上诉人（原审被告、反诉原告）：赵某某，女，X年X月X日出生，汉族，系新民市X街晓敏美发屋业主，住所（略）。
委托代理人：卢某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住所（略）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：新民市锻造厂，住所地新民市X街。
法定代表人：甘某某，系该厂厂长。
委托代理人：王某某，男，X年X月X日出生，汉族，系新民市X街道办事处主任，住所（略）。
上诉人赵某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2004）新民（二）合初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法由审判员白云良担任审判长，与审判员高子丁、审判员关云光（主审）组成合议庭，并2005年1月10日开庭公开审理了此案，上诉人赵某某，及诉讼代理人卢某，被上诉人新民市锻造厂（以下简称锻造厂）的法定代表人甘某某，及诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，院审判委员会进行讨论决定，现已审理终结。
原审法院审理查明：2001年5月20日，赵某某与锻造厂签订一份协议书，该协议约定赵某某租用锻造厂门市房一间，每月租金200元、水、电费自负，特立此协议为凭。赵某某按季向锻造厂交付租金，2004年5月锻造厂将厂房及用地出卖，并于5月25日左右通知赵某某该房屋不再出租，要求赵某某在6月5日前腾出房屋，同时退回2004年6月1日至7月1日租金200元。赵某某收下退回的租金，但其不同意锻造厂只给付500元搬家费，其要求按《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》即沈阳市人民政府令（第X号）文件对其予以补偿（包括搬家费、从业人员补偿费、停业损失、电话、电表、屋内设施等费用），并赔偿因断电造成不能营业的损失，双方产生纠纷。
原审法院认为，双方之间的房屋租赁关系成立，该协议未约定房屋租赁期限，亦未协议补充约定期限，属不定期租赁。根据有关法律规定，任何当事人一方对不定期租赁关系均可随时解除合同。出租方在解除合同时，负有在合理期限内向承租人履行通知的义务。锻造厂已提前通知赵某某解除租赁关系，并退回多收的租金，自赵某某收下退回的租金时起，应视为双方的房屋租赁关系已解除。赵某某应在合理期限内，将其租赁的房屋腾出，并交付给锻造厂。故对锻造厂请求赵某某腾房的诉讼请求予以支持。对锻造厂要求赵某某给付实际占有房屋期间的租金请求，因双方之间亦不存在租赁关系，对锻造厂的这一请求不予支持。对赵某某要求锻造厂赔偿其因解除租赁关系而发生的经济损失反诉请求，因证据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》二百三十二条规定判决，一、本诉被告赵某某于本判决生效后一个月内，腾出所承租的临建门市房（位于新民市X街花园社区，原晓敏美发屋），退还给本诉原告新民市锻造厂；二、本诉原告的其他请求驳回；三、反诉原告赵某某的反诉请求驳回。案件受理费50元、反诉费1370元由赵某某承担。
宣判后，赵某某不服，向本院提起上诉。其上诉请求是，原审法院判决事实不清，应予以撤销，请求二审法院依法改判。理由：1、房地产开发公司（沈阳市新元建设集团有限公司新达分公司）对锻造厂予以拆迁，赵某某系锻造厂所有房屋的承租人。根据《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》的规定，赵某某应当得到补偿。房地产开发公司基于与锻造厂签订的《拆迁协议》，已将给予赵某某的补偿费转给了锻造厂，故锻造厂应对赵某某予以补偿；2、锻造厂与赵某某解除合同时，未履行提前通知义务，应赔偿赵某某经济损失。
锻造厂辨称：服从原审法院判决。锻造厂系整体出让给沈阳市新元建设集团有限公司新达分公司，与房地产开发公司非拆迁、被拆迁关系。赵某某已接受锻造厂返还其2004年6月1日至7月1日的房屋租金，双方的租赁关系已解除，并给予赵某某一定的腾出房屋的准备期限，履行了通知义务。二审法院应依法驳回赵某某的上诉请求，维持原审法院判决。
本院审理认为：锻造厂提供的《关于东城办事处原锻造厂产权出售的合同书》中载明：“出售方新民市X街道办事处（原新民市锻造厂），购买方沈阳新元建设集团有限公司新达分公司（以下简称新达分公司）；企业产权出售范围为原企业全部生产用地，四至以原新民市锻造厂土地使用证四至范围为准，原企业地上所有不动产，含房屋、仓库等，企业出售价格为65万元”，新民市X街道办事处及新达分公司在该合同书中加盖印章，锻造厂法定代表人甘某某亦在该合同书中签名。2004年6月4日，新民市土地管理机关为新达分公司核发了新民国用[2004]X号国有土地使用权证，新达分公司取得了原锻造厂的土地使用权。新达分公司于2004年12月20日向本院出具书面证明，载明“新达分公司于2004年6月5日购得新民市锻造厂的厂房、厂地。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，包括本案诉争租赁合同项下的房屋及土地于2004年6月4日已转移于新达分公司，锻造厂对该房屋及土地不再享有权利。根据“买卖不破租赁”的法律原则，锻造厂对本案租赁合同项下的权利和义务转移于新达分公司享有和
承担，锻造厂不再是本案租赁合同的主体，其无权于2004年7月向法院起诉主张解除与赵某某的租赁关系并要求返还房屋。即使锻造厂与赵某某之间的租赁关系在6月4日之前以实际解除，由于赵某某未实际返还租赁房屋，而6月4日以后锻造厂的土地使用权，及坐落于该土地上的房屋已转移为新达分公司所有，故锻造产也无权向赵某某主张返还房屋的权利。锻造厂不是本案适格原告，原审法院作出实体判决不当，故对锻造厂的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条（一）项之规定，最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第一百八十六条之规定，裁定如下：
一、撤销新民市人民法院[2004]新民（二）合初字第X号民事判决；
二、驳回新民市锻造厂的起诉；
三、驳回赵某某的反诉。
一审本诉案件受理费50元，由新民市锻造厂负担；一审反诉案件受理费50元，由赵某某负担；二审案件受理费50元，由新民市锻造厂负担。
本裁定为终审裁定。
审判长白云良
审判员高子丁
审判员关云光
二00五年四月十四日
书记员刘振华
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案由直接利害关系的公民、法人和其他组织；
最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第一百八十六条规定：人民法院依照第二审程序审理的案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原判，驳回起诉。
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
