上诉人（原审被告）:陆某某，女，X年X月X日出生，汉族，沈阳市钢化玻璃厂退休工人。住址：沈阳市和平区X街X号411。
上诉人（原审被告）：付某某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳铁路房产段职工。住址：同陆某某。
委托代理人：陆某某，女，年职同上。
被上诉人（原审原告）：曾某，女，X年X月X日出生，汉族，沈阳铁路中学退休教师。住址：沈阳市和平区X街X巷X号X-X-X号。
委托代理人：曲某某，女，X年X月X日出生，汉族，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。住址：沈阳市和平区X街十段一里X号。
上诉人陆某某、付某某因与被上诉人曾某房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2006]和民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年2月7日受理后，依法组成由审判员曹桂岩担任审判长并主审、才玉莹、王大鹏参加的合议庭，于3月28日公开开庭审理了本案。上诉人陆某某、被上诉人曾某及其委托代理人曲某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审判决查明：付某某、陆某某系夫妻。2006年6月13日，曾某与陆某某在君必鸿房产中介所介绍下签订《房屋买卖协议书》，约定曾某以13万元的价格购买陆某某所有的位于沈阳市和平区X街X号X-X-X号房屋，曾某交付某某某定金2000元及中介费1000元，在协议中双方还约定，在双方签订协议前，陆某某（甲方）应保证结清所卖房屋的采暖费、水费、电费、煤气费、电话费、卫生费、有线电视费、宽带网费、物业费及一切必须交纳的相关费用，如陆某某（甲方）违约赔偿曾某（乙方）定金的双倍及中介费，如曾某（乙方）违约，定金、中介费不退，本协议达成后，由乙方负责办理更名手续，办完更名手续后，乙方将房款付某甲方。合同签订后，双方在办理采暖手续时，发现陆某某已拖欠三年的采暖费计2030元，陆某某不愿承担该项采暖费用，双方因此酿成纠纷，陆某某不再履行上述房屋买卖合同而将房屋转租他人。
2006年9月4日，曾某向原审法院起诉，要求陆某某、付某某返还双倍定金4000元及中介费1000元。
原审判决认为：关于该份合同的效力问题。合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人的
名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，此谓表见代理。在表见代理情况下，相对人只要有合理的理由相信无权代理人具有代理权，法律就应当对此种信赖利益予以保护，使表见代理有效，以维护交易安全与交易秩序。本案陆某某与付某某系夫妻，在签约前曾某起去中介商讨过有关交易事宜，所以即使付某某没有在买卖合同上签字，曾某基于他们这种特定关系也有理由相信出卖房屋及有关合同约定是陆某某、付某某夫妻真实意愿。因此该份协议合法有效，受法律保护。签约人均应严格履行恪守承诺。合同上不仅写明双方交易房屋的具体地点及价款，而且对于2000元定金的给付某违约责任的承担亦给予了明确，即如陆某某、付某某（甲方）违约赔偿曾某（乙方）定金的双倍及中介费，如曾某（乙方）违约，定金、中介费不退，现陆某某、付某某以签约后才得知拖欠采暖费，并不愿承担该采暖费用，并以此为由拒绝履行合同。本院认为，陆某某、付某某系完全民事行为能力人，行使处分权利应该慎重，由于没有尽到注意义务，而忽略了采暖费问题即与他人草率签约，对此后果应自行承担。由于曾某以给付某金的方式作为债权的担保，曾某已经履行了约定义务，但是陆某某、付某某在收取定金后并没有履行出卖义务而是又将标的物转租他人，可以认定陆某某、付某某违约。因此，陆某某、付某某应当按照约定双倍返还曾某定金并赔偿中介费损失。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第107条、第115条的规定，判决：1、付某某、陆某某于本判决生效之日起3日内双倍返还曾某定金4000元；2、付某某、陆某某于本判决生效之日起3日内赔偿曾某中介费1000元。案件受理费210元，由付某某、陆某某负担。
宣判后，上诉人陆某某、付某某不服，提起上诉，要求改判双方签订的合同无效、被上诉人赔偿上诉人遭受的损失。主要理由是：上诉人与被上诉人签订的合同是在违法的情况下签订的，是由君必鸿房产中介的，中介人提供的是格式合同，中介人没有税务登记、没有注册登记，中介人不能从事房产中介，该合同无效。
被上诉人曾某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持。主要理由是：二上诉人对卖房的事是同意的，都是真实的，合同有效。
本院查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院还查明：1、争议房建筑面积33.96平方米；2、双方签订的《房屋买卖协议书》中甲方（卖房人）签字一栏中有付某某、陆某某的署名，该协议背面有署名为付某某、陆某某的“收到曾某买房定金2000元”的收条；3、陆某某在本院庭审中陈述其“在原审庭审后的第二天将争议房出租给尹玉凤，不在卖房了”；4、曾某在本院庭审中表示“还想继续买房”，陆某某表示“房子不卖了”；5、陆某某在本院庭审中陈述争议房“拖欠三年的采暖费2030元”。
上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖协议书》、收条等证据在卷佐证，这些证明材料已经当事人庭审质证，本院予以确认。
本院认为：《房屋买卖协议书》是缔约当事人在缔约时的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，故原审判决认定该合同有效正确。依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陆某某（付某某的特别授权的委托代理人）在本院庭审中陈述争议房“拖欠三年的采暖费2030元”，该项陈述已构成当事人的自认，而《房屋买卖协议书》约定“在双方签订协议前，甲方（卖房人）应保证结清所卖房屋的采暖费”，现陆某某、付某某作为房屋出卖人不同意按照合同的约定“结清所卖房屋的采暖费”，表明陆某某、付某某在履行合同过程中存在违约行为，其应当按照约定承担相应的责任。至于陆某某、付某某提出中介人没有注册登记合同无效的问题，因在本案中，只要合同当事人自愿地对房屋、价款及履行期限等内容达成合意，该房屋买卖合同就成立并生效，房屋买卖合同是否存在中介人及中介人是否注册登记均不能影响房屋买卖合同的效力，故陆某某、付某某的此项主张，本院不予支持。至于陆某某、付某某要求曾某赔偿损失的问题，因没有法律依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元，由上诉人陆某某、付某某负担。
本判决为终审判决。
审判长曹桂岩
代理审判员才玉莹
代理审判员王大鹏
二○○七年四月九日
书记员刘振华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
