福建省高级人民法院
民事判决书
(1999)闽民终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)李某甲，男，X年X月X日出生，马来西亚籍，住（略）。
委托代理人李某乙，系李某甲之姐，女，居民，住（略）。
委托代理人朱圣杰，莆田广益律师事务所律师。
上诉人(原审被告)徐某某，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。
委托代理人王荣根、刘某，上海市神州律师事务所律师。
上诉人(原审被告)李某丙，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。
委托代理人黄某某，男，福建金福集团海外部经理，住（略）。
上诉人(原审被告)蔡某某，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。
被上诉人(原审被告、反诉原告)吴某丁，男，X年X月X日出生，汉族，干部，住（略）。
被上诉人(原审被告、反诉原告)陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，干部，住（略）。
被上诉人(原审被告、反诉原告)吴某戊，男，1952年出生，汉族，干部，住（略）。
上诉人李某甲、徐某某、李某丙、察金栋因与吴某丁、吴某戊、陈某某房屋租赁合同纠纷一案，不服莆田市中级人民法院(1998)莆民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某甲及其委托代理人李某乙、朱圣杰、上诉人徐某某的委托代理人王荣根、刘某、上诉人李某丙及其委托代理人黄某某、上诉人蔡某某、被上诉人吴某丁到庭参加诉讼。被上诉人陈某某、被上诉人吴某戊经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
一审法院认为，莆田市申莆实业公司(以下简称申莆公司)与李某甲、涵江区华侨联合会(以下简称涵江区侨联)签订的《房屋租赁合同》有效，但其中约定收取押金条款违反了国务院《城市私有房屋管理条例》的规定，该条款无效。李某甲收取的押金可用于抵偿最后几个月的房屋租金。1995年2月28日，申莆公司同李某甲及吴某丁、吴某戊、陈某某签订的《协议书》和《补充协议书》均有效。因《补充协议书》对吴某丁、吴某戊、陈某某等三人应代申莆公司归还债务的项目仅列租金一项，该三方虽约定“另行订立协议”而实际并未订立，但吴某丁等三人已实际履行，故应予确认。由于《补充协议书》对所欠40万元设备款并无约定由吴某丁等三人代为偿还，故该债务只能由原债务人申莆公司自行负担。申莆公司和吴某丁等三人合伙期间尚欠的房租应从1997年5月起计算至1997年11月止，计28万元。扣除押金15万元和合伙经营期间代李某甲添置的空调、热水器5万元抵作租金，申莆公司和吴某丁、吴某戊、陈某某尚欠房屋租金8万元和电费2万元。李某甲擅自变卖属于申莆公司和吴某丁等三人合伙经营的电器，应折价还返。所变卖的影碟片原值（略）元，可按25%折价，所变卖的其它电器原价值（略）元，可按60%折价，共计值（略）元。房屋租赁《合同书》、《协议书》、《补充协议书》的再履行已成为不可能，故应终止履行。申莆公司现已倒闭，其债权债务应由其原股东即徐某某、李某丙、蔡某某享有和负担。涵江区侨联以李某甲所诉的租金、设备款及电费均属李某甲所有，并表示不参加诉讼，可予准允。被告在李某甲处的财产已全部取回，其反诉财产被李某甲扣押的理由，依据不足，应予驳回。据此，判决：一、申莆公司与涵江区侨联、李某甲签订的房屋租赁《合同书》、李某甲、涵江区侨联与申莆公司、吴某丁、吴某戊、陈某某之间签订的《协议书》及其《补充协议书》均终止履行；二、徐某某、李某丙、蔡某某应于本判决生效之日起十日内归还李某甲设备款人民币40万元及该款自1996年6月1日起至还清之日止按20‰计的利息，利随本清；三、徐某某、李某丙、蔡某某、吴某丁、吴某戊、陈某某应于本判决生效之日起十日内归还李某甲房屋租金8万元和电费2万元及上述二款自1997年12月1日起按利率20‰计至还清之日止的利息，利随本清；四、李某甲应于本判决生效之日起十日内归还徐某某、李某丙、蔡某某、吴某丁、陈某某、吴某戊电器变卖折价款（略）元及该款自1998年8月17日起至还清之日止按银行同期利率计的利息，利随本清；五、驳回被告要求原告归还被扣押物品的反诉请求。
