上诉人（原审原告）：范某，男，lX年X月X日出生，汉族，系沈阳飞机制造集团(有限)公司质保主管，住（略）。
上诉人（原审被告）：沈阳市城建房地产开发有限公司，住所地：沈阳市铁西区X街X号。
法定代表人：杨某某，系董事长。
委托代理人：金日男，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：韩某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市城建房地产开发有限公司法律顾问，住（略）。
被上诉人（原审被告）：沈阳鑫逸物业管理有限公司，住所地：沈阳市东陵区X路X号。
法定代表人：谢某某，系经理。
委托代理人：金日男，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：韩某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市城建房地产开发有限公司法律顾问，住（略）。
上诉人范某、沈阳市城建房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院(2003)于民房初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员吴波担任审判长，代理审判员李倩主审，与审判员李沛东组成合议庭，2005年6月7日开庭，公开进行了审理，上诉人范某，上诉人城建公司和被上诉人鑫逸物业公司的委托代理人韩某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告所购房屋原系沈阳南泰房屋开发公司开发的松山小区,该小区后被被告城建公司收购。起名为城建明居园。该小区的物业管理由被告鑫逸物业公司负责。2000年5月9日,原告与被告城建公司签订商品房买卖合同。合同约定,原告购买城建公司位于沈阳市于洪区X路X-X号城建明居园X号楼X室,建筑面积为105.11平方米的房屋，单价每平方米1302元，合计房款为x元。房屋交付期限为2000年7月31日。交付条件为经过工程质量检督部门验收合格。逾期交房,可终止合同,城建公司按已付房款的2%向乙方支付违约金并于15日内退还房款和违约金。合同签定后,原告按约定交付了全部购房款,其中x元是原告向银行申请贷款交付的。2000年8月31日原告在收取被告城建开发公司逾期交房1个月的违约金后办理了入住手续。并交纳了2000年至2002年的采暖费3007元,物业费693元,有线电视安装费380元,垃圾清运费320元,预交水电费306元,同时交纳了契税和维修基金。当原告领取钥匙，察看房屋时，发现房屋存在多处质量问题，其中包括：一、主体墙渗水五处：l、客厅东南墙根(已被沈阳南泰房屋开发公司凿开)，2、北阳台西侧上方，3、厨房烟道上方，4、北屋窗台下两处，5、南阳台东南墙根。二、南阳台楼顶女儿墙阴阳角防水层有1米长空鼓现象。三、地面裂缝比较明显。四、墙体裂纹：1、南阳台塑钢窗与墙体联接处(已有石灰条坠落)，2、北阳台塑钢窗与墙体联接处(已有石灰等坠落)，3、玄关防盗门上方，4、北屋西北墙角纵向及北墙横向已延伸到外墙面，5、北屋南墙,，6、南屋东墙裂纹明显，7、南墙裂纹四处，有的已延伸到外墙面，8、客厅西墙。五、墙面大白起泡。上述问题已经被告鑫逸物业公司人员刘美萱确认。嗣后，原告多次找到二被告及原建设单位沈阳市南泰建筑公司解决,几方当事人虽多次出具维修方案和多次进行维修,但房屋所存在的问题至今未能修复。其中2002年10月19日，南泰建筑公司与原告就地面、墙面维修达成一次性补偿5000元的协议。但房屋存在的塑钢窗、室内渗水等问题至今未能解决、故原告诉讼来院，要求二被告对房屋彻底维修并赔偿损失8万元。
本院在审理过程中、对争议房屋存在的问题进行了现场勘察,反映出原告所购房屋阳台、塑钢窗接口内侧有空隙,客厅左侧墙角原渗水部位有修复痕迹、地面经修复,仍存在裂纹,厨房左上角顶部、北阳台左上角有渗水痕迹,北阳台塑钢窗接口处有裂纹,左上角有漏水痕迹、以上所存在的问题可看出是由于原告所购房屋屋顶防水渗漏及塑钢窗安装问题所致。本院在审理过程中,经了解原告所购房屋近年来租金每月在700元。
