上诉人(原审被告)王某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人孟某某，男，X年X月X日出生，汉族，系辽宁名望律师事务所法律顾问，住（略）-4-2间号。
被上诉人（原审原告）单某甲，男，1951年4月29日，汉族，住（略）-12间号。
法定代理人，单某乙（系单某甲父亲），X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人单某丙（系单某甲弟弟），X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人张某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市铁西区银桥法律服务所法律工作者，住（略）。
原审第三人单某丁（系单某甲弟弟），X年X月X日出生，汉族，现在沈阳市于洪区看守所在押。
上诉人王某某因房屋使用权买卖合同纠纷一案，不服铁西区人民法院（2004）沈铁西民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王某福担任审判长，审判员黄某主审，代理审判员才玉莹参加评议的合议庭，于2005年8月2日公开开庭审理了本案。上诉人王某某、委托代理人孟某某，被上诉人委托代理人单某丙、张某到庭参加诉讼。原审第三人单某丁因现关押在沈阳市于洪区看守所未能到庭参加诉讼。
经审理查明，被上诉人系沈阳模具中心（有限责任公司）职工，1971年在工作时遇车祸造成大脑外伤。因其住房困难，单某将位于沈阳市铁西区X街X-X号住房分给被上诉人居住。被上诉人获得《残疾人证》，证明其为三级智残疾人。2003年5月原审第三人带着被上诉人的房屋使用证、身份证和证明原审第三人是被上诉人弟弟的户口本到房产中介登记想出售该房使用权，与在该房产中介打工的上诉人相识并协商买卖该房使用权一事。同月19日原审第三人声称受被上诉人委托以被上诉人名义与上诉人签订了《房屋转让协议书》，约定该房使用面积为20.25平方米的使用权以x元价格转让给上诉人。同年8月28日原审第三人带着被上诉人与上诉人到沈阳房产实业有限公司铁西分公司办理了该房使用权更名手续，被上诉人在更名手续上按了手印。同日上诉人替被上诉人补交了房屋租金712、8元并将购买该房使用权的房款x元交给了原审第三人。原审第三人将正出租的该房转移交付给上诉人。同年9月9日沈阳房产实业有限公司铁西分公司与上诉人签订了《成本价出售公有住房协议书》，上诉人交纳了房改款5670元。被上诉人近亲属得知此事后向房屋产权发证机关提出异议，使房屋产权发证机关停止为上诉人办理产权手续。2004年7月20日单某甲向铁西区人民法院提起诉讼，以自己没有相应的民事行为能力，监护人又未同意为由，请求法院判决该房屋使用权买卖合同无效。
上述事实，有双方当事人的陈述，沈阳模具中心（有限责任公司）于2003年12月3日出具的《情况介绍》、2004年3月25日出具的《证明》，2003年5月19日原审第三人以被上诉人名义与上诉人签订的《房屋转让协议书》，同年8月28日原审第三人给上诉人出具的购房款《收条》，同年9月9日沈阳房产实业有限公司铁西分公司与上诉人签订的《成本价出售公有住房协议书》，同日沈阳房产实业有限公司铁西分公司给上诉人出具的《沈阳市房屋出售专用收款收据》，并经庭审质证，在卷佐证。
原审法院认为，原告系精神残疾人，系限制民事行为能力人，原、被告之间未签订房屋买卖合同，是由第三人与被告签订的，此行为系无处分权人处分他人财产的无效行为。在双方办理该房屋使用权过户登记手续的过程中，是第三人代原告签字，原告按手印，原告的行为未获得监护人的同意及追认，此行为也属于无效行为，原告的诉讼请求本院予以支持。
原审法院判决：一、原告单某甲与被告王某某签订的房屋买卖合同无效；二、第三人单某丁于本判决发生法律效力起15日内返还被告王某某购房款x元；三、原告单某甲于本判决发生法律效力起15日内返还被告王某某补交的房租金712、8元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。
宣判后，王某某不服提起上诉。主要理由是：原审法院认定被上诉人没有相应民事行为能力无事实和法律依据。单某甲、单某丁服从原审法院判决。
本院认为，被上诉人单某甲的《残疾人证》上注明：单某甲为三级智残疾人，并不能证明被上诉人单某甲没有相应民事行为能力。被上诉人单某甲近亲属要认定单某甲没有相应民事行为能力，应通过民事特别程序予以解决。综上所述，原审认定事实不清，违反法定程序，影响案件的正确判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款（3）、（4）项的规定，裁定如下：
一、撤销铁西区人民法院（2004）沈铁西民二房初字第390
号民事判决；
二、发回铁西区人民法院重审。
审判长王某福
审判员黄某
代理审判员才玉莹
二00五年八月十六日
书记员韩鹏
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项规定：原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
第一款（四）项规定：原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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