上诉人(原审被告)：沈阳东软软件股份有限公司。住所地：沈阳市和平区X路X号巷X号。
法定代理人：刘某某，该公司董事长。
委托代理人：徐静波，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：魏某某,男,X年X月X日出生,汉族,该公司总经理。住址:沈阳市和平区X路X-X号X-X-X号。
被上诉人（原审原告）：沈阳信诚同方高新技术有限公司。住所地:沈阳市和平区X街X号。
法定代表人：仲某某，该公司经理。
上诉人沈阳东软软件股份有限公司与被上诉人沈阳信诚同方高新技术有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2004）和民房初字第X号民事判决，于2005年3月28日向本院提起上诉，和平区人民法院于2005年4月25日将该案报送至本院，本院于同日受理后，依法组成由本院审判员王志福担任审判长、代理审判员才玉莹主审、审判员李方晨参加评议的合议庭，于2005年6月8日开庭公开审理了本案。上诉人东软软件委托代理人徐静波、魏某某，被上诉人信诚同方法定代表人仲某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：1999年12月15日，沈阳东大阿尔派软件股份有限公司物业分公司（甲方，以下简称东软物业公司）与仲某某（乙方）签订了《数码时代广场写字间十年期使用权购买合同》（以下简称《十年期使用权购买合同》），合同约定：位于沈阳市和平区X街X号中国电脑城数码时代广场X层编号为816的写字间，建筑面积109.25平方米；使用权期限从2000年5月1日起至2010年4月30日止共十年；乙方一次性付款购买本写字间十年使用权，建筑面积每平方米价格为人民币6,188元,总计为人民币675,730元。在签订本合同当日需交付全款的30%，总计人民币202,719元；余款由仲某某以向光大银行办理按揭贷款形式支付。1999年10月5日，东软物业公司与中国光大银行沈阳南湖支行签订《银企合作协议书》，约定在按揭贷款的商户不能按期归还贷款的情况下，由东软物业公司代为归还贷款。1999年12月15日，仲某某（甲方）与中国光大银行沈阳南湖支行（乙方）签订了《借款合同》，约定：本合同项下的借款，甲方只能用于“数码时代”广场写字间楼宇按揭；借款金额为人民币473,011元；甲方借款采取专项提款方式，按照本合同约定的借款期限转入东大阿尔派的存款帐户内；本合同项下的借款年利率为6.21%；甲方从2000年6月开始，按月偿还贷款本息，还本付息日期为每月20日，采用月平均还款法，每月归还贷款本息5,302.45元。合同签订后，仲某某于2000年5月1日进驻中国电脑城数码时代广场X层编号为816的写字间，并按月偿还银行贷款本息至2003年7月。2003年8月仲某某停止向银行还贷，东软物业公司于2004年1月12日向信诚同方发出通知，要求信诚同方接到通知后一周内返还东软物业公司以担保单位的身份向银行还付的2003年8月21日到2003年9月20日的本息5,301.41元、2003年9月21日至2004年1月9日的租金损失23,246元及电费708元。
另查明，在与东软物业公司签订《十年期使用权购买合同》后，仲某某以其夫妻共同出资申办信诚同方，因工商机关认为该《十年期使用权购买合同》不符合相关法律规定，未予批准其登记。2000年1月7日，仲某某以信诚同方的名义与东软物业公司签订了《房屋租赁合同》，所租赁房屋仍为沈阳市和平区X街X号第X室（建筑面积109.2平方米），租期自2000年5月1日起至2001年4月30日止，租金为每年67,573元。同日，仲某某将该《房屋租赁合同》交工商登记机关备案，继续申办信诚同方，并于2000年7月17日依法领取了企业法人营业执照。后信诚同方与东软物业公司又于2001年5月1日签订了自2001年5月1日起至2002年5月1日止的为期一年的《房屋租赁合同》，该合同期满后，双方未再续签。至2003年8月，信诚同方已实际向东软软件支付了房屋租金404,172.58元（其中签订《十年期使用权购买合同》当日支付202,719元，剩余款项通过光大银行转帐方式支付201,453.58元）。2003年12月，信诚同方以东软软件擅自改变经营环境，给其经营带来诸多不便为由搬离该租赁房屋，东软软件随后将中国电脑城数码时代广场X层整体出租。
再查明，东软物业公司于2004年7月15日注销，其主管部门系沈阳东软软件股份有限公司。沈阳东大阿尔派股份有限公司于2001年6月1日更名为沈阳东软软件股份有限公司。
上述事实，有1999年12月15日东软物业公司与仲某某签订的《十年期使用权购买合同》一份、2000年1月7日仲某某以信诚同方的名义与东软物业公司签订的《房屋租赁合同》一份、2001年5月1日信诚同方与东软物业公司签订的《房屋租赁合同》一份、1999年12月15日仲某某与中国光大银行沈阳南湖支行签订的《借款合同》一份、2000年1月7日的房屋租赁合同备案证明一份、辽宁省沈阳市房屋出租专用发票三份、沈阳沈联会计师事务所出具的沈联会师验字第（2000）X号验资报告一份、信诚同方付款凭据、1999年10月5日东软物业公司与中国光大银行沈阳南湖支行签订的《银企合作协议书》一份、2004年1月12日东软物业公司向信诚同方发出的通知一份、外商投资企业注销登记核准通知书等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
2004年4月13日，信诚同方向原审法院起诉，请求东软软件返还多收的房屋租金184,560.33元及利息，并由东软软件承担本案诉讼费用。