原审法院认为，原告与被告城建房屋开发公司签订商品房买卖合同后,作为出卖人城建公司应将符合居住条件的房屋交付买受人即原告。本案中开发公司所交付的房屋存在质量瑕疵,已严重影响了原告正常居住使用,未能达到原告购买该房屋的目的,且在原告提出房屋所存在的质量问题后至今未能完全履行修复义务,对此作为出卖人开发公司应承担修复义务和赔偿原告损失的责任,该赔偿责任的范某应为原告的实际损失。关于原告所购房屋已向银行贷款支付房款的办法,是其与借款单位的借贷合同关系,而原告在本案中未要求解除合同,故所产生的利息不应视为原告的损失。物业公司作为原告所购房屋小区的物业管理单位,对房屋所存在的质量瑕疵不应承担责任。另外，关于房屋所存在问题的墙面部分、地面部分的质量问题，因其与该房屋的原建设单位沈阳南泰建筑公司已达成一次性维修及补偿费用的协议，所以原告房屋墙面、地面的维修问题由原告自行解决。现原告要求开发公司对屋顶防水、塑钢窗户封闭不严渗水问题进行修复并要求赔偿损失的主张，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第111条、第155条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条之规定，判决如下：一、被告城建开发公司于本判决生效后20日内对原告所购房屋存在屋顶防水及室内渗水部位予以维修、塑钢窗封闭不严渗水问题予以维修，维修后恢复原状,达到房屋交付标准；二、被告城建公司于本判决生效后10日内赔偿原告采暖费3007元、物业费693元、垃圾清运费320元及有线电视收视费(计算方法:从2000年9月1日至房屋修复时止)；三、被告城建公司于本判决生效后10日内赔偿原告未能居住该房屋的实际损失,即房屋租金,(计算方法：从2000年9月1日至房屋修复之日止,按每月700元计算)；四、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费2910元，由被告城建公司承担。
宣判后，范某不服，提出上诉。理由为：一、原审法院对原告证据认识理解的错误，导致“判决方向”的偏差；请求二审法院更正一审判决的第三项支持原告的实际诉求。二、恳请二审法院依照国家法令充实一审法院的第一项判决，使其拥有明确的可操作性，支持执行工作的落实。三、第二被告应是本案赔付主体。四、2004年10月25日的《现场勘察笔录》存在遗漏和表面化的问题。五、一审法院的“分析认为”错误，导致本人的部分损失没有得到合理的支持。六、关于《判决书》确认的4个方案和《单位工程质量评定申请书》等5份证据，属于过期举证，应视为举证无能，已失去法律效力。七、大量原告的重要证据未予质证，未予采信，违背审判程序，采信的证据有遗漏导致认定事实错误。八、一审法院的两个走访笔录与实际情况不符。故请求二审法院判决：1、请求人民法院依法维护受害者权益，责令被告遵守2002年9月3日会议纪要的要求，按《服务建筑工程质量保修办法》和《沈阳市建筑工程保修条例》规定尽快修缮达标；在开始修缮施工前，尽快提供王素平监理认同签字的和质检站批准的全面综合修缮方案；如果此次修缮施工改变了2＃X室的土建状况，必须提供经土建施工单位南泰建筑公司认可或同意的说明；并且提供此次修缮施工的质量承诺；全面最后修缮后，如果业主装修进住，再次因渗水等质量问题造成的损失，仍由被告负责赔偿业主损失；修缮施工期间王监理必须在施工现场；施工结束后被告必须组织监理和质检站验收，出具验收合格报告；补发《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2、判处被告违反《合同》质量条款的约定，造成延迟交付，承担违约责任，赔偿本业主损失如下：(1)自应交付房屋之日起至修缮达到王素平总监理验收合格和经质检站验收合格或业主满意止，按购房总支出的同期建设银行贷款利息；（2）第一条时间段内2＃X室的已交采暖费；及该款项同期工商银行贷款利息；尚未交足的款额由被告承担、补足；（3）双倍赔偿第一条时间段内2＃X室的物业费及其利息；2003年1月至修缮合格止欠盛天物业的物业费由被告承担；（4）第一条时间段内本人的租房费；及该款项同期银行利息；（5）第一条时间段内本人的误工费、误餐费、取证时产生的胶卷、冲印、录制、刻盘、交通等等合理费用；（6）入住时产生的费用如维修基金、拆改保证金、装修垃圾清运费和被告越权代收的预交水电费等等，在第一条时间段内的同期银行贷款利息，及有线安装费的本金（按政府定价此费用已含在房屋售价中）和利息；（7）首次还贷（2000年7月11日）起至修缮达到王素平总监理验收合格和经质检站验收合格或业主满意为止，所还贷款利息及此款额在该时间段的同期银行贷款利息等等；（8）城建公司在明居园开发建设中偷工减料、降低工程造价的差额款应返还给买受人，以及由此带来的危害也应向买受人提供书面说明，保证使用安全。无法估计何时才能修缮达到《合同》约定的质量验收标准或法定标准，因此追加赔偿：（1）第一被告赔偿其违规收取的已计入房价款总额的所谓煤气管网费1600元和闭路电视终端安装费380元及贷款利息；(2)按本次判决的方法重新计算2000年7月31日至2000年8月31日的实际数额，补足差额部分；（3）本人为获得城建明居园2＃X室的合法拥有权向政府有关部门和各类公司所付费用总额的贷款利息；（4）上述受理费和一审受理费一样由被告承担。
城建公司亦不服，提出上诉称：一、一审法院判决上诉人承担维修义务缺乏事实与法律依据，理由如下：
