原告周某甲，女，汉族。
委托代理人周某乙。
被告长沙泓信房地产开发有限公司。
法定代表人吴某。
委托代理人何某某。
原告周某甲诉被告长沙泓信房地产开发有限公司（以下简称泓信公司）商品房销售合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员陈进，代理审判员姜铮，人民陪审员黄某忠组成合议庭，由审判员陈进担任审判长，代理书记员喻艳担任记录公开开庭进行了审理。原告周某甲的委托代理人周某乙，被告泓信公司的委托代理人何某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告周某甲诉称，原告于2005年3月7日与被告签订了购买“XX”CX栋X房的《商品房买卖合同》，购房面积是192平方米，购房总价款x元，依合同约定，原告准时依约将房款交付给了被告，而被告却没有依约将经验收合格的房屋交给原告，使原告至今近五年的时间无法装修入住，给原告家人精神上及经济上造成了巨大的伤害和损失。按合同约定，被告交房的日期为2005年12月31日，但由于被告方承建的游泳池没有建好，大约影响交房有半年时间。当原告按通知要求去办理交房手续时，被告下属的物管处，为不合理的物业收费纠缠不清，拒绝将钥匙交给原告，致使原告不能收房。经多年多次交涉，2009年5月22日原告被迫签订了一份被告属下物管处拟定的“协议书”和交纳6063.5元的物管费后，才将钥匙交给原告，当原告验收房屋时，发现主卧室房顶漏水，房屋有空鼓、开裂现象，特别是电路线都装反且没有接地。2009年6月4日原、被告双方验房人签字的“房屋验收明细表”事实是被告及其下属物管处以种种借口延期交给原告的房屋，完全是非依法定标准，属于验收不合格的房屋。原告当即提出该房屋无法装修入住，希望被告整改，电线路重装并接地，要求其整改至合格住房，被告方每次都承诺一定会搞好，然至今无结果。被告延期交付给原告的是不合格的房屋，违反了合同约定的第八条、第九条，依法应承担违约责任和赔偿损失并且整改，因此请求法院责成被告将原告的房屋修复至合格住房，并依约承担违约损失x元。依据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第十五条第3项的约定，被告应于2007年12月31日前将交付房屋权属证书给原告，否则每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。事实上，被告于2009年10月21日才将权属证书交给原告，依合同约定，被告逾期650天，依约应承担违约责任，请求法院责成被告依约定赔偿原告延期办证违约金x元。被告延期交付给原告的房屋，依建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》的规定，属于不合格的房屋，也不符合购房合同约定的条件，需要整改，依据《湖南省物业服务收费管理办法》的规定“因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。物业买受人在查验收房时，物业存在不符合法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。“根据以上规定，被告属下物管处强制原告签订“协议书”收物业管理费是违反法规规定的。因此原告为维护自身合法权益，特诉至法院，1、请求法院责成被告将原告所购房屋的多项质量问题整改，达到合格住房标准，让原告早日入住，并赔偿由此而造成原告的损失及违约金x元；2、依据原、被告签订的《商品房买卖合同》责成被告承担延期办理房屋权属证书的违约责任，依约定赔偿原告违约金x元；3、责成被告依法承担原告房屋验收入住前的所有的物管费用，直到达到合格住房标准。
被告长沙泓信房地产开发有限公司辩称，原、被告在2005年3月签订合同，被告在2005年7月就通知原告来收房。原告以质量问题拒绝收房，后又以物业管理费拒绝收房。被告在房屋交会后有保修的责任，但不是说原告有权利以房屋有质量问题拒绝收房，如果每个人都以点点质量问题拒绝收房，开发商也承担不起。原告以与物业管理的问题拒绝收房，与开发商无关。由于原告直到2009年5月才拿钥匙，才正式收房，按合同约定办证的时间是在交房后一年内，被告是在2009年10月21日办理的产权证，交付给原告，被告不存在违约，原告诉求没有依据，而且违约金过高，原告没有损失，现在房价都5000多元了，原告在购买时才3000多元。原告要求被告承担物管费的主体不对，被告是开发商，原、被告之间形成的是商品房买卖关系，原告与物业公司之间是服务关系，与被告我关，原告应该起诉物业公司要求物业费。原告与物业公司之间签订的协议并不存在逼迫。综上所述，原告的诉求无事实和法律依据，请求驳回。
经审理查明：2005年3月7日，原告周某甲与被告长沙泓信房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，被告将“XX”第C栋X层X号商品房出售给原告，该房屋的建筑面积为192.76平方米，购房的总价款是x元整。合同第八条约定，出卖人应于2005年12月31日前将经验收合格的房屋交付原告使用。合同第九条第一款第（2）项约定，出卖人逾期超过180日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十五条第3项的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后720日内取得房地产权属证书的，每逾期一日出卖人按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。同时该合同还对付款方式、面积确认、争议解决方式等进行了约定。
