上诉人张某某因与被上诉人新民市粮油供应公司（以下简称粮油公司）、侯某某优先购买权纠纷一案

当事人: 法官: 文号:沈阳市中级人民法院

上诉人(原审原告):张某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：新民市八粮站。

委托代理人：刘岩，辽宁欣合律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：新民市粮油供应公司。住所地：新民市X街X号。

法定代表人：石某某，经理。

委托代理人：郑某，男，X年X月X日出生，汉族，公司法律顾问。住址：新民市X街X号。

被上诉人（原审第三人）：侯某某，女，X年X月X日出生，汉族。现住址：新民市X街新区委X号。

上诉人张某某因与被上诉人新民市粮油供应公司（以下简称粮油公司）、侯某某优先购买权纠纷一案，不服新民市人民法院（2005）新民合初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年10月31日立案，由审判员白云良任审判长并主审，与审判员常振明、关云光组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人张某某及其委托代理人刘岩，被上诉人粮油公司委托代理人郑某到庭参加诉讼，被上诉人侯某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定：张某某与粮油公司在1999年8月1日签订房屋租赁协议，张某某承租粮油公司房屋用于经营浴池，承租期限至2005年7月30日止，月租金1000元，租金交付方式为上年租金张某某在每年8月1日前将全年租金一次性交予粮油公司。后因张某某将租赁协议丢失，双方又于2001年10月29日补签房屋租赁协议，双方权利义务与上述协议内容相同，期限至2005年7月30日止。补签协议后，张某某的房屋租金到2005年5月13日仅交给粮油公司3000元。此后张某某至今未向粮油公司缴纳租金。2002年粮油公司欲出售诉争房屋，在2002年8月26日张某某与粮油公司签订房屋买卖协议，约定粮油公司出售房屋479平方米，每平方米600元，总价款x元，张某某自协议签订之日起向粮油公司交抵押金5000元，如张某某不买，粮油公司收张某某的5000元抵押金不予退还，张某某购房款x元，可延续到同年10月15日交清。但张某某在协议期限内未向粮油公司交购房款x元，对粮油公司扣留的5000元抵押金也未提任何异议。2004年9月21日粮油公司经主管局批准，再次向外公开卖房，但事先并未询问张某某是否继续购买。张某某也未向粮油公司要求购买，粮油公司与侯某某达成协议，经价格评估机构评估并经公证后，粮油公司以x元，将479平方米房屋卖给侯某某，并办理了房屋过户手续。张某某以粮油公司侵害了优先购买权为由诉至本院，要求确认粮油公司与侯某某的买卖合同无效，判令粮油公司以同等价格将房屋卖给张某某。

原审判决认为：依照《中华人民共和国合同法》第230条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见（试行）第118条之规定，张某某作为房屋承租人，粮油公司出卖出租房屋时应提前3个月或合理期限内通知承租人，张某某享有以同等条件优先购买权。粮油公司与张某某在2002年8月6日签订了房屋出售转让协议，张某某已向粮油公司交纳购买房屋抵押金5000元，据此足以证明张某某在房屋买卖过程中已获得优先购买权。事实上张某某在获得优先购买权后，张某某除向粮油公司交购房抵押金后，在协议期限内，并没向粮油公司交购房款x元。张某某诉称粮油公司违约拒收购房款，但张某某在诉讼中没有证据证明其主张的事实存在，应承担举证不足的不利后果，况且也未向人民法院提起诉讼，要求粮油公司履行协议或返还抵押金，故此本院认定张某某已放弃优先购买权。侯某某在此次房屋买卖过程中不知张某某是否购买或主张过优先购买权，侯某某与粮油公司签订房屋买卖合同后，经有关机构评估、公证，已向粮油公司支付购房款，并办理了房屋过户手续。侯某某在房屋买卖过程中并无过错，应为善意取得，故取得方式合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十二条之规定，判决：驳回张某某诉讼请求，案件受理费50元，实际支出费用300元，共计350元，由张某某承担。

