上诉人（原审原告）：周某甲，男，X年X月X日出生，汉族，农民，现住（略）。
委托代理人：范秀云，系辽宁华昊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市于洪区拆迁办公室工作人员，现住（略）-X号X-X-X室。
被上诉人（原审被告）：周某乙，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市于洪区X乡X村民委员会工作人员，住（略）—X号。
上诉人周某甲因房屋买卖赔偿纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院[2005]于民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年10月24日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长，代理审判员陈兴田主审，代理审判员王银华参加评议。于2005年11月28日公开开庭进行了审理，上诉人周某甲的委托代理人范秀云，被上诉人周某乙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2002年初，上诉人周某甲居住的北李官地区动迁。上诉人所有的被拆迁的房屋可以要求货币补偿。上诉人便委托被上诉人周某乙（上诉人之女）到于洪区拆迁办办理货币安置事宜。2002年3月21日被上诉人周某乙与被上诉人张某签订了关于上诉人房屋的买卖协议，协议内容为：“今有拆迁办张某买周某甲房证，房证面积为114平方米，每平方米520，合计金额x元，现金已由周某甲女儿周某乙领取，双方达成协议。此协议一式两份，经双方签字后即生效，若有违约，一切后果由违约方负责”。买房人张某，卖房人周某乙，中间人闫鹏在协议上签字。签订协议当时双方就履行了交付房产证和给付金钱的义务。同时，张某与周某乙又达成口头协议，如该地区货币安置费提高，张某将增加的差价款返还周某甲。
另查，2004年4月因货币安置价最终定为每平方米1480元，上诉人要求被上诉人周某乙办理余下的货币补偿，被上诉人周某乙告知上诉人已将房屋出卖的事实。再查，周某乙多次找到张某协商返还货币补偿差价款，因张某已将诉争房卖给他人，张某也多次找买房人协商补钱事宜，但未达成一致意见。上诉人于2005年6月8日诉至法院，请求法院判令周某乙与张某签订的买卖协议无效并承担本案诉讼费用。
上述事实，当事人的陈述，房屋所有权证、房屋买卖协议，在一、二审卷宗为凭，经本院审查及庭审质证，本院予以确认。
原审法院认为，原告周某甲委托被告周某乙到拆迁办办理货币安置事宜，构成了事实上的委托合同关系。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人办理委托人事务的合同。受托人以自己的名义，在委托人授权的范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因当时按照正常渠道办不了货币安置，只有把房屋出卖了才能得到钱，所以原告委托被告周某乙办理货币安置事宜包含有出卖房屋的意思。被告张某与被告周某乙签订买卖协议的意思表示真实，被告周某乙没有超越授权范围，被告张某当时明知被告周某乙是原告周某甲的女儿，完全相信被告周某乙有代理权，所以该买卖协议合法有效，并且该协议直接约束原告周某甲与被告张某。故原告周某甲的诉讼请求，本院不予支持。被告张某提出反诉意见要求被告周某乙承担缔约过失责任的请求，因其没有交纳反诉费用，本院不予支持。被告张某主张其是受李名义、黄某满、施立科的委托，应当追加李名义、黄某满、施立科为本案的当事人对合同承担权利和义务，因买卖协议双方已经履行了自己的义务，没有必要追加，该请求本院不予支持。原审法院判决：驳回原告周某甲的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。
宣判后，周某甲不服，提起上诉。周某甲上诉称，上诉人没有委托周某乙出卖房屋，只是委托其办理货币安置。所以，对于周某乙私自与张某签订房屋买卖协议的行为属无权代理，未经权利人追认，该合同无效。张某明知周某乙到拆迁办是办理货币安置，却利用职权请求其将房屋卖给自己，此行为完全是恶意串通。上诉人是涉案房屋的所有人，法律规定只有财产所有人对其财产有占有、使用、收益和处分的权利，该合法权利应受法律保护。请求二审法院撤销原审判决，依法公正审理，维护上诉人合法权益。
被上诉人张某辩称，周某乙到拆迁办办理货币安置手续时，我跟周某乙说你把房证卖给我，我按拆迁规定给你货币安置费，如果将来货币安置涨价了，可以补差价。周某乙就把房证卖给我了。其实我是帮朋友买房子。买房钱实际是由我朋友李名义、黄某满、施立科拿的。我用周某甲的房证套了3套安置房子给了这三位朋友。货币安置涨价后，我找这三位朋友，让他们把差价给周某乙补了，黄某满不同意，才造成此次诉讼。
被上诉人周某乙辨称，我当时确实是到拆迁办找张某办理货币安置，当时张某说房子卖给他也是得到货币安置的这些钱，我就同意了，我父亲不知道这件事。
本院认为：关于周某乙与张某签订的买卖协议是否有效的问题。周某甲委托其女儿周某乙到拆迁办办理货币安置事宜，构成了事实上的委托合同关系。周某甲其委托的目的是获得拆迁房屋货币安置款。周某乙与张某签订的买卖协议其目的也是获得拆迁房屋货币安置款，并没有超出委托人的授权范围。根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人授权的范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。当时张某知道周某乙是周某甲的女儿，完全有理由相信周某乙有代理权，所以周某乙与张某签订的买卖协议系双方真实意思表示，该协议合法有效。该协议直接约束周某甲与张某。上诉人提出周某乙与张某签订的买卖协议无效的主张本院不予支持。故原审法院判决并无不当，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由上诉人周某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长张青
代理审判员陈兴田
代理审判员王银华
二○○五年十二月十日
书记员白凤岐
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
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