上诉人（原审原告）：交通银行沈阳分行，住所地沈阳市沈河区X路X号。
负责人：戴某某，系交通银行沈阳分行行长。
委托代理人：孙某，男，X年X月X日出生，汉族，系交通银行沈阳分行工作人员，住所（略）-28-1。
委托代理人：王某，男，X年X月X日出生，汉族，系交通银行沈阳分行工作人员，住所（略）-X号。
被上诉人（原审被告）：辽宁嘉讯科技开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区X街X号。
法定代表人：徐某某，系辽宁嘉讯科技开发有限公司总经理。
上诉人交通银行沈阳分行因房屋租赁合同纠纷一案，不服皇姑区人民法院（2004）沈皇民一房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法由审判员白云良担任审判长，与审判员常振明、审判员关云光（主审）组成合议庭，并2005年4月22日开庭公开审理了此案，上诉人交通银行沈阳分行（以下简称交通银行）的诉讼代理人孙某、王某，被上诉人辽宁嘉讯科技开发有限公司（以下简称嘉讯公司）的法定代表人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：交通银行承租使用沈阳市拍卖行的房屋用以经营。经房屋产权人同意，交通银行将其租赁的部分商业网点转租给嘉讯公司，并于2002年11月2日与嘉讯公司签订房屋租赁合同。该合同约定交通银行将其租赁的商业网点二、三层（建筑面积约600平方米）租赁给嘉讯公司用以经营二手手机，租期为三年（2003年1月1日至2005年12月31日），年租金20万元，上打租。合同签订后，嘉讯公司交纳一年的租金，进驻租赁房屋予以经营。2003年4月5日嘉讯公司开始与交通银行协商要求交通银行允许其按合同约定使用所租赁房屋正面外墙墙体作经营标识，但至2004年双方仍协商未果。嘉讯公司以此为由开始拖欠租金，交通银行为索要租金将一楼正门的二楼出口封堵，并于2004年7月26日开始给嘉讯公司停止供电。故双方矛盾逐渐扩大，交通银行诉至原审法院，要求嘉讯公司退出租赁房屋，终止履行房屋租赁合同，并由嘉讯公司给付拖欠租金及电费、承担诉讼费等费用。
原审法院认为：交通银行经房屋产权人同意，与嘉讯公司签订的房屋转租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，并已实际履行。交通银行将位于自己办公楼上二、三层房屋转租给嘉讯公司使用，就应允许其合理使用相应的外墙体悬挂经营标识。且双方在合同第四条3款亦约定：“嘉讯公司（乙方）可无偿使用所租房屋正面门脸的外墙，设立商场标识及广告，具体使用的范围必须征得交通银行（甲方）书面同意”。但嘉讯公司终未获交通银行同意。嘉讯公司便以此为由拖欠交通银行2004年的全部租金，因双方在合同第三条明确约定“出租房屋每年度租金为人民币二十万元整，交纳方式为上打租”、第四条13款明确约定：“嘉讯公司不（乙方）按时交纳房租、水、电、采暖费视为违约，交通银行（甲方）有权终止本合同的履行，因此造成的一切损失由嘉讯公司（乙方）负责”，故嘉讯公司的这一行为属违约行为。甲讯公司实施上述行为欲达到交通银行同意其使用正面外墙的目的不妥。而交通银行为索要租金采取堵门、停电的方式，属严重违反合同法定义务。因双方均违反合同约定，怠于履行合同义务，故双方应分别承担各自相应的违约责任。故嘉讯公司理应给付交通银行所拖欠租金及电费，并承担因自身违约行为带来的相应后果，即解除双方所签合同。交通银行因未允许嘉讯公司合理使用二、三楼正面外墙悬挂牌匾标识，给嘉讯公司经营带来一定的不便，根据公平原则应给予适当赔偿，因双方未就此约定具体数额，故原审法院根据双方约定年租金的具体数额并结合本案实际情况，确认交通银行应给付嘉讯公司违约金x元为宜。原审法院对嘉讯公司2004年11月15日庭审中当庭提出交通银行理应赔偿其因停电、堵门等造成的相应经营损失x万余元的主张，因嘉讯公司已另案告诉，不予处理。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条、第七十七条之规定判决：一、解除原、被告之间签订关于沈阳市皇姑区X街X号二、三楼的房屋租赁合同，具体解除时间为本判决生效之日。二、被告给付原告租金x元，此款于本判决生效后十日内给付。三、被告给付原告电费1874.25元，此款于本判决生效后十日内给付。四、被告于本判决生效后六十日内从上述房屋中迁出，并将上述房屋完好的交给原告。五、原告应承担未让被告在正面外墙悬挂牌匾的违约责任，给付被告违约金x元。六、驳回原、被告其他诉讼请求。诉讼费4214元由被告承担3514元，由原告承担700元。
