上诉人（原审被告）贾某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市和平分局民主派出所警员，住（略）。
被上诉人（原审原告）刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市铁西区房产管理局退休工人，住（略）。
委托代理人王某某，女，X年X月X日出生，汉族，沈阳市铁西区金笛幼儿园退休教师，住（略）-X号。
被上诉人（原审被告）孟某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
上诉人贾某某因确认房屋买卖合同无效纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2004）沈铁西民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长，代理审判员王某华主审，代理审判员陈兴田参加评议。本院于2005年6月10日开庭公开审理了此案，上诉人贾某某、被上诉人刘某某及其委托代理人王某某到庭参加诉讼，被上诉人孟某某经本院公告传唤，未出庭诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
经审理查明，孟某某是刘某某的继母。该二人与刘某某的父亲刘某华曾经共同居住位于沈阳市铁西区X街六段五里一号一处直管公房，居住面积为13.1平方米，承租代表人为刘某华,共同居住人有孟某某和刘某某。1999年该房动迁，2001年回迁至（略）(面积为49.292平方米)。2000年10月12日刘某华病逝，动迁、回迁的所有手续仍为刘某华的名。2002年7月16日，孟某某将回迁房屋卖与贾某某，价款为x元。二被告进行房屋交易时，孟某某向贾某某出示了拆迁、动迁的所有手续，户口本、身份证、结婚证，贾某某知道孟某某与刘某华系夫妻关系、刘某华已病故、房屋手续为刘某华的名。协议签订后，贾某某向孟某某交付了全部房款后入住回迁房。
另查，争议房回迁时，刘某某由于出车祸，神志不清，对回迁以及卖房均不知情。2002年10月，刘某某起诉要求取得回迁房的居住权，铁西区人民法院在审理过程中查封了该房的产权手续，并于2003年8月1日作出判决，支持了其关于居住权的诉讼请求。现争议房的产权证已下发，所有权人为刘某华。刘某某于2004年4月29日以孟某某未经其同意即擅自处理房产为由，要求确认房屋买卖协议无效，并要求贾某某腾房。
上述事实，有当事人陈述、刘某某提供的民事判决书复印件一份、动迁住户登记表一份、房产公司出具的房屋平面图一份、康宁社区证明一份、出院小结一份、房屋买卖协议书一份，刘某某提供的收条一份、结婚证一份，户口本复印件一份，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
原审法院认为，坐落于（略）回迁房为被告孟某某与其亡夫刘某华的共同财产。被告孟某某拥有该房屋的部分所有权，另有部分所有权为刘某华的遗产。被告孟某某与原告刘某某等子女对该部分遗产未作处理，他们对该遗产形成共有关系。依据以下几节事实，可以说明被告孟某某的买卖行为系擅自处分共有财产，而被告贾某某购买该房亦不是善意。理由如下：第一，被告孟某某作为共有人之一擅自将回迁房出卖给另一被告贾某某，未经原告刘某某等其他财产共有人的事先同意、事后追认；第二，在二被告进行房屋买卖的过程中，原告因有病住院，对此事并不知情；第三，被告贾某某至今没有办理更名过户手续；第四，被告贾某某明知回迁房的产权证没有下发，将来的登记产权人为刘某华，被告孟某某作为遗产继承人是否拥有该房的全部产权尚不明确，而且没有证据证明其曾要求被告孟某某明示是否还有其他法定继承人；第五，本院的生效判决确认原告对争议房享有居住权，而且在诉讼过程中该房的产权手续已经被冻结，而被告贾某某依然与被告孟某某进行房屋买卖交易，不是善意。因此二被告间的房屋买卖协议应为无效协议。被告孟某某与贾某某因该协议所取得的财产应当分别返还给对方，即被告孟某某返还其收取的房款，被告贾某某腾房。由于被告孟某某系该争议房的部分产权人和遗产继承人，而且原告对该房享有居住权，故被告贾某某应将该房返还给原告及及被告孟某某。综上，原告要求确认买卖协议无效及被告贾某某腾房，理由正当，应予支持。判决如下：一、被告贾某某与被告孟某某签订的房屋买卖协议无效；二、被告孟某某返还被告贾某某买卖房款x元；三、被告贾某某腾出坐落于（略）房屋交付原告刘某某、被告孟某某；上列二、三项于本判决发生法律效力后30日内履行。四、驳回原告、二被告其它诉讼请求。
