上诉人（原审原告）：马某某，男，X年X月X日出生，汉族，系辽宁大学公安处工作人员。住（略）。
委托代理人：滕某某，男，X年X月X日出生，汉族，系辽宁预备役高射炮兵第一师司令部工作人员，住（略）-10-1。
上诉人（原审被告）：沈阳华隆基房屋开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区X路X号。
法定代表人：赵某，系该公司董事长。
委托代理人：韩某某，男，X年X月X日出生，汉族，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师助理，住（略）。
委托代理人：张某，男，X年X月X日出生，汉族，系该公司工作人员，住（略）-X号。
上诉人马某某与上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2006）皇民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年12月19日受理后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长，代理审判员陈兴田主审，代理审判员王银华参加评议，于2007年2月14日开庭公开对本案进行了审理，上诉人马某某的委托代理人滕某某、上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司的委托代理人韩某某、张某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年3月28日，原告马某某与被告沈阳华隆基房产开发有限公司签订一份汇宝国际花园(X号地)购房协议，双方约定：1、原告购买由被告在沈阳市皇姑区X路开发的“汇宝国际花园B区”8-X号楼X单元X层X号的教师公寓住宅一套。2、被告交房期限为2004年7月31日。3、原告购买的教师公寓住宅建筑面积为105.41平方米，成交价为2370元／平方米，房款总额为人民币x元。原告分三次付款，第一次为定金x元；第二次在合同签订后15日内付款至总房款的50%;第三次在入住时将房款全部结清。同时，该合同第六条约定：“双方在签订本协议并在被告收到原告购房定金和按期付款后，被告不得再将此房产出售给他人，否则视为被告违约，除被告将原告所交房款全部退还外，还应按原告已交购房款的5%作为违约金补偿给原告”。该合同的第七条规定：“若原告未在规定之日交齐房款或主动提出退房时，被告有权将原告所购房产予以出售，并将原告已交购房款的5%作为违约金补偿被告损失，之后被告将原告已交购房款剩余部分十个工作日内返还。”双方在协议签订后，原告如约向被告交付定金x元。剩余部分的首付款（即第二次所交纳的房款），原告应于双方签订协议后十五日内补齐，但原告因二次调房问题，直至2004年4月25日才将上述剩余款项x元交齐，加上先期交付的定金x元，原告总共向被告交纳了购房款人民币x元，达到了双方所约定的总房款的50%。之后，被告通知原告等候入住。2004年8月，原告发现被告又将本案所争议的房屋卖与他人。后双方多次就此问题协商未果，原告遂于2006年7月19日诉至本院，请求：1，要求与被告解除“汇宝国际花园购房协议”；2，请求判令被告返还原告已支付的购房款x元及利息，并承担违约责任以及原告由此遭受的全部损失（包括现购房差价款及租房所发生的费用）；3，要求被告承担原告已经支付房款一倍的赔偿责任；4，被告承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的房屋买卖合同虽不是正式商品房买卖合同，但确是一种要式行为，且又是双方的真实意思表示，故该合同是合法、有效的。合同签订后，尽管原告没有在合同约定的时间内及时交付第二笔房款，但原告却在事后实际交付了第二笔房款，且被告当时对此也并没有提出异议，并将该房款收下，被告的此种行为是一种默许行为。在此情况下，被告却将该房屋出卖给他人，造成被告事实上的不能履行，从而导致双方的合同目的无法实现。被告的上述行为实际上是一种违约行为，其应按照合同约定承担相应的违约责任。而反观本案原告，其虽未在合同约定的时间内将第二笔房款及时交付，实质上也是一种违约行为，但这种违约行为并不导致双方合同目的的无法实现，即被告的违约行为才是导致双方合同无法实现并由此产生纠纷的主要原因。《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债务人在合理期限内未要求履行。”纵观本案，被告由于将本案争议的标的物另行卖与他人，造成双方继续履行合同已不能实现，故本院对原告关于要求解除双方所签订的汇宝国际花园(X号地)购房协议的诉讼请求予以支持。被告亦应依法将原告已交付房款（包括定金部分）退还给原告，并按照合同的约定，承担其相应的违约责任和利息。原告关于被告的行为属于一房二卖的行为，并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，要求被告承担其已交付房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，因该条款是商品房买卖过程中出卖方在存在根本性违约的情况下的惩罚性条款，而本案被告的行为不构成根本性违约，而是属于一般性违约，不适用此条款，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。原告关于因被告的行为，导致其不能如期入住，从而造成其在外租赁房屋二年，并遭受24,000元的经济损失，从而要求被告赔偿这部分损失的诉讼请求，因从本案看，被告的行为不仅造成了原告无法如期入住的事实，而且也给原告造成因租赁房屋所发生的实际损失，且有相应的证据予以佐证，但鉴于原告在合同履行过程中也存在着违约行为，其为此也应承担一定的责任，故本院对原告的该诉讼请求酌情予以支持。