上诉人（原审被告，反诉原告）：姜某甲，女，X年X月X日出生，汉族，沈阳市第五人民医院医疗美容整形科主任。住址：沈阳市铁西区X路X栋X号。
委托代理人：徐静，辽宁腾达律师事务所律师。
委托代理人：姜某乙，男，X年X月X日出生，汉族，辽宁省机械研究院退休职工。住址：深圳市福田区香荔花园X栋X号。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：杨某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市和平区X路X-X号。
委托代理人：刘奎生，辽宁四洋律师事务所律师。
委托代理人：于某（杨某之妻），女，X年X月X日出生，汉族，沈阳市铁西区新菜园便利店业主。住址：沈阳市和平区X路X-X号。
上诉人姜某甲因与被上诉人杨某房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2003）沈铁西民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院以原判决违反法定程序为由作出（2004）沈民（2）房终字第X号民事裁定，发回原审法院重新审理。沈阳市铁西区人民法院重审作出（2004）沈铁西民二房重字第X号民事判决，姜某甲不服向本院提起上诉。本院于2004年12月20日受理后依法组成合议庭，由本院审判员吴波担任审判长，代理审判员那卓主审，代理审判员李倩参加评议，对本案进行了开庭审理。姜某甲及其委托代理人徐静、姜某乙，杨某及其委托代理人刘奎生、于某均到庭参加了诉讼。案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
经审理查明：诉争房屋坐落于某阳市铁西区X路X-X号X栋X号，为网点商铺，面积118.33平方米，房屋所有权人为杨某。2002年8月29日，杨某作为甲方与姜某甲作为乙方签订1份《协议书》，约定：甲方将位于某阳市铁西区X路X-X号X栋X号商铺一间（面积118.33平方米）租给乙方使用，租期1年，从2002年8月29日至2003年8月28日止，年租金4万元，一次交齐，美容及室内设备出兑给乙方，人民币4万元。协议还约定：第9条如果乙方有意购买（万科花园9#-X号商铺），经双方商定53万元整（包括房屋、装修及设备）；第12条乙方在付给甲方8万元后，甲方即将房屋产权过户给乙方，更名手续及费用由乙方负责，甲方配合提供相关文件；第16条乙方先按租房的付款形式去交款经营，待到乙方把余额款准备齐与所要办理贷款的金额总合计53万元，再拿房证、契证办理更名过户贷款，贷款的金额直接落到甲方的帐号。协议签订后，姜某甲分别于2002年8月29日、2002年9月上旬给付杨某租金及出兑款1万元、6.9万元，共计7.9万元，杨某将房屋及房屋所有权证交付姜某甲。2002年9月20日，姜某甲交纳了该房屋的物业管理费3408元（自2000年7月1日至2003年6月30日期间）。姜某甲主张在《协议书》约定的1年期限内一直提出购买该房屋，因杨某不提供相关手续（如契证、身份证等）不能办理过户，姜某甲提供了证人出庭作证证实其于2002年9月及2003年春天找过杨某要相关手续，杨某对此予以否认。
《协议书》约定的1年租赁期限届满后，杨某于2003年10月24日诉至法院，以姜某甲未交清前期款8万元、双方实际履行的是租赁合同为由，要求姜某甲腾空诉争房屋并返还房证；法院审理期间姜某甲提起反诉，以双方已协商扣减前期款为7.9万元、杨某已提交了房证为由要求双方继续履行房屋买卖协议，并交纳了50元反诉费。沈阳市铁西区人民法院作出（2003）沈铁西民二房初字第X号民事判决，姜某甲不服上诉至本院，本院以原判决违反法定程序为由作出（2004）沈民（2）房终字第X号民事裁定，发回原审法院重新审理。原审法院重审期间，杨某增加诉讼请求，即要求姜某甲支付拖欠房租1000元及占用期间的房租、滞纳金，但未就增加的诉讼请求部分补交诉讼费用。姜某甲自接收该房屋后，在此经营“天香绿阁美容美体院”至今。
