上诉人(原审原告、反诉被告):任某某，女，X年X月X日出生，汉族，沈阳市住宅一公司一处退休职工。住址：沈阳市铁西区滑翔一小区X号楼X门。
委托代理人：王某某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳市沈河区风雨坛法律服务所法律工作者。住址：沈阳市和平区X路X-X号。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市达成房产开发有限责任某司。住所地：沈阳市铁西区X路X号X门。
法定代表人：蒋某某，总经理。
委托代理人：孙长江、刘某，辽宁四洋律师事务所律师。
上诉人任某某因与被上诉人沈阳市达成房产开发有限责任某司商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2005）沈铁西民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年8月10日立案，依法由审判员白云良任某判长并主审，与审判员关云光、代理审判员曹桂岩组成合议庭，于2005年10月17日对本案进行了公开开庭审理，上诉人任某某及其委托代理人王某某，被上诉人达成公司委托代理人孙长江到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审法院判决认定：任某某与达成公司于2003年4月30日签订商品房买卖合同，任某某购买达成公司开发的沈阳市铁西区X路X号X门网点房屋，房款总价x元。付款方式为任某某付定金2万元，自付定金之日起三日内付房款x元，余款贷款。合同签订当日任某某交付达成公司定金x元，于同年5月3日交付达成公司x元，达成公司于同年5月14日给付任某某《交款通知单》，要求任某某于同年5月21日前付清x元，任某某于同年5月26日至同年6月19日又交付达成公司房款x元，共计向达成公司交付房款x元。2003年10月达成公司通知任某某不符合贷款条件，要求任某某尽快交付剩余房款。任某某至今未交付剩余房款x元。现任某某以要求达成公司履行合同交付房屋及承担诉讼费为由起诉至法院。
原审法院判决认定的上述事实，有当事人陈述，有任某某举证的商品房买卖合同书复印件一份、交款通知单、交款收据复印件六份，有达成公司举证的商品房买卖合同书复印件一份等经庭审质证，原审判决予以确认。
原审法院认为：任某某与达成公司订立的商品房买卖合同依法成立，系有效合同。双方对剩余房款交付时间约定不明，表述为“余款贷款”，即为任某某通过银行贷款来交付剩余房款。任某某知道其不符合办理银行贷款条件后至今一年来的时间里，未向达成公司交付剩余房款，庭审中也表示除银行贷款外无能力购买该网点房，故对达成公司以任某某无法继续履行合同义务为由反诉要求解除合同的主张予以支持。达成公司在《交款通知单》要求的最后交款期限后又接受任某某交纳房款，视为双方变更了该协议条款，故达成公司反诉任某某承担逾期付款违约金的主张不予支持，达成公司应退还任某某交付的全部房款。依照《中华人民共和国合同法》第94条2款、第97条的规定，判决：一、解除任某某与达成公司订立的商品房买卖合同；二、达成公司退还任某某购房款x元，于本判决生效之日起10日内付清；三、驳回双方其它诉讼请求。案件受理费100元，反诉案件受理费100元，由双方各负担一半。
上诉人任某某不服一审判决，向本院提起上诉称：被上诉人在上诉人购房之前并未告知上诉人不符合贷款条件，被上诉人经常办理房屋贷款，应当知道贷款人符合什么条件，当时也是被上诉人提出给上诉人贷款，整体贷款也都由被上诉人负责办理，被上诉人在并未明确上诉人是否符合贷款条件的情况下就与上诉人签订商品房买卖合同，显然存在欺诈行为，是急于出售房屋才有此行为。况且在上诉人支付了x元定金之后，被上诉人并未及时通知上诉人因不符合贷款条件不能贷款，而是急于让上诉人将首付款付清，上诉人交两笔款的时间近一个月，在这期间被上诉人完全有机会了解清楚贷款的相关事宜，但被上诉人没有告知上诉人不能贷款，这更证明了被上诉人在此事中存在过错，是被上诉人卖房的一种欺骗手段。在整个事件的发展过程中，是被上诉人违约，因为现在房屋已经涨价，被上诉人觉得卖上诉人的价格便宜了，想毁约但又找不到更好的理由，就以不能贷款付全款为借口为难上诉人，而上诉人在买房的第一天就已经明确告知被上诉人自已没有能力付全款，只有能力支付首付款，是被上诉人答应的其余部分给上诉人贷款并由他们负责办理，在这种情况下上诉人才买的房子。被上诉人提出不能贷款后，上诉人就提出可以用其儿子的名买房办理贷款，被上诉人却不同意。上诉人认为不是不交房款，只是换了一个购房者，这并不影响被上诉人卖房子。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，上诉人认为既然认定与被上诉人商品房买卖合同有效，就应当判令被上诉人继续履行合同。根据《解释》第23条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人”及第25条“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。上诉人认为上述规定是在结合实际情况下，在买受人没有能力支付购房款，或者因商品房买卖合同无效、被撤销、解除使买受人的贷款目的失去意义时，如果不允许当事人解除合同，对买受人或者贷款银行都是极为不利的。而本案的事实情况是，合同可以继续履行，只是用具有贷款资格的上诉人的儿子作为购房者，这是完全符合常规的，这既没有改变上诉人买房的初衷，也未影响被上诉人卖房的想法，可以使合同继续履行下去，可以使双方的目的实现，但被上诉人却以此为理由拒绝再履行合同，这明显是违约行为，因此上诉人认为一审法院判令解除合同是错误的。况且，本案上诉人起诉的请求是要求被上诉人继续履行合同，被上诉人反诉要求解除合同，在整个事件发生了近二年的时间里，被上诉人从未提出与上诉人解除合同，在上诉人起诉后才要求解除合同，明显是欺骗上诉人的一种体现。退一步讲，一审法院如果认定上诉人与被上诉人解除合同，依据《解释》的规定，应当判令被上诉人在返还本金的基础上还要支付利息及赔偿损失，但一审法院只判令被上诉人返还本金，明显适用法律错误。请求撤销一审判决，判决被上诉人继续履行合同。