合同签订后，原告向被告付清了合同总价款即x元整，但被告却未能依照合同约定于2005年12月31日前将经验收合格的房屋交付原告使用，直到2007年7月25日被告才向原告发出入伙通知，原、被告及物业公司（湖南锦鸿物业管理有限公司左岸春天管理处）在办理入伙手续时因需要预交一定期限的物管费的事宜而未达成一致意见的情况下，被告及物业公司未将钥匙交给原告，双方亦未对房屋进行验收交付。到2008年9月16日原告才与物业公司签署了《“XX”业主公约》、《房屋装修管理协议》，但是还是因为物业管理费的事宜未达成一致意见而未交钥匙，对房屋进行验收交付。到2009年5月22日，原告与湖南锦鸿物业管理有限公司左岸春天管理处达成《协议书》一份，内容为“原告向物业管理公司一次性交纳2006年7月1日至2009年5月31日的物业管理费6063.50元，物业公司同意减免原告物管费4147.20元，作为给原告的优惠，原告不再以此追究物业公司的责任，以及以此为借口拒交物业管理费。原告承诺自2009年6月份开始，按期如缴纳物管费”。《协议书》签订后，原告方从物管公司处领取了房屋钥匙，并于2009年6月4日与被告对房屋进行了验收，原告因发现房屋存在重大的质量问题，遂在房屋验收明细表中提出了电路未结好、主卫楼上漏水、烟道破损、墙面空鼓等房屋质量问题。
另，在原告在接收房屋后，被告于2009年10月21日从交房屋权证交付给原告。根据原告陈述，被告在2010年7月24日对漏水问题进行了整改，但对其他质量问题未解决。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《协议书》、房屋验收明细表、入伙会签单、《“XX”业主公约》签约页、《房屋装修管理协议》签约页、AB钥匙领取表、产权证领取表及本院庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，一、本案中原告周某甲与被告长沙泓信房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护。合同签订后，原告已全面履行了付款义务，而被告长沙泓信房地产开发有限公司未按双方约定期限将房屋交付给原告，其行为已构成违约。
二、被告逾期交房的时间问题，被告约定的交房时间为2005年12月31日，即逾期交房的时间起算点也应为2005年12月31日。被告的交房时间本院认为应该是2009年6月4日，其理由：1、2007年7月25日被告才向原告发出入伙通知，此时被告就已经构成逾期交房。2、从2007年7月25日至2008年9月16日原告与物业公司签署了《“XX”业主公约》、《房屋装修管理协议》，再到2009年5月22日，原告与物业公司达成《协议书》，原告之所以未能拿到钥匙的理由是因为物业管理公司要预收一定期限的物业管理费，而根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，应该由被告向原告履行房屋交付义务，而在此买卖合同中并未体现需要由物业公司来履行此义务的合同内容。即使需要原告与物业公司签署一定的协议，履行一定的手续后方能得到钥匙，对于收费的依据原告负有举证义务，但原告并未就此举证。3、从2009年5月22日原告与物业公司签订《协议书》被告才与原告对房屋进行了验收，并且原告就房屋质量问题向被告提出了异议。开发商履行房屋交付义务的时间应该为业主与开发商验房交付的时间。根据合同的相对性原则，履行房屋交付义务的主体为被告，而被告实际上履行验房交付义务的时间为2009年6月4日，即本院认定被告交房时间及逾期交房的截止时间为2009年6月4日。从2005年12月31日计算至2009年6月4日为1279天，按照合同第八条约定的违约金计算方式计算出的违约金为x.60元（x元×0.0003/天×1279天=x.60元）。合同中既然约定了违约责任，而此约定并不违反法律规定，被告违约则应承担相应的违约责任，被告应当支付按照合同约定计算出来的违约金。
三、《商品房买卖合同》第十五条第3项的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后720日内取得房地产权属证书的，每逾期一日出卖人按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。因为本案中被告的实际交房日期为2009年6月4日，被告交付产权证的时间为2009年10月21日，按照合同来看，被告交付产权证的时间并未违反商品房买卖合同的约定，故对于原告要求被告支付逾期办理产权证违约金的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
四、虽然原告在提出了被告交付的房屋存在重大质量问题，但是原告并未提供充分的证据证明被告交付的房屋到底存在哪些房屋质量问题，原告提交的证据未能证明房屋质量问题的真实存在，且现在原告也已入住，故对于原告要求被告整改多项质量问题的请求不予支持。
五、基于本案中原告并未提供充实证据证明被告交付的房屋存在重大质量问题，现在原告已经入住被告交付的房屋，且收取原告物业管理费的主体是湖南锦鸿物业管理有限公司左岸春天管理处，如果原告认为缴纳此费用非真实意思表示或物业公司不应该收取此费用，系另一法律关系处理的问题，故对于要求被告承担原告房屋验收入住前的所有的物管费用，直到达到合格住房标准的请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、限被告长沙泓信房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内支付给原告周某甲违约金x.60元；
二、驳回原告周某甲的其他诉讼请求。
如被告按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8940元，由被告长沙泓信房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长陈进
代理审判员姜铮
人民陪审员黄某忠
二○一○年八月三十日
代理书记员喻艳
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