上述事实，有房屋契证、房屋所有权证、私有房屋产权登记申请表、《协议书》、1万元收条、物业费收据，一审及重审卷宗，二审询问笔录、庭审笔录，经双方当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，公民法人的合法权益受法律保护，原、被告所签订协议中的租赁条款系有效条款，房屋租赁期限为一年，租赁期已到，原告主张被告解除合同、腾空房屋的诉讼请求合法有效，本院应予支持。该房屋的所有权为本案原告，被告持有其房证无据，应将该房屋证明返还原告。庭审中已查明被告仅向原告支付出兑款x元，与双方签订的合同一次性交付x元，相差1000元，故原告主张被告给付1000元出兑款的诉讼请求，合法有效，本院应予支持。原告与被告签订的协议中房屋买卖的附条件意向，意向条款前后矛盾，所附条件条款在房屋租赁期间没有生效。关于某告所述，要求按协议的第12条履行的诉讼请求，协议12条约定：“如乙方（被告）购买甲方（原告）万科花园X号-X号商铺、更名，由乙方办理及交纳费用。乙方在付给甲方8万元后，甲方即将房屋产权过户给乙方更名手续及费用由乙方负责，甲方配合提供相关文件。”反诉原告据该条款要求反诉被告履行房屋买卖协议，本院已查实，该协议的12条款并未成立，因被告只交付原告x元，尚欠1000元出兑费，且在双方协议均约定不明的情况下，被告亦未一次性给付原告按约定的房款x元，故本院不支持被告的该反诉请求。且在协议中12条、13条、16条前后矛盾，本院对该条款的效力亦不能认定。关于某告所诉在租赁期间原告故意拖延，使买卖合同不能履行，未办理更名过户手续，要求被告继续履行该协议的买卖合同部分的诉讼请求，应不能向法院举证证明，故本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零九条、第二百二十七条之规定，原审法院判决：一、解除原告杨某与被告姜某甲的房屋租赁合同；二、被告姜某甲于某判决发生法律效力后15日内腾空位于某阳市铁西区X路X-X号X栋X号交还原告杨某；三、被告姜某甲给付原告杨某占用该房屋期间的租金（从2003年8月28日起至腾空该争议房屋止，每月按3333元给付）；四、被告姜某甲于某判决发生法律效力后15日内给付拖欠原告杨某的出兑费用1000元；五、被告姜某甲于某判决发生法律效力后15日内返还原告杨某争议房屋（位于某阳市铁西区X路X-X号X栋X号商铺）房产证明；六、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费1050元，由被告承担（原告已预交1000元，由被告直付原告）。
宣判后，姜某甲不服，向本院提起上诉，要求撤销原审法院判决，理由：1、双方实际形成的是房屋买卖合同关系，双方已协商将8万元变更为7.9万元；2、原审法院违反法定程序，审理并支持了原审原告新增加的诉讼请求。
杨某答辩称：1、双方签订的协议书是租赁合同，关于某屋买卖的条款附加了“如果”，且上诉人未全部将8万元（全部房款53万元）交付我方，故我方行使先履行抗辩权，拒绝转让房屋；2、我方在重审时追加了诉讼请求，上诉人并未提出异议。
本院审理认为：1、关于某某甲交付的前期款7.9万元（比协议少交付1000元）的问题。姜某甲称因出兑的设备有质量问题、双方协商扣减1000元；杨某称不存在协商扣减1000元的问题，其在收到第2笔6.9万元时出具的收条上写明“尚欠1000元”。对此双方的举证情况是，姜某甲申请5位证人出庭作证，其中1位证人身份是姜某甲的同事，她明确指出双方当事人均认可了第2笔款为6.9万元，但杨某对此予以否认；杨某未能提供第2笔6.9万元的收条，姜某甲否认杨某出具过第2笔6.9万元的收条。除姜某甲同事的证人证言之外，姜某甲未能提供双方协商扣减1000元的其他证据，如双方签订补充协议或者在原协议上有所变更等，其所举证据与本案查明事实之间未能形成关联关系、与其他予以确认的证据之间未能形成合理联系，故姜某甲关于某方协商扣减1000元的主张不能成立。
2、关于某某甲交纳的物业管理费3408元与租金及出兑款7.9万元有无关系的问题。姜某甲交纳的该笔物业管理费3408元是自2000年7月1日至2003年6月30日期间的费用，根据双方在《协议书》第8条的约定“乙方在使用期间所交纳的各种费用均由乙方承担，甲方不再负担任何费用”，2000年7月1日至2002年8月29日期间的物业费不属于某方约定由乙方姜某甲负担的范围。因双方未就该笔物业费的承担与租金及出兑款的折抵有过约定，姜某甲已交纳的2000年7月1日至2002年8月29日期间的物业费，是姜某甲与杨某形成了新的债权债务关系，故姜某甲交纳的物业管理费3408元与租金及出兑款7.9万元没有关系。
3、关于某争房屋所有权证的交付问题。姜某甲称杨某于2002年9月5日收到第2笔款6.9万元时，对前期款共计7.9万元予以认可并提供了房证，其于某后提交了“个体工商户申请开业登记提交材料”、“个体工商户字号名称预先核准申请表、通知书”来证明其于2002年9月5日收到的房证，其中“个体工商户申请开业登记提交材料”注明“需提交材料有房产证明原件及复印件”；杨某称因姜某甲办理工商执照需要房证，其于2003年5月将房证交予姜某甲，杨某对此未能举证。姜某甲提供的证据与其要证明的事实“杨某对前期款共计7.9万元予以认可”没有关联。