原告关于因被告的行为，导致其无法如期入住，并存在房屋差价款，从而要求被告予以赔偿的诉讼请求，因原告就其主张不能向法庭提供其相应的、必要的证据来予以佐证，故本院对原告的该诉讼请求亦不予支持。原告关于提出曾因二次调换房的问题，其于2004年4月25日将第二笔房款x元交齐，且当时被告也同意，故而其在合同履行过程中，不存在违约的辩解，因被告在庭审过程中对此问题予以否认，且原告又不能提供其它相应的证据予以证明，故本院对原告的该辩解意见不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告马某某与被告沈阳华隆基房产开发有限公司签订的汇宝国际花园(X号地）购房协议。二、被告沈阳华隆基房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告马某某的购房款人民币x元。三、被告沈阳华隆基房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告马某某违约金x元x5%即人民币6491元。四、被告沈阳华隆基房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告马某某房屋租赁款x元的70%即人民币x元。五、被告沈阳华隆基房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告马某某已交购房款人民币129,822元的从2004年4月25日起至本判决生效之日止的银行同期贷款利息。六、驳回原、被告的其它诉讼请求。诉讼费7610元，由原告承担2283元，被告承担5327元。
宣判后，马某某、沈阳华隆基房屋开发有限公司均不服，向本院提起上诉。马某某上诉称：1,上诉人马某某在协议签订后15个工作日内支付了房款总额的50%，买受人没有违约。被上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司将卖给上诉人的房屋又卖与第三人，致使上诉人无法实现买房目的，被上诉人应承担上诉人已支付房款一倍的赔偿责任，即x元。2，被上诉人的一房二卖行为，导致上诉人买房目的不能实现，购房差价款是上诉人损失的重要部分，被上诉人应承担现购房差价款每平方米1100元（按105.41平方米计算，共计x元）。3，被上诉人应承担2004年8月至二审宣判时所发生的房屋租赁费用。
沈阳华隆基房屋开发有限公司上诉称：1，一审法院对被上诉人马某某提供的房屋租赁协议、租金收条等均没有对其真实性进行必要的核实，也没有传唤出租人作为证人到庭进行质证，上诉人认为，被上诉人提供的关于其租赁房屋的证据缺乏真实性。请求二审法院撤销一审判决第四项。2，上诉人一直要求被上诉人取回已付款项，但因被上诉人提出上诉人无法接受的条件而拒绝取回已付款项。据此，上诉人认为即使被上诉人主张利息损失，也不应按银行贷款利息认定利息损失，而应按同期存款利息认定利息损失。故请求二审法院撤销一审判决第五项。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明，2004年3月28日，马某某选中了沈阳华隆基房屋开发有限公司开发的“汇宝国际花园B区”X号楼X-X-X房间，与沈阳华隆基房屋开发有限公司签订了购房协议，并交付定金x元。嗣后，经沈阳华隆基房屋开发有限公司同意，马某某重新调房选择了“汇宝国际花园B区”8-X号楼X-X-X房间，并另行签订了购房协议，但购房协议的日期仍写为2004年3月28日。在2004年4月25日，马某某按合同约定向沈阳华隆基房屋开发有限公司交付了购房款x元，加上已交付的定金x元，马某某实际交付购房款x元，已达到双方合同约定的实际购房总房款50%的房款数额。
上述事实，有《商品房预售许可证》、购房协议、交款收据、双方当事人的陈述等证据，在一、二审卷宗为凭，经本院审查及庭审质证，本院予以确认。
本院认为，关于马某某交付购房款是否存在违约问题。马某某与沈阳华隆基房屋开发有限公司签订购房协议的日期虽然写的是2004年3月28日，从本案查明的事实，由于沈阳华隆基房屋开发有限公司同意其调房，马某某重新选房后实际购买本案争议房的日期是在2004年3月28日之后。马某某主张“签订新购房协议的日期为2004年4月15日，之所以新购房协议的日期仍为原协议的签订日期，是应沈阳华隆基房屋开发有限公司要求为了工作方便。马某某是在2004年4月25日交付了x元购房款符合合同约定。”沈阳华隆基房屋开发有限公司对马某某主张签订新购房协议的日期为2004年4月15日予以否认，但对马某某重新选房及购买本案争议房的协议签订日期不是2004年3月28日的事实予以认可。本院认为，根据双方合同第7条规定：“若马某某未在规定之日交齐房款或主动提出退房时，沈阳华隆基房屋开发有限公司有权将马某某所购房产予以出售，并将马某某已交购房款的5%作为违约金补偿沈阳华隆基房屋开发有限公司损失，之后沈阳华隆基房屋开发有限公司将马某某已交购房款剩余部分十个工作日内返还。”，即使马某某没有在合同约定的期限内交付房款，但2004年4月25日沈阳华隆基房屋开发有限公司接收马某某交付购房款的行为，应视为对合同交付房款时间的变更，马某某在交付购房款上不存在违约，原审法院认定马某某在交付购房款上存在违约，本院应予以纠正。
