上诉人（原审被告）周某某，女，X年X月X日出生，汉族，系个体户，住（略）－X号。
上诉人（原审第三人）王某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市铁西区洪帅房产信息中介员，注沈阳市铁西区南6中路X号。
被上诉人（原审原告）刘某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市仙女河污水处理中心主任，住（略）－1－X号。
委托代理人蔡某，系辽宁鑫成律师事务所律师。
上诉人周某某、王某因房屋买卖合同纠纷一案，不服铁西区人民法院（2004）沈铁西民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王某福担任审判长，审判员黄某主审，审判员吕丽参加评议的合议庭，于2005年4月26日公开开庭审理了本案。上诉人周某某、王某，被上诉人委托代理人蔡某到庭参加诉讼。
经审理查明，2004年4月8日上诉人周某某经房产中介与被上诉人签订了《房产转让协议书》，约定上诉人周某某将位于沈阳市铁西区X街南6东路佳馨苑X号楼X单元X层建筑面积为171.96平方米房屋以45万元人民币价格转让给被上诉人；被上诉人交上诉人周某某定金人民币2万元，交房产中介费人民币6500元；如上诉人周某某反悔，赔偿被上诉人损失人民币2万元及中介费，退还定金；如被上诉人反悔，不退定金、中介费及手续费；待办完更名手续后，被上诉人于当月当日将剩余款额交付上诉人周某某。签订该协议的当时，被上诉人交付上诉人周某某合同定金人民币2万元，交付给上诉人王某房产中介费人民币6500元。在签订此协议前，上诉人周某某、王某已明确告知被上诉人此房上诉人周某某还未办下《房屋所有权证》，被上诉人承诺可以等待上诉人周某某办下该房《房屋所有权证》。为履行该协议，上诉人周某某提前偿还了该房的银行贷款，注销了该房屋抵押登记手续，并在沈阳市铁西区X街购买下一处二茬房，腾空了争执房，多次催促开发建设并销售该房的开发商办理该房的《房屋所有权证》，终于在2005年3月7日取得了该房的《房屋所有权证》。2004年7月13日被上诉人刘某向铁西区人民法院提起诉讼，以被告周某某未在合理期限内办下所卖房屋过户手续为由，要求解除与被告周某某的房屋转让协议，被告周某某并赔偿原告经济损失x元，退还定金2万元，共计x元。
上述事实，有双方当事人的陈述，2004年4月8日上诉人周某某经房产中介与被上诉人签订的《房屋转让协议书》，同日上诉人周某某给被上诉人出具的收到购房定金2万元的《收条》和上诉人王某给被上诉人出具的收到中介费6500元的《收条》，2005年3月7日上诉人周某某取得的该房《房屋所有权证》，并经庭审质证，在卷佐证。
原审法院认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故被告周某某出售该房屋的行为违反法律强制性规定而无效。原、被告签订的《房屋转让协议书》因无效而应解除，故被告周某某应返还原告合同定金人民币2万元，房产中介应返还原告中介费人民币6500元。原告要求被告赔偿2万元损失的诉讼请求无法律依据，本院不予以支持。
原审法院判决：一、解除原告刘某与被告周某某签订的房屋买卖合同；二、被告周某某于本判决发生法律效力起15日内返还原告刘某定金2万元；三、第三人王某于本判决发生法律效力起15日内返还原告中介费6500元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。
宣判后，周某某、王某不服提起上诉。主要理由是：双方签订《房屋转让协议书》时已明确告知被上诉人刘某上诉人周某某该房《房屋所有权证》还未办下，正通过开发商办理中，被上诉人刘某同意等待并签下该协议，故该协议应为合法有效。刘某服从原审法院判决。
本院认为，上诉人周某某从具有售房许可证的开发商处购得商品房，应为合法有效的民事行为，故其转卖该商品房的行为也应合法有效。在与被上诉人签订《房屋转让协议书》时已明确告知被上诉人上诉人周某某该房《房屋所有权证》还未办下，正在催促开发商办理过程中，被上诉人承诺可以等待上诉人周某某办理该房的《房屋所有权证》，故双方并未约定办理该房《房屋所有权证》的合理期限。现上诉人周某某已办下该房《房屋所有权证》，双方全面履行《房屋转让协议书》已具备条件，人民法院应保护私法范畴内双方自愿签订协议的交易安全。综上所述，原判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款（3）项的规定，裁定如下：
一、撤销铁西区人民法院（2004）沈铁西民二房初字第X号民事判决；
二、发回铁西区人民法院重审。
审判长王某福
审判员黄某
审判员吕丽
二00五年五月十九日
书记员韩鹏
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项规定：原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
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