4、关于《协议书》第12条、第13条、第16条三个条款之间的关系问题。《协议书》约定的是第12条“如乙方购买甲方万科花园9#-X号商铺，更名由乙方办理及交纳费用。乙方在付给甲方8万元后，甲方即将房屋产权过户给乙方，更名手续及费用由乙方负责，甲方配合提供相关文件”，第13条“当乙方购买此房交款时，甲方把房证、契证以及取暖手续交给乙方，方可成交”，第16条“乙方先按租房的付款形式去交款经营，待到乙方把余额款准备齐与所要办理贷款的金额，总合计53万元，再拿房证、契证办理更名过户贷款，贷款金额直接落到甲方帐号”，现双方当事人对协议条款理解有争议。根据《合同法》第125条第1款的规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，对以上三个条款的理解应为如姜某甲有意购买该房屋，先支付杨某租金及出兑款计8万元，杨某将房证、契证以及取暖手续交给姜某甲，并将房屋过户给姜某甲（更名过户手续的费用由姜某甲负担），姜某甲以该房屋作抵押办理银行贷款，以贷款金额作为购房款余额存入杨某帐号，房屋买卖的总价款为53万元。协议中没有约定姜某甲有意购买该房屋的期限，其履行的合理期限应当为1年的租期内，即2002年8月29日至2003年8月28日期间。另外，双方在《协议书》第10条约定“如乙方在合同签字之日起2个月内购买此房，甲方不计算乙方的房租金及出兑的金额”，表明如在合同签字之日起2个月内姜某甲有意购买该房屋并按协议履行，则房屋买卖的总价款为53万元，租金及出兑款8万元可折进购房款；双方在《协议书》第11条约定“如乙方超过签字之日起2个月后按月计算租金，到1年内购买此房屋，甲方把出兑的金额折进购房款当中，房租金不再退回”，表明如在合同签字之日起2个月后至1年内姜某甲有意购买该房屋并按协议履行，则房屋买卖的总价款为53万元，出兑款4万元可折进购房款。
5、关于某案如何适用法律的问题。双方签订的《协议书》有两层意思表示。其中第1-8条是双方就租赁诉争房屋的意思表示，约定了包括租金、租期、租金支付方式等内容，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方已实际履行该部分租赁协议；第9-16条，是双方就购买诉争房屋的意思表示，因约定了前提条件，其实质是附条件买卖协议，所附条件为“第12条乙方在付给甲方8万元后”。因姜某甲关于某方已将前期款8万元协商扣减1000元的主张不能成立，根据《合同法》第45条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”的规定，所附条件未成就，该部分买卖协议未生效。因租赁协议已到期，姜某甲应将诉争房屋及房证予以返还。杨某在原审重审期间增加诉讼请求，即要求姜某甲支付拖欠房租1000元及占用期间的房租、滞纳金，但未就增加部分补交诉讼费用，故视为其未增加诉讼请求，对其请求不予审理。
综上，原审法院判决认定事实基本清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2004）沈铁西民二房重字第X号民事判决第一项、第二项、第五项，即一、解除原告杨某与被告姜某甲的房屋租赁合同；二、被告姜某甲于某判决发生法律效力后15日内腾空位于某阳市铁西区X路X-X号X栋X号房屋交还原告杨某；五、被告姜某甲于某判决发生法律效力后15日内返还原告杨某争议房屋（位于某阳市铁西区X路X-X号X栋X号商铺）房产证明；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2004）沈铁西民二房重字第X号民事判决第三项、第四项、第六项，即三、被告姜某甲给付原告杨某占用该房屋期间的租金（从2003年8月28日起至腾空该争议房屋止，每月按3333元给付）；四、被告姜某甲于某判决发生法律效力后15日内给付拖欠原告杨某的出兑费用1000元；六、驳回原、被告其他诉讼请求。
三、驳回双方其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计2100元，由上诉人姜某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长吴波
代理审判员那卓
代理审判员李倩
二00五年六月十五日
书记员韩鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项：原判决适用法律错误的，依法改判。
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