关于上诉人马某某提出沈阳华隆基房屋开发有限公司应承担给付上诉人已付房款一倍的赔偿责任的问题。马某某与沈阳华隆基房屋开发有限公司签订的《汇宝国际花园购房协议》系双方真实意思表示，应合法有效。该购房协议符合商品房买卖合同的特征，应属于是商品房买卖合同。合同订立后，马某某已按合同的约定将购房款129,822元交付给沈阳华隆基房屋开发有限公司，而沈阳华隆基房屋开发有限公司却将该争议房屋出卖给第三人，致使马某某商品房买卖合同的目的不能实现，沈阳华隆基房屋开发有限公司存在恶意违约，应承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”沈阳华隆基房屋开发有限公司存在根本性违约，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。鉴于沈阳华隆基房屋开发有限公司的违约程度及本案的实际情况，沈阳华隆基房屋开发有限公司应承担已付购房款50%的赔偿责任为宜，即x元。
关于上诉人马某某提出沈阳华隆基房屋开发有限公司应赔偿购房差价款的问题。因沈阳华隆基房屋开发有限公司的“一房二卖”行为，导致马某某失去购房机会使马某某再购房时必须支付更多的价款。双方签订的购房协议中约定的已付房款5%的违约金已不足以补偿由此造成的损失。因此，马某某要求沈阳华隆基房屋开发有限公司赔偿购房差价款的上诉请求，本院予以支持。鉴于沈阳华隆基房屋开发有限公司在庭审中承认马某某所购买的房屋现在的市场价为每平方米3100元，且马某某已不可能以原价格购买到同等条件的房屋，故沈阳华隆基房屋开发有限公司应赔偿马某某钩房差价款x.3元[（3100元-2370元）X105.41平方米]。
关于上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司提出一审法院对马某某提供的房屋租赁协议、租金收条没有对其真实性进行核实，也没有传唤出租人作为证人到庭进行质证，该租赁房屋的证据缺乏真实性的问题。马某某在一审中向法庭提供了其与郝国宾签订的房屋租赁协议以及出租人郝国宾出具的收到马某某交房屋租金的收条，用以证明由于沈阳华隆基房屋开发有限公司将其购买的商品房又买与他人，导致其无法入住所购买房屋，在外租房产生租赁费的事实。本院认为，虽然马某某向法庭提供了租赁协议、租金收条等证据，但马某某在庭审中陈述其购房前在其父母家居住，所购房屋不能交付后才租房居住。因此，租房费用并不属于沈阳华隆基房屋开发有限公司违约造成的必然损失。原审法院判决沈阳华隆基房屋开发有限公司赔偿马某某房屋租赁费欠妥，本院予以纠正。
关于上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司提出双方合同解除后返还马某某已付购房款的利息损失应按同期存款利率计算的问题。因沈阳华隆基房屋开发有限公司违约，致使双方签订的购房协议无法履行，现马某某交付的购房款仍由沈阳华隆基房屋开发有限公司占用。因此，原审法院判决沈阳华隆基房屋开发有限公司按按银行同期存款利率向马某某支付购房款利息并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、（三）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2006）皇民二房初字第X号民事判决第一项即“解除原告马某某与被告沈阳华隆基房产开发有限公司签订的汇宝国际花园(X号地）购房协议”、第二项即“被告沈阳华隆基房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告马某某的购房款人民币x元”、第三项即“被告沈阳华隆基房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告马某某违约金x元x5%即人民币6491元”、第五项“被告沈阳华隆基房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告马某某已交购房款人民币129,822元的从2004年4月25日起至本判决生效之日止的银行同期贷款利息”；
二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2006）皇民二房初字第X号民事判决第四项即“被告沈阳华隆基房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告马某某房屋租赁款x元的70%即人民币x元”、第六项即“驳回原、被告的其它诉讼请求”；
三、本判决生效后十日内，沈阳华隆基房屋开发有限公司给付马某某已付购房款50%的赔偿金即x元；
四、本判决生效后十日内，沈阳华隆基房屋开发有限公司赔偿马某某购房差价款x.3元；
五、驳回上诉人马某某及沈阳华隆基房屋开发有限公司其它上诉请求。
一审案件受理费7610元，二审案件受理费x元；上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司承担x元，上诉人马某某承担8610元。
本判决为终审判决。
审判长张青
代理审判员陈兴田
代理审判员王银华
二○○七年三月十六日
书记员白凤岐
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项的规定：原判决适用法律错误的依法改判。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项的规定：原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审法院重审，或者查清事实后改判。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
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