上诉人(原审被告):沈阳市于洪某大兴朝鲜族乡X村民委员会。住所地：沈阳市于洪某大兴朝鲜族乡X村。
法定代表人：闫某某，主任。
委托代理人：王素莹，辽宁四洋律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):洪某，男，X年X月X日出生，朝鲜族，农民。住址：沈阳市于洪某大兴朝鲜族乡X村。
委托代理人：陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳市于洪某马三家供销社职员。住址：沈阳市于洪某大兴朝鲜族乡X村。
上诉人沈阳市于洪某大兴朝鲜族乡X村民委员会因与被上诉人洪某房屋买卖纠纷一案，不服沈阳市于洪某人民法院[2005]于民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员白云良任审判长并主审，与审判员高子丁、代理审判员曹桂岩组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人沙岗子村委会委托代理人王素莹，被上诉人洪某委托代理人陈某某到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审法院认定：洪某于2002年10月5日交付沙岗子村委会购房款x元，用于购买沙岗子村委会正在开发的坐落于大兴乡X村的X号楼X单元X楼中套，该楼于2003年11月竣工，之后沙岗子村委会私自将该房卖给他人。另沙岗子村委会至今未取得商品房预售许可证明。
原审法院认为：洪某交付沙岗子村委会x元现金，沙岗子村委会出具了收款收据，在收款事由中已注明X号楼X单元X楼中套，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，而且出卖方沙岗子村委会已经收受了洪某的购房款，由此可以认定双方已达成房屋买卖合同。但沙岗子村委会至今尚未取得商品房预售许可证明，因此该合同是无效合同。因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此洪某的诉讼请求依法应予支持。沙岗子村委会的主张因未提供相应的证据予以证明，不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条一款（一项）、《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、沙岗子村委会返还洪某购房款人民币x元；二、沙岗子村委会给付洪某x元人民币利息（从2002年10月6日至此x元付清之日止，利率按中国人民银行金融机构同期货款利率计算）；三、沙岗子村委会赔偿洪某人民币x元。案件受理费2310元，由沙岗子村委会承担。
上诉人沙岗子村委会不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人于2003年依法兴建于洪某大兴乡X村农民集资楼X号，该楼的建筑性质为农民集资房。上诉人建该楼房的目的是为了加快村镇建设、改变村X村貌和改善农村居住条件。上诉人并不是房地产开发商，本案诉争房屋所属的X号楼也不是商品房，原审判决对这些明显的事实不但不予考虑，相反却在没有任何证据的情况下对本案诉争房屋简单定性为商品房，在双方没有达成任何房屋买卖协议之前就把上诉人与被上诉人之间的关系定性为商品房买卖是错误的。因上诉人的房屋并不是商品房也就自然不需要商品房预售或销售许可。另外，由于上诉人并不是法律意义上的以营利为目的专门从事房地产经营的开发商，所以作为村X组织，上诉人无法履行双倍赔偿的能力。请求撤销一审判决，驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人洪某答辩称：上诉人于2003年兴建的沙岗子村八号楼，该楼解释为农民集资楼没有法律依据，没有证据证明是农民集资房。上诉人称兴建八号楼的目的是为了加强村屯建设，改变村X村貌，既然有这个目的，为什么面向社会公开销售，本村村民实际没有几户。上诉人提到其不是房地产开发商，上诉人是以赢利为目的，擅自非法经营房地产，并不是房地产开发商，实质就是非法经营房地产。上诉人称本案诉争房屋的八号楼不是商品楼，但为什么面向社会公开销售，现有证据充分证明了此楼就是商品楼，上诉人非法经营房地产。原审法院定性是正确的，上诉人出具的收款收据注明了所转移的标的物明确，证明上诉人收取的购房款是定金，证明房屋买卖合同成立，并非上诉人辩称在双方没有达成任何房屋买卖协议之前就将上诉人与被上诉人之间定性为商品房买卖，上诉人根本就没有任何证据证明其出售的楼房是农民集资楼。请求公正判决。
本院审理查明：1999年10月，沙岗子村取得《建设用地规划许可证》，载明用地项目名称为“农民集资住宅楼”；2002年9月，沈阳市于洪某发展计划局作出《关于大兴乡X村新建住宅的批复》，同意沙岗子村新建农民住宅5000平方米；2003年年5月，沙岗子村取得《村镇建设工程规划许可证》，准予其进行工程建设。2002年10月5日，沙岗子村委会下属机构沈阳市于洪某沙岗子小区房管所出据《专用收款收据》，载明交款人“洪某”，交款金额人民币三万元，收款事由“8#X单元X楼中套”。后上诉人将此房出售于案外人。另，原审庭审笔录中载明“法官问：原告方（洪某）你购买该房屋总价值多少洪某答：不清楚。法官问：被告方（沙岗子村委会）你知道该房屋总价值吗沙岗子村委会答：不太清楚，应该是五万多，具体应该按米数乘。”二审庭审中，被上诉人先是陈某其所购买的房屋价款“应该是五万余元”，在上诉人陈某价款为x元后，被上诉人才认为价款是x元。
本院审理认为：上诉人与被上诉人间房屋买卖合同尚未成立。《中华人民共和国合同法》第十二条第一款规定，“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法”，本案中洪某所举证的《专用收款收据》，仅载明交款人“洪某”，交款金额人民币三万元，收款事由“8#X单元X楼中套”，该《专用收款收据》并未载明房屋总价款及其他款项的交付方式和期限，也未载明出卖人交付房屋的期限等涉及合同履行所必须的实质性的内容，上诉人与被上诉人也未就此达成口头协议，特别是被上诉人洪某在一审诉讼中仍不清楚所拟购买的房屋的总价款。因此，双方并未就房屋买卖合同的主要内容达成一致，上诉人与被上诉人未成立房屋买卖合同关系，原审认定合同无效不当，应予纠正。但上诉人应将所收被上诉人三万元款项予以返还，并承担利息责任，故原审判令上诉人返还三万元并给付利息正确，应予维持。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，上诉人并非房地产开发企业，原审适用该司法解释判令上诉人赔偿被上诉人三万元属于适用法律错误，应予纠正。
另，被上诉人在二审庭审中主张所交付三万元为定金无事实和法律依据，不予支持。
综上，原判决适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（一）项、第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪某人民法院[2005]于民房初字第X号民事判决主文第三项；
二、维持沈阳市于洪某人民法院[2005]于民房初字第X号民事判决主文第一项、第二项；
三、驳回上诉人沙岗子村委会其他诉讼请求；
四、驳回被上诉人洪某的反驳。
一审案件受理费2310元，由上诉人沙岗子村委会负担1400元，由被上诉人洪某负担910元；二审案件受理费2310元，由上诉人沙岗子村委会负担1400元，由被上诉人洪某负担910元。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员高子丁
代理审判员曹桂岩
二00五年九月九日
书记员刘振华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第十二条第一款规定，“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款：承担民事责任的方式主要有：（四）返还财产；（七）赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款：（二）原判决适用法律错误的，依法改判。
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