双方当事人的真实意思表示是正确的，该借条内容合法，应认定有效，上诉人应按借条的约定履行还款义务。双方当事人未就300万元购房本金约定过利息，原审认定借条确认的420万元中120万元为双方确认的利息没有依据。此外，双方当事人在借条中亦未约定逾期还款的违约责任，原审适用最高人民法院《关于逾期付款违约金按照何种标准计算的问题的批复》，以日万分之四计算违约金是错误的。上诉人对违约金的上诉请求成立，逾期还款部分可按银行同期同类贷款利率计算利息。上诉人要求仅返还本金300万元的主张无理，应予驳回。被上诉人孙某已收取的还款及借款共40万元可从上述款项中抵扣。上诉人喻某某与林某某系夫妻关系，且系还款保证人，对一审判令其与林某某共同还款无异议，故该款可由林某某和哈仿云共同返还。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项的规定，判决如下：
一、维持厦门市中级人民法院(1999)厦民初字第X号民事判决的第一、二项，即上诉人林某某、喻某某应于本判决生效之日起十五日内向被上诉人孙某支付欠款人民币380万元；
二、变更厦门市中级人民法院(1999)厦民初字第X号民事判决的第三项为：上诉人林某某、喻某某应于本判决生效之日起十五日内按银行同期同类贷款利率向被上诉人孙某支付逾期偿还欠款380万元的利息(从1999年4月1日起计至判决确定的还款之日止)。
二审案件受理费（略）元由上诉人林某某、喻某某负担（略）元，被上诉人孙某负担3010元。
本判决为终审判决。
审判长涂育诚
代理审判员李剑清
代理审判员高晓
一九九九年十二月十三日
书记员刘峰
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