上诉人张某某不服一审判决，向本院提起上诉称：从2001年10月29日上诉人和被上诉人签订“房屋租赁协议”起一直到现在，上诉人一直在租赁房屋内居住并实际租赁使用。2002年8月6日，上诉人和被上诉人签订了“出售转让协议”，被上诉人同意以x元将争议房屋卖给上诉人，2002年8月26日上诉人交纳了购房抵押金5000元。2002年10月1日之前上诉人多次找到被上诉人单位原经理王玉华要求交清余款，变更产权，购买争议房屋，当时王玉华说过了国庆节再说。节日过后（2002年10月8日）上诉人带着全部购房款到王玉华的办公室要求交清余款，变更产权。王玉华说该房屋已经交给了张屯粮库管理，有法院判决，让上诉人找张屯粮库的李书记去办。上诉人又找到张屯粮库李书记，要求买房。李书记说“张屯粮库现在没有决定权，这事要局里批准。你交纳了购房抵押金5000元是事实，如果卖房肯定卖给你，现在定不下来，你以后可以少交一点租金，暂时定每年8000元吧”。后来上诉人找到张屯粮库董主任问买房的事，董主任称仍按原合同执行，合同到期后仍然每月收1000元的租金。2003年7、8月份，李书记到上诉人处收租赁费，上诉人说董主任说仍按原合同执行，上诉人还是要求买房。直到最近侯某某来到上诉人处说房屋已经卖给侯某某，上诉人才知道该房被被上诉人以x元的价格卖给侯某某，在出售之前根本没有通知上诉人，也没有进行什么公开竞标。上诉人享有优先购买权，根据本案事实上诉人并没有丧失优先购买权，更没有放弃优先购买权。《合同法》第230条和最高人民法院《关于贯彻执行民法通则》若干问题的意见第118条都规定了承租人的优先购买权。上诉人的行为都能够证明上诉人一直在主张购买争议房屋。原审判决不支持上诉人的主张是错误的，假如象原审法院认为的那样，上诉人在一审时没有证据证明被上诉人拒收房款这一事实，那么还是不能剥夺上诉人的优先购买权，因为当时的价格是x元，不能证明上诉人在价格降低时不购买争议房屋。上诉人一直租赁着争议房屋，新的价格低于原价5万多元，上诉人没有理由不买。出卖该房屋前3个月内，被上诉人应当依照法律规定通知上诉人，上诉人在新的同等条件下有优于侯某某的优先购买权。原审过程中出示的证据不能证明侯某某是通过拍卖竞价方式取得的房屋所有权。粮油公司没有发布公告，不存在视为通知的情形，上诉人在无法得知争议房屋要出卖的情况，无法进行竞买。被上诉人以低于上诉人出价5万多元的价格把房屋低价卖给侯某某，不但驳夺了上诉人的优先购买权，而且故意使国家财产受到损失，是一种犯罪行为。请求认定粮油公司以x元的价格将479平方米的房屋卖给侯某某的行为无效，改判上诉人具有优先购买权，判令粮油公司将争议房屋卖给上诉人。

被上诉人粮油公司答辩称：上诉人所说找到被上诉人单位原经理王玉华要求交清余款，变更产权，根本没有此事。因在当时协议中明确约定2002年10月15日前交清购房款，而上诉人在2005年10月15日前根本就没有将该房屋的购房款交纳，其它内容说找到张屯粮库或某位书记、主任，这一事实不存在。2002年8月26日上诉人与被上诉人之间签订购房协议书，被上诉人在将房屋出卖时第一个找的上诉人并签订购房协议，但由于上诉人没有交纳房款的行为，使协议没有实际履行，上诉人已经失去了优先购买权，并且上诉人已经根据法律的规定向房屋承租人主张了他的优先购买权。之所以房屋的价款以x元低价进行出售，该价格是由物价评估部门评估出来的物价，不是被上诉人自行定的价格。另外，由于被上诉人的房屋在经过上诉人使用后造成了该房屋的缺损及格局的改动，并且根据市场的行情价格比原来的x元较低，被上诉人是在不得以的情况下以较低价格将房屋出售，被上诉人将房屋出售于侯某某的行为是合法有效的，并经过了新民市政府、经贸委等相关主管机构和相关领导的同意，且经过新民市房产交易中心进行了合法的房产交易。请求维持原判。

被上诉人侯某某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

本院查明：张某某与粮油公司在1999年8月1日签订房屋租赁协议，张某某承租粮油公司房屋用于经营浴池，承租期限至2005年7月30日止，月租金1000元，租金交付方式为上年租金张某某在每年8月1日前将全年租金一次性交予粮油公司。后因张某某将租赁协议丢失，双方又于2001年10月29日补签房屋租赁协议，双方权利义务与上述协议内容相同，期限至2005年7月30日止。2002年8月26日，张某某与粮油公司签订房屋买卖协议，约定粮油公司出售房屋479平方米，每平方米600元，总价款x元，张某某自协议签订之日起向粮油公司交抵押金5000元，如张某某不买，粮油公司收张某某的5000元抵押金不予退还，张某某购房款x元，可延续到同年10月15日交清。但张某某在协议期限内未向粮油公司交购房款x元，仅支付粮油公司5000元抵押金。2004年9月，粮油公司与侯某某签订《房屋买卖合同》并经新民市公证处公证，将诉争房屋卖给侯某某，并办理了房屋过户登记。张某某以粮油公司侵害了优先购买权为由诉至原审法院，要求确认粮油公司与侯某某的买卖合同无效，请求判令粮油公司以同等价格将房屋卖给张某某。

本院审理认为：在粮油公司转移房屋所有权之前，粮油公司与张某某存在房屋租赁关系，而租赁关系本身即为合同之债，基于租赁合同之债产生的优先购买权系债权性优先权，而非物权性优先权，在同等条件下仅能对抗房屋出租人与他人签订的买卖合同，即仅能对抗他人的债权性权利，而不能对抗他人的物权性权利。本案被上诉人侯某某与粮油公司签订买卖合同并经公证机构公证后，房屋所有权证已变更登记所有权人为侯某某，即粮油公司已向侯某某转移了所有权。因此，张某某所主张的优先购买权不能对抗侯某某的所有权。上诉人张某某基于其享有的优先购买权主张粮油公司与侯某某签订的买卖合同无效并由其购买争议房屋的上诉请求本院无法支持。

需要说明的是，本案中张某某所享有的请求确认粮油公司与侯某某签订的买卖合同无效的依据为其基于与原出租人粮油公司签订的租赁协议而产生的优先购买权，因此，本院仅就张某某的优先购买权是否导致本案粮油公司与侯某某签订的买卖合同无效作出审查判定，其他“无效事由”张某某无权主张，亦不属于本院本案审查范围。

综上，原审判决判令驳回张某某的诉讼请求应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人张某某负担。

本判决为终审判决。

审判长白云良

审判员常振明

审判员关云光

二00五年十一月二十一日

书记员刘振华

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。