李某甲与徐某某、李某丙、蔡某某均不服一审判决，向本院提起上诉。李某甲上诉称，申莆公司租赁期间所欠设备款40万元，在其与吴某丁等三人合作经营中代为购置的空调器5万元，二项设备款相抵其尚欠35万元，原审法院将该5万元设备款在租金中抵扣从而认定尚欠设备款40万元不当，因吴某丁等三人参加签订的《协议书》中明确约定，其应为上述设备款承担偿还责任，故原审法院判决设备款及其滞纳金仅由徐某某、李某丙、蔡某某三人承担不当；吴某丁等人交租房钥匙时间是1998年3月，所欠租金是十个月共计40万元，原审法院认定交钥匙时间并判决只欠七个月租金缺乏依据；因吴某丁等人拒不腾房，我方也无力看管，将存放于租房内包括自己的空调器在内的电器共变卖5.5万元，而原审法院依据涵江区价格事务所的过高评估，仅就承租方的电器判决我方赔偿（略）元，显失公正，应是依据现市场价并按原审法院认定的折旧率，计价（略）元。请求依法改判为：一、维持原判决第一项、第五项；二、被上诉人徐某某、李某丙、蔡某某、吴某丁、吴某戊、陈某某归还上诉人李某甲设备款35万元及该款自1996年6月1日起至还清之日止按千分之20计算的利息；三、被上诉人徐某某、李某丙、蔡某某、吴某丁、吴某戊、陈某某归还上诉人李某甲房屋租金40万元及代垫电费2万元，扣除15万元押金，尚应归还租金25万元和电费2万元及该二款项自1998年3月1日至还清之日止按千分之20计算的利息；四、上诉人李某甲应归还被上诉人徐某某、李某丙、蔡某某、吴某丁、吴某戊、陈某某电器变卖款（略）元及其自1998年8月17日起至还清之日止按银行同期利率计算的利息。徐某某上诉称，各方订立《协议书》已明确约定，申莆公司原租赁合同的债权债务均转移由吴某丁、吴某戊、陈某某承受，原审法院判决徐某某承担原合同期间所欠的设备款，并将本人所付的押金抵作吴某丁等三人所欠的租金，显属不当；租赁房内的财产属上诉人徐某某所购置，吴某丁、陈某某通过原审法院领回的相关财产，应予返还；李某甲擅自变卖属于本人的财产，应予赔偿。请求二审法院改判：一、撤销原审判决；二、所欠设备款40万元应由吴某丁、吴某戊、陈某某三人偿还李某甲；三、吴某丁、陈某某应将从租房内所领取的财产归还本人；四、李某甲应将租房押金15万元及变卖电器款（略）元归还本人。李某丙上诉称，本人不是申莆公司的股东，且徐某某订立房屋租赁合同时申莆公司尚未成立，徐某某无权代表股东，所订立的房屋租赁合同应无效，其法律后果只能由徐某某与李某甲承担，请求二审法院驳回李某甲对本人的起诉。蔡某某上诉称，本人对申莆公司无实际投资，只是该公司的雇员，原审法院追加本人为共同被告并判决承担责任违反法律规定，请求二审法院驳回李某甲对本人的起诉。吴某丁、陈某某答辩称，40万元设备款是徐某某、李某丙、蔡某某经营期间所欠的，只能由他们承担；李某甲对租房于1997年8月就收回，原审法院判决租金付至1997年11月，已经偏袒李某甲一方；原审法院判决李某甲赔偿擅自变卖电器款的依据正确。徐某某要求答辩人返还合伙财产，属另一法律关系，与本案无关。原审法院判决基本正确，请求二审法院驳回李某甲与徐某某的上诉，维持原判。吴某戊未作书面答辩。
经审理查明，申莆公司成立于1993年12月29日，其所领取的企业法人营业执照注明，法定代表人徐某某，注册资金388万元，企业性质集体企业。据公司的投股协议书及章程约定，公司投资者为徐某某、李某丙和蔡某某三人(分别出资300万元、50万元、40万元)，隶属于涵江区侨联。该公司于1998年8月10日被登记机关吊销《营业执照》，现未办理清算手续。