宣判后，交通银行不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销皇姑区人民法院（2004）沈皇民一房初字第X号民事判决主文的第五项，即“原告承担未让被告在正面外墙悬挂牌匾的违约责任，给付被告违约金x元”。由嘉讯公司承担一、二审的诉讼费用。理由是，1、交通银行没有违反《租赁合同》中关于允许嘉讯公司设立商场标识及广告的约定。
嘉讯公司辨称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审法院判决。请求二审法院驳回交通银行的上诉请求，维持原审法院判决。
案在审理期间，上诉人交通银行对于自己的诉讼请求提供如下主要证据：1、与嘉讯公司签订的《租房合同》，证明双方建立了租赁关系；2、交通银行与房屋所有权人签订的《租房合同》，证明其有权转租房屋；3、金融机构《营业许可证》，证明沈阳长发分理处经批准成立；4、《沈阳市户外广告牌匾设置审批表》，证明交通银行有权在正面外墙安装经营标识；5、《证明》，证明房屋所有权人允许交通银行使用租赁房屋的1-X层正面外墙；6、照片，证明嘉讯公司已在正面外墙安装了经营标识；7、照片，证明嘉讯公司在租赁房屋南墙安装了刀匾灯箱的经营标识；
对上诉人交通银行提供的证据，被上诉人嘉讯公司提出如下质证意见：对于上诉人所提供的所有证据1、2、3、6、7、的真实性没有异议。对证据4、5提出异议，其反驳意见为管理部门只批准交通银行在二层楼外墙悬挂经营标识，不包括三层。
被上诉人嘉讯公司对自己的反驳提出如下主要证据：1、照片，证明交通银行未允许嘉讯公司在租赁房屋正面悬挂经营标识，系违约行为；2、《关于设立嘉讯公司正面牌匾至交通银行的函》六份，证明嘉讯公司一直与交通银行协商，要求悬挂经营标识（或牌匾）；3、《证实》三份，证明其未及时交付房屋租金的原因是交通银行违约在先，即交通银行未允许其悬挂经营标识（或牌匾）。
对被上诉人嘉讯公司提供的证据，上诉人交通银行提出如下质证意见：被上诉人嘉讯公司提供的照片无异议，系客观事实，但其从未收过嘉讯公司的上述函件，证人未出庭作证，其提供的《证实》无证明力。
本院对证据的分析认定如下：因嘉讯公司对交通银行提供的证据1、2、3、6、7的真实性及所有证明的问题均无异议，本院予以确认，嘉讯公司对证据4、5虽持有异议，但因其无反驳证据予以证明，故本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，对证据4、5的证明力予以确认；因交通银行对被上诉人嘉讯公司提供证据1，即照片无异议，本院对该证据的真实性予以确认；因嘉讯公司对其提供的证据2，即六份《关于设立嘉讯公司正面牌匾至交通银行的函》，因欠缺证明交通银行确实收到函件的其他相关证据予以印证，且交通银行持有异议，故本院对该证据的真实性不予确认；对嘉讯公司提供的证据3、即《证人证言》，因证人未出庭作证，未接受审判人员、当事人的询问，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据规定的若干规定》第五十五条、第五十八条规定，且嘉讯公司无证据证明其向法院提供的《证人证言》系“证人”书写，故本院对该证据的真实性，不予确认。
本院审理查明：结合本院确认的证据及双方当事人的陈述，认定如下事实：交通银行承租使用沈阳市拍卖行的房屋予以经营。经房屋产权人同意，交通银行于2002年11月2日与嘉讯公司签订房屋租赁合同，约定交通银行将其租赁的商业网点二、三层租赁给嘉讯公司用以经营二手手机，租期为三年（2003年1月1日至2005年12月31日），年租金20万元，上打租。合同签订后，嘉讯公司交纳一年的租金，并进驻租赁房屋予以经营。嘉讯公司营业期间曾多次与交通银行协商要求交通银行允许其租赁房屋二、三层正面外墙墙体作经营标识，但交通银行未予允许，后经双方协商嘉讯公司在交通银行租用房屋的四层正面和二、三层的侧面分别设立、悬挂了两块经营标识。期间，嘉讯公司存在未按合同约定时间向交通银行交纳房屋租金客观事实，交通银行亦存在将一楼正门的二楼出口封堵、停止给嘉讯公司供电的客观事实。双方产生矛盾后，交通银行诉至原审法院，要求嘉讯公司退出租赁房屋，终止履行房屋租赁合同，并由嘉讯公司给付拖欠租金及电费、承担诉讼费等费用。
本院认为：一、依照最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外的规定”。本院只围绕交通银行请求本院撤销原审判决主文第五项的上诉主张是否成立予以审理，对本案当事人未提起上诉及虽然提出上诉，但上诉中未提出的问题，依法不予审查。