案件受理费2910元，公告费560元，计3470元，原告负担1000元、被告孟某某负担2000元、被告贾某某负担470元（原告已预交，由二被告直付原告）。
宣判后，上诉人贾某某提出上诉：请求撤销原审判决。理由：原审事实不清，适用法律不当。被上诉人孟某某当时提供的户口簿、结婚登记证、拆迁户增加面积收据、房屋产权产籍（继承）审批表、房地产继承登记的批复、房屋准住通知书等手续都没有刘某某的名字，上诉人是善意取得，不是恶意的。且上诉人购房后，已进行了装修，且无其他住处。
被上诉人刘某某辩称：上诉人买房的价格低于市场价，其属于恶意占有，所花费用应自己负责。被上诉人没有住处。请求维持原判。
被上诉人孟某某未作答辩。
本院认为：本案争议的房屋系由刘某华为承租代表人，孟某某和刘某某为共同居住人的公房回迁所得，刘某某对该房享有居住权，该居住权已经经生效的判决确认。刘某华去世后，孟某某只是该房的部分产权人和遗产继承人，其无权对该房进行整体处分，孟某某将该房整体出卖的行为属无权处分，侵害了其他共有人的权利，依据合同法第51条无权处分合同须经权利人追认才有效，刘某某作为争议房的权利人之一，未予追认，则该买卖合同无效。
关于本案是否构成善意取得的问题，通常所认为的不动产的善意取得实质是不动产登记的善意保护制度是指基于不动产登记簿取得的物权受法律保护（但权利人在取得权利时知道或应当知道该权利有瑕疵的除外）。因物权的变动以登记为公示方法，不动产登记具有权利推定的效力，当然受到公众的信赖，不动产交易的第三人信赖这种公示而为一定的行为，即使登记所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力，这又是登记公信力制度的基本内涵。基于不动产登记簿的公信力，法律赋予不动产登记簿善意保护制度，不动产交易的第三人基于对不动产登记簿公信力的信赖，而取得的不动产物权受法律保护，不需要其他权利人的追认。该制度的关键是物权的取得必须基于对不动产登记簿公示的权利状态的信赖。本案不构成不动产的善意取得，具体理由如下：孟某某与贾某某进行房屋交易时，孟某某向贾某某出示的是拆迁、动迁的所有手续，户口本、身份证、结婚证，且贾某某知道孟某某与刘某华系夫妻关系、刘某华已病故、房屋的相关手续为刘某华的名，贾某某对争议房的买受不是基于对该房登记簿的信赖，而只是依据拆迁、动迁的手续，户口本、身份证、结婚证，而该房的相关手续均不是孟某某的名，故贾某某的该买受行为不适用不动产登记的善意保护制度。且贾某某知道刘某华已经去世，其应该由此预料到可能发生遗产继承问题，在该买卖过程中，贾某某存在过失。故贾某某的该买房行为不构成不动产的善意取得，该房屋买卖合同必须经其他共有人的追认。故刘某某作为房屋的共有人要求确认贾某某与孟某某签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，应予支持。贾某某主张其购买该房为善意取得的主张，本院不予支持。关于贾某某主张其已经将争议房屋进行了装修，不同意腾房的问题，因其未在一审提出反诉，本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2910元，由上诉人贾某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张青
代理审判员王某华
代理审判员陈兴田
二○○五年九月九日
书记员白凤歧
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项：原判决适用法律错误的，依法改判。
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