1993年12月21日，涵江区侨联、李某甲(甲方)与申莆公司法人代表徐某某(乙方)签订一份房屋租赁合同，约定：乙方租凭甲方座落于涵江区侨联综合大楼的一楼三开间店面、二至八楼全部楼房及地下室作为贸易公司及经营宾馆、舞厅、餐厅的营业场所；合同期限10年(自1993年6月至2002年5月1日)，租赁期间乙方不得擅自转租，前六年月租金为5万元，每月租金乙方应于当月15日前付给甲方指定的收款人，若逾期未交甲方有权终止租赁，第七年至十年的租金另行协商；乙方必须预付三个月租金作为押金；大楼四至八层客房的空调和热水器由甲方出资，乙方负责购买、安装，其资金投入按设备的实际投入从乙方所付的租金中抵扣等条款。
合同签订后，申莆公司依约交纳15万元押金，双方按约交代房屋和交纳房租。后申莆公司因经营管理不善，截至1995年11月30日，尚欠李某甲及涵江区侨联租金（略）万元和空调、热水器设备款40万元。1995年12月28日，李某甲(甲方)，申莆公司(乙方)，吴某丁、吴某戊、陈某某(丙方)，涵江区侨联(鉴证单位)签订《协议书》。其主要内容为，乙方因经营不善，经甲方同意，将所租赁的场所由乙方与丙方共同经营，乙方所欠的租金等债务，由丙方负责偿还；如丙方未能按时还清乙方欠缴甲方的租金，甲方收回出租的房屋，并有权追究乙、丙方的违约责任和经济责任；乙方经营期间所欠空调、热水器40万元，丙方同意在1996年5月当月按经营需要付款给甲方购置空调、热水器，并由丙方负责安装清楚，如有余款，丙方应于1996年6月开始按每月4万元还给甲方，直至还清为止；《协议书》还对丙方归还乙方所欠的租金（略）元及电费（略）.13元的期限作了约定。同日，李某甲和涵江区侨联为甲方，申莆公司为乙方，吴某丁、吴某戊、陈某某为丙方又订立一份《补充协议书》约定，乙方租赁的侨联综合楼经甲方同意由乙、丙方共同经营，乙方欠缴甲方的租金等债务由丙方负责偿还甲方，还款事宜另行订立，并作为本协议的补充条款；从1995年12月1日起月租金为4万元，由丙方在每月月底前负责交付甲方，若丙方未能按时交纳，每月增付滞纳金20‰，从押金中扣除，若三个月未能交足租金，甲方有权收回出租权，并取消押金，乃至追究乙丙方的违约责任和经济责任；甲方只实收房屋的租金，其它一切税费均由乙丙方负责承担；租期为四年(从1995年12月1日至1999年11月30日)等条款。《协议书》及其《补充协议书》签订后，吴某丁、吴某戊、陈某某依约偿还了租金（略）元及电费（略）.13元。但申莆公司所欠李某甲的40万元设备款至今未偿还。申莆公司与吴某丁、吴某戊、陈某某合作经营期间，购进空调、热水器5万元(已由李某甲接收)和其它电器。后因经营不善，1997年5月开始未交纳房租，同年7月舞厅及住宿部均关闭，李某甲为其代交电费2万元。据涵江区公安分局向租赁房屋保管人黄某梓(系李某甲姐夫)的调查，吴某丁于1997年11月将租赁房屋的钥匙交给黄某梓，李某甲对此持异议，认为吴某丁是1998年3月交还钥匙的。1998年8月13日，李某甲未经同意，变卖属于承租方的音响设备及电视机等物，经原审法院委托莆田市涵江区价格事务所评估，该批电器购进价为（略）元。1998年8月17日，李某甲诉至法院。同年11月4日，在原审法院主持下，吴某丁、陈某某取回存放于租房处的所有物品。一审诉讼期间，涵江区侨联表示承租方所欠房租、设备款、水电费均属李某甲所有，愿将自己权利及义务转让李某甲，各方法事人对此无异议。另查明，1999年1月18日与1月23日，徐某某分别向李某丙、蔡某某出具证明书，证明李某丙、蔡某某对申莆公司无实际投入资金，其对房屋租赁合同相关债权债务应由徐某某承受，李某甲对此无异议。
本院认为，申莆公司与李某甲、涵江区侨联签订的《房屋租赁合同》和申莆公司与李某甲、吴某丁、吴某戊、陈某某签订的《协议书》及其《补充协议书》，是有关当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定有效，但《房屋租赁合同》中的押金条款违背国家行政法规，该条款应为无效。徐某某在申莆公司成立前以该公司法定代表人名某订立的《房屋租赁公司》，因申莆公司对该合同的内容在当事人各方签订的《协议书》及其《补充协议书》中予以认可，故徐某某订立《房屋租赁合同》应视为申莆公司的行为。