被上诉人达成公司答辩称：一审判决认定事实清楚，在购房当时被上诉人就向上诉人说明了贷款的条件，也说明了上诉人因年龄贷款有困难，可以自己联系贷款渠道，被上诉人也可以联系，在联系贷款过程中，由于不符合银行规定的条件，所以被上诉人告知上诉人办理不了，让上诉人自己想办法，但上诉人一直没有办下来。被上诉人认为上诉人是否符合贷款条件不是被上诉人决定的，是由银行决定，而且合同中约定了余额贷款，如何贷款并没有明确说明，通过其他贷款渠道也可以贷款，所以在这一环节被上诉人没有过错，而且给予了上诉人充足的运作时间一年之久，上诉人也没有办下来。房屋涨价是一年之后的事，在履行合同当时被上诉人一直督促上诉人履行合同，包括合同中约定的首付款期间上诉人已经多次逾期违约，被上诉人一直在督促上诉人交纳并办理手续，是否同意上诉人贷款或者上诉人的儿子替其贷款不是被上诉人的事，是银行审查的事，在无法贷款情况下被上诉人督促上诉人运作，直到2004年5、6月被上诉人就找不到上诉人了，与上诉人失去联络，上诉人又不来交余款也不办理贷款。被上诉人在没有办法的情况下为了减少损失将房屋另卖，可以退上诉人房款。上诉人违约，不存在赔偿上诉人利息的问题。在上诉人到一审法院起诉要求履行合同时，被上诉人反诉解除合同，本案不存在一房二卖，是在上诉人不履行合同达一年之久，被上诉人找不到上诉人，无法通知上诉人，为了避免损失的扩大采取的救济手段，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院查明的事实与原审同。
本院审理认为：关于上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同应否解除的问题。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害国家和社会公共利益及他人合法权益，具有法律约束力，当事人应当依据诚实信用原则，全面履行自己的合同义务。在合同履行中，由于双方约定的余款贷款已无法实现，且余款贷款的约定不能履行并不当然免除任某某应履行的付清余款的合同义务，而且任某某在一审及二审诉讼中均表示除贷款外无力继续支付购房余款，且达成公司自述已将买卖合同项下的房屋出卖于案外人并已实际交付。因此，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同已无法继续履行，原审判令解除上诉人与被上诉人的商品房买卖合同并无不当，应予维持。
关于上诉人任某某主张被上诉人达成公司应返还利息的问题。利息属于法定孳息，在上诉人与被上诉人商品房买卖合同解除后，应由被上诉人在返还购房款的同时一并将利息予以返还，原审未予判令被上诉人达成公司向上诉人任某某返还利息不当，应予纠正。
关于上诉人在二审诉讼中所主张的被上诉人应承担的所交购房款一倍的赔偿责任。原审判决判令解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系基于反诉原告达成公司提出的解除合同的诉讼请求作出的，而任某某在一审的诉讼请求是要求达成公司继续履行合同，交付房屋，任某某并未提出要求达成公司承担一倍赔偿责任某诉讼请求，现任某某在二审中提出，根据最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第184条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院对任某某的此项诉讼请求不予审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2005）沈铁西民二房初字第X号民事判决主文第一项、第二项；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2005）沈铁西民二房初字第X号民事判决主文第三项；
三、被上诉人沈阳市达成房产开发有限责任某司返还上诉人任某某购房款（含定金）x元的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决生效之日止（其中：2万元自2003年4月30日起计算，6万元自2003年5月3日起计算，5万元自2003年5月26日起计算，22万元自2003年5月27日起计算，8千元自2003年6月2日起计算，x元自2003年6月19日起计算）；
四、驳回上诉人任某某要求被上诉人沈阳市达成房产开发有限责任某司继续履行合同的上诉请求；
五、驳回沈阳市达成房产开发有限责任某司的其他反驳。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费100元，由被上诉人沈阳市达成房产开发有限责任某司负担。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员关云光
代理审判员曹桂岩
二00五年十一月四日
书记员刘某华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人的事由未能订立商品房贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收取的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款：（二）原判决适用法律错误的，依法改判。
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