2002年10月19日由南泰公司代表上诉人与被上诉人就房屋的维修及补偿达成了协议（见收条），协议约定一次性补偿给被上诉人维修及相关费用伍千元整。至此，房屋的修缮责任已由被上诉人自行承担。
二、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人采暖费、物业费、垃圾清运费及有线电视费无法律依据。
出卖人只对所交付的房屋存在的质量问题，拒绝或在合理期限内拖延修复，买受人自行维修或委托他人维修时产生的费用及因拒绝或延迟修复而造成的直接损失承担给付义务。
三、一审法院据以判决上诉人赔偿被上诉人未能居住该房屋的实际损失，即房屋租金的法律依据错误，上诉人无赔偿之责任。
只有在房屋存在质量问题严重影响正常居住使用（且经鉴定确认）或逾期交房的情况下，才能适用租金条款，承担赔偿责任。而被上诉人的房屋存在的质量问题并未严重影响房屋的正常居住与使用，也未经鉴定确认。因此，上诉人与一审法院判决中所称的因被上诉人不能居住该房屋的实际损失即租金责任的承担无法律上的因果关系。综上，请求二审法院公正判决。
本院经审理查明，2000年5月9日,范某与城建公司签订商品房买卖合同。约定：范某购买城建公司位于沈阳市于洪区X路X-X号城建明居园X号楼X室,建筑面积为105.11平方米的房屋，单价每平方米1302元，合计房款为x元。房屋交付期限为2000年7月31日。交付条件为经过工程质量检督部门验收合格。逾期交房超过3个月，范某有权终止合同，城建公司按已付房款的2%向乙方支付违约金并于15日内退还房款和违约金。范某对该商品房提出重大质量问题，双方产生争议时，以质检站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。关于保修责任约定为：自范某实际接收该商品房之日起城建公司对该商品房按有关规定承担保修责任，保修期内的保修费用由城建公司承担。合同签订后,范某按约定交付了全部购房款,其中x元为银行贷款。2000年8月31日范某在收取城建开发公司逾期交房1个月的违约金后办理了入住手续。并交纳了2000年至2002年的采暖费3007元,物业费693元,有线电视安装费380元,垃圾清运费320元,预交水电费306元,同时交纳了契税和维修基金。
范某领取钥匙，察看房屋时，发现房屋存在多处质量问题，其中包括：一、主体墙渗水五处：l、客厅东南墙根(已被沈阳南泰房屋开发公司凿开)，2、北阳台西侧上方，3、厨房烟道上方，4、北屋窗台下两处，5、南阳台东南墙根。二、南阳台楼顶女儿墙阴阳角防水层有1米长空鼓现象。三、地面裂缝比较明显。四、墙体裂纹：1、南阳台塑钢窗与墙体联接处(已有石灰条坠落)，2、北阳台塑钢窗与墙体联接处(已有石灰等坠落)，3、玄关防盗门上方，4、北屋西北墙角纵向及北墙横向已延伸到外墙面，5、北屋南墙，6、南屋东墙裂纹明显，7、南墙裂纹四处，有的已延伸到外墙面，8、客厅西墙。五、墙面大白起泡。上述问题经鑫逸物业公司人员刘美萱确认。嗣后，范某多次找到城建公司、鑫逸物业公司及原建设单位沈阳市南泰建筑公司解决,几方当事人虽多次协商,但房屋所存在的问题至今未能全部修复。2002年10月19日,南泰建筑公司与范某就地面、墙面维修达成一次性补偿5000元的协议。但房屋存在的塑钢窗、室内渗水等问题至今未能解决，2003年4月，范某诉讼至于洪区法院，要求城建公司、鑫逸物业公司维修房屋，并承担违约责任，赔偿损失8万元。
上述事实,有商品房买卖合同,住宅质量保证书,住户须知,房屋存在的质量问题的确认材料,南泰物业公司出具的房屋维修方案4份,物业公司出具的房屋出现问题确认书,物业公司出具的投诉记录,会议纪要2份、照片,贷款手续及偿还贷款卡片,采暖费、物业费、有线电视安装费、垃圾清运费、预交水电费收据,工程质量评定书、协议书、收条及房屋租金的走访笔录,现场勘察笔录和当事人的陈述，在卷佐证。
本院认为，范某与城建公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效。双方按照合同履行了给付购房款及交付房屋的义务。现范某诉讼主张城建公司交付的房屋存在质量问题，应当承担修复义务，并应承担质量不符合约定的违约责任，赔偿因房屋无法居住使用给其造成的损失。对此，本院认为，2000年8月31日范某领取了房屋钥匙，办理了入住手续，城建公司履行了交付房屋的义务，并承担了逾期交房1个月的违约责任。因此，本案中，双方就逾期交付房屋的违约责任已经协商解决。范某进住房屋后，发现房屋墙面、地面、屋顶等存在问题，该房屋的具体问题已经城建公司、鑫逸物业公司、南泰建筑公司确认、协商。对于墙面、地面范某与南泰建筑公司达成协议，由范某自行维修，南泰建筑公司一次性补偿5000元，该5000元已经给付完毕。但对于屋顶防水及室内渗水、塑钢窗封闭不严渗水等问题，双方虽然多次协商，但未达成一致，城建公司也未将争议房屋存在的问题实际修复。《中华人民共和国合同法》第一百五十三条：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。即城建公司对于交付的商品房负有瑕疵担保责任，其交付给范某的争议房屋由于存在质量瑕疵，其应当承担相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。综上，范某要求城建公司履行修复房屋的请求，符合法律规定，应予支持。城建公司主张其不应承担修复义务的主张因缺乏事实依据，本院不予支持。