二、原审法院认定：交通银行因未允许嘉讯公司合理使用二、三楼正面外墙悬挂牌匾标识，给嘉讯公司经营带来一定的不便，根据“公平原则”应给予适当“赔偿”，并判决交通银行给付嘉讯公司违约金x元，无事实依据和法律依据。第一、违约责任，即违反合同的民事责任，是合同当事人由于过错不履行或者不完全履行合同约定的义务，根据法律规定或者双方当事人（合同）的约定，所应承担的民事法律责任。本案交通银行与嘉讯公司签订的《租房合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，交通银行、嘉讯公司均应依照诚实信用原则严格按合同约定行使权力履行义务。依据双方《租房合同》第四条第三款的约定，虽然嘉讯公司享有无偿使用所租房屋正面门脸的外墙，设立商业标识及广告的权利，但该权利受到了双方“具体使用的范围必须争的交通银行书面同意”约定的限制。故交通银行在其未同意嘉讯公司拟定的范围内设立商场标识及广告，并未允许嘉讯公司在租赁楼房的二、三层正面外墙实施设立商场标识及广告的行为，系其依法行使合同约定权利的行为，而并非违约行为；第二、公平原则是民法的基本原则之一，它体现在合同法律规范中，其主要表现在合同当事人的权利义务要对等。尤其在双务合同中，任何一方当事人都是既要享有权利，也要承担义务。但法律另有规定和当事人另有约定的除外。本案双方当事人所签订的《租房合同》第四条第三款中“具体使用的范围必须争的交通银行书面同意”的内容，是建立在双方当事人完全自愿的基础之上的特殊约定，且意思表示并无瑕疵，故不能认为该合同是显失公平的合同。即使该合同系显失公平的合同，在当事人在未请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销前，亦应遵循诚实信用原则依合同约定行使权力、履行义务；第三、赔偿损失，即违约赔偿损失，是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失，依据法律规定或者合同的约定应承担赔偿损失的责任。我国《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担……赔偿损失等违约责任”。本案交通银行在履行《租房合同》中，无违约行为发生，故其与嘉讯公司之间的原合同债务不能转化为赔偿损失的债务关系；第四、鉴于交通银行享有其承租使用房屋一至四层正面外墙的使用权，及嘉讯公司在交通银行承租使用房屋四层楼正面外墙和二至三层楼的侧面已设立、悬挂其经营标识的行为，依照我国《合同法》当事人协商一致，可以变更合同、当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立的规定，及上述客观事实，可确认交通银行与嘉讯公司对嘉讯公司设立经营标识和悬挂牌匾的范围进行了重新约定，该约定系《租房合同》第四条第三款约定的变更；第五、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、五十八条关于“证人应当出庭作证，接受质询；审判人员和当事人可以对证人进行询问”的规定，确定了证人有出庭作证，并接受审判人员及当事人的询问的义务。本案嘉讯公司虽向法院提供“证人证言”证明其未交纳房屋租金系交通银行违约在先，因嘉讯公司亦未在法定期限内向法院提出证人出庭作证的申请，向本院提供证据材料的“证人”未依照上述法律规定出庭作证接受质询，且嘉讯公司无证据证明其向法院提供的“证人证言”确系“证人”所书写，故嘉讯公司向法院提供的“证人证言”证据材料，无证明力。
综上，原审法院判决的第五项显系不当，本院予以纠正，故本院对上诉人交通银行的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2004）沈皇民一房初字第X号民事判决的第一、二、三、四、六项；
二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2004）沈皇民一房初字第X号民事判决的第五项；
三、驳回辽宁嘉讯科技开发有限公司的反驳。
一审案件受理费4214元，二审案件受理费4214元，计8428元由辽宁嘉讯科技开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员常振明
审判员关云光
二00五年七月一日
书记员刘振华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法该判；
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