《协议书》及其《补充协议》，约定申莆公司与吴某丁、吴某戊、陈某某经李某甲同意，共同经营由申莆公司所租赁的房屋，申莆公司对吴某丁等三人代还其租凭期间所欠租金负违约责任，以及吴某丁等三人同意设备款按经营需要偿还等条款，表明申莆公司的单独租赁经业主同意变更为申莆公司与吴某丁、吴某戊、陈某某的合伙租赁。申莆公司所欠设备款为40万元，租赁合伙人购置的设备5万元应据合同约定在租金中抵扣，李某甲要求该5万元应在所欠的40万元设备款相抵后为35万元，没有依据。40万元设备款虽是申莆公司租赁期间所欠，因申莆公司的单独租赁实际变更为申莆公司与吴某丁、吴某戊、陈某某的合伙租赁，该合伙人应对该债务承担责任。申莆公司认为原租赁合同的债权债务已经转移，请求应由吴某丁、吴某戊、陈某某承担，以及原审法院判决该债务只由申莆公司承担，均缺乏事实依据，李某甲请求上述款项应由合伙租赁各方共同承担有理，应予支持。租赁房屋的保管人黄某梓系李某甲的姐夫，原审法院以其陈某认定交房时间以确定租金数额，并无不当，李某甲所主张的交房时间证据不足。租金、电费是合伙经营期间所欠债务，理应由合伙人共同承担，徐某某代表申莆公司交付的15万元押金，因申莆公司为租赁合伙人之一，该押金可抵作租金，徐某某以债权债务转移为由请求免除租金与电费的偿还责任，并要求李某甲返还押金无理，不予支持。上述设备款及电费的利息因合同无约定，应按银行同期贷款利率计算，原审法院依据合同对租金的违约责任约定进行判决不妥。因设备款、租金及电费为合伙经营的共同债务，合伙人申莆公司、吴某丁、吴某戊、陈某某应对该合伙债务承担连带责任。申莆公司名为隶属于涵江区侨联的集体所有制性质企业，但实际上涵江区侨联并无出资，是由徐某某、李某丙、蔡某某三人出资设立的企业法人，不具备集体所有制性质。现申莆公司已被工商行政部门吊销营业执照，故徐某某第三股东应依法对该公司的债权债务负责清算，并以该公司所有的财产承担债务。徐某某证明李某丙、蔡某某无实际投资，要求该两股东不承担公司债务，因该要求得到债权人李某甲同意，本院予准允。李某甲擅自变卖属于承租方的电器，理应赔偿。原审法院按照价格鉴定机构的评估结论，并据本案电器的实际使用情况进行适当折价，以确定其赔偿额并无不当。李某甲认为应当按现市场价进行折价赔偿的理由不足。李某甲变卖属于合伙的财产，应归还全体合伙人所有，徐某某认为应归还其个人缺乏依据。徐某某要求吴某丁、陈某某返还通过原审法院取回的合伙财产，该法律关系属合伙内部关系，与本案无关，不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、《城市私有房屋管理条例》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第(二)项之规定，判决如下：
一、维持莆田市中级人民法院(1998)莆民初字第X号民事判决第一项、第四项、第五项；
二、撤销莆田市中级人民法院(1998)莆民初字第X号民事判决第二项、第三项；
三、徐某某、吴某丁、吴某戊、陈某某应于本判决生效之日起十日内偿付给李某甲设备款40万元及其利息(自1996年6月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；
四、徐某某、吴某丁、吴某戊、陈某某应于本判决生效之日起十日内偿付给李某甲租金8万元和电费2万元及二款项的利息(自1997年12月1日起至本判决生效之日止，租金按月20‰及电费按中国人民银行同期贷款计算)；
五、徐某某、吴某丁、吴某戊、陈某某应对上述三、四项的债务承担连带责任；
六、徐某某对上述债务以申莆公司的财产承担责任；
七、驳回李某甲的其它诉讼请求；
八、驳回徐某某的诉讼请求。
一审案件受理费（略）元，由徐某某负担（略）元，李某甲负担2940元，吴某丁、吴某戊、陈某某负担4000元，鉴定费1000元，由李某甲负担。
二审案件受理费（略）元，由徐某某负担（略）元，李某甲负担2940元，吴某丁、吴某戊、陈某某负担4000元。
本判决为终审判决。
审判长陈某
代理审判员吴某
代理审判员董碧仙
一九九九年四月二十七日
书记员赵玉梅
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