关于范某提出的城建公司应当承担房屋质量不符合约定的违约责任的主张，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋瑕疵的修复是出卖人的法定义务，交付的房屋存在质量瑕疵，出卖人应当及时修复，拒绝修复或迟延修复的，应承担因此产生的损失。范某与城建公司签订的商品房购销合同中对于房屋质量瑕疵的违约责任没有约定，因此，其提出城建公司应承担质量违约的违约责任，在明居园开发建设中偷工减料、降低工程造价的差额款应返还给买受人的诉讼请求，因其主张的事实及数额无相应证据证明，本院不予支持。关于范某主张赔偿的费用：购房贷款及利息、维修基金、拆改保证金、预交水电费、有线安装费，因范某并不主张解除合同，故其为购买房屋而发生的费用，不是本案主张的损失范某，城建公司无赔偿之义务；对于其主张的误工费、误餐费、取证时产生的胶卷、冲印、录制、刻盘、交通等费用因无法律依据，本院不予支持。
关于范某提出鑫逸物业公司应为赔偿主体的诉讼请求，因其提出的是房屋质量违约与赔偿纠纷，而鑫逸物业公司与其存在的是物业服务法律关系，物业公司对于争议房屋的质量瑕疵无担保责任，亦无赔偿义务。
本案中，争议房屋存在屋顶防水问题及室内渗水、塑钢窗封闭不严渗水问题因该问题系因季节循环发生，致使房屋不经修复无法居住使用，城建公司因迟延履行修复义务致使范某为使用该房屋交纳了采暖费、物业费等费用而未实际获得该服务，因此，原审法院判决其赔偿理由正当。
关于范某增加的4项上诉请求，因其在原审诉讼中并未主张，故本院对此不予支持。
关于双方争议的房屋租金损失问题，本院认为，由于城建公司不履行修复义务，房屋存在渗、漏水问题，如前所述之原因，该房屋不经修复是不能正常使用的。从范某接收房屋之日至今，城建公司未尽到维修义务。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；虽然该《办法》系约束开发商与施工单位的行政规章，但在购房者与施工单位不存在直接的法律关系，商品房的开发、销售单位应当对住宅质量承担保修和赔偿责任。因此，在城建公司超过法定保修期仍不履行义务时，范某有义务采取措施防止损失扩大，否则，对扩大的损失无权请求赔偿。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百五十三条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条之规定，判决如下：
一、维持沈阳市于洪区人民法院(2003)于民房初字第X号民事判决主文第一项、第四项；
二、变更沈阳市于洪区人民法院(2003)于民房初字第X号民事判决主文第二项为：沈阳市城建房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿范某采暖费3007元、物业费693元、垃圾清运费320元及有线电视收视费(计算方法:从2000年8月31日至2005年8月31日止)；
三、变更沈阳市于洪区人民法院(2003)于民房初字第X号民事判决主文第三项为：沈阳市城建房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿范某未能居住该房屋的实际损失,即房屋租金(计算方法：从2000年8月31日至2005年8月31日止,按每月700元计算)；
一、二审案件受理费各2910元，均由沈阳市城建房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长吴波
审判员李沛东
代理审判员李倩
二00五年八月八日
书记员白凤岐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决适用法律错误的，依法改判。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百五十三条：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《房屋建筑工程质量保修办法》第七条：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；
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