原审法院认为，信诚同方系以夫妻财产投资成立的公司法人，其财产性质与仲某某个人财产应属同一性质。双方当事人就同一租赁标的物，即沈阳市X街X号第X室继续签订了2001年5月1日至2002年5月1日一年期的房屋租赁合同时，只约定了租金标准，双方并未就付租方式等另行做出新的约定，东软软件也未主张过信诚同方应以其公司名义另行支付租金。因此，应认定信诚同方先期以仲某某名义向东软软件支付的租金（包括贷款支付）即为信诚同方支付。双方履行至2002年5月1日期满后，未续签合同，此期间应属不定期租赁。双方履行至2003年8月，因东软软件将原货梯口取消，租给麦当劳及将“数码时代广场”改为“东软电脑城”等行为，信诚同方认为东软软件该行为其经营带来诸多不便并造成损失，遂提出解除租赁，并于同年12月搬离租赁房屋，且在诉讼中表示同意承担至搬离该房屋之前的租金。对其要求东软软件返还多收取的房屋租金的主张，理由及依据充分，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第132条之规定，判决：1、东软软件于本判决生效后五日内，一次性返还信诚同方人民币162,039元；2、东软软件于本判决生效后五日内，按上述款额（162,039元）给付信诚同方自2004年1月1日起至实际付款日止期间的利息（按中国人民银行同期贷款利息利率计息）；3、驳回信诚同方其他诉讼请求。案件受理费5,200元，由东软软件承担。
宣判后，东软软件不服原审判决，向本院提起上诉，要求二审法院撤销原审法院判决，驳回信诚同方的诉讼请求。具体理由是：1、一审判决认定事实错误，本案形式上存在房屋使用权买卖和房屋租赁两个法律关系，但实际履行的是《十年期使用权购买合同》，双方签订租赁合同是虚假的，其目的是信诚同方办理工商注册和年检，一审判决认定两个法律关系都是真实的，缺少依据；2、无论是房屋使用权买卖合同还是房屋租赁合同，其解除均需要法定或约定的事由，一审判决并未指出解除租赁合同的法定或约定的事由，3、一审判决在未对《十年期使用权购买合同》作出任何认定的情况下，判令东软软件给信诚同方返还依该合同取得的款项及利息缺少基础。
被上诉人信诚同方辩称：双方实际履行的是《十年期使用权购买合同》，我方按照约定履行了付款义务，到工商局注册时因该合同不合法，故又签订了《房屋租赁合同》办理备案登记用，后因东软软件将原货梯口取消，租给麦当劳及将“数码时代广场”改为“东软电脑城”，使经营环境发生了变化，并给我方带来诸多不便并造成损失，故我方提出解除租赁。按照约定我方多交了租金，所以要求东软软件返还多收的租金。要求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为：1、关于东软物业公司与仲某某签订的《十年期使用权购买合同》的效力及性质问题。首先，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。1999年12月15日，东软物业公司与仲某某签订的《十年期使用权购买合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家和社会公共利益，合法有效。在合同履行过程中，东软物业公司于2004年1月12日向信诚同方发出通知，认可了信诚同方购买数码时代广场816写字间十年使用权的事实，该行为视为东软物业公司确认了仲某某与其签约行为系代表信诚同方。故该《十年期使用权购买合同》对东软物业公司与信诚同方均具有法律约束力。
其次，关于《十年期使用权购买合同》的性质问题。本院认为，该合同签订后，仲某某按约定履行了部分付款义务，东软物业公司为仲某某（信诚同方）开具了数码时代广场816写字间的房屋出租专用发票，双方均认可是按租赁合同予以履行。因此，该合同虽名为十年期使用权购买，但实际为房屋租赁合同，信诚同方向东软物业公司付款的行为视为履行给付租金的义务。原审判决依据两份《房屋租赁合同》认定双方之间具有租赁关系不妥，应予纠正。
2、关于信诚同方与东软软件的租赁关系是否已经解除问题。本院认为，双方虽分别于2000年1月7日、2001年5月1日签订了两份《房屋租赁合同》，但双方的租赁关系实际是按《十年期使用权购买合同》的约定所确立的。根据《中华人民共和国合同法》第94条第（2）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务。”在本案中，信诚同方于2003年8月不再履行还款义务，并于同年12月搬离该租赁房屋，上述行为系信诚同方作出了解除双方租赁关系的意思表示，
而东软软件随后将中国电脑城数码时代广场X层整体出租的行为视为其接受了信诚同方解除双方租赁关系的意思表示，即双方对解除租赁关系达成了一致，根据《中华人民共和国合同法》第93条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，故信诚同方与东软软件已于2003年12月信诚同方搬离后事实上解除了双方之间的租赁关系。因此，东软软件认为租赁关系并未解除的上诉理由不能成立。
3、关于东软软件应返还信诚同方的租金数额。本院认为，按照信诚同方实际使用数码时代广场X层816写字间的期限（2000年5月至2003年12月，共计43个月）及每月应付的租金（67,573元/年X12个月=5,631元），信诚同方应向东软软件给付租金242,133元，现信诚同方已实际向东软软件支付了房屋租金404,172.58元，故在双方的租赁关系解除后，东软软件应向信诚同方返还多收的租金162,039元（404,172.58元—242,133元=162,039.42元，四舍五入为162,039元）。故原审判决东软软件返还信诚同方租金162,039元及利息并无不当。
综上，上诉人东软软件认为一审判决认定事实错误，要求二审法院撤销原审法院判决，驳回信诚同方诉讼请求的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,200元，由上诉人沈阳东软软件股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长王志福
审判员李方晨
代理审判员才玉莹
二00五年六月十五日
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。
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